TURISTICO RIVIERA ROMAGNOLA Dinamico il

RIVIERA ROMAGNOLA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
Variazione percentuali dei prezzi nel II sem 2014
In diminuzione i prezzi delle abitazioni nelle località turistiche della Riviera Romagnola.
Cervia
Cesenatico
Gatteo Mare
Milano Marittima
San Mauro Mare
-5,2%
-5,9%
-1,8%
-3,9%
-3,3%
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TURISTICO RIVIERA ROMAGNOLA
Dinamico il mercato delle seconde case
Cervia
Cesenatico
Gatteo Mare
Milano Marittima
San Mauro Mare
-5,2%
-5,9%
-1,8%
-3,9%
-3,3%
Diminuiscono le quotazioni immobiliari nell’area di Cervia e Milano Marittima nella seconda parte del
2014. La domanda è sempre elevata, ma i potenziali clienti cercano di spuntare prezzi sempre più bassi e le
tempistiche medie di compravendita sono sostanzialmente invariate. Il mercato si muove principalmente
sulle seconde case e quasi esclusivamente da parte di residenti nell’Alta Emilia (Bologna, Reggio Emilia e
Modena): l’appartamento ideale è il trilocale con due camere da letto, preferibilmente con terrazzo
abitabile o piccolo giardino ma necessariamente con posto auto e ubicato in zone tranquille e senza elevato
traffico automobilistico. Le stesse caratteristiche sono ricercate anche da parte di investitori, che
provengono perlopiù dal forlivese e si orientano su tagli con un ottimo rapporto qualità/prezzo allo scopo
anche di rivendita.
Una delle zone più ambite di Milano Marittima, oltre alla zona centrale cioè quella che ruota attorno alla
rotonda 1° Maggio, è il lungomare a ridosso del centro, dove si concentrano anche numerosi alberghi e
l’offerta abitativa è quindi molto contenuta. In prima fila ci sono sia appartamenti sia ville stile liberty e i
prezzi al momento non superano 6500 € al mq, mentre le abitazioni più recenti costano circa 4500 € al mq.
Nella zona Amati, più distante dal mare e quindi residenziale, si trovano appartamenti di recente
costruzione, villette a schiera e soluzioni indipendenti che, in buono stato, si scambiano a 3000 € al mq. Di
stampo esclusivamente turistico è la zona dei Lidi (Lido di Savio, Lido di Classe), che però hanno prezzi
contenuti in quanto sono più distanti dal centro e quindi poco servite nel periodo invernale (infatti il
medio usato arriva al massimo a 1800 € al mq). Sempre apprezzata Pinarella perché è ben servita e
trovandosi a ridosso della Pineta piace molto alle famiglie, inoltre è dotata di stabilimenti balneari molto
curati. Sulla prima fila prevalgono le strutture alberghiere, dalla seconda fila ci sono appartamenti in piccoli
contesti ed in palazzi degli anni ’70, dove un buon usato costa mediamente 2200 € al mq. Tagliata è una
piccola località che si anima solo durante l’estate che piace perché le quotazioni sono più contenute (in
media 1500 € al mq per l’usato in buone condizioni). Da segnalare che negli anni del boom immobiliare
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
sono sorti molti bilocali e trilocali di nuova costruzione destinati ad uso turistico e ora, in parte, invenduti,
le cui quotazioni sono di 2000-2200 € al mq.
Il mercato immobiliare di Cervia si divide in due zone, quella che va verso la collina (lato monte rispetto alla
ferrovia, denominata “Malva”) e quella che va verso il mare (“Cervia Centro”). Per un trilocale nuovo i
prezzi medi sono rispettivamente di 210 mila € e di 300 mila € a seconda che ci si trovi dal lato della
ferrovia, più distante o più vicina al mare; nel centro di Cervia per un bilocale nuovo si arriva ad un massimo
di 250 mila €, per un trilocale ad un massimo di 320 mila €. Le abitazioni della zona Malva sono più
economiche (1800-2000 € al mq per il medio usato), cosicché accontentano le richieste di coloro che non
riescono ad accedere al mercato di Cervia Centro, decisamente più costoso. Valori intorno a 1500 € al mq si
incontrano nella zona dell’entroterra, dove acquistano prevalentemente persone residenti a Cervia che
ricercano la prima casa.
Nella seconda metà del 2014 sono in netto calo le quotazioni immobiliari di Cesenatico. In generale si nota
più movimento e volontà di acquistare ma permane una certa distanza tra domanda e offerta e i potenziali
acquirenti cercano di spuntare prezzi ancora più bassi.
La maggior parte delle richieste riguarda la seconda casa e proviene da turisti di Bologna, Modena,
Reggio Emilia e in parte anche dall’entroterra forlivese. Il taglio più richiesto è il trilocale di 60-65 mq, un
elemento considerato importante è il terrazzo e il budget da destinarvi oscilla intorno a 250 mila € (e
comunque non oltre 300 mila €). Più limitata la domanda di prime case, che si concentra nelle zone un po'
più lontane dal mare e dal centro storico e si focalizza sul trilocale da 80-90 mq, dotato di posto auto o box
(da destinare eventualmente a deposito), cantina e possibilmente di giardino. In questo caso la disponibilità
di spesa sale a 275-330 mila €.
C’è una buona domanda di locazioni turistiche per l’intero anno, specialmente nelle zone entro i 300 metri
dalla spiaggia, ma l’offerta non è altrettanto adeguata. A cercare questo tipo di soluzioni sono soprattutto
coloro che arrivano dall’Emilia, i quali mettono in conto circa 750 € al mese per un trilocale nelle zone più
vicine al mare (mentre nell’entroterra il canone scende a 600-650 €). Più bassa la domanda di appartamenti
per l’intera stagione estiva, quando la stessa tipologia costa tra 5000 e 6500 € tra Giugno e Settembre.
La zona più richiesta è quella Levante, che ha in viale Carducci, viale dei Mille e via De Amicis le strade più
rinomate, dove sono presenti tipologie prestigiose: sul lungomare le tipologie con una bella vista costano
mediamente 4000 € al mq (e raggiungono anche i 6000 € al mq per un piano alto fronte mare), a fronte di
una media di 3300-3500 € al mq. Altre strade importanti sono viale Roma e via Trento, dove ci sono
numerosi negozi e le quotazioni del nuovo sono comprese tra 3800 e 4000 € al mq. Oltre la ferrovia si
sviluppa Madonnina, una zona residenziale e ricercata quasi esclusivamente come prima casa, che tuttavia
sta soffrendo notevolmente pur essendo a poca distanza dal Porto Canale e dal Centro Storico: le nuove
costruzioni, seppure in classe A, non costano più di 2200-2300 € al mq, l’usato recente si valuta non oltre
1800-1900 € al mq e quello più vetusto circa 1500-1600 € al mq. Più decentrate Sala, Villalta e Bagnarola
dove i prezzi si sono ribassati notevolmente: il prezzo del nuovo non supera 1800-1900 € al mq, quello
dell’usato oscilla tra 1400-1500 € al mq.
San Mauro Mare segnala prezzi in leggero ribasso nella seconda metà del 2014. Il mercato si sta
dimostrando dinamico e aumentano le richieste di acquisto, quasi totalmente rivolte verso la seconda casa.
Sono molto attivi i turisti emiliani, che si orientano su bilocali o piccoli trilocali da usare come punto di
appoggio durante i weekend e le festività e che cercano soluzioni il più possibile vicine al mare e dal valore
intorno a 100 mila €. È molto buona la richiesta di appartamenti in affitto, che proviene un po’ da tutta
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Italia: un bilocale di quattro posti letto costa 800 € a Giugno, 1200 € a Luglio e 2000 € ad Agosto, mentre
per l’intera stagione estiva si spendono circa 4000 € (che salgono a 6000 € per un trilocale).
San Mauro Mare è una località turistica molto piccola e tranquilla, pertanto si presta ad acquisti da parte di
famiglie. Le zone preferite sono quelle che si sviluppano tra il mare e la ferrovia, dove ci sono condomini
degli anni ’70 che presentano quotazioni di 2200 € al mq per la prima fila (ossia il lungomare Pascoli) e 2000
€ al mq per quelli situati più internamente ma sempre entro la ferrovia. Oltre questo limite, infatti, i prezzi
scendono a 1800 € al mq ma è possibile acquistare tipologie più recenti dei primi anni 2000.
Nell’entroterra, nel paese di San Mauro Pascoli, la domanda è focalizzata solamente alla prima casa: i
prezzi medi dell’usato oscillano intorno a 1300 € al mq, mentre per il nuovo si devono considerare circa
1800 € al mq. La domanda proviene da famiglie che effettuano acquisti migliorativi e cercano tagli grandi (3
camere da letto è l’ideale) per una spesa compresa tra 100 e 150 mila €.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa