Mercato immobiliare Bergamo Isem2013

VOGLIA DI RIPRESA NEL MERCATO IMMOBILIARE
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni immobiliari in Italia sono ancora in ribasso sebbene inizino a
vedersi alcuni cambiamenti che potranno portare “all’alba” di un nuovo mercato immobiliare rifondato
su dinamiche diverse da quelle viste fino ad oggi.
Lo scenario economico non brilla di positività, i dati sulla crescita sono stati rivisti ulteriormente al ribasso,
quelli sulla disoccupazione non sono incoraggianti e tutto ciò determina il perdurare dell’incertezza di una
parte di potenziali acquirenti. A questo si aggiunge anche l’aggravio fiscale sul mercato immobiliare che ha
impattato soprattutto sul segmento degli investitori.
Nonostante ciò si intravedono segnali di un’inversione di tendenza che devono essere comunque presi con
la dovuta cautela.
Rispetto al 2012 le agenzie del Gruppo Tecnocasa ci segnalano infatti più appuntamenti di visita e più
decisione in coloro che possono acquistare ma che, fino ad oggi, non si erano mossi in attesa
dell’evoluzione del mercato immobiliare.
Le motivazioni sono molteplici: diminuzione dei prezzi degli immobili dall’inizio della fase ribassista,
proprietari sempre più propensi a rivedere le richieste al ribasso per vendere l’immobile, abbondante
offerta immobiliare che consente di scegliere l’abitazione più adatta alle caratteristiche desiderate e la
consapevolezza della ormai avviata normalizzazione del mercato.
Ancora una volta si sono mossi coloro che hanno un capitale da destinare interamente all’acquisto
dell’abitazione o che hanno fatto ricorso a finanziamenti contenuti dal momento che la concessione del
credito resta ancora selettiva ed attenta creando ancora una volta una barriera all’acquisto immobiliare. La
disponibilità di spesa è comunque in diminuzione.
I tempi di vendita a luglio 2013 si sono portati a 178 gg nelle grandi città, 207 gg nell’hinterland delle grandi
città e 198 gg nei capoluoghi di provincia. Rispetto a sei mesi fa sono rimasti abbastanza stabili, sono invece
in calo rispetto ad un anno fa.
PREZZI
Nel primo semestre del 2013 l’analisi dei prezzi in base alla dimensione delle realtà territoriali vede una
diminuzione del 4,7% nelle grandi città, del 4,8% nell’hinterland delle grandi città e del 5% nei capoluoghi
di provincia.
Tra le grandi città la diminuzione meno forte dei valori si è registrata a Napoli (-3%), seguita da Milano
(-3,6%) e da Genova (-3,9%). Verona con -7,9% è la città in cui le case hanno perso più valore.
I quartieri periferici delle grandi città hanno, ancora una volta, registrato una perdita di valore più forte,
rispetto alle aree semicentrali e centrali.
Nell’hinterland delle grandi città la diminuzione più sensibile dei prezzi ha interessato i comuni della
provincia di Firenze (-6,4%), Genova (-6,1%) e Bari (-5,9%).
L’analisi per aree geografiche vede il Centro Italia chiudere il semestre con una diminuzione dei prezzi del
6,0%, a seguire il Nord Italia con -4,8% ed infine il Sud Italia con -4,6%.
COMPRAVENDITE
In questa prima parte dell’anno si è notata una minore “autocensura” nella domanda immobiliare in
parte determinata dalle maggiori informazioni che i potenziali acquirenti hanno raccolto sul mercato e in
parte dalla consapevolezza che aspettare ancora potrebbe significare rinunciare a delle opportunità
offerte dal mercato.
Il 77,1% di chi ha scelto con il Gruppo Tecnocasa ha realizzato un acquisto di prima casa, il 5,8% ha optato
per una casa vacanza e il 17,1% per una casa ad uso investimento. Rispetto a sei mesi fa si registra una
diminuzione della percentuale di domanda ad uso investimento (-0,4%) e di casa vacanza (-0,5%), molto
probabilmente l’effetto Imu si è fatto sentire ma non al punto da scoraggiare del tutto questo tipo di
acquisto.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Gli investitori, che spesso non ricorrono al mutuo, puntano sulla trattativa e sull’acquisto di abitazioni a
prezzi contenuti e non sempre guardano alla qualità dell’immobile .
Quest’ultimo aspetto invece si fa sentire ancora tra gli acquirenti di prima casa, sia per il primo acquisto sia
per l’acquisto migliorativo. In quest’ultimo caso, rispetto all’anno scorso, i venditori hanno ribassato i prezzi
più facilmente sapendo poi di poter acquistare, a loro volta, a valori più contenuti. Le tipologie usate hanno
sofferto maggiormente, ma anche sulle soluzioni nuove i costruttori iniziano a ribassare i prezzi richiesti.
Si riscontrano delle resistenze in coloro che non hanno necessità di vendere.
Ancora una volta si è prestata attenzione alla presenza di spazi esterni, allo stato del condominio, al
contenimento delle spese condominiali e al posizionamento in zone tranquille e servite.
DOMANDA, OFFERTA E DISPONIBILITÀ DI SPESA
L’analisi della domanda (realizzata a Luglio 2013) evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più
richiesta è il trilocale, che raccoglie il 35,9% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 30,1%, il quattro
locali con il 21,8% ed infine il cinque locali con l’8,4%. Ci sono comunque delle eccezioni: Milano, Roma e
Napoli segnalano infatti come sempre una maggiore richiesta per il bilocale.
Nei capoluoghi di regione la concentrazione della domanda di trilocali è più elevata ed è pari a 50,2%,
seguita da quella dei bilocali (29,2%) ed infine da quella dei quattro locali con il 16,9%.
Dal lato dell’offerta (realizzata a luglio 2013) si registra una maggiore concentrazione della presenza di
trilocali (33,4%), seguita da quella dei bilocali (24,6%) e dei quattro locali (23%).
LOCAZIONI IMMOBILIARI
Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei canoni. Nelle grandi città si segnala un ribasso
del 2,1% per i bilocali e dell’1,9% per i trilocali. Inquilini e proprietari di casa sono sempre più esigenti. I
primi cercano abitazioni in buono stato, arredate bene ma allo stesso tempo dichiarano una minore
disponibilità di spesa. I proprietari sono molto più attenti a valutare la solidità economica dei futuri locatari
(busta paga, tipo di contratto lavorativo) e, se accertata, sono propensi a ribassare i canoni pur di garantirsi
la continuità del pagamento dei canoni di locazione. Cercano casa in affitto coloro che non riescono ad
acquistare, lavoratori fuori sede e studenti. I rendimenti da locazione da bilocale si sono portati al 4,1%
annuo lordo, con un incremento dello 0,1% rispetto all’anno scorso.
PREVISIONI
Per i prossimi mesi prevediamo ancora un ribasso dei valori e riteniamo che l’anno possa chiudersi con una
contrazione dei valori compresa tra -8% e -6%. Le compravendite potrebbero oscillare tra 420 e 450 mila
transazioni.
Occorrerà vedere come andrà nei prossimi mesi l’erogazione del credito alle famiglie e se i piccoli segnali di
apertura intravisti alla fine del primo semestre si confermeranno o meno nella seconda parte dell’anno.
Importante l’andamento dell’economia, soprattutto sul versante crescita e occupazione, per restituire
fiducia alle famiglie e ridurre quell’incertezza che tanto ha contribuito a disincentivare acquisti importanti
tra cui quello della casa. Tutti questi aspetti potrebbero convincere coloro che sono ancora in attesa di
acquistare a compiere il passo e restituire finalmente dinamismo al mercato immobiliare, sofferente ormai
da troppi anni.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
MERCATO IMMOBILIARE LOMBARDIA I SEM 2013
Nelle province della Lombardia il calo più sensibile dei prezzi si è registrato a Cremona (-8,2%), a seguire
Bergamo (-7,2%), Lecco (-6,6%) e Monza (-6%). Milano chiude con -3,6% e Brescia con
-3,3%, Pavia
attesta una diminuzione di -1,6%, ci sono poi Como e Lodi con un calo di -1,5% e Mantova -1,3%. Stabili le
quotazioni a Varese.
BERGAMO
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni di Bergamo sono in diminuzione del 7,2%.
Valori in ribasso nei quartieri di Borgo Santa Caterina, Redona, Monterosso e Valtesse. Si registra ancora
distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, sempre più
indecisi e interessati all’immobile solo se proposto a prezzi interessanti. La tipologia più richiesta è il
trilocale entro 300 mila €, più difficile che si realizzino compravendite di valore superiore. Piacciono le
soluzioni in buono stato, ma sono richieste anche quelle da ristrutturare se si valuta la capacità di sostenere
le spese di ristrutturazione.
Borgo Santa Caterina è un quartiere semicentrale costituito dal Borgo storico e dalla zona che lo circonda
con insediamenti costruiti tra gli anni ‘60 e gli anni ‘70. Il borgo, caratterizzato da immobili d’epoca del XIV
e del XVV secolo, al momento registra quotazioni che oscillano da 1700 a 1900 € al mq per le soluzioni
ristrutturate di recente e di 1300-1500 € al mq per soluzioni ristrutturate 35-40 anni fa. Redona sorge
nell’area pedecollinare di Bergamo e l’offerta immobiliare include soprattutto abitazioni degli anni ’60-’70 e
si spazia dall’appartamento all’attico. Sempre in questa zona, sono sorte negli ultimi anni nuove costruzioni
che alimentano l’offerta, ma molte di esse sono ancora invendute: si tratta di abitazioni, alcune delle quali
costruite in classe “A”, proposte dai costruttori a 2500 € al mq. Immobili in edilizia Peep ed Aler degli anni
’50-‘60 caratterizzano buona parte del territorio di Monterosso. Oltre a questa tipologia di case presenti
nella parte collinare hanno iniziato a costruire ville singole risalenti agli anni ’80 e valutate mediamente a
1450 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si segnala un aumento delle richieste da parte di famiglie italiane che non
riescono più ad acquistare. Infatti si cercano trilocali sia vuoti sia arredati. Per un trilocale si spendono
mediamente 450-650 € al mese .
Sono in diminuzione le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Broseta, Ospedale, Longuelo, Piscine –
Conca d’Ora e Loreto. In questa prima parte dell’anno hanno acquistato famiglie e giovani coppie alla
ricerca del trilocale su cui investire valori medi di 120 mila €. Si prediligono i piani alti e le soluzioni
ristrutturate. In generale si registra un rallentamento del mercato immobiliare con acquirenti sempre più
incerti.
Sempre molto apprezzata l’area dell’Ospedale, residenziale e signorile, che offre condomini costruiti tra gli
anni ’60 e gli anni ’70. Il trasferimento della struttura ospedaliera in zona La Trucca ha determinato una
diminuzione del traffico rendendola più vivibile. La maggior parte degli immobili in zona è dotato di
riscaldamento centralizzato, anche se, negli ultimi tempi, si sta passando all’inserimento delle
termovalvole. Le quotazioni di un’abitazione usata sono di 1600-1700 € al mq. Il vicino quartiere di
Longuelo è apprezzato per la presenza di aree verdi, le soluzioni usate hanno valori medi di 1500-1600 € al
mq. Nel quartiere, sorto negli anni ’70, sono state realizzate anche delle nuove costruzioni realizzate in
classe “A”. La zona di Loreto, costruita nel 1970,offre condomini in edilizia civile realizzati negli anni ’70 che
attualmente hanno valori medi di 1300 € al mq. Un’offerta immobiliare più prestigiosa interessa l’area di
Piscina e Conca d’Oro nei pressi della città alta, caratterizzata dalla presenza di ville e di case d’epoca
difficilmente reperibili sul mercato. Su via Broseta, zona semicentrale della città, si concentrano numerose
attività commerciali. Un appartamento in buone condizioni si acquista a prezzi medi di 1500 € al mq.
La domanda di immobili in affitto è in aumento: a cercare sono famiglie, single e giovani coppie diventati
tutti più esigenti. Infatti si prediligono le abitazioni in buono stato, ben arredate. Si cercano bilocali e
trilocali e le tipologie di contratto maggiormente stipulati sono quelli a canone libero e concordato.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni nella zona sud ovest di Bergamo sono in diminuzione. Si sono
compravendute esclusivamente prime case acquistate da famiglie e giovani coppie molte delle quali,
ritenute affidabili, hanno potuto ricorrere al credito. La domanda immobiliare in questo momento è molto
selettiva e si orienta su abitazioni di qualità che non sempre sono disponibili sul mercato della zona.
Per un trilocale costruito negli anni ’60-’70 i prezzi oscillano tra 100 e 130 mila €. Tra le zone più richieste ci
sono quelle centrali, meno ambite in questo momento le zone più periferiche a meno che non si riescano
ad ottenere prezzi molto competitivi. Tra le zone adiacenti al centro di Bergamo ed apprezzate dai
potenziali acquirenti c’è quella che si sviluppa intorno a via Carducci e le strade limitrofe dove prevalgono
gli appartamenti costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’70 che si valutano a prezzi medi di 1500 € al mq. Le
soluzioni nuove si scambiano a prezzi medi di 2300-2500 € al mq mentre quelle totalmente ristrutturate
hanno valori medi di 2000 € al mq.
In posizione più decentrata sorgono il quartiere di Colognola e Villaggio degli Sposi dove al momento le
quotazioni medie delle tipologie usate sono di 1200-1300 € al mq (abitazioni anni ’60). Nella zona Villaggio
degli Sposi ci sono stati numerosi interventi in edilizia convenzionata, mentre a Colognola sono sorti sia
appartamenti in villa sia dei grandi complessi condominiali. In via San Bernardino sono state completate
delle soluzioni in edilizia privata che si scambiano a partire da 2200 € al mq. Sul mercato delle locazioni si
registra una buona domanda alimentata da trasfertisti e da coloro che non riescono ad acquistare. Si
stipulano soprattutto contratti di tipo transitorio. Per un bilocale si spendono mediamente 400-500 € al
mese. Da segnalare che da alcuni mesi è operativo il nuovo ospedale a Villaggio degli Sposi e questo ha
determinato in modo particolare un aumento delle richieste di immobili in locazione e un leggero
incremento della domanda di acquisto.
BERGAMO PROVINCIA
Nella prima parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona dell’Isola Bergamasca hanno registrato
un calo dell’1,4%.
Nei primi sei mesi del 2013 il mercato immobiliare di Terno d’isola ha registrato ancora prezzi al ribasso.
A cercare casa sono prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa (casa migliorativa o primo
acquisto). Si sono indirizzati prevalentemente sui trilocali e a seguire sui bilocali. Il budget da destinare
all’acquisto è rispettivamente di 125 mila e di 85 mila €.
Il Comune ha avuto lo sviluppo edilizio più importante a partire dalla seconda metà degli anni ’90 quando
furono realizzati appartamenti in villa con ingressi indipendenti e palazzine. Attualmente si prediligono le
zone più periferiche del paese perché offrono aree verdi e servizi primari. Le quotazioni dell’usato oscillano
intorno a 1200 € al mq mentre una nuova oscilla da 1600 a 1800 € al mq.
Sempre nelle zone periferiche esiste la possibilità di sviluppo edilizio ma poiché da due anni non si
rilasciano concessioni edilizie non si sa ancora con precisione come questo potrà avvenire e che cosa sarà
costruito.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda da parte di famiglie che non riescono ad
accedere al credito. Per un bilocale si spendono mediamente 400 € al mese, per un trilocale 550 € al
mese.
Da segnalare che è stato ultimato un complesso scolastico.
Nei primi sei mesi del 2013 sono stabili le quotazioni immobiliari a Calusco D’Adda, Solza, Villa D’Adda e
Carvico. Al momento tra i potenziali acquirenti si registrano timori ed incertezze per il futuro e questo
rallenta la decisione di acquistare casa.
A decidersi a compiere il passo sono state prevalentemente famiglie in cerca della soluzione migliorativa,
ad esempio soluzioni più spaziose oppure tipologie più piccole in seguito al ridimensionamento del nucleo
familiare. Non si registrano acquisti realizzati ad uso investimento.
La tipologia più richiesta è il 3 locali il cui budget è di circa 100.000 euro.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Calusco D’Adda è il comune più importante della macroarea ed è quello che presenta un mercato
residenziale più dinamico. Si tratta infatti di un area ben servita, con numerose attività commerciali e la
presenza della stazione ferroviaria. I prezzi al mq dell’ usato vanno da 900 a 1.100 € al mq.
L’area di Calusco D’Adda è in forte espansione, si costruiscono appartamenti e qualche soluzione
indipendente in classe energetica B. Adiacente a Calusco D’Adda si trova Solza, dove si registrano
quotazioni leggermente inferiori che vanno da 800-1000 € al mq per l’usato a 1500-1600 € al mq per il
nuovo. Elitario il mercato residenziale di Villa D’Adda, area collinare apprezzata anche da acquirenti
provenienti dalla Brianza perché ben collegata.
Nella parte alta del comune soluzioni nuove le cui vendite sono molto rallentate. Il nuovo costa da 1600 a
1800 € al mq. Per le locazioni c’è una richiesta maggiore rispetto al passato alimentata da color che non
riescono ad accedere al mercato dell’acquisto. Per un trilocale arredato si chiedono 350-450 € al mese.
Nella zona di Brembate Di Sopra e Ponte San Pietro i venditori hanno capito che il mercato immobiliare sta
cambiando e sono molto più propensi a ribassare i valori. Questo ha determinato, soprattutto a partire da
settembre, un aumento della domanda di quella fetta di potenziali acquirenti che, pur essendo in grado di
compiere l’acquisto immobiliare, erano rimasti in attesa.
Le compravendite realizzate hanno interessato soprattutto la prima casa a cui sono interessate famiglie o
giovani coppie. La tipologia più richiesta in assoluto è il trilocale che, a seconda del budget può avere
caratteristiche differenti; si possono identificare tre tipi di immobili diversi con fasce di prezzo diversi:
• 75.000 – 120.000 per trilocali prevalentemente anni ’70 in condominio che necessitano di
ristrutturazione;
• 120.000 – 150.000 per trilocali in condominio dell’ultimo ventennio tenuti discretamente bene, con
riscaldamento autonomo i lavori da effettuare sono principalmente un aggiornamento generale ma
poco invasivo;
• 160.000 – 195.000 per i trilocali appartenenti alla tipologia “appartamenti in villa” caratterizzati da
ingresso indipendente, con giardino spesso con taverna sono immobili nati nell’ultimo decennio.
In generale in questi comuni le zone periferiche offrono sia appartamenti in condominio sia immobili con
una certa indipendenza, il centro invece è caratterizzato prevalentemente da condomini o piccole corti.
A Ponte San Pietro gli immobili nuovi oscillano da 1625 a 1825 € al mq, quelli di recente costruzione da
1000 a 1400 € al mq, gli immobili usati (oltre i 20 anni) da 550 a 825 € al mq e quelli da ristrutturare da 350
a 550 € al mq.
A Brembate di Sopra le quotazioni del nuovo vanno da 1550 a 1700 € al mq, quelle delle soluzioni di
recente costruzione da 1050 a 1350 € al mq, quelli usati da 600 a 800 € al mq e quelli da ristrutturare da
200 a 350 € al mq.
Le richieste di immobili in locazione sono rivolte in particolare a bilocali e trilocali con canoni mensili medi
rispettivamente di 400 e 500 euro.
Nel Comune di Ponte S. Pietro al momento non ci sono nuovi interventi edilizi; esistono però delle aree di
lottizzazione previste dal P.G.T. nella zona di “Briolo” e nella frazione di Locate Bergamasco dove oltre a
realizzare lottizzazioni tra i 3.000 e 5.000 mc si prevede anche la creazione di strade o di parcheggi.
Nella prima parte dell’anno le quotazioni dell’area della Bassa Bergmasca hanno registrato un calo del 2%.
Tra i comuni interessati c’è quello di Caravaggio con una contrazione dei prezzi pari al -1,3% rispetto al
semestre precedente. A soffrire maggiormente sono le abitazioni che si trovano nell’area Nord del comune,
interessata dai lavori per la realizzazione della Bre-Be-Mi, opera che potrebbe comportare problematiche
legate alla rumorosità ed al traffico automobilistico e che sta quindi allontanando gli acquirenti. In questa
zona si trovano ville singole degli anni ’70, spesso da ristrutturare, a prezzi compresi tra 150 e 200 mila €,
oppure villette a schiera di recente costruzione valutate 210 mila €. Nell’area Nord si trovano inoltre
palazzine realizzate in edilizia convenzionata ma poco apprezzate dagli acquirenti. Molto più richiesta
l’aerea Sud del comune, nei pressi del Santuario, zona tranquilla caratterizzata da ville singole (su viale
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Santuario) e da palazzine della fine degli anni ’90. Acquistare un appartamenti usato in buone condizioni
costa circa 1400 € al mq. Da segnalare la presenza di un cantiere dove costruiscono villette a schiera di due
piani fuoriterra con valori compresi tra 200 e 260 mila € in base alle tipologie. Si costruiscono inoltre ville
singole il cui prezzo è di 380 mila €. Anche in zona Nord si segnala la presenza di cantieri per la realizzazione
di ville singole e palazzine, queste ultime caratterizzate da bilocali e trilocali venduti a 1700-1800 € al mq.
Sempre molto apprezzata l’area Centrale di Caravaggio, edificata a partire dagli anni ’40 in poi. Qui è
possibile acquistare tipologie con cortile e loggia, oppure abitazioni di nuova costruzione. L’usato in Centro
si vende a 1000-1200 € al mq, mentre i prezzi del nuovo oscillano tra 2000 e 2500 € al mq. Da segnalare
che, grazie alla buona richiesta, alcuni costruttori preferiscono riqualificare abitazioni del Centro piuttosto
che costruire nuove case in altre aree del comune. Oltre agli acquisti di prima casa negli ultimi semestri si è
registrato un aumento degli acquisti per investimento, sono numerosi infatti gli acquirenti che cercano
bilocali e trilocali da mettere a reddito con una spesa compresa tra 70 e 100 mila €. In crescita anche il
numero di richieste di appartamenti in affitto: a cercare soluzioni in locazione sono giovani coppie,
famiglie che non riescono ad acquistare ma anche lavoratori trasfertisti. I contratti utilizzati sono a
canone libero oppure, per le tipologie più piccole, di carattere transitorio da 18 mesi. Il canone di locazione
di un bilocale è di 400 € al mese, quello di un trilocale si attesta su 500 € al mese.
Nell’hinterland di Bergamo le quotazioni immobiliari hanno registrato una diminuzione dell’1,5%.
Sono stabili le quotazioni di Dalmine, Brembo di Dalmine ,Sforzatica, Mariano,Sabbio e Guzzanica nei
primi sei mesi del 2013 anche se la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è ancora al ribasso. A
muoversi sono state prevalentemente famiglie che hanno realizzato un acquisto di sostituzione, giovani alla
ricerca della prima casa anche se si riscontrano ancora difficoltà di accesso al credito, soprattutto per i
monoreddito. L’immobile più ambito è il trilocale in villa con giardino privato ed ingresso indipendente per
il quale spendere mediamente 200-220 mila € per la nuova costruzione e 160.000-180.000 € di recente
costruzione. In diminuzione gli acquisti ad uso investimento anche in seguito alla creazione di strutture
destinate agli studenti universitari e ai manager in città per lavoro. Questo ha determinato una contrazione
della domanda di immobili in affitto. Attualmente per un bilocale si chiedono 400-450 € al mese, per un
trilocale 500-650 € al mese. La frazione più apprezzata è quella di Brembo di Dalmine, più residenziale e con
un’offerta abitativa caratterizzata soprattutto da ville indipendenti e da terreni edificabili. Infatti a Brembo
sono state realizzate delle nuove costruzioni che attualmente si collocano sul mercato a prezzi medi di a
1800-1900 € al mq. Molte nuove costruzioni risultano al momento invendute e si segnalano anche sporadici
casi di affitto con riscatto. A Brembo per le soluzioni usate si spendono mediamente 1300-1400 € al mq. A
Dalmine la zona più apprezzata è quella di Sforzatica (Sant’Andrea e Santa Maria), quella più centrale con
viale Betelli,Via Buttaro, largo Europa, viale Mazzini, viale Marconi, Viale Locatelli dove le valutazioni medie
sono di 1200 € al mq per l’usato e 1600-1700 € al mq per il nuovo.
Il mercato immobiliare delle Valli Bergamasche registra una contrazione dei valori del 4,1% nei primi sei
mesi del 2013. Tra i comuni delle Valli Bergamesche anche quelli più turistici che affacciano sul Lago di Iseo,
Lovere e Sarnico. A Lovere in questa prima parte dell’anno i valori delle abitazioni sono diminuiti
mediamente del 6,3% rispetto al semestre precedente. Si tratta di un mercato esclusivamente orientato al
settore turistico che, negli ultimi semestri, ha evidenziato un calo del numero di richieste ma un aumento
della qualità dei potenziali acquirenti. A cercare la casa vacanza sono soprattutto persone provenienti dal
milanese, dalla Russia, dall’Inghilterra ed in minima parte dalle province di Bergamo e Brescia. Chi
acquista a Lovere cerca necessariamente la soluzione con vista lago, spazi esterni come terrazze e giardini e
spese condominiali contenute. Soprattutto gli stranieri acquistano in contanti, ma anche gli italiani
possiedono una buona disponibilità di spesa. Una delle aree più richieste è quella del Porto, dove si trovano
palazzine, case e villette realizzate tra gli anni ’60 ed ’80. In questa area si sviluppa la passeggiata sul
lungolago di Iseo e si trova l’area commerciale del paese: acquistare un appartamento usato in buone
condizioni costa tra 2000 e 2200 € al mq. Molto richiesto anche il Centro storico, borgo medioevale
composto da soluzioni parzialmente riqualificate e valutate 1600-1800 € al mq. Ville singole si possono
acquistare nell’area a monte di Lovere, dove con una spesa compresa tra 500 ed 800 mila € si acquista una
villa da 150 mq circa con giardino di 300-400 mq. Da segnalare che nei pressi del Comune è attivo un
cantiere per il recupero di alcuni appartamenti signorili valutati circa 3500 € al mq. Anche nei pressi del
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Porto è possibile comprare appartamenti nuovi già arredati a 2000 € al mq. Molto attivo il mercato delle
locazioni, alimentato sia da turisti sia da lavoratori trasfertisti. Il bilocale si affitta a 450 € al mese, mentre
per un buon trilocale la spesa mensile sale a 550-600 €.
Sarnico si trova sulla sponda bergamasca del lago d’Iseo, dalla parte opposta a Paratico rispetto al fiume
Oglio. È un comune che piace molto, soprattutto per quanto riguarda la zona collinare dove è possibile
acquistare soluzioni di prestigio: le ville sono di grandi dimensioni e con ampio giardino annesso, valutate
oltre il milione di euro, mentre chi volesse acquistare un appartamento può orientarsi sui trilocali inseriti in
residence di prestigio, i cui prezzi si aggirano intorno a 200 mila €. Negli ultimi 10 anni c’è stato un notevole
sviluppo, dal punto di vista sia delle nuove costruzioni sia delle ristrutturazioni: si tratta di ville singole (il
prezzo supera 500 mila €), bifamiliari (oltre 350 mila €) e piccoli contesti condominiali di 3-4 unità abitative
(un trilocale di 70 mq costa 2800-2900 € al mq). Da menzionare anche Predore, piccolo comune collinare
caratterizzato da diversi rustici con ampio giardino annesso (circa 2000 mq), il prezzo si attesta intorno a
100 mila €.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa