INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
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INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE - ITALIA (sintesi con i punti salienti del mercato immobiliare nazionale) PREZZI: -3,0% nei primi sei mesi del 2014 2008 -6,3% 2009 -4,2% 2010 -1,1% 2011 -4,7% 2012 -10,5% 2013 -8,9% I sem 2014 -3,0% Variazione percentuale dei prezzi Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle grandi città del 3,0%, nell’hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di provincia del 3,1%. Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-5,7%). Firenze con -0,7% e Bari con -1,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L’analisi per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 2,3% nel Nord Italia, del 3,3% nel Sud Italia e del 4,3% nell’Italia centrale. DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (36,2%), seguita dal bilocale (29,4%). In aumento la richiesta dei tagli grandi. L’analisi della disponibilità di spesa continua a dare segnali di contrazione. TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione A luglio 2014 i tempi di vendita si attestano intorno a 172 gg nelle grandi città, 196 gg nell’hinterland delle grandi città e 187 gg nei capoluoghi di provincia. LOCAZIONI: domanda sostenuta L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni dell’1,8% per i monolocali, dell’1,5% per i bilocali e dell’1,7 % per i trilocali. Il contratto più praticato è quello a canone libero ma aumenta l’interesse per il contratto a canone concordato. COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 78,3% ha interessato l’abitazione principale, il 16,3% la casa ad uso investimento ed il 5,4% la casa vacanza. PREVISIONI Il 2014 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 420 e 430 mila compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -5% e -3%, nelle altre realtà territoriali tra -6% e -4%. ______________________________________________________________________________ VERONA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito) 2008 2009 PREZZI: -2,6% nel I semestre 2014 2010 2011 2012 -6,4% -3,7% +0,1% -4,2% -8,4% 2013 I sem 2014 -10,7% -2,6% Variazione percentuale dei prezzi. Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Verona sono diminuite del 2,6% rispetto al semestre precedente. Negli ultimi mesi comunque si registra un aumento del numero delle richieste ed un maggiore interesse verso il mercato residenziale. DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sui trilocali (39,9%), seguita dai 4 locali (30,1%). I potenziali clienti esprimono budget fino a 249 mila € nel 68% dei casi. LOCAZIONI: domanda sostenuta L’andamento dei canoni di locazione risulta in calo su monolocali, bilocali e trilocali, rispettivamente dello 0,8%, dell’1,4% e dello 0,4% rispetto al semestre precedente. Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa COMPRAVENDITE: primo semestre positivo Nel primo semestre del 2014 le compravendite a Verona città sono aumentate del 24,3% rispetto al primo semestre del 2013, in provincia l’aumento del numero di compravendite è stato del 9,9%. ______________________________________________________________________________ Testo integrale IMMOBILIARE VERONA CITTA' Rinnovata fiducia, in aumento la domanda immobiliare Nella prima parte del 2014 a Verona le quotazioni immobiliari sono diminuite del 2,6% rispetto al semestre precedente. I sem 2014 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 -2,1% -6,4% -3,7% +0,1% -4,2% -8,4% -10,7% -2,6% Nella macroarea del Centro il ribasso dei prezzi è stato del 3,7%. Quotazioni leggermente in calo nell’area di Veronetta nella prima parte del 2014. Veronetta offre tipologie signorili, costruite tra il XVIII ed il XIX secolo, dotate di soffitti alti e volte, spesso impreziosite da affreschi. Queste abitazioni hanno valori compresi tra 2500 e 2700 € al mq con punte di 3000 € al mq per immobili posizionati in zone prestigiose. Le ultime costruzioni del quartiere risalgono agli anni ’60: si tratta di grandi condomini dove un buon usato si valuta 1500 € al mq, ma si può arrivare a 2200-2300 € al mq se è stato ristrutturato radicalmente. Il numero di richieste di affitto risulta leggermente in calo, laddove possibile infatti si preferisce acquistare approfittando del ribasso dei prezzi. A cercare casa in affitto sono studenti universitari, lavoratori fuori sede, coppie, famiglie ed anziani. Da segnalare che nell’area compresa tra viale dell’Università e via Campofiore è in corso un importante recupero urbanistico che riguarda alcune ex caserme: al loro posto sorgerà un parco pubblico, appartamenti in edilizia convenzionata di classe B ed appartamenti in edilizia libera. La consegna è prevista per il 2015 e le quotazioni per l’edilizia convenzionata sono di 2700 € al mq. La macroarea di Borgo Trento ha evidenziato un ribasso dei prezzi pari al 2,2% rispetto al semestre precedente. Quotazioni in leggero calo del nell’area di Borgo Trento nella prima parte del 2014 (-5,0%). La domanda di appartamenti in affitto è buona, in particolare da parte di coppie e famiglie: il canone di un bilocale è di 450-500 € al mese, per un trilocale si spendono 600 € al mese. Grazie agli ottimi collegamenti con i mezzi pubblici e alla presenza di tutti i principali servizi, una delle zone più apprezzate è quella che si estende tra piazza Vittorio Veneto e il centro della città. Un appartamento nei palazzi degli anni ’60 costa circa 2000 € al mq se necessita di lavori e 3000 € al mq se già ristrutturato; qualora sia impreziosito di terrazza con panorama sulla città, le quotazioni possono salire di 200-300 € al mq. La parte di Borgo Trento che si sviluppa verso l’Ospedale è meno apprezzata a causa della sua lontananza dal Centro Storico; qui la tipologia classica è lo stabile degli anni ’70 e le quotazioni sono leggermente inferiori alla fascia di Borgo Trento più adiacente al Centro Storico. Nel quartiere ci sono anche palazzine e casette in stile Liberty, le cui quotazioni variano notevolmente in base alla posizione dell’immobile ed allo stato di conservazione. Verso il Centro Storico, la zona del Duomo è costituita in particolare da palazzi d’epoca, con prezzi che oscillano tra 2000 e 3000 € al mq se da ammodernare e con punte di 6000 € al mq per le tipologie completamente ristrutturate. Esclusive e prestigiose le abitazioni che si trovano in piazza delle Erbe, piazza Brà e piazza dei Signori, dove ci sono palazzi storici di pregevole fattura e di stampo signorile. In via 4 Novembre, non lontano dal Centro Storico, sono in corso i lavori per la realizzazione di nuovi appartamenti in una palazzina storica già esistente: si tratta di soluzioni in classe energetica elevata, dotati di pannelli fotovoltaici e valutati tra 4300 e Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa 5000 € al mq. Prezzi in calo anche nell’area di Ponte Crencano, Parona e Quinzano. Parona, leggermente più periferica, si sviluppa nelle adiacenze del quartiere di Ponte Crencano in direzione della Valpolicella, ed è composta da tipologie recenti costruite nei primi anni del 2000 e da una zona con edifici più datati. Un appartamento di recente costruzione si acquista con una spesa di 1600-1800 € al mq, con punte di 2000 € al mq per le tipologie più interessanti. Più esterna l’area di Quinzano, molto ambita perché residenziale, verde e comunque a pochi minuti dal centro della città. L’edilizia è composta soprattutto da case singole, bifamiliari e a schiera realizzate tra la fine dell’800 ed i primi del ‘900. Si tratta di un’area di interesse storico, con vincoli restrittivi sulle nuove costruzioni, e con valori che partono da 200 mila € per le case a schiera per superare il milione di € per soluzioni singole dotate di terreno circostante. Da segnalare che a Quinzano, in zona Sottomonte, sono state completate nuove palazzine. Per quanto riguarda la zona di Ponte Crencano sono stati completati i lavori per la realizzazione del nuovo Polo Chirurgico, ampliamento dell’ospedale, sorto in un’area precedentemente adibita a parcheggi. Sostanzialmente stabili le quotazioni nelle aree di Valdonega, Pindemonte, Cesiolo ed Avesa nella prima parte dell’anno. Pindemonte è la zona più apprezzata soprattutto per la presenza dei servizi e dei negozi e offre prevalentemente condomini costruiti negli anni ’60 che sono valutati in buono stato intorno a 1500 € al mq. Piace molto anche l’area di Valdonega, caratterizzata dalla presenza di immobili signorili, di aree verdi e tranquille. Le costruzioni risalgono agli anni ’70-’80 e alcune di queste hanno caratteristiche di tipo signorile, soprattutto nella parte situata verso le zone più collinari. Un buon usato si vende a 1900-2000 € al mq, mentre le tipologie più signorili si attestano su 2200 € al mq. Avesa è un vecchio borgo situato nella prima fascia collinare e si caratterizza per la presenza di abitazioni di antica costruzione. Questa zona potrebbe essere interessata in futuro dai lavori per la realizzazione del passante delle Torricelle, un traforo che collegherà la zona nord della città con la zona ovest, ma la conseguente apertura di cantieri preoccupa i potenziali acquirenti. Cesiolo si sviluppa lungo via Mameli e si caratterizza per una parte più prestigiosa e più costosa in zona collinare dove però la bassa offerta di immobili in vendita non determina molte compravendite. Le quotazioni delle abitazioni a Cesiolo sono di 1600 € al mq per le soluzioni economiche, mentre si sale a 2000 € al mq per quelle più signorili. In calo la domanda di immobili in locazione, sempre più spesso infatti si preferisce acquistare. Da segnalare in zona Valdonega la presenza di due cantieri in fase di completamento: nella parte bassa del quartiere sono stati realizzati 25 appartamenti a partire da 150 mq con caratteristiche domotiche ed in classe A, venduti a 5000-5500 € al mq, mentre nella parte alta sono stati costruiti alcuni appartamenti e la richiesta è di 4200 € al mq. Nella macroarea di Borgo Milano-Stadio-Navigatori nel primo semestre del 2014 i valori delle abitazioni sono diminuiti mediamente del 4,5%. Prezzi in calo del 7,4% in zona Stadio nella prima parte dell’anno. L’area dello Stadio è caratterizzata da palazzi costruiti tra gli anni ’60 e ’70, dove è possibile acquistare appartamenti in buone condizioni a 900-1000 € al mq. Una delle zone più richieste è quella di via Albere, in direzione di Porta Palio, perché più centrale e più recente. Qui è possibile comprare appartamenti degli anni ’90 a 1400-1500 € al mq. Da segnalare che sempre in via Albere è stato appena completato un nuovo condominio; la richiesta è di 2400 € al mq. Attivo il mercato degli affitti in zona Stadio, alimentato in particolare da chi non riesce ad acquistare oppure da lavoratori trasfertisti, anche stranieri. Più decentrata la zona di San Massimo, in direzione lago di Garda, area in fase di sviluppo dove sono attivi numerosi cantieri. Qui i prezzi del nuovo sono compresi tra 2000 e 2200 € al mq. La macroarea di Borgo Roma-Golosine nella prima parte dell’anno non ha evidenziato particolari variazioni dei prezzi. Quotazioni sostanzialmente stabili nell’area di Borgo Roma-Comacchio. Una delle zone più importanti è quella di San Matteo, nei pressi del Policlinico. Sorta tra fine anni ’80 e gli inizi degli anni ’90 si è sviluppata fino al 2002. Qui sono presenti grandi condomini inseriti in Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa contesti verdi, spesso con parco giochi attrezzati: le abitazioni più datate si valutano 700-800 € al mq, quelle più recenti 1400-1500 € al mq. Soluzioni indipendenti possono essere acquistate al Pestrino, area inserita nel parco dell’Adige dove i prezzi per le case singole si attestano a 600 mila €, mentre le bifamiliari costano 260-270 mila €. In questa zona ci sono anche nuove abitazioni in quadrifamiliari costruite in edilizia convenzionata e vendute a 1700-1800 € al mq. Palazzina è un quartiere ubicato nella periferia meridionale della città, caratterizzato da soluzioni indipendenti e condomini di non oltre 2 piani che si valutano 1400-1500 € al mq. Interessanti anche via Romagna, via Forlì e via Cesena, aree prettamente residenziali richieste anche da investitori. Tra la fine degli anni ’90 e gli inizi del 2000 sono stati realizzati edifici di 4 piani, immersi in zone verdi condominiali con parco giochi attrezzati, che presentano valori medi di 1500 € al mq. Ville singole realizzate negli anni ‘90 si trovano in via Ferrara. In zona Borgo Roma-Comacchio sono in aumento le richieste di appartamenti in affitto. In zona Palazzina, precisamente in via Copparo, stanno per partire i lavori per la costruzione di quadrifamiliari in edilizia convenzionata il cui valore è di 1550 € al mq. Nella macroarea di Borgo Venezia i valori immobiliari nella prima parte del 2014 sono diminuiti del 3,5% rispetto al semestre precedente. Prezzi in calo nell’area di San Michele Extra. La zona presenta una parte risalente agli anni ’40, anche se la maggioranza delle abitazioni sono state realizzate tra gli anni ’60 e ’70. Uno dei punti di forza del quartiere è la presenza di palazzi bassi, al massimo di quattro piani; un quattro locali degli anni ’60-’70 comprensivo di box auto in buone condizioni costa circa 1100-1200 € al mq, mentre se sono necessari interventi di ristrutturazione il prezzo scende a 800-900 € al mq. Nelle immediate vicinanze sorge il quartiere di Madonna di Campagna, con immobili di più recente costruzione (anni ’70) e ben collegati con il centro. Le quotazioni medie sono di 1000-1100 € al mq. Richiesta anche l’area dei Mulini in quanto, grazie alla sua posizione più decentrata e più vicina alla campagna veronese, consente spazi più ampi dove sono state realizzate soluzioni indipendenti e bifamiliari. Molto attivo il mercato delle locazioni, le richieste arrivano sia da italiani sia da stranieri anche se i proprietari sono molto attenti alle referenze dei potenziali inquilini. Da segnalare in zona Mulini sono in corso i lavori per la costruzione di alcune case valutate 2000 € al mq. Anche nell’area di San Michele Extra sono in fase di realizzazione nuovi appartamenti in edilizia economica il cui prezzo di vendita è di 1800 € al mq e vi sono in corso interventi di riqualificazione urbanistica come la realizzazione del Parco Marotto (area verde) e l’installazione delle barriere anti rumore nei pressi della linea ferroviaria. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 2014 1,6% 18,1% 39,9% 30,1% 10,3 Gennaio 2014 1,1% 19,1% 39,7% 30,1% 10,0% L’analisi della domanda mostra una diminuzione della concentrazione di richieste sui bilocali (-1%) ed un aumento della percentuale di richieste di monolocali (+0,5%), trilocali (+0,2%) e 5 locali (+0,3%). Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 2014 3,2% 14,8% 37,7% 26,1% 18,2% Gennaio 2014 2,2% 15,9% 36% 28,9% 17,0% L’offerta di immobili in vendita a luglio segnala un aumento della percentuale di monolocali (+1,0%), di trilocali (+1,7%) e di 5 locali (+1,2%). In calo la percentuale di bilocali e 4 locali. Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa