il mercato immobiliare: tendenze in atto e risvolti futuri

IL MERCATO IMMOBILIARE: TENDENZE IN ATTO E RISVOLTI FUTURI
La casa resta un desiderio prioritario degli italiani anche in un periodo difficile come quello vissuto negli
ultimi mesi, caratterizzati da un generale clima di incertezza.
Il peggioramento del quadro economico italiano e l’inasprimento della selettività del sistema bancario
hanno frenato la ripresa del mercato immobiliare anche in questo semestre, durante il quale il
ridimensionamento dei prezzi e delle transazioni immobiliari ha raggiunto la percentuale più elevata dal
2007.
Le banche, infatti, hanno incrementato gli spread per compensare l’aumentato costo di raccolta del
capitale, hanno introdotto criteri più restrittivi per l’accesso al credito e hanno diminuito l’importo
finanziabile (ora compreso tra il 60 e il 70% del valore dell’immobile).
A queste motivazioni si devono aggiungere le preoccupazioni relative al mondo del lavoro che vede una
disoccupazione in aumento, soprattutto tra le fasce più giovani di età e in generale un’ incertezza
lavorativa percepita in molti potenziali acquirenti.
In questo semestre si sono aggiunte le perplessità per l’introduzione dell’Imu, sebbene occorre precisare
che al momento non si ravvisano effetti sul segmento della prima casa, mentre i proprietari di più immobili
talvolta hanno optato per la dismissione di alcuni di essi e chi ha deciso per l’investimento nel mattone ha
ben ponderato la scelta.
Si evidenzia quindi un progressivo cambiamento del comportamento dei potenziali acquirenti sempre più
prudenti e riflessivi anche quando dispongono di capitali sufficienti per realizzare l’acquisto o sono
consapevoli di poter ottenere un mutuo.
Ancora una volta il mercato immobiliare è stato caratterizzato da una diminuzione della domanda, un
aumento dell’offerta, una persistente distanza tra richieste dei proprietari e disponibilità di spesa dei
potenziali acquirenti, allungamento delle tempistiche di vendita.
I tempi di vendita
A Luglio 2012 i tempi di vendita nelle grandi città sono di 191 giorni, nell’hinterland delle grandi città di 217
e nei capoluoghi di provincia di 219.
Prezzi immobiliari
L’analisi sul profilo dimensionale evidenzia che sono state le grandi città e il loro hinterland ad evidenziare
la diminuzione più sensibile dei valori, rispettivamente con -5,4% e -5,3%. A seguire i capoluoghi di
provincia con -4,4%.
Nelle grandi città i ribassi più accentuati si sono registrati a Bari con -8,2% e Bologna con -8,0%. Milano è
stata la città dove la diminuzione dei prezzi è stata meno accentuata (-2,8%) mentre le abitazioni della
capitale perdono il 5,3%.
L’andamento delle grandi città, suddividendo tra aree periferiche, semicentrali e centrali, vede un risultato
leggermente peggiorativo anche per le aree centrali.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore nelle città del sud Italia (-4,9%), seguite
da quelle del centro Italia (-4,7%) e da quelle del nord Italia (-3,8%).
Nel sud Italia, in modo particolare, abbiamo notato che è stata la difficoltà di accesso al credito e
l’ottenimento di mutui di basso importo a determinare una contrazione dei valori degli immobili.
Domanda ed offerta immobiliare
La domanda abitativa è in diminuzione, a muoversi sul mercato sono tutti quei potenziali acquirenti che
hanno già l’intero capitale da destinare all’acquisto dell’abitazione o buona parte di esso.
Infatti la maggiore informazione sul mercato immobiliare e sul mercato del credito ha contribuito a
selezionare ulteriormente i potenziali acquirenti, ora più consapevoli rispetto al passato circa le loro
possibilità di acquisto e più attenti alla qualità dell’abitazione.
Le abitazioni di tipologia medio-bassa hanno subito sconti sempre più importanti rispetto al prezzo iniziale
richiesto dai venditori, questo a prescindere dal fatto che le zone fossero centrali, periferiche o
semicentrali. Le top location non hanno subito consistenti perdite di valore.
Le soluzioni in buono stato sono preferite dai potenziali acquirenti, sempre più attenti alla qualità abitativa
e soprattutto a quelle caratteristiche dell’immobile che consentono di abbattere le spese condominiali.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Sempre più attenzione si ripone alla presenza degli spazi esterni, alla disposizione degli spazi interni, allo
stato del condominio e al posizionamento in zone tranquille e poco trafficate.
Si riscontrano difficoltà nella vendita di immobili posizionati ai piani bassi e ai piani alti ma privi di
ascensore.
L’analisi della domanda nelle grandi città italiane evidenzia una maggiore concentrazione delle richieste per
i trilocali con il 35,2%. A seguire il bilocale che raccoglie il 30,7% delle preferenze. Rispetto a sei mesi fa si
nota una diminuzione della concentrazione sui piccoli tagli e un aumento su quattro locali e cinque locali.
A Milano, Roma e Napoli la tipologia più richiesta è il bilocale.
Anche negli altri capoluoghi di regione è il trilocale la tipologia preferita dai potenziali acquirenti, raccoglie
infatti il 50,2% delle preferenze.
Nelle grandi città l’analisi della disponibilità di spesa continua a registrare una maggiore concentrazione
nella fascia compresa tra 170 e 249 mila €.
Negli altri capoluoghi di regione la disponibilità di spesa vede una maggiore concentrazione nella fascia di
spesa compresa tra 120 e 169 mila €.
L’analisi dell’offerta nelle grandi città evidenzia una maggiore presenza di trilocali con il 32,4%. A seguire i
bilocali con il 24,7% ed infine i quattro locali con il 23,2%.
Compravendite immobiliari
Dati interessanti sono emersi dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo
Tecnocasa.
Il 72,4% delle compravendite ha riguardato l’abitazione principale, seguito dal 23,4% per uso investimento
e dal 4,2% di casa vacanza.
Più interessante il dato relativo all’età degli acquirenti: la percentuale più elevata è nella fascia tra 35 e 44
anni che si indirizza soprattutto verso la prima casa. Gli acquisti di seconda casa prevalgono nella fascia di
età tra 55 e 64 anni e sono in aumento tra i potenziali acquirenti oltre i 45 anni, età in cui si ha una buona
solidità finanziaria. A dimostrazione di ciò il basso ricorso al credito che si registra a partire dai 45 anni.
Per quanto riguarda l’analisi delle compravendite dal lato dei venditori si rileva che il 63,7% lo ha fatto per
migliorare la qualità abitativa o per necessità di liquidità, il 15,2% per cambiamento della struttura familiare
e il 21,1% per trasferimento da altro quartiere o città.
Locazioni immobiliari
Sul mercato delle locazioni, nelle grandi città, si registrano canoni in diminuzione del 3,2% sia per i bilocali
sia per i trilocali. Le motivazioni sono la minore disponibilità di spesa dei potenziali conduttori e la
maggiore offerta di abitazioni sul mercato.
Anche in questo semestre tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si registrano
numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i
monoreddito e gli immigrati. A questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede.
Il 42,9% di coloro che cercano casa in affitto ha un’età compresa tra 18 e 34 anni.
Resta la maggiore rigidità da parte dei proprietari ad affittare l’immobile. Si desiderano sempre più garanzie
sull’affidabilità dell’inquilino e la continuità dei pagamenti dei canoni di locazione.
I rendimenti immobiliari sono del 4% annuo lordo.
Previsioni
Non è facile intuire dove andrà il mercato immobiliare e quanto durerà ancora questa correzione dei valori.
In base ai nuovi dati raccolti si rivedono ancora al ribasso le previsioni immobiliari per il 2012.
Riteniamo che entro l’anno i prezzi nelle grandi città potranno avere un’oscillazione compresa tra -9% e 7% e che le compravendite residenziali potrebbero essere circa 500 mila.
Sicuramente il comportamento dei potenziali acquirenti sarà influenzato dalla situazione economica del
Paese, dalle politiche delle banche, dal grado di fiducia sulla ripresa.
Se dovessero permanere le difficoltà legate al mantenimento del posto di lavoro, alla capacità di risparmio
e di conseguenza all’accesso al credito sarà difficile ipotizzare una svolta nel breve periodo.
E’ anche vero che le famiglie italiane hanno sempre avuto un’affezione molto forte alla casa posizionandola
al primo posto nelle scelte di impiego dei propri risparmi e qualora i prezzi dovessero continuare nel loro
sentiero di discesa si aprirebbero sicuramente nuove opportunità di acquisto da cogliere.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
IL MERCATO IMMOBILIARE
BERGAMO CITTA’
A Bergamo, nella prima parte del 2012, i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 6,6%.
Il Centro storico presenta un mercato immobiliare di prestigio che attira acquirenti con una disponibilità di
spesa medio alta, si tratta in genere di persone che acquistano in contanti sia per investimento che per
utilizzo personale. Gli investitori di solito prediligono comprare bilocali da 50 mq situati nell’area pedonale
dal valore compreso tra 220 e 275 mila €. Queste tipologie si affittano a valori mensili compresi tra 800 e
1000 €. Per quanto riguarda il mercato delle prime case si registra un calo delle richieste di trilocali, mentre
sono in aumento le domande di quattro locali e di attici, questi ultimi spesso dotati di ampi terrazzi e vista
sui tetti della città.
Il centro storico di Bergamo è caratterizzato da soluzioni d’epoca, in particolare nell’area pedonale, mentre
al di fuori di questa area è possibile acquistare anche soluzioni signorili degli anni ’70. Sia le tipologie
d’epoca sia gli appartamenti più recenti hanno un valore compreso tra 3500 e 4000 € al mq se ristrutturati.
Tra le vie più richieste da segnalare via XX Settembre, viale Papa Giovanni XXIII e piazza Pontida, strade
principali del centro sempre molto ambite dagli acquirenti. Quotazioni inferiori si registrano per le soluzioni
posizionate nelle strade limitrofe, dove si vende a valori compresi tra 2500 e 3000 € al mq. I prezzi
scendono ancora se ci si sposta nell’area di via Baschenis, via Palazzolo e via San Giorgio, più trafficate e
meno prestigiose, con valori che si attestano sui 2500 € al mq per quanto riguarda l’usato in ottime
condizioni. Da segnalare che nel Centro storico sono in corso i lavori per l’istallazione di tubature che
forniscano acqua calda in arrivo da caldaie comunali esterne agli edifici.
Buona la richiesta di box, si tratta di un mercato attivo anche perché le soluzioni in vendita non mancano:
per l’acquisto di un box singolo si parte da una spesa di 30 mila € per arrivare anche ad 80 mila € nelle zone
più centrali.
Quotazioni in calo nell’area di via Broseta, Ospedale, Longuelo, Piscine – Conca D’Oro e Loreto. Il mercato
evidenzia segnali di rallentamento, rimane ampia la distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità
di spesa degli acquirenti e le compravendite vanno a buon fine solamente quando sono i proprietari a
rivedere verso il basso le proprie pretese. La domanda proviene quasi esclusivamente da famiglie e da
coppie, spesso all’acquisto della prima abitazione. La tipologia più ricercata è il quattro locali con doppi
servizi e posizionato ai piani alti, la spesa media per questo tipo di abitazione è di 250 mila €. Non mancano
comunque le richieste di bilocali, in questo caso la spesa media scende a 120 mila €.
Vivace il mercato delle locazioni, le richieste provengono da diverse categorie ed i canoni di bilocali e
trilocali sono compresi tra 400 e 500 € al mese.
Sempre molto apprezzata l’area dell’Ospedale, residenziale e signorile, che presenta condomini degli anni
’60 e ’70. Un buon usato costa circa 1900 € al mq. Si registra un buon interesse anche per il quartiere di
Longuelo, ricco di verde ma comunque ben servito, dove si acquistano soluzioni usate a 1700-1800 € al mq.
Da segnalare che, in questa zona della città, sono in costruzione palazzine in classe energetica A dal valore
compreso tra 3500 e 4000 € al mq. Molto prestigiosa l’area di Piscina e Conca D’Oro, nei pressi della città
alta, caratterizzata dalla presenza di ville e case d’epoca difficilmente reperibili sul mercato. Commerciale
l’area di via Broseta, nata tra gli anni ’60 e ’70 nella zona semicentrale della città: qui un appartamento in
buone condizioni si può acquistare con una spesa di 1700-1800 € al mq.
In difficoltà il mercato immobiliare nell’area di Colognola, Villaggio degli Sposi, Carducci – Moroni e
Carnovali – Carpinoni. La distanza tra la richiesta dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali
acquirenti rimane ampia, anche a causa di una persistente rigidità da parte degli istituti di credito nella
concessione dei mutui. In questa area della città ad acquistare sono prevalentemente famiglie, le
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
preferenze si concentrano su trilocali dal valore compreso tra 120 e 140 mila € box compreso. Più vivace il
mercato delle locazioni che da qualche semestre registra un aumento delle richieste. La domanda di
immobili in affitto è eterogenea e proviene da famiglie, coppie, single e lavoratori trasfertisti; il canone di
un bilocale arredato con box non supera 500 € al mese. Da segnalare anche qualche richiesta di box auto
sia in vendita sia in affitto: il prezzo di un box singolo è di 15 mila €, mentre il canone di locazione annuale è
di 900-1000 €.
Adiacente al Centro si trova la zona Carducci – Moroni, caratterizzata da soluzioni costruite a partire dal
1900. Qui è possibile acquistare appartamenti in buono stato di conservazione a prezzi compresi tra 1700 e
2000 € al mq, mentre il nuovo si vende a cifre che oscillano tra 3000 e 4000 € al mq. Più periferico il
quartiere di Colognola, molto apprezzato perché ben servito, ben collegato e verde. La zona è stata
edificata a partire dagli anni ’50 ed attualmente si costruisce nell’area dell’ex “Molini Moretti”; sono state
inoltre completate alcune soluzioni in edilizia convenzionata in via Azzanella. L’usato si vende a 1300 € al
mq, per il nuovo la richiesta sale a 1900-3000 € al mq. Molto apprezzato anche il quartiere del Villaggio
degli Sposi, grazie alla presenza di aree verdi, del nuovo ospedale e di un grande parco. Al momento si
scambiano immobili che si aggirano intorno a 1500-1700 € al mq per l’usato e a 2500 € al mq per il nuovo.
Da segnalare che sono ancora in corso i lavori per la realizzazione del nuovo ospedale.
Quotazioni in ribasso anche nell’area nord-est della città, nei quartieri di Borgo Santa Caterina, Redona,
Valtesse e Monterosso. Permane la distanza tra il prezzo richiesto dai proprietari e la disponibilità di spesa
dei potenziali clienti, l’offerta immobiliare inoltre è abbondante, i tempi medi di vendita si sono
notevolmente allungati e continuano le difficoltà di accesso al credito. Comprano prevalentemente famiglie
in cerca di soluzioni che massimizzino il rapporto qualità-prezzo, dotate di box auto e preferibilmente con
annesso spazio esterno; la tipologia più richiesta è il trilocale.
La domanda di appartamenti in affitto è eterogenea e proviene da single, coppie, famiglie e lavoratori
trasfertisti (spesso insegnanti): il canone di un bilocale è di 400-450 € al mese, quello di un trilocale è
compreso tra 550 e 650 € al mese.
Buona la domanda di immobili in zona Santa Caterina, borgo storico della città, sempre molto apprezzato
dagli acquirenti. Il quartiere si trova nell’area semicentrale di Bergamo ed è composto da un nucleo storico
risalente al XIV e XV secolo circondato da una zona edificata tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Soluzioni
ristrutturate di recente si possono acquistare con una spesa di 2200-2500 € al mq, mentre tipologie
ristrutturate più di 40 anni fa hanno un valore di 1800-1900 € al mq. Da segnalare che in via Corridoni sono
in fase di realizzazione 4 nuovi condomini. Il quartiere di Redona si sviluppa nell’area pedecollinare di
Bergamo. La parte maggiormente apprezzata del quartiere è quella posizionata nella zona alta, dove è
possibile acquistare soluzioni in buono stato a 1000-1500 € al mq. A Redona si stanno realizzando diverse
nuove costruzioni in palazzina anche se si registra parecchio invenduto. L’offerta immobiliare spazia
dall’appartamento al piano terra con giardino all’attico con ampie terrazze. Soluzioni nuove si possono
acquistare anche in zona Valtesse ed in particolare nell’area della ex “BB Sace”, dove sono in fase di
realizzazione tipologie residenziali. Nel quartiere sono inoltre in costruzione appartamenti in edilizia privata
e convenzionata. Piace la zona di Monterosso perché verde ed economica, caratterizzata dalla presenza di
palazzine in edilizia convenzionata; qui un buon usato si acquista con una spesa di 1200-1700 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
BERGAMO PROVINCIA
BASSA VAL CAVALLINA
Un generale ribasso delle quotazioni immobiliari si registra nell’area della Bassa Val Cavallina (-8,7%), zona
che si sviluppa ad est della città di Bergamo e comprende, tra i comuni più importanti, Trescore Balneario e
Cenate Sotto. Nella prima parte del 2012 la macroarea è stata caratterizzata da un surplus di offerta
focalizzato sul segmento del nuovo e da difficoltà di accesso al credito. In questo semestre ad acquistare
sono state soprattutto le famiglie già in possesso dell’abitazione ed in cerca di soluzioni indipendenti o
semindipendeti dotate di spazi esterni. Il budget previsto per questo tipo di acquisto è in genere compreso
tra 140 e 200 mila €. Più bassa la disponibilità di chi ha acquistato per investimento, questa tipologia di
acquirenti cerca in genere bilocali usati dal valore di 80 e 90 mila €. Sul fronte delle locazioni si segnala un
aumento delle richieste, in particolare da parte di giovani coppie che non riescono ad accedere al mercato
del credito oppure da parte di famiglie costrette a vendere perché non più in grado di pagare la rata del
mutuo. Il canone mensile di un bilocale arredato con box si attesta mediamente su 400-450 €.
Trescore Balneario è il comune più importante di questa macroarea della provincia bergamasca. La parte
centrale è caratterizzata da soluzioni storiche in alcuni casi di epoca romanica. Si tratta di un paese che
negli ultimi semestri si è sviluppato molto, sono state costruite infatti sia soluzioni indipendenti sia
appartamenti in classe energetica A e B. Molte di queste tipologie risultano ancora invendute, la richiesta
dei costruttori si attesta tra 1800 e 2000 € al mq, con punte di 2100 € al mq per le soluzini in classe
energetica A. Prestigiosa ed apprezzata la parte collinare di Trescore Balneario dove si trovano soluzioni
indipendenti e semindipendenti dotate di vista panoramica.
Numerose richieste si registrano nel comune di Cenate di Sotto, dove negli ultimi anni in zona Piscine è
sorta un’area prestigiosa composta da ville ed appartamenti in villa con valori compresi tra 1800 e 2000 € al
mq. Sempre molto apprezzata l’area collinare, dove si possono acquistare soluzioni indipendenti,
semindipendenti e cascinali ristrutturati o da ristrutturare.
VALSERIANA
Nel primo semestre del 2012 le abitazioni della Valseriana hanno mostrato un andamento tendenzialmente
al ribasso: quotazioni e volumi di vendita sono in calo, ma si è assistito ad un miglioramento della qualità
del cliente, che ora compra solo se ha reale necessità e sufficiente disponibilità di liquidità. Infatti si
realizzano poche compravendite con mutui, che peraltro coprono importi di lieve entità.
La maggior parte degli acquisti viene effettuata a scopo migliorativo e solo ad opera di un target di clientela
che possiede una buona capacità di spesa, con cui si orienta su trilocali e quadrilocali inseriti in piccoli
contesti condominiali, possibilmente ad elevata classe energetica. Le giovani coppie sono in netto calo a
causa della difficoltà di accesso al credito, pertanto si rivolgono all’affitto: ad Alzano Lombardo bilocali e
trilocali costano 550 € e 650 € al mese, ad Albino i prezzi scendono a 450 e 500-550 €, mentre nell’Alta
Valle non sono necessari più di 350 e 400-450 €.
Grazie alla sua vicinanza rispetto a Bergamo, la domanda si concentra maggiormente ad Alzano Lombardo,
in particolare nelle zone centrali e in quelle collinari. L’offerta in centro è di tipo variegato, ma si osserva
molto invenduto soprattutto per quanto riguarda il nuovo (che viene proposto a 2400-2500 € al mq, prezzo
ancora troppo alto), le soluzioni da ristrutturare e le villette che spesso presentano elevati costi di gestione.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
In generale per un medio usato si richiedono 1700-1800 € al mq. Le colline piacciono perché sono
soleggiate e offrono costruzioni di pregevole fattura, tipicamente villette indipendenti con annesso
giardino: realizzate 2-3 anni fa, il prezzo a cui sono immesse sul mercato parte da 2000 € al mq.
Albino ha una discreta domanda interna, che si concentra soprattutto nelle zone centrali, dove però ci sono
poche abitazioni in vendita. Offerta elevata in periferia, grazie alla realizzazione di nuove case di media
qualità che si compravendono a 2000-2200 € al mq; un buon usato si valuta tra 1400 e 1500 € al mq.
Penalizzata la Valle del Lujo, poiché più decentrata e per l’elevata presenza di nuove costruzioni.
Nell’Alta Valseriana, precisamente nei comuni di Cene, Gandino, Gazzaniga e Legge, il mercato è depresso
a causa della difficoltà di accesso, ma anche per le problematiche lavorative che hanno colpito le aziende
limitrofe. Una soluzione usata si valuta 1700-1800 € al mq, una di nuova o recente costruzione costa circa
2300 € al mq.
A Gorle e Torre Boldone, comuni all’imbocco della Valseriana al confine con il capoluogo orobico, si è
registrato un calo dei prezzi pari al 14,6% e 9,9% durante il primo semestre del 2012, ma fino allo scorso
anno i valori avevano sostanzialmente tenuto.
A muoversi sul mercato sono famiglie e giovani coppie, già residenti in queste zone, che dispongono di un
budget di 250-300 mila €, con cui si orientano su trilocali o quadrilocali inseriti in contesti di nuova o
recente costruzione, possibilmente posizionati o ai piani alti o al piano terra con giardino annesso.
A Torre Boldone l’offerta edilizia consiste di appartamenti di buona fattura, edificati tra gli anni ’70 e ’90. I
primi soffrono per la presenza del riscaldamento centralizzato, pertanto il loro valore è compreso tra 1000
e 1200 € al mq (quest’ultimo se ristrutturato); l’edilizia più recente si valuta tra 1800 e 1900 € al mq, a
seconda della tipologia e del contesto di riferimento. Per quanto riguarda le nuove costruzione, si segnala
un cantiere che prevede la realizzazione di tipologie di buona qualità, in classe A e inserite in un complesso
signorile: la consegna è prevista per la prossima primavera, il loro valore è stimato tra 2500 e 2600 € al mq.
A Gorle è possibile acquistare tipologie molto simili rispetto a Torre Boldone, ma a prezzi leggermente
superiori in quanto la zona è percepita come meglio rispondente alle caratteristiche ricercate. Nonostante
ciò, si compravendono poche abitazioni, in quanto la maggior parte è stata già collocata sul mercato; le
nuove costruzioni sono sporadiche perché sono state sbloccate poche nuove lottizzazioni. Si segnala
comunque una zona semicentrale, quasi al confine con Bergamo: si tratta di un complesso in corso di
ultimazione (mancano ancora poche lottizzazioni), che in origine prevedevano quotazioni di 3500-4000 € al
mq, mentre ora i prezzi sono notevolmente scesi.
BERGAMO HINTERLAND
La recente crisi economica e le difficoltà di accesso al credito hanno ridotto il budget a disposizione dei
potenziali clienti, cosicché si è assistito ad un forte calo dei prezzi per le zone a ridosso del fiume Brembo
durante il primo semestre del 2012.
In queste zone sono attive perlopiù famiglie e coppie provenienti dalle aree limitrofe, accanto a cui si
muovono anche single e famiglie di mezz’età, che ricercano la soluzione migliorativa. Generalmente si fa
ricorso totale al mutuo, per un importo che varia a seconda della soluzione richiesta: per i bilocali si parte
da 60-70 mila €, mentre per i trilocali sono necessari 100-130 mila € se in condominio e 185-220 mila € se
indipendenti. In generale, a seconda del comune di appartenenza, Brembate Sopra, Valbrembo e Paladina
registrano valori più alti rispetto agli altri.
Il mercato degli affitti è attivo e la domanda è abbastanza consistente: un monolocale o un piccolo bilocale
costano 350 € al mese, un bilocale 400-420 €, per un trilocale servono tra 450 e 550-600 € al mese.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Vengono stipulati soprattutto contratti a canone libero 4+4, con uno scarso utilizzo della cedolare secca da
parte dei proprietari.
Brembate di Sopra ospita case costruite in particolare nell’ultimo ventennio seppur sono presenti immobili
di più anziana fattura, che trovano il favore dei clienti perché inseriti in una zona dotata di servizi: una
soluzione termoautonoma della metà degli anni ’80, di 120 mq, si scambia a 150 mila €, mentre un trilocale
di 80 mq inserito in un contesto con taverna, box auto e giardino si valuta 180-190 mila €. Da segnalare che
è stato approvato il nuovo PGT e qualche costruttore ha già manifestato l’intenzione di effettuare delle
lottizzazioni.
A Valbrembo è possibile acquistare soprattutto trilocali: inseriti in villetta sono valutati 190-210 mila €,
mentre in un condominio degli anni ’70 il prezzo scende a 135 mila €. Le soluzioni più recenti, edificate alla
fine degli anni ’90, costano 180-190 mila € grazie alla presenza di un piccolo giardino al piano terra.
Valbrembo è una zona ancora in sviluppo, infatti sono presenti diversi cantieri (anche se molti dei quali
sono la coda degli anni passati e quindi con prezzi alti) tra questi spicca un intervento che prevede la
costruzione di una palazzina con 10 unità abitative, realizzati in classe B con riscaldamento a pavimento: si
tratta di “appartamenti in villa” con ingresso indipendente (sia al piano terra sia al primo piano) che sono
valutati 1800-1900 € al mq. La conferma dei prezzi sta proprio nella richiesta abbastanza viva: nonostante
sia alle fondamenta, infatti, il 30% di tali soluzioni è già stato venduto.
Ad Almenno San Bartolomeo è possibile acquistare trilocali di 80-90 mq in ville a 130 mila € se in buone
condizioni manutentive, ma il prezzo scende da 110 mila € in sotto se la soluzione è più vetusta.
La zona meno richiesta è Almenno San Salvatore perché più distante da Bergamo (infatti si trova
all’imbocco della Valle Imagna); a Paladina, al contrario, c’è una discreta richiesta ma l’offerta è più scarna
se non per immobili acquistati nel 2005-2008 a prezzi più alti di quelli attuali, con conseguenti difficoltà di
compravendita. Generalmente i trilocali sono di circa 80 mq, realizzati nella prima metà degli anni ’80 ma,
nonostante il prezzo si attesti a 150 mila €, la loro vendita è difficile in particolar modo per la zona di
Almenno.
Fermo il mercato immobiliare di Seriate nella prima parte dell’anno. Le difficoltà di accesso al credito ed
un’alta offerta di immobili nuovi determinano una situazione di stallo. A Seriate infatti negli ultimi anni si è
costruito molto, anche se attualmente e’ stata bloccata un ampia area di realizzazione residenziale
denominata Zona San Giuseppe. In questo semestre si sono registrate compravendite da parte di giovani
coppie che hanno acquistato sia con l’ausilio di un mutuo sia con un capitale a disposizione. Il trilocale è la
tipologia più richiesta, il budget a disposizione per l’usato è compreso tra 140 e 180 mila €. Il prezzo del
nuovo attualmente venduto si attesta su 1800/1900 € al mq per quanto riguarda la classe energetica A+,
mentre la spesa per tipologie usate è compresa tra 1300 e 1600 € al mq. Buona la domanda di immobili in
locazione, bilocali e trilocali si affittano con una spesa mensile di 450 e 650 €. Da segnalare un aumento di
interesse da parte di ragazzi e famiglie per la formula di affitto a riscatto. A Brusaporto è possibile
acquistare anche soluzioni realizzate nei primi anni del 2000 caratterizzate da contesti con poche unità
abitative 4/8 famiglie valorizzate da giardini o mansarde annesse.
ISOLA BERGAMASCA
Nel corso del primo semestre del 2012 le quotazioni di Ponte San Pietro, primo comune dell’Isola
bergamasca quasi limitrofo a Bergamo, sono scese del 15%. Su tale andamento ha inciso innanzitutto la
recente crisi economica, che ha ridotto il budget medio; secondariamente, la difficoltà di accesso al credito
ha penalizzato coloro i quali si stanno affacciando sul mercato.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Il bacino d’utenza consiste in acquirenti che provengono dall’hinterland bergamasco, soprattutto dallo
stesso Ponte san Pietro, Curno, Presezzo e limitrofi (più raramente da Bergamo): si tratta di coppie, anche
alla prima esperienza fuori casa, single e famiglie di mezz’età. Per questi ultimi le trattative sono più lunghe,
in quanto spesso effettuano acquisti migliorativi con un immobile a loro volta da alienare e sovente il
prezzo dello stesso è alto in proporzione al nuovo acquisto. Il budget investito parte da un minimo di 60-70
mila € (con cui ci si orienta sui bilocali), fino ad un massimo di 210-220 mila €, che viene generalmente
impiegato per trilocali, possibilmente appartamenti in villa; chi disponesse di 120-140 mila €, invece, si
orienta anche su appartamenti in condominio. La maggior parte delle compravendite viene effettuata con
l’ausilio del mutuo, che copre l’intera spesa.
Per quanto riguarda il mercato degli affitti, con 350 € al mese è possibile prendere un monolocale o un
piccolo bilocale, ne servono 400-420 per un bilocale, mentre per i trilocali sono necessari da 450 a 550-600
€ al mese. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero 4+4, con uno scarso utilizzo della cedolare
secca.
Ponte San Pietro si divide in tre parti. Il nucleo storico è la parte centrale, composto da piccole e medie
palazzine dotate di box auto, ma anche di corti con appartamenti più anziani: il taglio più presente è il
trilocale di circa 80 mq, per una spesa che parte da 60 mila € per arrivare a 125-130 mila €, nel caso in cui
sia stato completamente ristrutturato e dotato di riscaldamento autonomo. Le frazioni Briolo e Locate
Bergamasco ospitano soluzioni di 40-50 anni, accanto ad “appartamenti in villa” dove un appartamento di
85 mq con cantina e box auto costa 180-190 mila € a Locate Bergamasco e fino a 200 mila € a Briolo.
Si mantengono stabili le quotazioni di Calusco D’Adda, Solza, Villa D’Adda e Carvico nella prima parte del
2012. Da marzo in poi si è registrato un calo delle richieste, mentre i mesi di gennaio e febbraio si erano
dimostrati maggiormente dinamici. Ad acquistare sono state in prevalenza famiglie in cerca della soluzione
migliorativa, ad esempio soluzioni più spaziose oppure tipologie più piccole in seguito al
ridimensionamento del nucleo familiare. Trilocali, quattro locali e soluzioni indipendenti sono state le
soluzioni più richieste, in tanti cercano il giardino. Il capitale per l’acquisto di un bilocale si attesta
mediamente su 80-90 mila €, mentre per un trilocale si spendono 120-130 mila €.
Calusco D’Adda è il comune più importante della macroarea ed è quello che presenta un mercato
residenziale più dinamico. Si tratta infatti di un area ben servita, con numerose attività commerciali e la
presenza della stazione ferroviaria. I prezzi dell’usato si attestano tra 1150 e 1350 € al mq, mentre per il
nuovo si spendono da 1650 a 1800 € al mq. L’area di Calusco D’Adda è in forte espansione, si costruiscono
appartamenti e qualche soluzione indipendente in classe energetica B. Adiacente a Calusco D’Adda si trova
Solza, dove si registrano quotazioni leggermente inferiori che vanno da 1150-1200 € al mq per l’usato a
1600-1700 € al mq per il nuovo. Elitario il mercato residenziale di Villa D’Adda, area collinare apprezzata
anche da acquirenti provenienti dalla Brianza perché ben collegata. Nella parte alta del comune soluzioni
nuove si acquistano con una spesa di 1700-1800 € al mq.
Prezzi sostanzialmente stabili nei comuni di Terno D’Isola, Chignolo D’Isola, Medolago e Suisio nella prima
parte dell’anno. Una lieve contrazione delle quotazioni si registra a Terno D’Isola dove i valori tendono a
livellarsi con le valutazioni dei comuni limitrofi. In questa macroarea le compravendite sono state effettuate
soprattutto da coppie che hanno acquistato la loro prima casa, spesso aiutate da un mutuo e dai genitori
posti a garanzia del prestito bancario. Le tipologie più richieste sono bilocali e trilocali in villa di recente
costruzione: per la prima tipologia la spesa media è di 100 mila €, per il trilocale il prezzo sale a 160 mila €.
Terno D’Isola è un comune che a partire dal 1994 ha raddoppiato il numero di abitazioni in seguito alla
realizzazione di appartamenti in villa e di palazzine. Attualmente non ci sono cantieri all’opera, una
soluzione nuova si compra con una spesa di 1600-1800 € al mq. Anche Chignolo D’Isola si è sviluppato
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
molto a partire dalla seconda metà degli anni ’90. Qui le quotazioni del nuovo sono leggermente più
contenute e si attestano tra 1400 e 1600 € al mq.
Si è assistito ad un rallentamento del mercato di Presezzo, Bonate di Sopra e Bonate di Sotto, anche se
negli ultimi mesi si intravedono spiragli di ripresa. Ad acquistare sono soprattutto famiglie che già abitano
in questa zona e che optano per la soluzione migliorativa: il loro budget oscilla tra 120 e 180 mila €, con cui
si orientano verso i trilocali, inseriti in piccole palazzine o in ville con giardino annesso.
Al mercato delle locazioni si rivolgono quasi esclusivamente stranieri, che ricercano trilocali di grandi
dimensioni. Per questi tagli si spendono 500-550 € al mese, che scendono a 400-450 € per un bilocale e 300
€ per un monolocale; il contratto più stipulato è stato quello a canone libero 4+4, a cui ha fatto seguito un
buon utilizzo della cedolare secca.
Nonostante Bonate di Sotto e Bonate di Sopra presentino un’offerta abitativa sostanzialmente simile, la
seconda località è quella che ha incontrato maggiormente il favore dei clienti, in quanto meglio servita e
con più possibilità di scelta di costruzioni nuove o recenti. Per queste ultime tipologie (di circa 5 anni di età
tipicamente inserite in piccoli contesti condominiali) si devono mettere in conto 1400-1500 € al mq, mentre
il prezzo per l’usato più vetusto (sorto dagli anni ’80) si attesta a 1200-1250 € al mq. È anche possibile
acquistare appartamenti in villa (dove ci sono tra 4 e 8 unità abitative) ad un prezzo più alto e compreso tra
1400 e 1500 € al mq.
Presezzo è un comune fondamentalmente di passaggio, dove chi ricerca casa normalmente già vi abitava.
Le costruzioni sono sorte negli anni ’80 e si vendono a 1250-1300 € al mq, mentre il nuovo è più rado, ad
eccezione di qualche lotto che si sta sviluppando.
BASSA BERGAMASCA
Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari a Dalmine nella prima parte del 2012, mentre si registra
un netto calo per quanto riguarda il numero delle compravendite. La maggior parte delle compravendite è
stata effettuata da famiglie in cerca di soluzioni migliorative, quadrilocali oppure appartamenti in villa con
ingressi indipendenti e giardini privati. Meno numerose sono state le compravendite da parte di persone al
primo acquisto e da parte di investitori. Questi ultimi sono incentivati dalla presenza del polo universitario e
da “Tenaris SPA” che determina una buona richiesta di soluzioni in affitto. Chi compra per mettere a
reddito spende generalmente 130-140 mila € per l’acquisto di bilocali; il canone di locazione è di 500 € al
mese spese escluse. Quella di Brembo è la zona più residenziale e richiesta, si tratta infatti di un’area sorta
circa 30 anni fà dove si continua a costruire tutt’ora. L’offerta immobiliare è caratterizzata quasi
esclusivamente da appartamenti in villa, le soluzioni usate si vendono a 1300-1400 € al mq, mentre per il
nuovo la spesa è di 1800 € al mq. Sforzatica è la parte più centrale del comune e sorge nei pressi dello
stabilimento della “Tenaris SPA”. Qui si trovano anche le strade più commerciali del paese, Largo Europa,
Viale Betelli , Viale Mazzini, Viale Marconi e Via Buttaro con valutazioni che variano dai 1200-1300 € al mq
per l’usato ai 1700 € al mq per il nuovo. Si costruisce anche in zona Mariano al Brembo, il prezzo di un
appartamento nuovo è di 1600 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa