italia - indicatori mercato immobiliare

ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del mercato nazionale)
PREZZI: -4,2% nella seconda parte del 2014
2008
-6,3%
2009
-4,2%
2010
-1,1%
2011
-4,7%
2012
-10,5%
2013
-8,9%
2014
-7,2%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle
grandi città del 4,2%, nell’hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di
provincia del 4,6%. Genova è quella che ha segnalato il ribasso più forte (-9,2%). Bologna
con -2,3% e Firenze con -2,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L’analisi
per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 4,7% nel Nord Italia, del 4,2%
nel Sud Italia e del 5,0% nell’Italia centrale.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle
richieste sul trilocale (36,6%), seguita dal bilocale (28,8%). In aumento la percentuale di
richiesta dei trilocali e dei quattro locali. L’analisi della disponibilità di spesa continua a
dare segnali di contrazione.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A Gennaio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 173 gg nelle grandi città, 196 gg
nell’hinterland delle grandi città e 184 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni
dell’1,5% per i bilocali e dell’1,7 % per i trilocali. Il contratto più praticato è quello a
canone libero ma aumenta l’interesse per il contratto a canone concordato.
COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa
evidenzia che il 77,2% ha interessato l’abitazione principale, il 16,2% la casa ad uso
investimento ed il 6,6% la casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila
compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori
compreso tra -4% e -2%.
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CATANZARO: PREZZI stabili nel II sem 2014
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
2008
-9,2%
2009
-2,9%
2010
+3,1%
2011
-4,3%
2012
-5,5%
2013
-6,3%
2014
0,0%
Variazione percentuale dei prezzi.
Compravendite in ripresa a Catanzaro grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni, alla prossima
apertura di nuove facoltà universitarie e all’imminente completamento della nuova struttura della
Regione Calabria in zona Germaneto. Per i motivi sopra descritti aumenta anche la domanda da
parte di investitori. Le quotazioni residenziali, infine, sono rimaste stabili sia nell’ultimo semestre sia
nell’intero anno 2014.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: trilocali i più richiesti
L’analisi della domanda vede una netta prevalenza del trilocale (50,2%), seguito a distanza dal
bilocale con il 29,4% delle richieste. La disponibilità di spesa si concentra soprattutto nella fascia di
spesa fino a 119 mila € (55,9%), seguita da quella compresa tra 120 e 169 mila € (27,7%). In
aumento rispetto ad un anno fa la percentuale delle richieste comprese nella fascia di spesa entro
119 mila € a indicare una ridotta disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.
LOCAZIONI: canoni in lieve aumento
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
L’andamento dei canoni di locazione vede un lieve aumento del 6,7% sui bilocali ed un ribasso del
3,7% sui trilocali.
COMPRAVENDITE
Segnali positivi arrivano anche dal numero di compravendite: nel 2014 a Catanzaro città sono stati
venduti 500 immobili residenziali, con un aumento dello 0,5% rispetto al 2013.
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Testo integrale
MERCATO IMMOBILIARE CATANZARO
Prezzi accessibili per comprare casa è il momento giusto
Quotazioni immobiliari sostanzialmente invariate a Catanzaro nel secondo semestre del 2014.
Prezzi stabili anche nel Centro storico della città dove si registra un lieve aumento del numero di richieste
da parte di investitori: la crescita di questo tipo di domanda è legata alla presenza della facoltà di
sociologia, ma è determinata soprattutto dal progetto che prevede il trasferimento di ulteriori facoltà
universitarie proprio nel Centro storico. La prospettiva dell’apertura di nuove facoltà spinge quindi gli
investitori ad anticipare i tempi e ad acquistare in questa zona. A comprare per investimento sono in
genere persone che già vivono in città e che approfittano del ribasso dei prezzi per acquistare bilocali e
trilocali da affittare a studenti universitari. Il capitale investito si attesta mediamente sui 50 mila €. La
richiesta di appartamenti in affitto proviene inoltre da famiglie ed in qualche caso da professionisti in
trasferta per motivi di lavoro. Il canone di locazione di un bilocale è di 280 € al mese circa, mentre per il
trilocale si spendono mediamente 330 € al mese. I contratti utilizzati sono a canone libero da 4 anni più 4
ed in qualche caso a carattere transitorio. Come già evidenziato la maggior parte delle domande di acquisto
proviene da investitori, non mancano comunque le richieste da parte di famiglie in cerca di soluzioni
migliorative e più ampie (4 locali e 5 locali): spesso questo tipo di acquirenti predilige soluzioni signorili in
palazzi d’epoca che si possono acquistare in zona Bellavista ed in zona Duomo, con prezzi massimi che
toccano i 1800 € al mq. Zona Bellavista e zona Duomo offrono tipologie costruite alla fine del 1800 ed inizi
del 1900 che, se ristrutturate, si acquistano a prezzi medi di 1500-1600 € al mq. L’arteria principale del
Centro storico di Catanzaro è corso Mazzini caratterizzato dalla presenza di immobili d’epoca costruiti tra il
1800 ed il 1900. Qui i valori si attestano su 1300 € al mq per una soluzione da ristrutturare e scendono a
1000-1200 € al mq per le abitazioni posizionate nelle traverse il cui stato manutentivo è peggiore. In via XX
Settembre, via Bellavista e largo Pianicello si trovano soluzioni molto ampie, luminose e ben tenute,
quotate intorno a 1000 € al mq. Da segnalare un buon interesse per l’area di via Marincola Pistoia, strada
che collega il Centro storico con la zona di Catanzaro Sala, dove si possono acquistare abitazioni degli anni
’60-’70 in buono stato con una spesa di 800 € al mq. In crescita l’interesse per l’area di Catanzaro Sala, zona
leggermente decentrata, dove si registrano valutazioni similari a quelle appena descritte.
Valori invariati anche nell’area Nord della città dove il mercato evidenzia segnali di ripresa, aumenta infatti
il numero di richieste di acquisto anche grazie al ribasso dei prezzi avvenuto negli anni precedenti. A
comprare sono soprattutto giovani in cerca della prima casa, la scelta ricade in genere su trilocali e quattro
locali preferibilmente dotati di doppi servizi e ascensore. Da segnalare anche qualche sporadico acquisto da
parte di investitori orientati in prevalenza su monolocali dal valore complessivo di 25-30 mila €, da affittare
a lavoratori trasfertisti a circa 200-250 € al mese. La richiesta di appartamenti in affitto è alta, in particolare
da parte di coloro che non riescono ad acquistare. Il canone di un bilocale si attesta su 300 € al mese,
mentre per un trilocale la spesa sale a 350-400 € al mese. Si utilizzano perlopiù contratti a canone libero da
4 anni più 4 con cedolare secca. Sempre apprezzata l’area dello Stadio caratterizzata da soluzioni popolari
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
realizzate a cavallo tra gli anni ’50 e ’60: l’usato si acquista con una spesa di 900-950 € al mq circa. In questa
zona della città si possono trovare anche abitazioni degli anni ’70 realizzate in edilizia privata dal valore di
1300-1400 € al mq se in buone condizioni. Nelle immediate adiacenze all’area dello Stadio si sviluppa zona
Giardini, si tratta di un’area leggermente più centrale rispetto alla precedente con palazzine degli anni ’70
con prezzi compresi tra 1500 e 1600 € al mq. Anche in zona Giardini si trovano soluzioni degli anni ’60
realizzate in edilizia popolare con quotazioni similari a quelle registrate nell’area dello Stadio. Popolare
anche la zona di Ponte Piccolo che si trova nella parte nord della città, nei pressi dell’ospedale Pugliese e
dell’ospedale Ciaccio. Qui è possibile acquistare appartamenti popolari degli anni ’60 a 800-900 € al mq. Da
segnalare che nei pressi dell’ospedale Pugliese è all’opera un cantiere per la realizzazione di appartamenti
in classe energetica A e B, con valori compresi tra 2000 e 2100 € al mq. Alta la richiesta di box auto, ma i
proprietari sono restii a venderli e quindi l’offerta è scarsa: per l’acquisto di un box singolo bisogna mette in
conto una spesa di 20-25 mila €.
Prezzi sostanzialmente stabili nell’area di Catanzaro Lido, dove si registra un aumento del numero di
richieste sia da parte di famiglie sia da parte di investitori. Chi cerca per mettere a reddito si focalizza
sull’area centrale perché apprezzata dagli studenti universitari in arrivo dalla Calabria, dalla Sicilia e da
Napoli (questi ultimi in genere sono specializzandi) grazie alla presenza delle facoltà di medicina e del
policlinico in zona Germaneto. Famiglie ed investitori acquistano prevalentemente trilocali con una spesa
media compresa tra 50 e 140 mila €. Il canone di locazione per uno studente universitario si attesta tra 200
e 250 € al mese a posto letto in camera singola. Il contratto utilizzato è quasi sempre di carattere transitorio
da 10 mesi, con cedolare secca. Catanzaro Lido è composto prevalentemente da palazzi sorti prima del
1967; nelle vie principali, come ad esempio via Crotone e via del Commercio, i valori si attestano su 1500 €
al mq. Prezzi più alti si registrano su via Lungomare dove si trovano tipologie fronte mare valutate tra 2000
e 2200 € al mq. Sono in fase di ultimazione i lavori per la costruzione del nuovo porto turistico che sarà già
utilizzabile quest’estate e che una volta completato sarà il vero volano del mercato immobiliare di questa
area della città. Sono partiti inoltre i lavori per la realizzazione del nuovo lungomare che si estenderà dal
centro di Catanzaro Lido fino a zona Giovino, nell’area del nuovo porto turistico. Zona Casciolino, nei pressi
della S.S.106, è un’area in espansione; qui si costruiscono palazzine da 6 unità abitative con appartamenti
venduti a 1900-2000 € al mq, inoltre sono in fase di completamento ville a schiera dalle metrature
comprese tra 180 e 240 mq con valori che si attestano mediamente su 1600 € al mq. In zona Casciolino si
costruiscono anche uffici, ma la richiesta di queste tipologie è bassa. Continua lo sviluppo dell’area di
Germaneto, dove sono già operative numerose facoltà universitarie ed un policlinico e dove a breve
saranno trasferiti gli uffici della Regione Calabria. Il completamento della nuova sede della Regione Calabria
inciderà considerevolmente sull’economia di Catanzaro lido e di conseguenza sul mercato immobiliare
dell’intera area. A Germaneto si registra inoltre una buona domanda di terreni, la cui destinazione d’uso è
agricola, ma che in un futuro potrebbero essere convertiti in residenziali, vista la presenza delle strutture
universitarie e la necessità di costruire nuove abitazioni. Attivo anche il mercato delle locazioni turistiche,
soprattutto nella parte centrale ed adiacente al mare di Catanzaro Lido. Qui è possibile affittare bilocali e
trilocali a 1200 € per il mese di luglio ed a 1800 € per il mese di agosto. A cercare case in affitto sono quasi
sempre persone originarie del posto e trasferitesi in altre aree della penisola per motivi di lavoro.
MERCATO TURISTICO
Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari a Soverato nella seconda parte del 2014. Si registra un
mercato vivace, anche per quanto riguarda il settore turistico con un numero di richieste in crescita. La
domanda di case vacanza proviene spesso da persone in arrivo dal nord Italia che si sono trasferite per
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
motivi di lavoro, oppure da famiglie che durante l’anno vivono nelle aree più interne della Calabria. Da
segnalare anche qualche sporadica richiesta da parte di turisti stranieri ed in particolare inglesi. La tipologia
più apprezzata è il trilocale, non manca comunque la domanda di 4 locali e 5 locali. I turisti inoltre si
focalizzano su case con vista mare e dotate di spazi esterni come terrazzi e balconi. Le strade centrali di
Soverato sono le più richieste perché nei pressi del mare e dotate di tutti i servizi. Si tratta di via San
Giovanni Bosco, corso Amirante, corso Umberto I e via Trento e Trieste, dove è possibile acquistare
appartamenti in buone condizioni degli anni ’70 e ’80 a 1400 € al mq. Tutta la fascia del Lungomare Europa
è caratterizzata da palazzine degli anni ’60 e ’70: qui si trovano appartamenti ampi da 120-130 mq che,
fronte mare, sono valutati circa 1700-1800 € al mq. Tutta l’area del Lungomare inoltre è caratterizzata dalla
presenza di locali notturni e strutture di ricezione turistica che nel periodo estivo attirano un elevato
numero di turisti. Abitazioni degli anni ’60 fronte mare si trovano anche in via della Galleria. Da segnalare
che nelle immediate adiacenze della zona panoramica, area precollinare di Soverato, sono in fase di
realizzazione nuove villette con vista mare il cui valore si attesta su 1400-1500 €. Dal punto di vista
strutturale sono in corso i lavori per lo sviluppo del Lungomare anche nell’area a sud del comune, a ridosso
della pineta. Si costruiscono inoltre nuove strutture sportive volte ad incentivare la presenza turistica nei
mesi estivi. Buona la domanda di soluzioni in affitto: il canone di un bilocale da 4 posti letto a luglio è di
1100-1200 € al mese, ad agosto si arriva a 1600 € al mese, mentre per giugno e settembre la spesa scende a
500-600 € al mese.
Buona la domanda di case vacanze nei comuni di Botricello, Cropani, Sellia Marina e Simeri Mare.
Attualmente a cercare casa sono soprattutto famiglie in arrivo da Catanzaro città e dai paesi che si trovano
sulle colline adiacenti alla fascia di mare occupata da queste località turistiche. Da segnalare che negli ultimi
anni molti turisti provenienti dal nord Italia, e che avevano acquistato circa 30 anni fa, stanno vendendo le
proprie abitazioni essendo ormai anziani e con figli grandi. La tipologia più richiesta come seconda casa è la
soluzione indipendente o semindipendente, composta da due camere da letto, zona giorno, servizi e dotata
di giardino privato. La spesa media per l’acquisto di queste tipologie è compresa tra 50 e 70 mila €. L’area
più turistica di Botricello è quella di Marina di Bruni, dove si possono acquistare villette e appartamenti in
palazzine realizzate tra la fine degli anni ’70 e gli anni ’80, oppure villette costruite tra il 2005 ed il 2010.
Qui il prezzo di una villetta bifamiliare di recente costruzione da 80 mq più giardino si attesta su 100 mila €.
Buona la domanda anche nella struttura denominata “Villaggio Costa Del Turchese”, dove la diminuzione
dei prezzi degli ultimi anni ha attirato le attenzioni di molti turisti: attualmente soluzioni semindipendenti
con giardino da 2 e 3 locali si vendono a cifre comprese tra 50 e 75 mila €. A Cropani la domanda di
seconde case si concentra sul “Villaggio Carrao”, sorto dagli anni ’70 in poi e caratterizzato dalla presenza di
bilocali con giardino dal valore si 40-60 mila €. La richiesta di case vacanza a Sellia Marina si focalizza
sull’area a ridosso del mare dove si possono acquistare appartamenti a prezzi compresi tra 40 e 70 mila € e
villette entro le 100 mila €. Da segnalare che attualmente numerose ville da 150 mq che si trovano sul
territorio di Sellia Marina, un tempo destinate a casa vacanza, vengono acquistate come prima casa grazie a
prezzi competitivi. L’area centrale di Simeri Mare è richiesta soprattutto come prima casa, mentre la
domanda da parte di turisti si orienta prevalentemente sulle zone di Marincoli e Uomo Morto. In
particolare in quest’ultima località sono disponibili villette realizzate da un ente pubblico ante ’67 e negli
anni ’70 e ormai riscattate: si tratta di villette apprezzate anche come prima casa e valutate 500-600 € al
mq se da ristrutturare e 1000 € al mq se ristrutturate. In tutti i comuni sopracitati sono attivi cantieri per la
realizzazione di nuove villette a schiera, bifamiliari e trifamiliari con valutazioni del nuovo che si attestano
su 1100-1200 € al mq. Infine da segnalare che in alcuni tratti del lungomare di Cropani e di Sellia Marina
sono in atto lavori di ammodernamento.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa