Mercato immobiliare Udine IIsem2012

MERCATO IMMOBILIARE UDINE IISEM2012
Sul mercato di Udine, anche nel secondo semestre 2012, continua il ribasso dei prezzi e la contrazione
delle compravendite. Le tipologie immobiliari maggiormente compravendute sono state soprattutto
quelle su cui investire 110-120 mila €. Ad acquistare famiglie e giovani coppie aiutate dai genitori. Gli
investitori sono in diminuzione a causa del clima di incertezza che grava soprattutto sul versante
dell’occupazione.
Per quanto attiene alle nuove costruzioni si registra molto invenduto soprattutto nelle zone periferiche e
in quelle a ridosso della città, come Tavagnacco, Paisan di Prato. Al momento i prezzi di vendita
rimangono al di sotto dei 2000 € al mq. Le tempistiche di vendita si attestano intorno ai 6 mesi.
UDINE ISEM2012
Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni di Udine sono diminuite del 4,6%.
Nella zona centro – orientale si registra un'abbondante offerta immobiliare di costruzioni nuove,
recenti ed usate. Numerose le richieste di trilocali il cui valore sia compreso tra 120 mila e 140 mila
€. A ricercarli sono soprattutto militari impiegati nelle caserme della zona o nei comuni limitrofi. I
tempi medi di vendita si attestano in sei – otto mesi. Le quotazioni del nuovo sono di 1350-1450 €
al mq. Tra le zone più apprezzate c'è quella che si sviluppa intorno a via Planis dove si trovano case
indipendenti, semindipendenti, bifamiliari e appartamenti costruiti tra gli anni '60 e gli anni '70. La
zona limitrofa al teatro Giovanni da Udine si estende da viale Trieste alle interne vie Petrarca e
Trento, caratterizzate da condomini realizzati tra gli anni '60 e '70 e da case indipendenti. I
condomini sono prevalentemente dotati di riscaldamento centralizzato. La zona è interessata da
interventi di nuova costruzione e ristrutturazione realizzati con criteri di risparmio energetico. Le
quotazioni di un buon usato sono di 1000-1100 euro al mq, mentre per le abitazioni oltre i 200 mq
le quotazioni sono di 850 al mq. Nella parte finale di via Cividale si sviluppa il quartiere Aurora,
edificato in edilizia Peep tra gli anni '60, gli anni '80 e il 2002. Si tratta di condomini composti da
40-80 appartamenti il cui valore in buone condizioni è di 950-1000 euro al mq.Parallelamente a via
Cividale si sviluppa via Del Bon dove, dal 2004 al 2008 si è registrato un discreto sviluppo edilizio.
Per il nuovo si spendono mediamente 1450-1500 euro al mq.
Le quotazioni delle abitazioni di Borgo Aquileia sono in diminuzione soprattutto per quelle che
non presentano le caratteristiche ricercate dai potenziali acquirenti. La tipologia più ricercata è il
trilocale di 70-80 mq, dal valore compreso tra 115 e 120 mila € e possibilmente posizionato in via
del Pozzo, via Larga, via Ungheria, via Parini o via Zoletti. I potenziali acquirenti sono più esigenti e
cercano l’immobile con la seconda camera o i doppi servizi, ma la loro disponibilità di spesa si è
contratta. Infatti proprio per questo motivo una delle zone che ha registrato la diminuzione più
forte dei valori è quella che si sviluppa intorno alla Stazione dove, in passato, avevano acquistato
numerosi immigrati contribuendo a rendere movimentato il mercato. Oggi questi acquirenti non
sono più in grado di accedere al mercato della zona dove al momento si possono trovare immobili
anche in stile liberty a prezzi vantaggiosi. Il prezzo di un immobile in ottimo stato di manutenzione
e termoautonomo deve essere compreso tra gli 800 / 1000 € al mq. La zona risale agli anni ‘40 –
‘60 e quindi si caratterizza per la presenza di condomini con riscaldamento centralizzato in cui le
spese condominiali sono importanti e contribuiscono ulteriormente al ribasso delle quotazioni.
Anche su via Aquileia, via Carducci, via Benedetto Croce e via Giusti, ritenute dalla clientela zone
centrali ed esclusive, con soluzioni degli anni ’60, si nota una importante contrazione dei prezzi. Il
cliente tipo della zona oggi fa molta attenzione alla certificazione energetica, alle future spese di
straordinaria manutenzione e al fatto che l’immobile sia termoautonomo. Soltanto gli immobili in
ottimo stato, in palazzine signorili e con riscaldamento autonomo tengono la quotazione media di
1600-1900 € al mq mentre in assenza di queste caratteristiche il prezzo varia tra i 1300 e 1500 € al
mq. In via Grazzano si possono trovare case in linea e palazzi d’epoca ristrutturati oppure in fase di
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
riqualificazione. In queste zone però oggi si registra una contrazione della richiesta dal momento
che la diminuita disponibilità di spesa spinge la ricerca nelle aree più periferiche dove trovare
appartamenti dotati di un secondo bagno e di una seconda camera da letto matrimoniale. Prezzi
più bassi si registrano nella zona di piazzale Cella, adiacente al Centro e dove già da qualche tempo
è sorto il Palazzo della Regione. Qui l’edilizia è composta da palazzine costruite nella prima parte
degli anni ’70 e anche da case in stile liberty ed i prezzi sono compresi tra gli 800 e 1500 € al mq
per l’usato.Da segnalare che in via Joppi, nell’area adiacente all’ex palazzo del Coni, (tra Piazzale
Cella e Viale Venezia) è stato ultimato un nuovo supermercato con annessi appartamenti. Le
quotazioni delle nuove costruzioni sono mediamente intorno ai 1900 € al mq. Sul mercato delle
locazioni, nonostante la vicinanza alle facoltà universitarie, non si registra molta domanda, mentre
l’offerta sul mercato è abbondante. Per un trilocale si chiedono canoni intorno a 400 € al mese.
Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Cussignacco, Paparotti, San Paolo e Baldasseria sono
rimaste abbastanza stabili. Le tipologie abitative più richieste sono i bilocali ed i trilocali da
destinare soprattutto alla prima casa. Si sono realizzati prevalentemente acquisti di prima casa e
gli elementi presi in considerazione sono stati la disposizione degli spazi. Ad Udine si erogano
contributi a fondo perduto per la prima casa e se ne erogano altri per la ristrutturazione tesa ad
aumentare la classe energetica da G ad altra più elevata. Tra le zone più apprezzate ci sono quelle
di Baldasseria e Cussignacco che si caratterizzano per la presenza di soluzioni residenziali tra cui
villette a schiera e palazzine di poche unità. Cussignacco inoltre ha una parte centrale
caratterizzata da palazzine d’epoca valutate mediamente 1100-1200 € al mq e una parte
circostante sviluppatasi negli anni ’60-’80. Da segnalare che, in seguito alla costruzione della
tangenziale che collega Udine sud a Udine nord, i collegamenti tra Udine e Cussignacco sono
diventati più veloci e di conseguenza il quartiere ha acquistato valore. Nell’area sud occidentale
sorge la zona di San Paolo che si distingue per l’importante presenza di abitazioni ex Iacp e per una
zona residenziale con villette a schiera e soluzioni bifamiliari. Il quartiere è stato anche interessato
da un discreto sviluppo edilizio che al momento trova poco riscontro sul mercato. Inoltre sono in
corso dei lavori per l’abbattimento di vecchi immobili e la costruzione di nuove tipologie con classe
energetica “A”.Anche Paparotti offre soluzioni in edilizia convenzionata a 900 € al mq, scelte da
acquirenti con basso budget, soprattutto giovani al primo acquisto. Sul mercato delle locazioni si
registra una buona domanda da parte di immigrati che non riescono più ad accedere al mercato
del credito. Il bilocale è la tipologia più richiesta per il quale si chiedono intorno a 400 € al mese. Il
contratto concordato è quello più stipulato.
Le quotazioni delle abitazioni nella zona settentrionale di Udine hanno subito un leggero ribasso.
Si sono realizzate sia compravendite per uso diretto che compravendite per uso investimento. Le
tipologie più richieste sono state i bilocali e i trilocali, possibilmente in buono stato e con basse
spese condominiali. Si sono preferite le abitazioni nuove, ristrutturate e quelle dalle grandi
metrature (da 80-120 mq). Nella zona settentrionale della città (viale Volontari della Libertà, viale
Leonardo da Vinci, via Montegrappa) la maggior parte degli immobili è stata costruita tra gli anni
’60 e gli anni ’70 ma nel corso del tempo sono stati fatti interventi di ristrutturazione e di
conseguenza si possono trovare anche immobili in buono stato. Su viale Volontari della Libertà per
un buon usato si spendono mediamente intorno a 1550 € al mq. Non lontano nella zona del
Palamostre si trovano anche unità indipendenti e piccoli condomini. La presenza di alcune facoltà
universitarie e dell’ospedale alimenta una discreta domanda ad uso investimento. Si investono
valori medi di 100-150 mila € per acquistare bilocali e trilocali. Si affittano poi a 160-180 € a posto
letto. Sul mercato dei box e dei posti auto si registra una buona domanda e le quotazioni medie
per un posto auto sono di 10-15 mila €.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa