italia - indicatori mercato immobiliare monza
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ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del mercato nazionale) PREZZI: -4,2% nella seconda parte del 2014 2008 -6,3% 2009 -4,2% 2010 -1,1% 2011 -4,7% 2012 -10,5% 2013 -8,9% 2014 -7,2% Variazione percentuale dei prezzi Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle grandi città del 4,2%, nell’hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di provincia del 4,6%. Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-9,2%). Bologna con -2,3% e Firenze con 2,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L’analisi per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 4,7% nel Nord Italia, del 4,2% nel Sud Italia e del 5,0% nell’Italia centrale. DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (36,6%), seguita dal bilocale (28,8%). In aumento la percentuale di richiesta dei trilocali e dei quattro locali. L’analisi della disponibilità di spesa continua a dare segnali di contrazione. TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione A Gennaio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 173 gg nelle grandi città, 196 gg nell’hinterland delle grandi città e 184 gg nei capoluoghi di provincia. LOCAZIONI: domanda sostenuta L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni dell’1,5% per i bilocali e dell’1,7 % per i trilocali. Il contratto più praticato è quello a canone libero ma aumenta l’interesse per il contratto a canone concordato. COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 77,2% ha interessato l’abitazione principale, il 16,2% la casa ad uso investimento ed il 6,6% la casa vacanza. PREVISIONI Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -4% e -2%. _____________________________________________________________________ MONZA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito) 2008 2009 PREZZI: -6,5% nel II semestre 2014 2010 2011 2012 2013 2014 -7,6 -3,6 -3,1 -9,1 -10,5 -1,8 -8,0 Variazione percentuale dei prezzi. Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Monza sono diminuite del 6,5% rispetto al semestre precedente. La maggior parte delle compravendite riguarda famiglie al primo acquisto oppure in cerca della soluzione migliorativa, mentre risulta ancora bassa la domanda da parte di investitori. Le zone centrali hanno avuto perdite di valori meno importanti rispetto a quelle semicentrali e periferiche. DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sui trilocali (50,6%), seguita dai bilocali (32,9%). I potenziali clienti esprimono budget fino a 119 mila € nel 32,3% dei casi. Interessante che la percentuale di chi esprime una disponibilità di spesa compresa tra 170 e 249 mila € sia superiore al dato dei capoluoghi di provincia italiani (24,4% contro il 17,7%) LOCAZIONI: domanda sostenuta Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa Rispetto al primo semestre del 2014 l’andamento dei canoni di locazione dei bilocali e dei monolocali risulta in lieve ribasso (rispettivamente -0,7% e -3,4%), mentre sui trilocali si ha un aumento(+2,2%). COMPRAVENDITE: in aumento nel 2014 rispetto al 2013 le compravendite in città: +10,7% _____________________________________________________________________ Testo integrale IMMOBILIARE MONZA I prezzi più accessibili vivacizzano il mercato Nel secondo semestre del 2014, a Monza, sono in diminuzione del 6,5% le quotazioni immobiliari. Nelle zone centrali della città i prezzi hanno registrato una contrazione dovuta soprattutto all’abbondante offerta presente sul territorio. In particolare hanno sofferto le soluzioni posizionate in zona Parco, Musicisti e San Carlo, dove si trovano per lo più abitazioni degli anni ’70 dal taglio molto grande (160-170 mq). Sono tipologie che non hanno più molto appeal a causa delle elevate spese condominiali. In questo periodo si sono compravendute soprattutto prime case comprate da giovani al primo acquisto e da famiglie che intendono migliorare la qualità abitativa. Il trilocale è il più richiesto e molta attenzione si presta alle spese condominiali e alla presenza del riscaldamento centralizzato. Il Centro storico è sempre in cima alle preferenze dei potenziali acquirenti perché è vicino alla stazione e molto servito, visto che le principali attività commerciali si concentrano su via Vittorio Emanuele II e sulla pedonale via Carlo Alberto, dove per abitazioni storiche completamente ristrutturate si raggiungono valori di 4000-4500 € al mq contro una media di zona di 2500-3000 € al mq. Altra strada ricercata è via Italia, dove le quotazioni sono di 4000 € al mq. Adiacente al centro e molto richiesto dalle famiglie sorge il quartiere di San Biagio (nell’area che dal fiume Lambro si estende verso Ovest) sviluppatosi a partire dagli anni ’80. Un buon usato oscilla tra 2500 e 3000 € al mq, circa 500 € al mq in più rispetto a San Carlo che offre case di corte, anche d’epoca, ma di stampo meno signorile rispetto al centro. In via Magenta sono sorti un centinaio di appartamenti, ma i prezzi elevati (3800 € al mq) allungano le tempistiche di vendita. Contesti condominiali degli anni ’70-’80 sono presenti a San Giuseppe, dove i prezzi raggiungono al massimo 2000 € al mq per tipologie con ottime rifiniture, a fronte di una media di 1500-1800 € al mq. Nella zona del Parco, che si estende fino al comune di Lissone, si trovano ville molto prestigiose inserite in contesti verdi, spesso con parchi condominiali annessi; una soluzione di qualità media degli anni ’80 vale circa 2500 € al mq. Da segnalare che l’offerta immobiliare è elevata perché spesso gli appartamenti sono di ampie dimensioni e sono inseriti in grandi contesti condominiali che comportano spese elevate. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito. Per un bilocale si spendono mediamente 400-500 € al mese. Si indirizzano su abitazioni in buono stato, possibilmente arredate e si stipulano contratti a canone libero. Prezzi in calo anche nella zona di San Donato e di San Rocco anche se questo ha determinato un certo interesse per l’acquisto delle abitazioni usate. Sul nuovo i prezzi richiesti dai costruttori sono ancora troppo elevati per la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Entrambe le zone offrono varie tipologie di immobili. Le indicazioni del mercato fanno rilevare che le abitazioni di ringhiera sono vendute al di sotto dei 1000 € al mq, a causa della tipologia e dello stato di conservazione, mentre le soluzioni degli anni’60 - 70 hanno avuto un maggior riscontro e sono vendute fra i 1000 – 1200 € al mq. Nella zona di San Donato si registra la presenza di un target più elevato caratterizzato dalla presenza di condomini in edilizia residenziale, costruiti dagli anni ’80 ad oggi. In entrambe le zone si registra la presenza di invenduto e di pochi nuovi progetti in partenza. I potenziali clienti oggi sono disposti ad acquistare fra i 2000 – 2300 € al mq. Sul mercato degli affitti i bilocali hanno un canone mensile di 400-450 € mentre per i trilocali si spendono 500-550€. I contratti maggiormente stipulati sono quelli a canone libero (4+4). Le zone di Rondò dei Pini e San Fruttuoso hanno evidenziato un lieve ribasso dei valori. Rispetto allo scorso anno le tempistiche di vendita sono rimaste invariate perché i potenziali acquirenti sono più riflessivi, aspettano di vedere quale sarà l’andamento dei prezzi e, inoltre, ponderano attentamente gli aspetti fiscali legati alla proprietà immobiliare. Si intravede qualche eccezione sui tempi di vendita per immobili di taglio medio che si attestano intorno ai 90/100 giorni di vendita. Da gennaio si nota un aumento delle richieste da Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa parte delle giovani coppie che, aiutate dai genitori, acquistano la prima casa. La domanda si orienta prevalentemente sui trilocali di 90 mq, meno richieste per i bilocali, per i quali si nota una contrazione della domanda. Se si può si acquista il taglio definitivo. Si sono riscontrate anche richieste di immobili da parte di coloro che si erano trasferiti nella Brianza e che ora rientrano in città perché i prezzi sono più contenuti. Il quartiere San Fruttuoso risale agli anni ’65-’75 e offre condomini con riscaldamento centralizzato che in buono stato costano 2000 € al mq. Ci sono anche nuove costruzioni realizzate in classe A e valutate 2650 € al mq. Rondò dei Pini ha un’edilizia variegata, con condomini degli anni ’60-’70 e palazzine costruite dal 2000 al 2008: una tipologia usata costa 1700 € al mq, una di nuova realizzazione si valuta al massimo 20002200 € al mq. San Fruttuoso in seguito alla realizzazione del tunnel sotterraneo e al restyling della passeggiata sul tunnel sta riscontrando un periodo di riscoperta da parte di coloro che vivono nei comuni limitrofi e a Milano. Inoltre, l’ampliamento dell’Ospedale San Gerardo e del Polo Universiatrio, ha determinato l’arrivo di un numero nutrito di personale che si trasferisce in città e che cerca casa in zona sia in affitto che in vendita. Piace anche il quartiere Triante perché ben servito da mezzi pubblici, scuole e negozi; qui è in corso un nuovo intervento residenziale in classe A, i cui valori attualmente non superano 3000 € al mq. L’usato risale agli anni ’60-’70 e i prezzi toccano 2200-2300 € al mq per appartamenti in contesti prestigiosi, a fronte di una media di 1900-2000 € al mq. Chi sceglie l'affitto cerca soprattutto trilocali con cucina arredata e preferisce contesti di qualità; dall’altra parte i proprietari richiedono garanzie e assicurazioni o fideiussioni. I trilocali costano non più di 500-550 € al mese e i tagli più grandi possono variare tra 900 e 1500 € al mese. Sul mercato delle locazioni si registra una carenza di offerta su tagli più grandi, di 120-200 mq. Si stipulano prevalentemente contratti transitori e a canone libero con cedolare secca. Sulle ville di prestigio si registra una domanda molto debole: chi aveva espresso l'intenzione di acquistare a Monza una villa di prestigio si sta dirottando su Milano Porta Nuova, dal momento che i prezzi sono molto simili. Si registrano sporadici interessamenti di russi e di cinesi, questi ultimi interessati più che altro ad comprare per investimento. Le tipologie d’epoca si concentrano nella zona adiacente al Centro Storico, nei pressi della Villa Reale. Non mancano i lavori complementari all’EXPO. Monza dovrebbe diventare una “smart city” e si sta procedendo a sostituire alcuni mezzi pubblici vetusti. Infine, a livello strutturale sono ricominciati i lavori per il prolungamento della linea M1 da Sesto San Giovanni a Bettola, al confine tra Monza e Cinisello Balsamo; nel tratto tra Bettola e San Fruttuoso nascerà una pista ciclopedonabile che porterà direttamente alla metropolitana. Si segnala una buon ricorso all’help to buy e all’utilizzo di contratti di locazione rivedibili nel tempo nel settore non residenziale. Nella zona di Sobborghi, Cederna, Sant’Albino e Libertà i prezzi immobiliari sono in ribasso. In particolare soffrono le soluzioni abitative di Sant’ Albino e Cederna che hanno un’offerta più popolare, con stabili di corte ed Aler, spesso privi di ascensore. La domanda in queste zone non è molto elevata perché visto il ribasso dei prezzi si preferisce acquistare nelle limitrofe zone di Libertà e Sobborghi. La maggioranza delle compravendite sono state realizzate da investitori che hanno impiegato cifre medie di 80-100 mila € per acquistare bilocali da mettere a reddito. Infatti, nei pressi della zona Cederna, ha sede il Policlinico di Monza, per cui si ha una buona domanda di immobili in affitto. La zona Libertà è quella più apprezzata perché più vicina al Parco di Monza e perché ha un’offerta immobiliare caratterizzata da abitazioni mediosignorili degli anni ’70-’80, spesso con portineria. L’usato costa 1400-1500 € al mq ed il nuovo 2500 € al mq. Quest’area situata ad est della città piace anche perché è più vicina alla tangenziale e comoda per raggiungere il centro di Monza. Da segnalare anche l’area di via Lecco, con immobili più prestigiosi degli anni ‘70 e i cui valori sono influenzati positivamente dalla vicinanza del Parco: una soluzione usata costa tra 2000 e 2200 € al mq, una di nuova costruzione tra 2600 e 3000 € al mq. Grazie alla vicinanza alla stazione, la zona più apprezzata è Sobborghi. Questa, insieme a Mentana, è un’area semicentrale che si sviluppa intorno a via Carlo Rota e via Buonarroti, dove la maggior parte delle abitazioni risale agli anni ’70, mentre altre sono sorte negli anni ’80. Per una soluzione usata si spendono 1600-1700 € al mq, mentre per una di nuova costruzione si registrano valori medi 2500 € al mq. Progetto interessante è la riqualificazione del quartiere Cederna, con un importante sviluppo immobiliare che prevede la costruzione di un supermercato, una palazzina (con prezzi agevolati a 2200 € al mq), un'area verde, un museo, dei negozi, una piazza attrezzata per bambini e famiglie, oltre a delle soluzioni commerciali. È uno degli interventi più importanti di Monza nel prossimo decennio. Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa Cederna e Sant’Albino sono zone periferiche e meno servite, acquistate soprattutto da coloro che già vi abitano o che vivono nel comune confinante di Brugherio. La maggior parte delle abitazioni a Cederna sono case di corte, Aler e Gescal costruite a partire dagli anni ’50, le cui quotazioni sono di 900-1000 € al mq; a Sant’Albino, inoltre, sorgono abitazioni costruite negli anni ’90, in edilizia cooperativa con diritto di superficie o Cimep, che sono state riscattate e si vendono a prezzi medi di 1700 € al mq. È alta la domanda di immobili in locazione, settore che vede canoni in ribasso e compresi tra 450-500 € per i bilocali (normalmente già arredati) e 600-650 € per i trilocali. Spesso si affitta il proprio immobile perché non si è riusciti a trovare l’acquirente, pertanto si prediligono contratti transitori di 18 mesi o concordati 3+2. Tra gli inquilini ci sono coppie e famiglie che non riescono ad accedere al mutuo e soprattutto persone che gravitano intorno al Policlinico, ossia personale medico ma anche parenti di degenti. Per il futuro della città è stato da poco firmato un protocollo d’intesa tra soggetti pubblici e privati per riqualificare le aree industriali dismesse e migliorare così il decoro dei quartieri, favorendo la ripresa dell’edilizia. _____________________________________________________________________ IL MERCATO DELLA BRIANZA Nel corso del 2014 le quotazioni delle abitazioni della Brianza hanno registrato un ribasso più contenuto rispetto a quelle registrate nel comune capoluogo. Lo stesso avviene spostando l’orizzonte temporale al 2008: nel corso di questi sette anni la performance dei comuni della Brianza è stata migliore rispetto alla città i cui prezzi immobiliari sono scesi di più (-36,6% contro -27,9%). Migliore invece il risultato di Monza dal lato delle compravendite: nel 2014 Monza segna un +10,7% contro +8,2% della provincia. Ci sono state realtà della provincia particolarmente positive come Vimercate che ha segnato un +61,6%, Cesano Maderno (+30,3%), Desio (+27,6%) e Lissone (+16,8%). Sui prezzi abbiamo ancora valori in ribasso nella seconda parte del 2014 a Vimercate (-4,2%) e a Bernareggio (-4,6%), Cesano Maderno (-7,5%) e Seregno (5,3%). Il ribasso dei prezzi spiegherebbe il rialzo delle compravendite. Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa