Mercato immobiliare PARMA IIsem2015 - Gruppo Tecnocasa

ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del mercato nazionale)
Prezzi: nel IIsemestre 2015 - 1,8% rispetto alla prima parte del 2015
2014
2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-7,3%
-4,2%
-6,3%
-4,2%
-1,1%
-4,7%
-10,5%
-8,9%
Nel secondo semestre del 2015 i valori immobiliari sono in diminuzione in tutte le realtà territoriali considerate. Nelle
grandi città la contrazione è stata dell’1,8%, nei capoluoghi di provincia dell’1,5% nell’hinterland delle grandi città del 2,5%. Tra le grandi città ancora una volta il miglior risultato spetta a Firenze che chiude con +0,1%, al secondo posto
troviamo Verona con -0,5% e, a seguire, Milano e Bologna con -0,8%. Le aree periferiche delle grandi città hanno
perso più di quelle semicentrali e di quelle centrali che, ancora una volta, hanno avuto performance decisamente
migliori. L’analisi per aree geografiche vede i capoluoghi del Sud chiudere il semestre con -1,1%, seguiti da quelli del
Nord con -1,6% e da quelli del Centro con – 2,0%. Ad eccezione dei comuni dell’hinterland, nelle altre realtà il risultato
è migliorativo rispetto allo scorso semestre.
TEMPI DI VENDITA : in diminuzione
A Gennaio 2016 i tempi di vendita nelle grandi città si attestano intorno a 167 gg, nell’hinterland delle grandi città
siamo intorno a 192 gg e nei capoluoghi di provincia a 180 gg.
DOMANDA, OFFERTA E DISPONIBILITÀ DI SPESA
L’analisi della domanda nelle grandi città evidenzia un aumento della concentrazione su trilocali, quattro locali e
cinque locali. Il trilocale è la tipologia più richiesta con il 37,5% delle preferenze, seguito dal bilocale con il 25,1%. Lo
stesso trend si registra negli altri capoluoghi di regione, dove il trilocale raccoglie poco più del 50% delle richieste.
L’analisi della disponibilità di spesa vede un incremento della percentuale sulle fasce di spesa più basse, fino a 169
mila €, indice questo che sempre più persone vogliono destinare meno capitale all’acquisto dell’immobile. Lo stesso
fenomeno si registra nei capoluoghi di regione.
COMPRAVENDITE
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,4% ha
interessato l’acquisto dell’abitazione principale, il 16,2% l’acquisto ad uso investimento e il 7,4% la casa vacanza. In
aumento rispetto al semestre scorso la percentuale di coloro che hanno comprato la casa vacanza.
LOCAZIONI
Nel secondo semestre del 2015 i canoni di locazione delle grandi città segnalano una relativa stabilità con un ribasso
dello 0,3% per i monolocali ed un aumento dello 0,2% e dello 0,7% per i bilocali e per i trilocali, rispetto al primo
semestre 2015. Interessanti i dati sulla tipologia di contratto di locazione più stipulato che vede in continua ascesa il
ricorso al canone concordato (20,3%).
PREVISIONI
Per il 2016 ci aspettiamo una contrazione delle quotazioni compresa tra -2% e 0%, mentre le compravendite
potrebbero attestarsi intorno a 460-470 mila. Interessante l’analisi del sentiment delle reti Tecnocasa e Tecnorete,
dalla quale emerge un aumento percentuale di chi ritiene che i prezzi resteranno stabili nei prossimi mesi, seguiti da
coloro che si aspettano ancora un leggero ritocco verso il basso.
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INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE PARMA
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
PREZZI: -0,7% nel II sem 2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-0,2%
+0,1%
-2,4%
-9,1%
-13,9%
-18,8%
-13,6%
-7,2%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel secondo semestre 2015, rispetto alla prima parte dello stesso anno, le quotazioni delle abitazioni di Parma sono
diminuite dello 0,7% e del 7,2% se confrontiamo il 2014 con l'intero 2015. Il mercato sta dando segnali positivi: c’è più
volontà di acquistare, la fiducia è in aumento e non di rado stanno tornando a comprare coloro che in passato si erano
trasferiti fuori città.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede la maggiore concentrazione del trilocale (57,9%), seguita dal quadrilocale (21,8%). I
potenziali clienti esprimono un budget inferiore a 119 mila € nel 34,3% dei casi, mentre la fascia di spesa compresa tra
120 e 169 mila € incide per il 32,3%.
In generale le fasce medio-alte (da 170 a 349 mila €) hanno un’incidenza più elevata rispetto a quella degli altri
capoluoghi di provincia italiani, mentre quella più bassa pesa molto meno (34,3% a fronte del 44,8%).
COMPRAVENDITE: meno in città e più in provincia
Diminuisce il numero di compravendite in città e aumenta in provincia: a Parma sono state acquistate 2.026 unità
immobiliari nel corso del 2015, pari all’1,2% in meno rispetto al 2014, mentre la provincia chiude l’anno con 1.934
transazioni, pari al 3,4% in più.
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Testo integrale
MERCATO IMMOBILIARE PARMA
Adesso immobili di qualità al giusto prezzo
Nel secondo semestre 2015 le quotazioni immobiliari di Parma hanno evidenziato un leggero calo, pari allo
0,7% rispetto al semestre precedente.
Le zone centrali hanno subito una netta riduzione dei prezzi, mentre l’area che si sviluppa tra l’Ospedale,
via Fleming e via Volturno ha mantenuto invariate le proprie quotazioni. Qui la domanda è in crescita, e le
transazioni avvengono più velocemente quando l’immobile è proposto al giusto prezzo di mercato. La
maggior parte delle richieste proviene da single, giovani coppie (25-35 anni è l’età media) e famiglie alla
ricerca della soluzione migliorativa: la tipologia preferita è il trilocale su cui impiegare 90-130 mila €,
necessariamente inserito in un palazzo con ascensore e preferibilmente dotato di box auto. Seppur in
numero esiguo non mancano gli investitori: si tratta generalmente di persone provenienti dal Sud Italia che
acquistano per i figli studenti nella vicina Università o specializzandi dell’Ospedale. La zona di fronte
all’Ospedale (via Abbeveratoia, via Fleming e strade interne) è prettamente residenziale e adatta alle
famiglie perché verde, tranquilla e caratterizzata da soluzioni di taglio medio-grande. Le tipologie più
vetuste risalgono agli anni ’60 e si sviluppano lungo via Volturno, con quotazioni comprese tra 1000 e 1100
€ al mq. I prezzi sono più alti nell’area di via Fleming, dove sono presenti immobili degli anni ’70 che si
valutano 1200-1300 € al mq, tutti dotati di box auto; piacciono molto le strade interne perché si trovano
anche casette indipendenti con giardino privato, che hanno prezzi compresi tra 1500 e 1700 € al mq. Il
Centro Storico di Parma è diviso a metà dall’omonimo torrente. La parte Est è quella più prestigiosa e ha
nelle traverse di via Repubblica (via XXII Luglio, Borgo Giacomo Tommasini) le zone più ricercate, in
particolar modo quelle ubicate in prossimità di piazza Garibaldi. Qui si trovano immobili di pregio della fine
‘800-inizi ‘900 e condomini edificati fino agli anni ’70: per una tipologia allo stato originario si chiedono
1800-2000 € al mq, per una già ristrutturata 3300-3500 € al mq e fino a 3800 € al mq se dotata di affaccio
diretto sulla piazza principale. Il quartiere Oltretorrente, ossia la parte Ovest del Centro Storico, è più antica
e risale fino alla metà dell’800: una casa ben ristrutturata costa 1800-2000 € al mq, una ancora da
ristrutturare 1300-1400 € al mq. Valori molto simili si incontrano su via D’Azeglio e sul suo prolungamento
(via Nino Bixio): la prima è una strada molto trafficata (ma vicina all’Università e pertanto molto richiesta
per l’affitto), la seconda è più prossima alla zona Centro-Est e offre condomini degli anni ’70.
Prezzi sostanzialmente stabili nelle zone di Montebello, Cittadella e Barilla Center e nella periferia sud-est.
Nell'ultimo periodo c’è più voglia di comprare e si avverte maggiore fiducia verso l’acquisto immobiliare,
cosicché si stanno realizzando più compravendite. Cittadella ha sempre riscosso un notevole interesse, ma
adesso le richieste provengono anche da famiglie che abitavano fuori città, da single e giovani coppie che
riescono a usufruire del mutuo. I tagli più ricercati sono i trilocali, ma non mancano richieste per
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
quadrilocali e ville: i potenziali acquirenti preferiscono le soluzioni già ristrutturate, o comunque in buono
stato, dotate di spazi esterni e inserite in un palazzo con ascensore. Montebello è un quartiere residenziale
sorto negli anni ’60 e sviluppatosi fino alla metà degli anni ’80. La zona di Cittadella (vie Duca Alessandro,
Torelli e Montebello) è adatta alle famiglie perché servita da numerose scuole (“Don Milani”, “Pezzani”,
“Laura Sanvitale”) e presenta un’edilizia molto eterogenea che spazia da Peep (via Caduti di Montelungo) a
civile-signorile con mattoncini a vista e case monofamiliari, bifamiliari e signorili nei pressi del Parco
Cittadella. Eurosia si è sviluppato e completato di recente con l’ultimazione del nuovo centro commerciale
e dei relativi collegamenti stradali con il centro di Parma e i comuni limitrofi. Le quotazioni del nuovo in
convenzione sono di 2000 € al mq. Edilizia residenziale privata e convenzionata si trova anche nella zona
Pastrengo, dove ci sono numerose case a schiera, villette semindipendenti e case in corte (tutte in ottime
condizioni e spesso già recuperate): le abitazioni in convenzione risalgono agli anni ’80-’90, gli appartamenti
ben tenuti e con bagni finestrati si valutano 1500-1700 € al mq. La zona di piazzale Maestri ospita palazzine
degli anni ’60-’70 ubicate in vie interne ben curate e con molto verdi, tuttavia non mancano ville singole e
bifamiliari richieste prevalentemente da un target medio-alto con una buona capacità di spesa. Queste
tipologie si trovano in un numero limitato di strade (attorno a via Giovanni XXIII) e spesso superano il
milione di euro; gli appartamenti da ristrutturare, invece, costano 1200-1300 € al mq mentre quelli
ristrutturati con materiali di qualità possono toccare 1700-1800 € al mq. L’area compresa tra il Barilla
Center e la Scuola Europea ha un’edilizia eterogenea, che varia da palazzi a ville singole e bifamiliari, ma
ospita anche residenze storiche del ‘700-‘800. Queste ultime si trovano soprattutto nell’area di via
Campanini, i cui valori possono superare 4000 € al mq in caso di soluzioni prestigiose, storiche e ben tenute.
Immobili residenziali di stampo moderno si trovano attorno al Barilla Center e le quotazioni raramente
superano i 2000 € al mq, valore ampiamente superato dalle ville in stile Liberty che, da ristrutturare, si
quotano a 2600-2900 € al mq. Nella periferia sud-est della città sorgono le frazioni Malandriano, Coloreto,
Mariano e Marore, caratterizzate da residenze prestigiose inserite in case a schiera, in corti o in ville
immerse nel verde. Sta aumentando l’interesse per queste località e la domanda è più elevata nel “Circolo
del Castellazzo” (nella frazione Malandriano) e nel “Tennis Club Parma” (a Mariano).
I quartieri Budellungo, Lepido, Picasso e Sidoli hanno evidenziato prezzi sostanzialmente stabili, una forte
crescita dell’interesse verso l’acquisto immobiliare e l'aumento delle richieste. Il budget medio è compreso
tra 150 e 160 mila €, il taglio più richiesto è il trilocale di stampo recente o ristrutturato, dotato di box e
necessariamente inserito in un palazzo con ascensore. I quartieri più richiesti sono Sidoli e Budellungo;
quest’ultimo si è sviluppato nei primi anni 2000 ed è caratterizzato da appartamenti e soluzioni
indipendenti; attualmente presenta i valori più elevati della zona, che possono toccare i 2300-2400 € al mq,
a fronte di una media di 1700-1900 € al mq .Appartamenti e villette a schiera di tipo signorile risalenti agli
anni ’70 sono presenti nel quartiere Sidoli, che si sviluppa intorno all’omonima via, via Archimede e via
Marx: i prezzi dell’usato in buone condizioni sono di 1200-1400 € al mq, mentre per gli appartamenti di
nuova costruzione, rimasti precedentemente invenduti, si devono considerare circa 2400 € al mq. Il
quartiere Marconi ha un’edilizia recente e i prezzi sono concorrenziali in quanto era sorta come area con
edilizia convenzionata e libera. Si tratta di palazzine con locali commerciali al pianterreno ed appartamenti
di non oltre 9 anni fa, ma ci sono altri cantieri appena terminati: il nuovo in edilizia libera si valuta 22002300 € al mq, le altre abitazioni recenti 1700-1800 € al mq. Il quartiere Picasso si è sviluppato negli anni ’90
e ha un’edilizia molto simile al precedente, qui si può acquistare con 1600-1700 € al mq. Infine si segnala la
zona di viale Emilio Lepido caratterizzata da abitazioni ex Iacp degli anni ’60-’70 di tipo popolare, i cui valori
oscillano intorno a 900 € al mq, e soluzioni di tipologia media a prezzi medi di 1100-1200 € al mq. Sul
mercato delle locazioni si registra un’alta domanda da parte di cittadini stranieri e di tutti coloro che non
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
riescono a comprare. Si richiedono quasi in egual misura bilocali e trilocali, che costano rispettivamente
450-500 € e 500-600 € al mese; si stipulano per lo più contratti di natura concordata.
Dopo il netto calo dei prezzi riscontrato dal 2010, la seconda metà del 2015 ha visto un mercato dinamico
in zona Lubiana – San Lazzaro: c’è più volontà di acquistare e la domanda è in aumento. La preferenza
ricade sui trilocali e in seconda battuta sui quadrilocali, le caratteristiche preferite dai potenziali acquirenti
sono il secondo bagno, cantina e box, il piano alto (o addirittura l’ultimo) e la presenza dell’ascensore. Si
stanno riavvicinando gli investitori, generalmente piccoli risparmiatori, che comprano l’appartamento per i
figli.
La zona di San Lazzaro risale agli anni ’50-’60 e presenta quotazioni di 850 € al mq per gli immobili più
vetusti e completamente da ristrutturare, mentre si spendono 1000 € al mq per le tipologie degli anni ’60’70 già parzialmente rinnovate. Fa eccezione l’area di via Castone di Rezzonico, dove l’edilizia è più
popolare, gli appartamenti sono di ampie dimensioni e, da ristrutturare, si valutano tra 800 e 1000 € al mq
se il riscaldamento è centralizzato o autonomo; se invece i lavori di ammodernamento sono già stati
effettuati, i prezzi salgono a 1200-1500 € al mq. Piace molto tutta l’area di piazzale Lubiana e in particolare
le strade che portano al parco Newton: oltre ad essere una zona molto verde, si trovano palazzi recenti
(inizi 2000) che si valutano 1900-2000 € al mq. Via Emilia Est - via Parigi offre immobili degli anni ’70-’80
inseriti in parchi condominiali, dove per un buon usato si spendono 1300-1400 € al mq. Proprio in via Parigi
stanno avendo un discreto riscontro gli immobili realizzati nel 2008, rimasti a lungo invenduti e ora
scambiati a 1800-1900 € al mq. Ottimo successo, invece, per le nuove palazzine che stanno sorgendo al
posto dei vecchi fabbricati industriali in via Casabianca e via Malaspina: molti appartamenti sono stati già
venduti su carta e i valori oscillano tra 3200 € al mq per i piani medi e 3500 € al mq per gli attici, ma i top
prices si raggiungono per le abitazioni poste su via Malaspina, dove con 4000 € al mq è possibile acquistare
una soluzione dotata di tecnologie all’avanguardia.
Mercato stazionario in zona Montanara – Centro Contabile: i prezzi sono pressoché gli stessi dell’anno
precedente, cresce la fiducia, c’è più volontà di acquistare e la domanda immobiliare è sensibilmente in
aumento. Il mercato è prettamente interno e le richieste provengono da famiglie e giovani coppie, che si
orientano sul trilocale (in seconda battuta ci sono bilocali e quadrilocali), preferibilmente inserito a un
piano medio-alto e in un palazzo con ascensore. Stanno ritornando gli investitori, anche se non in numero
elevato, i quali optano per bilocali o trilocali da concedere in locazione. I quartieri Montanara e Centro
Contabile sono ben collegati al centro della città e sono inseriti in una zona molto verde e residenziale,
dove l’edilizia si è sviluppata prevalentemente negli anni ’60. Queste soluzioni si valutano 1200-1300 € al
mq, ma possono toccare 1400-1500 € al mq se ben ristrutturate. Edilizia Peep degli anni ’80, in buona parte
completamente riscattata, è presente nel quartiere Cinghio, dove i valori difficilmente superano 1400-1500
€ al mq. I prezzi sono invece più alti per le soluzioni degli anni 2000, che si scambiano intorno a 1700-1800 €
al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa