mercato immobiliare padova

MERCATO IMMOBILIARE PADOVA
Il primo semestre 2013 ha visto una diminuzione del 6% delle quotazioni immobiliari di Padova.
Le zone di Altichiero, Montà, Ponterotto e Sacro Cuore hanno evidenziato un calo di poco inferiore al 4%.
Incidono le problematiche di accesso al credito e le lunghe tempistiche di vendita necessarie per un
successivo acquisto, tanto che si sono protratte a 7 mesi. Sul mercato della prima casa si muovono giovani
che, grazie anche all’aiuto dei propri genitori, si affacciano per la prima volta o passano dall’affitto
all’acquisto. Si chiedono soprattutto trilocali (in misura minore i quadrilocali), preferibilmente inseriti in
piccoli contesti condominiali; attualmente si punta molta attenzione alla classe energetica dell’immobile.
Sul mercato delle locazioni si registra un buon dinamismo e una domanda in aumento, che proviene da
giovani coppie che provano la convivenza e da famiglie che non riescono ad acquistare; i proprietari
stipulano contratti a canone concordato solo dopo aver ottenuto solide referenze e garanzie. Il canone
mensile di un bilocale si attesta a 350 €, quello di un trilocale a 430 €.
Tra i quartieri più apprezzati ci sono Sacro Cuore e Sant’Ignazio, che costituisce la prima parte di Montà.
Quest’ultimo è un quartiere ben servito e collegato, che nella parte centrale ospita palazzi degli anni ’90 e
in quella di Sant’Ignazio, risalente agli anni ’50-’70, case indipendenti: in entrambe le zone le cifre si
attestano a 1700-1800 € al mq. Nel 2008 è stato realizzato un complesso di 24 appartamenti in classe C, che
ha avuto un ottimo riscontro (le quotazioni sono nell’ordine di 1700-1800 € al mq). A Sacro Cuore l’offerta
edilizia è più vetusta, con case indipendenti della fine degli anni ’60 e palazzi degli anni ’70: le valutazioni
dell’usato si attestano tra 1200 e 1400 € al mq, salgono a 1700 € per il nuovo o ristrutturato. Piace anche
Altichiero perché vicina alle arterie di comunicazione (tangenziale, autostrada) e ai mezzi pubblici
(autobus e metropolitana di superficie): per un appartamento degli anni ’70, spesso con riscaldamento
centralizzato, i prezzi sono di circa 1400 € al mq, per le bifamiliari in classe A e le case indipendenti il costo
sale a 2000 € al mq, mentre per le nuove costruzioni, realizzate in classe energetica elevata, si devono
considerare 1800-2000 € al mq. Il quartiere Ponterotto si sviluppa in una zona periferica, a cui si rivolge la
clientela con minore disponibilità economica: la zona si è sviluppata a ridosso del 2000 e vede quotazioni di
1200-1300 € al mq per l’usato e fino a 1700 € al mq per il nuovo (alcune costruzioni sono state completate
nel 2011).
Paltana e Basso Isonzo hanno mostrato variazioni al ribasso (-13,3% e -6,3% rispettivamente) perché
soffrono la vetustà degli immobili ivi presenti; Mandria ha visto un calo del 7,1% a seguito dei bassi prezzi di
vendita di un nuovo intervento in zona: le abitazioni in edilizia popolare hanno avuto un ottimo riscontro
grazie a valori molto competitivi (1300-1500 € al mq) e alla possibilità di usufruire dei mutui regionali a
tasso agevolato, facendo scendere le quotazioni dell’usato. A Sacra Famiglia è stato realizzato un nuovo
complesso di 3 palazzi di 6 appartamenti ciascuno, dopo decenni in cui non si è costruito nulla; l’intervento
ha avuto molto successo e i valori di 3200 € al mq sono stati ben assorbiti. Sul mercato di queste zone si
affacciano coppie di 30-45 anni che prediligono appartamenti di 2 camere o case indipendenti con giardino
annesso. Difficilmente si acquista direttamente in contanti, ma tutti coloro i quali non riescono ad accedere
al mutuo cercano casa in affitto; da parte loro, i proprietari ricercano garanzie sempre più solide. Un
bilocale si affitta a 450 € al mese a Paltana e Mandria e a 550 € a Sacra Famiglia, un trilocale costa 500-520
€ nelle prime due zone e 550-600 € nella seconda, dove un quadrilocale si può affittare a 650 €; si
raggiungono 800 € al mese per le villette a Mandria. Si stipulano contratti a canone concordato 3+2, a cui fa
buon seguito la cedolare secca. Da segnalare anche una discreta domanda di box nella zona di Sacra
Famiglia (15-20 mila € il prezzo medio) e di posti auto a Paltana (10 mila €)
Sacra Famiglia è una zona signorile e immersa nel verde, caratterizzata da un’offerta variegata: lungo via
Urbino ci sono palazzi di 5 piani con 12 di unità abitative valutate 2300-2500 € al mq, nelle vie Genova,
Alessandria e Avellino è presente edilizia civile (circa 2500 € al mq) e in via Siracusa edilizia Peep (1500 € al
mq). In zona ci sono anche villette bifamiliari, che costano fino a 550 mila €. Valori pressoché identici delle
villette singole di Basso Isonzo; gli appartamenti, inseriti in palazzi degli anni ’70-’80 spesso con
riscaldamento centralizzato, costano da 1300 € al mq (stato originario) a 2000-2100 € al mq (rimessi a
nuovo). Paltana è un quartiere di tipo economico, caratterizzato da un edilizia degli anni ’60-’70, le vendite
sono difficili a causa del riscaldamento centralizzato: una soluzione da ristrutturare si valuta 1300-1400 € al
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
mq, una già ammodernata fino a 1700 € al mq. Di stampo più recente è Mandria, la cui edilizia degli anni
’90 è eteorgenea e risente della presenza di traffico e rumore sull’arteria principale, via Romana Aponense
(è in costruzione la nuova bretella per Abano Terme che risolverà il problema traffico). Gli appartamenti
lungo questa strada costano 1100 € al mq, nelle strade interne il prezzo sale a 1300-1500 € al mq; discorso
analogo per le villette e le ville singole di stampo prestigioso, che possono toccare punte di 800 mila-1
milione di euro.
Nella zona meridionale di Padova si sono registrate variazioni al ribasso, più consistenti in quelle esterne e
nella prima periferia. Influiscono la difficoltà di accesso al credito e l’aumento dell’offerta immobiliare, che
rendono più lunghe le tempistiche medie di compravendita (da 4 mesi a Santa Croce a 5-6 mesi a
Sant’Osvaldo). Quest’area piace a investitori e famiglie perché è verde, tranquilla e situata vicino alle
principali arterie di comunicazione. Molti sono gli acquisti per investimento, grazie ai prezzi competitivi e
alla possibilità di rendimenti soddisfacenti (nell’ordine del 5,5% netto); si mettono a reddito 110-120 mila
€ per bilocali, ma anche 70-80 mila € per monolocali di 30-35 mq nei pressi dell’Ospedale. Il mercato della
prima casa è prevalentemente interno, le richieste si concentrano su trilocali (budget di 140-150 mila €) e
quadrilocali (180-200 mila €), ma c’è un forte interesse per le soluzioni indipendenti. Le agevolazioni fiscali
previste dal Piano Casa stanno facendo aumentare la domanda di soluzioni da ristrutturare.
Un parametro molto importante è l’importo delle spese condominiali: Santa Rita presenta costi di gestione
più alti, pertanto il calo è stato superiore, mentre Madonna Pellegrina è più apprezzata perché piccoli
condomini hanno spese limitate. L’usato risale agli anni ’70 e in buone condizioni costa 1500 € al mq,
praticamente la stessa cifra di Santa Rita, dove gli appartamenti sono di grandi dimensioni. Piazza Prato
della Valle costituisce la parte centrale di Santa Croce, caratterizzata da appartamenti di taglio grande
inseriti in palazzi storici i cui prezzi medi sono compresi tra 1900 e 2500 € al mq. La zona meno costosa si
sviluppa intorno al Bassanello, dove le abitazioni degli anni ’30 si valutano 1300-1500 € al mq. Il quartiere
Sant’Osvaldo, ubicato tra Santa Rita e Voltabarozzo, è meno prestigioso ed è caratterizzato da condomini e
soluzioni indipendenti e semindipendenti: l’usato civile costa 1600 € al mq, quello popolare 1300 € al mq
allo stato originario e 1500 € al mq già ristrutturato, per soluzioni indipendenti si considerano 250 mila €.
Apprezzato per la presenza del Metrobus, il quartiere Guizza si è sviluppato negli anni ’60 ed è diviso in tre
zone. Intorno alla Chiesa degli Angeli Custodi ci sono numerose nuove costruzioni (primi anni 2000), le cui
quotazioni si attestano a 1900 € al mq; verso Prato della Valle e Sacra Famiglia l’offerta abitativa risale agli
anni ’70-’80 e si valuta 1200-1300 € al mq; la zona della Chiesa di Santa Teresa è verde e ospita tipologie
residenziali, tra cui diverse soluzioni indipendenti. Le soluzioni usate di Salboro hanno perso notevolmente
il proprio valore; al contrario, piacciono le nuove soluzioni indipendenti perché realizzate in classe B/A e
immesse sul mercato a prezzi accessibili (2000 € al mq). Il quartiere Pozzoveggiani si trova all’estrema
periferia della città ed è una zona ricercata prevalentemente da chi desidera l’indipendenza o da chi vuole
restare più vicino alla zona industriale. Le quotazioni si attestano a 800-900 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registrano canoni stabili, anche se spesso i proprietari rivedono al ribasso le
richieste pur di non lasciare gli appartamenti sfitti: per un bilocale si richiedono 350-400 €, per un
trilocale 500-550 €, mentre una stanza singola oscilla tra 100 e 250 € in base a posizione, struttura del
palazzo e tipo di divisione. La domanda proviene da studenti, specializzandi e dipendenti dell’ospedale,
ma anche da famiglie che non riescono a comprare.
Camin è una frazione di Padova che si sviluppa nella zona est della città, al confine con il comune di
Saonara. Nella prima parte del 2013 i prezzi hanno evidenziato un leggero calo (-3,9%), dovuto alla minore
disponibilità economica e alle difficoltà di accesso al credito, che rendono difficile l’incontro tra domanda e
offerta, peraltro in aumento. Chi acquista proviene sia dalla provincia padovana sia da zone interne, ma
spesso si preferiscono aree più centrali perché i prezzi sono scesi. Sul mercato delle locazioni la domanda
proviene da giovani coppie, stranieri e single, tra cui anche un buon numero di separati: i canoni medi si
attestano intorno a 500 € mensili e si stipulano esclusivamente contratti a canone libero 4+4.
Camin offre un’edilizia variegata, che consiste sia in palazzine sia in piccole soluzioni indipendenti. La parte
vecchia del quartiere è sorta nel secondo dopoguerra e vede la presenza di case e condomini che si
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
valutano 1200-1300 € al mq. La zona più recente si è sviluppata dagli anni ’90 con piccoli condomini e
villette, in entrambi i casi le quotazioni oscillano intorno a 1300-1400 € al mq.
Nella zona orientale di Padova i prezzi hanno subito un ribasso e si stanno riportando verso i reali valori di
mercato, in particolar modo nel quartiere Forcellini, dove le quotazioni avevano subito rialzi consistenti
negli anni precedenti. Chi acquista già abitava in questi quartieri e ricerca la soluzione migliorativa o la
prima casa, ma non di rado si affacciano lavoratori dei vicini Ospedali, dell’Università o di coloro che
lavorano in zone più esterne, comodamente raggiungibili dalla tangenziale adiacente. Gli acquisti per
investimento si sono ridotti notevolmente, ma sono attivi genitori che comprano per i figli studenti o
specializzandi, i quali provengono generalmente dal Friuli e dal Veneto settentrionale. Si ricercano
soprattutto trilocali, per un budget di 150-200 mila € per le abitazioni in edilizia civile e di 100-150 mila €
per quelle ex Ater. In zona Forcellini ci sono condomini degli anni ’60-’70 e stabili ex Ater ormai
completamente riscattati, i prezzi oscillano tra 1000 € al mq per l’edilizia economica e 1100-1200 € al mq
per quella civile. Una delle zone più apprezzate, grazie alla vicinanza dell’Ospedale Civile, è il quartiere San
Camillo, di cui via Nazareth è la più prestigiosa ed elegante, ma piacciono anche via Sografi e via Barozzi.
Con una spesa media di 1500 € al mq è possibile acquistare condomini degli anni ’60-’70. Tipologie degli
anni ’70 sono presenti nel quartiere Terranegra, caratterizzata da villette a schiera e residence degli anni
’90-2000: l’usato recente si scambia a 1100-1200 € al mq, quello più datato a 900-1000 € al mq, il nuovo a
2600-2700 € al mq per gli appartamenti e fino a 450 mila € per le villette (se usate e in buone condizioni
costano 270-300 mila €). Sorto a cavallo degli anni ’50, nelle vicinanze dell’Ospedale Sant’Antonio, il
quartiere San Paolo ha in via Facciolati la strada più richiesta: i prezzi del nuovo sono compresi tra 1600 e
2000 € al mq, quelli dell’usato tra 1000 e 1500 € al mq. Il quartiere San Gregorio sorge in una zona più
defilata e, pertanto, è meno richiesto. L’area è sorta negli anni ’60 e una soluzione in buono stato 10001100 € al mq.
Sul mercato delle locazioni c’è una forte domanda da parte di famiglie, seguite da personale medico degli
ospedali e da impiegati che lavorano nella zona industriale. Si stipulano contratti a canone concordato
3+2, spesso con applicazione della cedolare secca, i canoni variano in base alla zona: per i bilocali si va da
300-350 € a Terranegra a 450-500 € in via Nazareth, dove un trilocale costa fino a 600 € al mese.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa