indicatori mercato immobiliare- turistico mare genova

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indicatori mercato immobiliare- turistico mare genova
INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE- TURISTICO MARE GENOVA
(sintesi con i punti salienti del testo integrale che trovate di seguito)
PREZZI: -5,1% nel I sem 2014
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-7,9%
-0,7%
+0,2%
-1,2%
-10,9%
-8,8%
I sem 2014
-5,1%
Variazione percentuale dei prezzi.
Nel primo semestre 2014 le quotazioni immobiliari delle principali località turistiche della
provincia di Genova sono diminuite del 5,1%.
Sestri Levante è la località dove i prezzi sono mediamente più alti (8000 € al mq) ed è
anche quella in cui i valori sono rimasti costanti, sia per i top prices sia per il medio usato.
Tra i top prices si segnala l’andamento di Rapallo (-12,5%), mentre sul medio usato è Cavi
di Lavagna la località che ha avuto l’andamento peggiore (-6,9%).
DOMANDA: ritornano gli stranieri, aumentano le richieste di prime case
Le richieste di seconde case provengono soprattutto da residenti del basso Piemonte,
della Lombardia e dell’Emilia. A Sestri Levante c’è anche domanda da parte di stranieri.
L’aumento della tassazione sulla seconda casa sta determinando due tendenze: da una
parte si utilizza di più l’abitazione durante i week end (e in altri periodi dell’anno), dall’altra
sta aumentando l’offerta di affitto estivo, soprattutto a Luglio e Agosto.
Il mercato della prima casa va molto bene a Recco, dove acquistano anche numerosi
genovesi che scelgono di lasciare la città.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
SPECIALE MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO - Genova provincia
Ritornano gli stranieri, aumentano le richieste di prime case
A livello nazionale nei primi sei mesi del 2014 le quotazioni degli immobili sono diminuiti del 3,1%.
Sia in Liguria sia nella provincia di Genova il mercato della seconda casa ha segnalato una
contrazione del 5,1%. Il ribasso dei prezzi nelle località turistiche sta stimolando non solo la
domanda di seconda casa ma anche quella di prima casa e questa è una novità che non si era
ancora registrata. Diminuisce la disponibilità di spesa di chi spende per la casa vacanza:
difficilmente si superano i 300-350 mila € per acquistare bilocali o trilocali con spazio esterno
(giardino o terrazzo), in buono stato, vicino al mare o in zone servite (la presenza dei servizi
diventa importante soprattutto quando si rinuncia alla vicinanza al mare). Quando la disponibilità
di spesa non è sufficiente si rinuncia alla vista mare o al fronte mare, che erano tra gli aspetti più
apprezzati dai potenziali acquirenti in passato. L’aumento della tassazione sulla seconda casa sta
spingendo ad utilizzare di più l’abitazione durante i week end e in altri periodi dell’anno. Per
recuperare parte delle spese (legate soprattutto alla maggiore tassazione) sono sempre più le
persone che affittano l’immobile anche per alcune settimane ad agosto o a luglio, quando si
possono percepire canoni più elevati. Il ribasso dei prezzi sta restituendo nuova linfa anche agli
acquisti da parte di stranieri, russi, tedeschi ed inglesi che si orientano sia su appartamenti con
vista mare sia su soluzioni indipendenti più importanti ma anche più distanti dal mare che
rispondono al loro bisogno di tranquillità. Gli acquirenti stranieri apprezzano anche le case d’epoca
posizionate nei borghi storici.
Nella prima parte del 2014 le quotazioni immobiliari di Recco hanno registrato un ribasso del 3,8%.
La domanda di seconda casa, seppur minoritaria rispetto a quella di prima casa, si orienta su
piccoli tagli da 40-55 mq, a circa 500-700 mt dal mare e possibilmente con spazio esterno e con
riscaldamento autonomo. Questi ultimi due elementi sono più difficili da trovare dal momento che
la maggioranza delle abitazioni di Recco sono state costruite tra la metà degli anni ’60 e i primi
anni ’70. Le zone più vicine al mare sono quelle che si sviluppano intorno a corso Giuseppe
Garibaldi e via Marinai d’Italia: nella prima zona la maggioranza degli immobili sono ville singole,
nella seconda si trovano pochi condomini costruiti nei primi anni ’60. I valori sul lungomare
oscillano da 4000 a 5000 € al mq per soluzioni ristrutturate con vista mare o fronte mare. Nel
centro di Recco, dove si trovano appartamenti in condomini degli anni ’60-’70, i prezzi immobiliari
sono più bassi: 2500 € al mq per un buon usato e 2000 € al mq per una tipologia da ristrutturare.
Tra le altre zone apprezzate da chi cerca la seconda casa ci sono Mulinetti, Polanesi e Megli e
quelle che sorgono lungo il collegamento tra Recco e Camogli. Si tratta di zone più collinari, con
tratti di scogliera dove è possibile trovare villette bifamiliari e trifamiliari oppure condomini di
poche unità immobiliari le cui quotazioni oscillano da 4500 a 5500 € al mq. Valori sotto i 4000 € al
mq si registrano per le abitazioni che necessitano di interventi di ristrutturazione. Le zone più
economiche sono quelle di Vastato e di San Rocco più distanti dal mare, con condomini di
dimensioni più importanti e con prezzi più contenuti: 2000 € al mq se da ristrutturare e 2500 € al
mq se già ristrutturati. Sul mercato della prima casa si registra una buona domanda alimentata
da persone del posto e da genovesi che decidono di lasciare Genova per trasferirsi a Recco che è
ben collegata al capoluogo ligure. Chi cerca la prima casa si orienta principalmente su trilocali. Non
ci sono nuove costruzioni sul Comune di Recco, ma si parla di un possibile recupero di un’ex
bulloneria dove sorgeranno strutture sportive, commerciali e residenziali.
Nella prima parte del 2014 sono in diminuzione le quotazioni delle abitazioni di Rapallo. In questo
momento c’è abbondante offerta immobiliare sul mercato perché molti proprietari di seconda
casa hanno deciso di vendere a causa dell’incidenza delle spese. A cercare la seconda casa sono
persone che arrivano in prevalenza da Milano e Pavia e in minoranza da Torino e dall’Emilia
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Romagna. In genere sono famiglie con bambini che utilizzano la casa durante le vacanze e persone
anziane che utilizzano l’abitazione durante l’inverno. Costoro si orientano su bilocali da 50-70 mq,
posizionati in zone nei pressi del centro e comunque ad esso ben collegati, piacciono le soluzioni in
buono stato, con basse spese condominiali e riscaldamento autonomo. La disponibilità di spesa si
orienta intorno a 100-150 mila €. Tra le zone richieste ci sono Funivia e Parco Casale: entrambe
non lontane dal centro, offrono costruzioni edificate tra gli anni ’50 e gli anni ’70 valutate da un
minimo di 2300 ad un massimo di 2500 € al mq. I valori medi sono di 1800-2100 € al mq, le
quotazioni più elevate si raggiungono sul fronte mare dove si possono toccare punte di 5000 € al
mq per abitazioni in buono stato. In generale, nel centro storico e sulle zone costiere si segnalano
valori che vanno da 3800 a 5000 € al mq.
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni a Chiavari sono in diminuzione e questo
ha determinato una ripresa dell’interesse per l’acquisto. Il mercato si divide equamente tra
compravendite di prima e di seconda casa. Su quest’ultimo segmento cercano sia investitori per
mettere a reddito l’immobile e sia famiglie alla ricerca della casa vacanza che arrivano dalla
Lombardia, dal Piemonte e dall’Emilia Romagna. Si ricercano bilocali o trilocali in buono stato,
dotati di vista mare, con una buona esposizione e con riscaldamento autonomo. Quest’ultimo
aspetto è sempre più valutato dal momento che la spesa incide notevolmente, soprattutto se
l’utilizzo dell’immobile è limitato al periodo estivo. Sul mercato delle locazioni, per un bilocale di 4
posti letto, ci sono i seguenti valori: 1000 € a giugno e settembre, 1500 € al mese a luglio e 20002500 € al mese ad agosto. Le zone più apprezzate sono quelle del centro storico e del lungomare.
Nel centro storico piacciono le vecchie case dei pescatori ristrutturate nel tempo e valutate
mediamente 3500-4000 € al mq. Quotazioni simili anche per le abitazioni posizionate in seconda
fila o in posizioni tali da non godere di vista mare. Sul fronte mare i valori salgono e se l’immobile è
anche dotato di terrazzo o spazio esterno vivibile si parla di quotazioni di 5000-6000 € al mq. Al
momento non ci sono nuove costruzioni in corso ma solo dei recuperi di vecchi immobili che sono
immessi sul mercato a 6000-7000 € al mq.
La prima parte del 2014 ha visto un calo del 6,9% delle quotazioni immobiliari di Cavi di Lavagna.
Questa zona ha sempre avuto una forte connotazione turistica ma risente di una minore presenza
di servizi rispetto ad altre località della Riviera di Levante. Negli ultimi mesi sta avvenendo
un’inversione di tendenza, in quanto si stanno affacciando coloro che ricercano la prima casa e che
in passato non riuscivano a comprare perché i prezzi erano troppo alti. Il loro budget oscilla tra
170 e 220 mila €, con il quale si orientano su abitazioni di almeno 70 mq, possibilmente dotate di
box/posto auto e inserite in contesti con ascensore. La domanda di tipo turistico è sempre
presente e proviene da lombardi, parmensi e piacentini. Costoro dispongono di 250 mila €, che
impiegano per abitazioni medio-piccole di non oltre 60 mq, preferibilmente con affaccio sul mare
e con spazio esterno vivibile; un parametro molto importante è costituito dalla presenza di servizi
nella zona di ubicazione. La zona più richiesta è quella collinare (“Santa Giulia”), dove sono
presenti ville singole e semindipendenti degli anni ’80-’90 di grandi dimensioni (anche oltre 200
mq), spesso realizzate a partire da vecchi casolari e dotate di ampio terreno annesso. L’offerta è
poca e non di rado è penalizzata dalla scomodità di accesso, ma se la soluzione ha un’ottima vista
ed è facile da raggiungere può superare abbondantemente il milione di euro. Cavi di Lavagna si
divide in due sottozone, una di epoca storica (il “Borgo”) e l’altra edificata negli anni ’70
(“Arenelle”). Quest’ultima è meno richiesta e soffre un po’ perché ci sono grandi contesti
condominiali e non è semplice trovare la vista mare, pertanto le quotazioni si mantengono intorno
a 2300 € al mq e difficilmente superano 3000 € al mq. Il Borgo presenta case di pescatori con le
tipiche finiture genovesi, alcune delle quali inserite in contesti di tipo signorile, che si valutano
circa 100-200 € al mq in più rispetto ad Arenelle. Il territorio di Cavi di Lavagna è sottoposto a
vincoli paesaggistici, pertanto è possibile realizzare solo opere di riconversione e restauro. Negli
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
ultimi anni sono partiti due interventi, entrambi di riconversione di un albergo, uno in zona
Arenelle i cui lavori però al momento sono sospesi, e l’altro nel Borgo: i prezzi richiesti sono
tuttavia ancora alti, pertanto i lavori procedono a rilento e c’è molto invenduto.
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni immobiliari di Sestri Levante sono stabili. La tipologia
preferita è il bilocale con soggiorno, angolo cottura, spazio esterno (terrazzo o giardino) e la
disponibilità di spesa per la seconda si aggira intorno a 200-300 mila €. In questo momento c’è
abbondante offerta sul territorio che consente di scegliere l’immobile più adatto. Questo avviene
anche sul lungomare, dove molti eredi dismettono l’immobile a causa dell’aggravio fiscale. Gli
acquirenti arrivano prevalentemente dalla Lombardia e dal piacentino, ma si registrano anche
richieste di russi alla ricerca delle soluzioni indipendenti. Le abitazioni più ricercate sono quelle
posizionate tra la spiaggia e la ferrovia che attraversa la città, tra viale delle Rimembranze, viale
Vittorio Veneto e lungomare Descalzo. L’offerta abitativa spazia dagli appartamenti costruiti tra gli
anni ’50 e gli anni ’80 in piccoli condomini alle case dei pescatori e alle ville singole in stile liberty.
Un buon usato costa 4000 € al mq. Le abitazioni situate sul lungomare in buono stato costano
8000-9000 € al mq. Nella zona oltre la ferrovia i valori si portano a 3500 € al mq ma sono molto
poche le compravendite di seconda casa in quest’area della città. In fase di completamento i lavori
nell’ex area Fit (via della Chiusa e via Fascie) dove le nuove costruzioni costano 5000 € al mq. Oltre
a nuove soluzioni residenziali si stanno costruendo complessi di tipo commerciale. In leggera
ripresa la domanda di affitto da parte di francesi, inglesi, olandesi. Per un bilocale di 4 posti letto si
spendono 1800 € a luglio e 2000 € ad agosto. Bassa la domanda a giugno e settembre.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa