indicatori mercato immobiliare - savona

INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE - SAVONA
PREZZI: ribasso dei valori nel I semestre 2015
2008
2009
2010
2011
2012
-8,2%
-0,4%
-2,0%
-2,2%
-7,4%
2013
2014
I sem 2015
-19,0%
-6,3%
-5,5%
Variazione percentuale dei prezzi
Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Savonasono diminuite del 5,5% rispetto
al semestre precedente. Negli ultimi due anni le quotazioni immobiliari a Savona città sono
diminuite del 20,4%, tra i capoluoghi liguri solo La Spezia ha fatto meglio perdendo solo il 13,6%.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una prevalenza di richieste sui trilocali (34,7%), seguiti dai 4 locali
(30,9%).
I potenziali clienti esprimono budget fino a 169 mila € nel 55,7% dei casi. Rispetto alla media degli
altri capoluoghi di provincia italiani, a Savona risultano più elevate le percentuali sulle fasce di
spesa più alte.
OFFERTA: tagli medio-grandi sul mercato
L’analisi dell’offerta vede una maggiore concentrazione di trilocali (34,1%); in particolare, i tagli più
grandi (4 e 5 locali) pesano per quasi la metà dell’offerta.
COMPRAVENDITE: a Savona compravendite residenziali in aumento
Nel primo semestre del 2015 a Savona città sono state compravendute 278 abitazioni con un
aumento del 5,7% rispetto al primo semestre del 2014. Al contrario le compravendite nella
provincia hanno registrato una lieve decrescita (-4,2%) attestandosi a 1366.
INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE- TURISTICO MARE SAVONA
PREZZI: -8,9% nel I sem 2015
2008
2009
2010
2011
-3,7%
-4,1%
+0,6%
-2,0%
2012
2013
-12,2% -8,2%
2014
I sem 2015
-11,8%
-8,9%
Nel primo semestre 2015 le quotazioni immobiliari delle principali località turistiche della provincia di
Savona sono diminuite dell’8,9%.
Varigotti (Finale Ligure) è la località dove i prezzi sono mediamente più alti (7.500 € al mq).A
Finalpia (Finale Ligure) si registrano i ribassi più importanti sui top prices mentre sul medio usato è
Albenga la località con il ribasso più consistente (-15,2%); dalla parte opposta, Varazze mostra
l’andamento migliore, con prezzi solo in leggero calo rispetto al semestre precedente.
DOMANDA: interesse mai diminuito
Le richieste di seconde case provengono soprattutto da residenti del basso Piemonte, della
Lombardia e dell’Emilia ed in qualche caso anche dalla Svizzera.Da segnalare anche una certa
domanda di prime case, che proviene soprattutto da genovesi che lasciano la città. Chi cerca la
seconda casa si orienta su tipologie con terrazzo, riscaldamento autonomo e la comodità al mare.
COMPRAVENDITE
Nel 2014 tra le località turistiche Albenga, Albisola Superiore e Varazze hanno fatto segnare volumi
in ribasso, mentre Celle Ligure, Finale Ligure ed Alassio hanno incrementato rispetto all’anno
precedente: in particolare, si segnala l’andamento di Finale ligure, dove l’aumento è stato del
31,4%.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Testo integrale
MERCATO IMMOBILIARE SAVONA
Opportunità interessanti e ritrovata fiducia
Nella prima parte dell’anno a Savona i prezzi delle case sono diminuiti del 5,5% rispetto al semestre
precedente.
Quotazioni in lieve calo nelle zone del Porto e di Valloria, mentre in Centro ed in zona Villetta si registrano
prezzi stabili. Il mercato è vivace, in aumento il numero di compravendite e di richieste anche grazie al
ribasso dei prezzi degli ultimi anni, ad un approccio più fiducioso da parte dei potenziali acquirenti e ad una
lieve apertura da parte degli istituti di credito sulla concessione dei mutui.
La domanda nell’area centrale della città proviene soprattutto da famiglie con una buona disponibilità di
spesa, anche se non mancano le compravendite da parte di investitori che acquistano in genere monolocali
e bilocali dal valore compreso tra 60 e 100 mila € da mettere a reddito.
A cercare abitazioni in affitto sono spesso persone costrette a vendere poiché non riescono a pagare la rata
del mutuo e decidono di ritornare in locazione. In Centro un monolocale si affitta con una spesa media di
400 € al mese, mentre per un bilocale il canone sale a 500 € al mese. Il contratto maggiormente utilizzato è
quello a canone concordato con cedolare secca.
L’area centrale della città si sviluppa intorno a via Paleocapa, corso Italia e via Pia.
In zona Paleocapa ed in corso Italia si trovano prevalentemente tipologie signorili costruite tra la fine
dell’800 ed i primi del ‘900, mentre l’area di via Pia è più antica ed è nata tra il 1600 ed il 1800. In queste
strade principali le quotazioni immobiliari si attestano su 2000 € al mq, mentre nelle vie limitrofe il prezzo
scende a 1600-1800 € al mq. Nella zona del Porto prevale un’edilizia di tipo storico di fine ‘800, che suscita
interesse perché realizzata con materiali di qualità e spesso è stata oggetto di riqualificazione. Qui si
raggiungono 2400 € al mq per l’usato, mentre per il nuovo si parla di circa 3000 € al mq.
Da segnalare che in questa zona sono partiti i lavori per la realizzazione del secondo palazzo del complesso
“Crescent”, palazzo non più destinato a struttura ricettivo-turistico-alberghiera, come previsto in un primo
momento, ma destinato a soluzioni residenziali.
Villetta è una zona verde e molto residenziale, ubicata in prossimità del centro città ma in posizione
leggermente collinare da cui si può godere della vista sul mare. I prezzi sono nell’ordine di 2300-2800 € al
mq per le tipologie completamente ristrutturate, leggermente più alti rispetto a Valloria dove le quotazioni
sono di 2000-2300 € al mq. Valloria infatti si trova in una zona leggermente più decentrata, nelle vicinanze
dell’Ospedale San Paolo.
Quotazioni ancora in leggero calo in zona Mare. Il mercato evidenzia comunque una maggiore vivacità,
grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni, ad una maggiore volontà di erogare da parte degli istituti di
credito e grazie a proprietari più flessibili per quanto riguarda il valore del proprio immobile. In questa area
della città le richieste provengono in buona parte da famiglie in cerca dell’abitazione principale, anche se si
segnala un timido risveglio da parte di investitori e turisti che acquistano soluzioni da mettere a reddito
oppure case vacanza. In generale le tipologie più richieste sono trilocali e quattro locali, si tratta di
abitazioni con due camere da letto e la zona giorno oppure con due camere da letto, cucina e soggiorno per
una metratura totale compresa tra 70 e 90 mq. Determinante la presenza dell’ascensore e di spese
condominiali contenute (quindi impianti di riscaldamento centralizzato già adeguati con le termovalvole),
piacciono inoltre le tipologie dotate di almeno un balcone.
La zona del Lungomare è prestigiosa, in particolare corso Vittorio Veneto che offre soluzioni dei primi del
‘900 fronte mare e adiacenti alle spiagge. Si tratta di case di pregio che, se ristrutturate e posizionate ad un
piano alto, possono costare fino a 2800-3000 € al mq. Alle spalle di corso Vittorio Veneto, sempre nei pressi
del mare, si trovano le zone di San Michele e Santa Rita, dove è possibile acquistare abitazioni degli anni ’60
in buone condizioni a valori compresi tra 1800 e 2000 € al mq. Quotazioni più contenute si registrano in
zona Stazione dove per un appartamento degli anni ’60 in buono stato si spendono tra 1700 e 1900 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Da segnalare che in zona Stazione, ed in particolare nell’area di corso Ricci, sono state completate le
“Residenze Bolbontin”, palazzine realizzate in classe energetica A e A+, con materiali di qualità e dotate di
posto auto coperto. In questo contesto un bilocale nuovo con posto auto costa tra 160 e 180 mila €.
Completate anche le nuove abitazioni denominate “Città sul Mare”, realizzate fronte mare. Per quanto
riguarda il mercato delle locazioni si registra una buona domanda in particolare da parte di coppie e
famiglie. Il canone di locazione di un trilocale è compreso mediamente tra 400 e 450 € al mese, con punte
di 500 € al mese per le tipologie di pregio fronte mare. Il contratto più utilizzato è quello a canone
concordato da 3 anni più 2 con cedolare secca.
Lievi ribassi dei prezzi in zona Legino ed in zona Fontanassa-Mongrifone, mentre si mantengono
sostanzialmente stabili le quotazioni nell’area di piazzale Moroni e di Nostra Signora degli Angeli. La
domanda è comunque in crescita, in questi mesi infatti si registra una maggiore fiducia da parte dei
potenziali clienti. Il primo semestre dell’anno ha visto una maggioranza di compratori con un’età superiore
a 50 anni e che non hanno avuto la necessità di ricorrere al credito bancario perché già in possesso del
capitale.
Chi ha comprato la prima casa si è orientato soprattutto su trilocali (due camere e cucina) e su quattro
locali (due camere, sala e cucina) dal valore compreso tra 100 e 150 mila €, mentre gli investitori si sono
focalizzati prevalentemente su trilocali da 60 mq dal valore medio di 100 mila €. La domanda di
appartamenti in affitto è sostenuta da studenti universitari, da coloro che non riescono ad acquistare e da
lavoratori trasfertisti. Trilocali e quattro locali si affittano a cifre comprese tra 350 e 450 € al mese, si
registra inoltre un aumento del numero di stipule di contratti a canone concordato, rimane sempre alta la
sottoscrizione di contratti a canone libero con cedolare secca.
L’area di piazzale Moroni è composta soprattutto da palazzine popolari Ina casa ed, in parte minore, da
abitazioni realizzate in edilizia cooperativa tra gli anni ’50 e ’70. Il medio usato si vende a circa 1200-1300 €
al mq. Prezzi più elevati si registrano nell’area di Fontanassa-Mongrifone, sorta tra gli anni ’60 e ’80 e ben
servita dalla stazione ferroviaria. Per l’acquisto di tipologie signorili si spendono circa 1900-2000 € al mq.
Sono numerose le abitazioni in vendita in zona Legino, edificata a partire dagli anni ‘20 fino ad arrivare ai
primi anni del 2000: l’usato in buone condizioni ha valori compresi tra 1200-1300 € al mq. Da segnalare che
nella zona dei “Giardini di Legino” pochi anni fa sono sorti edifici in edilizia cooperativa con agevolazioni per
i dipendenti delle Forze Armate. In questo contesto un appartamento di 90 mq costa 210-215 mila, mentre
per una tipologia di 65 mq il valore scende a 170 mila €. Prezzi più contenuti si registrano nell’area di Nostra
Signora degli Angeli, zona poca richiesta, sorta tra gli anni ’60 e ’70. Spostandosi nell’entroterra, in
particolare in zona Conca Verde, si possono acquistare case indipendenti, semindipendenti e villette con
vista sul mare costruite tra gli anni ’80 e ’90.
Da segnalare che nella zona compresa tra Mongrifone e Nostra Signora degli Angeli sono appena partiti i
lavori per la realizzazione di nuove palazzine che saranno costruite in edilizia popolare.
Mercato Turistico Savona provincia
ALBENGA
In diminuzione i prezzi immobiliari di Albenga nella prima parte del 2015.
A cercare casa sono persone che hanno realmente intenzione di acquistare l’immobile e che sono molto
celeri nelle decisioni di acquisto. La maggioranza dei clienti (spesso di origine piemontese) sono orientati su
tagli medio piccoli dal valore intorno a 120-130 mila €.
Dalla Lombardia arrivano soprattutto coloro che sono alla ricerca di immobili di prestigio. Chi cerca la
seconda casa si orienta su bilocali con terrazzo, riscaldamento autonomo e la comodità al mare. La zona
mare (la fascia di 300-400 metri a partire dal Lungomare Cristoforo Colombo) è quella preferita dai
potenziali acquirenti. In questa zona prevalgono le abitazioni degli anni ’70 e le quotazioni medie di una
tipologia usata si aggirano intorno a 3500 € al mq. Per le soluzioni posizionate sul fronte mare le quotazioni
arrivano a 4500 € al mq così come per quelle di nuova costruzione sorte nella zona di Albenga.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Piace anche la zona a ridosso della Stazione, tra 300 e 700 metri dal mare, con quotazioni medie di 3500 €
al mq. Le abitazioni situate nelle zone centrali piacciono solamente alle persone più anziane che apprezzano
la vicinanza ai servizi. I prezzi per un immobile d’epoca è di 2400-2500 € al mq.
VARAZZE
Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni a Varazze sono in diminuzione e questo ha, in
parte, facilitato l’aumento della domanda e delle compravendite, non solo di casa vacanza ma anche di
prima casa.
Gli acquirenti arrivano prevalentemente dal Piemonte e dalla Lombardia, ma si iniziano a registrare
richieste anche da parte di persone residenti in Svizzera. La domanda si orienta su bilocali che non
superano i 220-230 mila € oppure su trilocali dal valore inferiore a 300 mila €. Oltre i 300 mila € si
realizzano meno compravendite, a meno che non si tratti di immobili particolarmente prestigiosi. Si
apprezza soprattutto la comodità, quindi la possibilità di raggiungere a piedi il mare e di non dover fare
salite. A seguire nelle richieste la vista mare e la presenza di ascensore per accedere ai piani alti.
Il fronte mare di Varazze è quello più ambito e su immobili particolarmente prestigiosi si possono anche
toccare i 10 mila € al mq. Mediamente per una soluzione civile posizionata fronte mare si registrano valori
medi di 5000-6000 € al mq.
Tra le zone preferite: il lungomare Europa, strada pedonale e tranquilla con ville singole e condomini
prestigiosi molto apprezzata, ma con bassa offerta; per cui le quotazioni possono arrivare a 8000-10000 € al
mq. Piacciono anche per la tipologia di offerta immobiliare anche le zone Mala e Santa Caterina che
sorgono alle spalle dell’Aurelia, in collina e dove un buon usato ha prezzi medi di 4000-4500 € al mq.
Anche il centro storico registra una buona richiesta, soprattutto per le zone posizionate sul fronte mare
(4000-5000 € al mq).
Il cliente medio è rappresentato da famiglie che decidono di acquistare la casa vacanza, da poter utilizzare
soprattutto durante il periodo estivo. In aumento coloro che acquistano per mettere a reddito l’immobile
oppure che acquistano un taglio grande da frazionare e rivendere.
Durante il periodo estivo si registrano i seguenti canoni di locazione: a giugno e settembre 1000 € al mese,
a luglio 1800 €, ad agosto 1900 €.
ALASSIO
La domanda di case vacanza ad Alassio proviene essenzialmente da acquirenti in arrivo dal Piemonte e
dalla Lombardia. Le tipologie più richieste sono bilocali e trilocali con una spesa media che si attesta
rispettivamente a 250 mila € ed a 300-320 mila €. Piacciono le soluzioni che si trovano nei pressi del mare,
possibilmente dotate di vista mare, ascensore e spazi esterni come terrazzi o balconi. L’area di levante è
quella più richiesta, i turisti apprezzano soprattutto la zona fronte mare di Passeggiata Cadorna e del Porto,
ma anche Borgo Coscia leggermente più interno e la Strada Panoramica Santa Croce che si trova nella zona
di Levante Sopra. In queste aree si possono acquistare tipologie realizzate tra gli anni ’70 ed ’80 con una
spesa per il medio usato che si attesta tra 5000 e 6000 € al mq, ad eccezione delle zone fronte mare,
precedentemente descritte, dove si possono raggiungere anche i 9000 € al mq.
Da segnalare inoltre richieste per il “Budello”, centro storico di Alassio, apprezzato in particolare da amatori
del genere. Qui si possono acquistare abitazioni degli anni ’30 e ’40, sprovviste di ascensore, a 5000 € al mq
circa (medio usato). Numerose le richieste anche per la zona di via Dante e corso Marconi, strada che
separa la via Aurelia dal mare: si tratta di un’area tranquilla, ben servita e a ridosso del mare, dove si
trovano appartamenti in buone condizioni a 5000 € al mq.
FINALE LIGURE
Nel primo semestre del 2015 le quotazioni degli immobili di Finale Ligure sono in calo, soprattutto sulle
tipologie usate. Il mercato immobiliare sembra aver registrato un leggero ribasso dal momento che la
disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in diminuzione. Resistono gli immobili nella fascia di spesa
superiore a 300 mila €. Nella fascia di spesa più bassa gli acquirenti sono disposti ad acquistare anche
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
immobili che presentano dei difetti. La domanda è orientata su tagli medio piccoli con spazio esterno e
vista mare.
La diminuzione dei prezzi ha interessato anche Varigotti ad eccezione del Borgo Saraceno dove la bassa
offerta presente ha permesso una tenuta delle quotazioni. Infatti nel Borgo Saraceno si toccano top prices
di 10 mila € al mq.
A Finale Pia, Final Borgo e Final Marina per immobili fronte mare di categoria signorile o d’epoca si
possono toccare punte di 5000 € al mq. Per le abitazioni costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’70, in seconda
fila, le quotazioni scendono a 3000-3500 € al mq. A Finale Ligure si sono sbloccate delle nuove costruzioni
che hanno portato alla nascita di circa una quarantina di appartamenti che si vendono a prezzi medi di 5000
€ al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda ma le abitazioni della zona stanno subendo la
concorrenza di B&B e di affittacamere. Per un bilocale di 4 posti letto si spendono 1000 € al mese a giugno,
1500 € al mese a luglio, 1800-2000 € al mese ad agosto. A Varigotti i canoni di locazione salgono ed
abbiamo 1700 € al mese a Giugno , 2500 € al mese a Luglio, 3000 € al mese ad Agosto.
CELLE LIGURE
Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari a Celle Ligure nella prima parte del 2015. Il mercato delle
seconde case è caratterizzato dalla domanda di acquirenti che provengono soprattutto dalle zone di
Milano, Brianza e Pavia ma anche da Genova oppure basso Piemonte ed in particolare da Alessandria e
Ovada. Le richieste si focalizzano prevalentemente nell’area di Celle centro e Celle Piani, nelle zone
adiacenti al mare , dove si possono acquistare abitazioni realizzate tra gli anni ’50 e gli anni ’70.
Mediamente un bilocale usato di 45-50 mq costa tra 180 e 230 mila €, mentre per un trilocale usato di 5570 mq il valore medio è compreso tra 230 e 260 mila €. Prezzi più alti si toccano sulla prima fila del centro
storico e sul fronte mare, dove ci sono abitazioni signorili spesso dotate di soffitti a volta, a cassettoni ed
affreschi. Per alcune di queste soluzioni, le cifre di vendita possono anche superare i 7000 € al mq. Da
segnalare che sono in corso i lavori per il ripristino della funicolare che collega Celle paese con la zona di
Pineta Bottini: i lavori dovrebbero terminare entro pochi mesi.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa