Mercato immobiliare Sassari Isem2015

ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del mercato nazionale)
VARIAZIONE PERCENTUALE PREZZI: -2,5% nei primi sei mesi del 2015
2014
I sem 2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-7,3%
-2,5%
-6,3%
-4,2%
-1,1%
-4,7%
-10,5%
-8,9%
Nel primo semestre 2015 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite del 2,5% nelle grandi città, del
2,1% nell’hinterland delle grandi città e del 2,2% nei capoluoghi di provincia. Genova ha evidenziato il ribasso
più forte (-4,4%), segue Torino con -3,6%. Firenze è la prima città a segnalare prezzi stabili, al secondo posto
c’è Milano che perde lo 0,9%; la Capitale, invece, chiude con un calo del -2,1%. L’analisi per aree
geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Centro Italia (-3,7%), seguite da quelle del
Nord (-2,2%) ed infine da quelle del Sud (-1,3%).
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale
(36,8%), seguita dal bilocale (26,4%). Rispetto a sei mesi fa diminuisce la domanda su quest’ultima tipologia e
aumenta quella sugli altri tagli. Dall’indagine sulla disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale
nelle fasce intermedie (da 250 a 474 mila €); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore
concentrazione nella fascia fino a 119 mila €.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 170 gg nelle grandi città, 189 gg nell’hinterland delle
grandi città e 177 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dello 0,5% sui monolocali, dello 0,7%
sui bilocali e dello 0,4% sui trilocali. Per la prima volta si iniziano a registrare segnali positivi in città come Milano,
Bologna e Firenze. Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l’interesse per il
contratto a canone concordato.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: aumenta la percentuale di chi acquista la seconda casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenzia che il
76,8% ha interessato l’abitazione principale, il 16,4% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza.
Rispetto ad un anno fa è in aumento la percentuale di coloro che acquistano la casa diversa dall’abitazione
principale.
PREVISIONI
Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila compravendite). Sul versante dei
prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -4% e -2%, la stabilità potrebbe
raggiungersi nel 2016 e confermarsi nel 2017.
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INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE - SASSARI
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
VARIAZIONE PERCENTUALE PREZZI: lieve ribasso dei valori nel I semestre 2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
I sem 2015
-0,8%
-1,9%
+0,3%
-1,1%
-13,2%
-8,5%
-5,4%
-1,8%
Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Sassari sono diminuite dell’1,8% rispetto al semestre
precedente. Negli ultimi due anni, invece, il calo è stato del 9,5%. Se consideriamo questo stesso arco
temporale e prendiamo ad oggetto i capoluoghi della regione, quello che ha perso di più è stato Olbia (14,6%), mentre quello che ha tenuto meglio è Oristano (-4,2%)
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una prevalenza di richieste sui trilocali (39,3%), seguiti dai 4 locali (25,9%) e dai
bilocali (25,6%). I potenziali clienti esprimono budget fino a 119 mila € nel 52,8% dei casi. Rispetto alla media
degli altri capoluoghi di provincia italiani, a Sassari risultano più elevate le percentuali sulle fasce di spesa più
basse, si evidenzia quindi una disponibilità di spesa mediamente minore.
OFFERTA: tagli medio-grandi sul mercato
L’analisi dell’offerta vede una maggiore concentrazione di trilocali (36,1%), alta anche la presenza di 4 locali
(35,0%) e cinque locali (18,1%).
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: il 60% degli acquirenti sono coniugati
L’analisi delle compravendite effettuate attraverso le agenzie Tecnocasa evidenzia che nel primo semestre
del 2015 l’86,7% degli acquisti ha riguardato l’abitazione principale, mentre il 13,3% l’investimento. Il 60% degli
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
acquirenti è coniugato, la restante parte è single (categoria composta da celibi/nubili, separati/divorziati e
vedovi).
COMPRAVENDITE: in aumento gli acquisti residenziali
Nel primo semestre del 2015 a Sassari città sono state compravendute 407 abitazioni, con un aumento
dell’11,8% rispetto al primo semestre del 2014. Stabili le transazioni nella provincia che si attestano a 1257,
stesso numero di un anno fa.
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MERCATO IMMOBILIARE SASSARI
Investitori attratti dal centro grazie al ribasso del prezzi
A Sassari nella prima parte dell’anno le quotazioni immobiliari sono diminuite dell’1,8% rispetto al semestre
precedente.
Nel Centro storico si evidenzia un ulteriore calo del numero delle richieste di acquisto, compensato da un aumento
della domanda di appartamenti in locazione. A cercare casa in affitto sono studenti universitari, lavoratori trasfertisti e
in generale tutti coloro che attualmente non riescono ad acquistare. La scelta ricade soprattutto sui bilocali ed il
canone per queste tipologie è compreso mediamente tra 320 e 380 € al mese. I contratti più utilizzati sono quelli per
studenti universitari e a carattere transitorio. Nel Centro storico della città le compravendite riguardano quasi
esclusivamente gli investitori, si tratta di persone in cerca di bilocali dal valore compreso tra 30 e 40 mila € da mettere
a reddito. Appartamenti di grandi dimensioni o inseriti in contesti di pregio si trovano nelle zone di piazza Italia, piazza
Castello, Mercato Civico e nella parte alta di corso Vittorio Emanuele, dove una soluzione di 150-200 mq, in buone
condizioni e inserita in un palazzo del ‘700, costa tra 180 e 220 mila €. Importante anche la zona che si sviluppa nei
dintorni dell’Università, dove ci sono palazzine di tipologia medio-grande e casette indipendenti: un appartamento di
220 mq in palazzine dei primi anni del ‘900 costa circa 600-800 € al mq, mentre un bilocale di 40 mq completamente
ristrutturato, inserito in un palazzo del ‘600, si valuta 1200-1400 € al mq.
Residenziale e centrale l’area di Cappuccini, con un mercato alimentato soprattutto da persone in cerca
dell’abitazione principale. Trilocali e quattro locali sono le tipologie più richieste, piacciono anche le soluzioni da
ristrutturare. Importante la presenza del box auto, essendo questa un’area che evidenzia difficoltà di parcheggio. Zona
Cappuccini si sviluppa intorno alla chiesa dei frati cappuccini di Sassari ed è composta da abitazioni realizzate nei primi
anni del ‘900, da ville in stile liberty e da appartamenti costruiti tra gli anni ’50 e ’60. I valori sono di 800-1000 € al mq
per abitazioni da ristrutturare e di 1000-1300 € al mq per soluzioni già rinnovate. Superando via Savoia, nella parte più
alta di questa zona, si trova il quartiere Prunizzedda sorto a partire dagli anni ’80. Qui per un appartamento da
ristrutturare si spendono 1000 € al mq, si tratta in genere di tipologie molto ampie a partire da 120 mq in su. Lo
sviluppo edilizio di Prunizzedda continua tutt’ora grazie alla presenza di numerosi cantieri che si estendono fino alla
vallata di Monte Bianchinu: si costruiscono nuove palazzine in residence con appartamenti venduti a circa 1800 € al
mq. In zona Cappuccini ed in zona Prunizzedda la domanda di soluzioni in affitto proviene principalmente da famiglie,
un trilocale vuoto si affitta a 400 € al mese mentre per un trilocale arredato il canone sale a 450 € al mese. I contratti
più utilizzati sono quelli a canone libero e il concordato, mentre il transitorio è meno utilizzato.
Prezzi ancora il lieve calo nell’area orientale di Sassari. Si registrano comunque segnali positivi e aumenta infatti il
numero di richieste grazie al ribasso dei prezzi. In questa zona della città la domanda proviene principalmente da
coppie e famiglie al primo acquisto oppure alla ricerca di tipologie più adatte alle proprie esigenze. Le giovani coppie
inoltre sono agevolate dalla possibilità di accedere al Mutuo Regionale (con tassi molto bassi) per l’acquisto di
tipologie dal valore non superiore a 150 mila €. In generale la soluzione più richiesta è il trilocale, piacciono in
particolare i piani intermedi con doppi servizi, cucina abitabile e preferibilmente dotati di box e posti auto. La spesa
media per l’acquisto di un’abitazione di questo genere si attesta su 120 mila € e non supera quasi mai i 150 mila €. La
zona più richiesta è il quartiere “Luna e Sole” grazie alla qualità medio-alta degli immobili presenti, spesso con giardino
condominiale e generalmente realizzati tra gli anni ’70 e gli anni ’80. I valori di un appartamento in buono stato si
attestano a 1500 € al mq, mentre per le villette singole si arriva a 300-350 mila € e per quelle schiera a 180-200 mila €.
Piace anche zona Serra Secca, che negli ultimi anni evidenzia un buono sviluppo edilizio grazie al Piano di Zona.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Appartamenti di nuova costruzione in classe B/A con annesse pertinenze quali box e cantina sono valutati circa 110
mila € se bilocali e 130-140 mila € se trilocali. Per quanto riguarda l’usato, un bilocale costa 1500-1700 € al mq, mentre
un trilocale vale 1550-1650 € al mq. Sempre in questo quartiere è possibile acquistare soluzioni indipendenti realizzate
nella prima metà degli anni ’90 e valutate 300-350 mila € se singole e 180-220 mila € se bifamiliari. La parte alta del
quartiere Carbonazzi si è sviluppata negli anni ’80 con edilizia popolare e cooperativa, alcune volte vincolata e di
difficile collocazione sul mercato; la zona bassa, invece, è più residenziale e simile al quartiere “Luna e Sole”, di cui
possiede prezzi molto simili. Attivo il mercato delle locazioni, alimentato prevalentemente da giovani coppie. Il canone
di un bilocale è di 400-450 € al mese, mentre per i trilocali si arriva a 500 € al mese; i contratti utilizzati sono quasi
sempre a canone libero con cedolare secca.
Sostanzialmente stabili le quotazioni nelle zone di Porcellana e di Monserrato. La discesa dei prezzi sembra essersi
arrestata. In quest'area della città le richieste provengono sia da coppie e famiglie in cerca della prima casa sia da
investitori, grazie alla vicinanza con le facoltà universitarie e con le strutture ospedaliere. Chi compra per mettere a
reddito preferisce in genere trilocali e quattro locali dal prezzo contenuto, non superiore a 100-110 mila € (in genere si
tratta di piani alti senza ascensore). Maggiore la disponibilità di spesa di chi acquista l’abitazione principale,
prevalentemente trilocali (120-150 mila €) e quattro locali (160-190 mila €) dotati di ascensore. Piacciono molto le
abitazioni con ampio terrazzo, ma l’offerta sul mercato è bassa; inoltre, a causa delle difficoltà di parcheggio, si
preferisce optare per tipologie dotate di box oppure del posto auto. Il valore di un box singolo è compreso
mediamente tra 15 e 20 mila €, l’offerta sul mercato è comunque bassa. Quella di Porcellana è una zona ben servita e
commerciale sorta a partire dagli anni ’50, ma che ha avuto la sua maggiore espansione negli anni ’70. Qui è possibile
acquistare appartamenti da ristrutturare a circa 1000 € al mq, mentre per le soluzioni già rinnovate i valori salgono
mediamente a 1300-1400 € al mq. Adiacente a zona Porcellana si trova Monserrato posizionata in collina, quindi
leggermente più defilata rispetto alla prima. Si tratta di un quartiere nato tra la fine degli anni ’70 e gli anni ’80 con
valori immobiliari leggermente inferiori a quelli dell'area di Porcellana. Intorno a Monserrato si trovano villette
costruite dagli anni ’70 in poi, con tipologie realizzate anche negli ultimi anni. Da segnalare che nel 2014 a Porcellana
sono stati completati 3 cantieri residenziali, mentre in via Amendola sono attualmente in corso i lavori per la
realizzazione di due nuove palazzine: i prezzi del nuovo oscillano tra 2000 e 2500 € al mq e la presenza di un ampio
terrazzo è uno degli elementi che sposta i valori verso l’alto. Previsto inoltre l’avviamento di un nuovo cantiere
residenziale in via Principessa Maria. Attivo il mercato delle locazioni grazie alla presenza delle facoltà universitarie e
dell’ospedale. Una camera singola senza ascensore costa tra 160 e 180 € al mese, mentre se la palazzina è dotata di
ascensore il canone sale a 200-210 € al mese. Non manca comunque qualche richiesta di affitto da parte di coppie e
famiglie, in questo caso cercano un trilocale e la spesa è di 450-480 € al mese. I contratti più utilizzati sono quelli a
carattere transitorio e quelli a canone concordato da 3 anni più 2, mentre sono rari i contratti a canone libero da 4
anni più 4. Quotazioni ancora il leggero calo nell’area di San Giuseppe, Lu Fanguzzu e San Paolo nella prima parte del
2015. Grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni ed ad una maggiore facilità di accesso al credito è in aumento il
numero di richieste e di compravendite. Il mercato immobiliare è movimentato sia da investitori sia da famiglie in
cerca dell’abitazione principale: i primi hanno un budget che non supera generalmente i 100 mila € mentre i secondi
spendono in media tra 150 e 160 mila €. La domanda di soluzioni da mettere a reddito è spinta dalla presenza delle
facoltà universitarie in zona San Giuseppe, il canone di locazione di una camera singola è di 160-180 € al mese ed il
contratto più utilizzato è quello a canone concordato con cedolare secca. Le tipologie preferite dagli investitori sono
trilocali e quattro locali, mentre le famiglie si focalizzano su quattro e cinque locali preferibilmente posizionati ai piani
alti perché più luminosi. San Giuseppe è la zona più centrale, a ridosso di alcune facoltà universitarie e dove per
questo motivo acquistano prevalentemente con finalità di investimento. Le abitazioni usate hanno valori medi di
1200-1300 € al mq. Molto apprezzata anche zona Lu Fangazzu che offre appartamenti in piccoli contesti condominiali
in edilizia civile degli anni ’70-‘80. Le quotazioni di una soluzione usata sono di 1200-1300 € al mq, per una di nuova
costruzione la spesa è di 2000 € al mq. San Paolo ha caratteristiche molto simili a Lu Fanguzzu, è una zona
semicentrale costruita negli anni ‘80 le cui quotazioni medie per l’usato sono di 1200-1300 € al mq. Da segnalare una
buona domanda di box e posti auto, in particolare nell’area centrale di San Giuseppe, dove si registrano maggiori
difficoltà legate al parcheggio delle automobili. Il prezzo di un box singolo oscilla tra 15 e 18 mila €, mentre per
l’acquisto di un posto auto scoperto la spesa scende a 5 mila € ed infine il posto auto coperto costa circa 7 mila €.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa