indicatori mercato immobiliare - italia padova: indicatori

INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE - ITALIA
(sintesi con i punti salienti del mercato immobiliare nazionale)
PREZZI: -3,0% nei primi sei mesi del 2014
2008
-6,3%
2009
-4,2%
2010
-1,1%
2011
-4,7%
2012
-10,5%
2013
-8,9%
I sem 2014
-3,0%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle
grandi città del 3,0%, nell’hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di
provincia del 3,1%. Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-5,7%). Firenze
con -0,7% e Bari con -1,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L’analisi per
aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 2,3% nel Nord Italia, del 3,3% nel
Sud Italia e del 4,3% nell’Italia centrale.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle
richieste sul trilocale (36,2%), seguita dal bilocale (29,4%). In aumento la richiesta dei tagli
grandi. L’analisi della disponibilità di spesa continua a dare segnali di contrazione.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2014 i tempi di vendita si attestano intorno a 172 gg nelle grandi città, 196 gg
nell’hinterland delle grandi città e 187 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni
dell’1,8% per i monolocali, dell’1,5% per i bilocali e dell’1,7 % per i trilocali. Il contratto più
praticato è quello a canone libero ma aumenta l’interesse per il contratto a canone
concordato.
COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa
evidenzia che il 78,3% ha interessato l’abitazione principale, il 16,3% la casa ad uso
investimento ed il 5,4% la casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2014 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 420 e 430 mila
compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori
compreso tra -5% e -3%, nelle altre realtà territoriali tra -6% e -4%.
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PADOVA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
2008
2009
-4,4%
-3,3%
PREZZI: -3,0% nel primo semestre 2014
2010
2011
2012
-1,7%
-4,4%
-9,5%
2013
I sem 2014
-10,2%
-3,0%
Variazione percentuale dei prezzi.
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di PADOVA sono diminuite del
3,0% rispetto al semestre precedente. Le periferie hanno perso il 2%, seguite dalle zone
centrali con -2,7% ed infine le zone semicentrali con -3,5%, in seguito alla performance del
quartiere Guizza, San Gregorio e SS. Trinità – San Bellino.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale
(45,2%), seguito dal quattro locali (30,1%).
I potenziali clienti esprimono budget entro i 119 mila €.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
L’andamento dei canoni di locazione vede un calo dell’1,0% sui bilocali e dello 0,8% sui
trilocali
COMPRAVENDITE
In diminuzione le compravendite a Padova (-2,8% nel primo semestre del 2014 rispetto al
primo semestre del 2013), in deciso aumento quelle in provincia (+11,1%).
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Testo integrale
MERCATO IMMOBILIARE PADOVA CITTA'
Domanda vivace se c'è il prezzo
A Padova le quotazioni immobiliari nel primo semestre del 2014 sono diminuite del 3,0% rispetto al
semestre precedente.
Nei primi mesi dell’anno il mercato nella zona di Santa Rita e Madonna Pellegrina ha registrato ancora
prezzi in ribasso. Questo ha comportato un miglioramento della domanda, infatti si sono mossi sul mercato
investitori e giovani coppie al primo acquisto con disponibilità di spesa. Entrambi si sono orientati verso il
trilocale su cui investire mediamente 100-130 mila €. Santa Rita e Madonna Pellegrina piacciono perché
nonostante siano più decentrati sono ben collegati con gli istituti ospedalieri e universitari e di conseguenza
registrano una buona domanda soprattutto per gli affitti da parte di studenti. In queste zone prevalgono le
costruzioni degli anni ’70. Per un usato medio si spendono mediamente intorno a 1300-1350 € al mq,
mentre per una tipologia in buono stato le quotazioni sono di 1600 € al mq. Ottima richiesta per gli
appartamenti da ristrutturare, gli acquirenti acquistano e sfruttando le detrazioni del 50 e 65% sistemano
l’immobile secondo loro esigenze. La zona più centrale è quella di S. Croce che si sviluppa nelle immediate
vicinanze di Prato della Valle dove ci sono numerosi palazzi storici, con appartamenti dal taglio molto
grande. E’ la zona dove i prezzi hanno subito il ribasso più importante. Esiste anche una zona meno
costosa che si sviluppa intorno al Bassanello: offre abitazioni fine anni ’40 primi anni ‘50 che si vendono a
prezzi medi di 1400 € al mq, il semi ristrutturato si aggira ad € 1600-1700 al mq. Nuove costruzioni sono in
corso nei quartieri di Guizza oltre il Bassanello: si tratta di zone più periferiche dove sono in corso interventi
di nuova costruzione e gli acquirenti sono particolarmente interessati a costruzioni di classe “A”. Buona
richiesta per gli immobili di nuova costruzione specialmente per bifamiliari e trifamiliari e le quotazioni
medie sono tra 1800 e 1900 € al mq, mentre a S.Rita – Madonna Pellegrina gli immobili di nuova
costruzione hanno prezzi che oscillano dai 2000 ai 2200 € al mq. A Prato della Valle e nella zona “Santo” si
registrano acquisti ad uso investimento da parte di coloro che comprano bilocali o monolocali su cui
investire mediamente intorno a 70-80 mila € da ristrutturare, 100-120 mila € ristrutturati. In zona si affitta
anche ai pellegrini in visita alla Basilica di S. Antonio, anche se negli anni scorsi era una pratica più diffusa.
In genere i canoni sono di 200€ a settimana. Negli ultimi tempi invece si preferisce acquistare trilocali da
affittare a studenti. Per un trilocale si ottengono intorno a 500-550 € al mese.
La zona di Savonarola - San Giuseppe - San Giovanni è molto apprezzata dagli acquirenti perché adiacente
al centro della città, ma al di fuori dalla zona a traffico limitato e ben collegata con le tangenziali e con le vie
d’uscita da Padova. Le richieste provengono soprattutto da famiglie in cerca della prima casa oppure della
soluzione migliorativa che, spesso, acquistano senza dover ricorrere ad un prestito bancario. Savonarola si è
sviluppata negli anni ’60 e ’70 ed a partire dagli anni ’90 è stata interessata da numerosi interventi di
riqualificazione. Si è costruito anche nei primi anni del 2000 ed i valori per queste tipologie sono di 1900 €
al mq, mentre l’usato degli anni ’60 e ’70 costa circa 1400 € al mq. Prezzi più contenuti si registrano in zona
San Giuseppe, quartiere diviso in due zone distinte da via Palestro, che fa da spartiacque tra una zona
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
popolare (ex Ater) ed una più residenziale. I prezzi delle tipologie economiche si attestano su 1000-1100 €
al mq, mentre per un usato in buone condizioni i valori salgono a 1600-1700 € al mq. Il quartiere di San
Giovanni è sorto tra gli anni ’70 ed ’80 ed è caratterizzato da palazzine dal valore medio di 1500-1700 € al
mq. Da segnalare che in zona San Giovanni sono in fase di ultimazione soluzioni realizzate in classe
energetica A+, la richiesta è di 2800 € al mq. Inoltre in zona Savonarola, nell’area di via Maccallè, è in
progetto la costruzione di tre nuove palazzine e di aree verdi, in seguito alla demolizione di alcune strutture
industriali. Buono l'interesse per soluzioni in locazione ma si registra un'ampia forbice tra le richieste dei
proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali inquilini. A cercare casa in affitto sono in genere
studenti e lavoratori trasfertisti, ma anche famiglie e giovani coppie che non riescono ad acquistare. Il
canone di un bilocale è di 400-450 € al mese, per un trilocale la spesa sale a 500-550 € al mese. Il contratto
maggiormente utilizzato è quello a canone concordato con cedolare secca.
Prezzi in leggero calo nell’area orientale di Padova nella prima parte del 2014. Gli acquisti per investimento
si sono ridotti notevolmente, questo tipo di compravendite infatti si realizzano solo quando si presentano
sul mercato tipologie dal prezzo molto competitivo, inoltre l’aumento della tassazione sulle seconde case
ha inciso negativamente su questa fetta di mercato. Ad acquistare attualmente sono soprattutto famiglie,
orientati per lo più su trilocali e quattro locali. In zona Forcellini ci sono condomini degli anni ’60-’70 e
stabili ex Ater ormai completamente riscattati, i prezzi oscillano tra 900 € al mq per l’edilizia economica e
1100-1200 € al mq per quella civile. Una delle zone più apprezzate, grazie alla vicinanza dell’Ospedale
Civile, è il quartiere San Camillo, di cui via Nazareth è la più prestigiosa ed elegante, ma piacciono anche
via Sografi e via Barozzi. Con una spesa media di 1450-1500 € al mq è possibile acquistare case degli anni
’60-’70. Tipologie degli anni ’70 sono presenti nel quartiere Terranegra, molto apprezzato dai giovani e
caratterizzato da aree verdi. Si tratta di un’area leggermente decentrata ma comunque ben servita,
composta da villette a schiera e residence degli anni 2000: l’usato recente si scambia a 1100 € al mq, quello
più datato a 850-900 € al mq, il nuovo a 1800-2000 € al mq. Sorto a cavallo degli anni ’50, nelle vicinanze
dell’Ospedale Sant’Antonio, il quartiere San Paolo ha in via Facciolati la strada più richiesta (in particolare
da persone impiegate nell’ospedale stesso). I prezzi del nuovo sono compresi tra 1700 e 2000 € al mq,
quelli dell’usato tra 900 e 1450 € al mq. L’edilizia è composta da condomini, piccoli stabili e ville. Il quartiere
San Gregorio sorge in una zona più defilata e pertanto è meno richiesto. L’area è sorta negli anni ’60 e una
soluzione in buone condizioni costa 1000 € al mq. Da segnalare che è stato approvato il progetto della
nuova linea di tram: il percorso partirebbe dalla Stazione per attraversare via Gozzi, Ospedale civile,
Forcellini e finire a Voltabarozzo. Il mercato delle locazioni vede un calo del numero di richieste (in
particolare da parte di studenti universitari) e dei canoni. Per un bilocale la spesa è mensile è compresa tra
250 e 350 €, per un trilocale si spendono tra 350 e 420 €. Il contratto a canone concordato con cedolare
secca è quello più utilizzato.
Quotazioni in leggero calo in zona San Carlo ed in zona Pontevigodarzere. Sostanzialmente stabili i volumi
delle compravendite realizzate soprattutto da famiglie e coppie al primo acquisto, oppure in cerca della
soluzione sostitutiva, ma anche in piccola parte da investitori. Chi acquista per mettere a reddito compra in
genere bilocali dal valore compreso tra 30 e 55 mila €, per poi affittare a studenti, coppie, famiglie e
lavoratori trasfertisti che cercano in quest'area perché ben servita e ben collegata, grazie anche alla
presenza del Metrobus. Il canone di un bilocale è compreso tra 350 e 450 € al mese, quello di un trilocale
tra 450 e 520 € al mese. Chi è in cerca dell’abitazione principale si focalizza invece su trilocali e quattro
locali, preferibilmente dotati di riscaldamento autonomo, box auto e di ascensore (se posizionati dal
secondo piano in su). Buona la domanda in zona San Carlo, non lontana dal centro e dotata di tutti i servizi.
Si tratta di un’area edificata soprattutto negli anni ’60 e ’70 e caratterizzata da condomini ed in parte
minore da case singole e bifamiliari. Da segnalare anche la presenza di qualche cantiere per la realizzazione
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
di nuovi appartamenti, anche se la richiesta di nuovo è contenuta. Il prezzo di un buon usato si attesta tra
800 ed 850 € al mq. Al di là della tangenziale e dell’autostrada, in direzione nord, si trova il quartiere
Pontevigodarzere caratterizzato in parte da case singole e bifamiliari realizzate negli anni ’50 e ’60 ed in
parte da condomini degli anni ’70-’80. Il quartiere, verde, tranquillo e ben collegato grazie alla presenza del
capolinea del Metrobus è in fase di sviluppo, con diverse aree edificabili e con cantieri già in fase di
realizzazione. Il nuovo si vende a non più di 1700 € al mq, mentre per l’usato la spesa è di 780 € al mq circa.
Mercato vivace nella prima parte del 2014 in zona Guizza, nell’area sud di Padova. Si segnala infatti una
maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti, anche grazie ai prezzi competitivi. In questa zona ad
acquistare sono soprattutto giovani coppie (spesso aiutate dai genitori) e famiglie in cerca della prima casa.
La tipologia più richiesta è il trilocale che si può acquistare con una spesa media compresa tra 100 e 130
mila € in base allo stato manutentivo. Il quartiere Guizza è sorto a partire dagli anni ’60 ma si trovano anche
soluzioni recenti e di nuova costruzione. Si tratta di un'area servita e ben collegata al resto della città grazie
alla presenza del nuovo Metrobus che collega la zona sud di Padova alla zona nord, passando per il centro
storico. Via Guizza è la strada principale del quartiere dove si concentrano tutte le attività commerciali,
mentre dal punto di vista residenziale le richieste si focalizzano nelle traverse secondarie meno trafficate e
più tranquille. Buona la domanda nei pressi delle parrocchie del quartiere, dove si trovano parchi attrezzati
per bambini, asili e scuole. Un appartamento degli anni ’60-’70 in buone condizioni si può acquistare con
una spesa media di 1100 € al mq (box auto compreso), mentre per le tipologie dei primi anni del 2000 i
valori salgono a 1600-1800 € al mq. Da segnalare la presenza di numerosi cantieri per la realizzazione di
appartamenti in classe energetica A e ben rifiniti, come ad esempio in via Guidi. Un altro interessante
cantiere si trova in zona Salboro, a sud del quartiere Madonna Pellegrina, dove è in fase di realizzazione
una complesso con bifamiliari e trifamiliari in classe A, caratterizzato da una particolare cura delle finiture e
degli spazi. Attivo il mercato delle locazioni, anche se gli inquilini si dimostrano sempre più attenti
all’arredamento ed allo stato manutentivo dell’immobile. A cercare casa in affitto sono spesso persone in
arrivo da fuori città per lavoro oppure giovani coppie, il canone di un trilocale si attesta tra 500 e 600 € al
mese. I contratti più utilizzati sono quelli a canone concordato, numerosi anche i quelli a carattere
transitorio, quasi sempre stipulati con cedolare secca.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa