mercato immobiliare roma

Speciale Grandi Città
MERCATO IMMOBILIARE ROMA
Il mercato della Capitale riparte dalle compravendite
LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA'
A Roma le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 3,6% nella seconda parte del 2014 e del 5,3% in
tutto il 2014. Nel cuore della città si muovono prevalentemente investitori che ricercano in particolare
appartamenti per avviare attività di affittacamere e B&B. La tipologia più domandata è il bilocale, richiesto
dal 39,9% dei potenziali acquirenti, seguita dal trilocale che raccoglie il 36,7% delle preferenze. Rispetto al
dato nazionale a Roma si evidenzia una percentuale più elevata di richieste di monolocali ma soprattutto di
bilocali. Rispetto a sei mesi fa si registra un leggero incremento della percentuale di richiesta su trilocali e
quattro locali.
Da segnalare la zona dell’Esquilino è interessata dai lavori per la realizzazione di nuove fermate della linea A
e della linea C della metropolitana, che comporteranno una riduzione del transito dei mezzi di trasporto di
superficie e quindi un miglioramento della viabilità. A Torre Maura è da poco operativa la fermata della
metropolitana C che per il momento la collega con Centocelle e che dovrebbe essere prolungata fino a San
Giovanni in Laterano. Numerose anche le opere di riqualificazione in corso oppure già completate: il Tempio
di Minerva è in fase di ristrutturazione e sarà adibito a spazi verdi e ad eventi culturali, la chiesa di Santa
Bibiana è stata restaurata e in via Ponte Verde un vecchio palazzo è stato riqualificato e trasformato in
uffici. Da segnalare inoltre la presenza della nuova pista ciclabile che collega l’area del parco Santa Maria
della Pietà con la zona della Balduina fino al parco Ciocci, infrastruttura che attribuisce un valore aggiunto
all’intera area.
L'ANDAMENTO NELLE MACROAREE
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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MACROAREA CENTRO
La macroarea del Centro ha evidenziato un ribasso dei valori pari al -2,8%.
Il mercato immobiliare del Centro storico di Roma ha visto muoversi prevalentemente investitori alla
ricerca di appartamenti da mettere a reddito e da destinare ad attività di B&B o casa vacanza. Con questa
finalità una delle zone più apprezzate è quella di Prati-Cavour. Chi cerca invece la prima casa punta anche
sul cuore storico di Roma: Pantheon, Ghetto Ebraico, via del Corso, via del Babuino, piazza di Spagna. Nella
zona di Prati-Cavour hanno acquistato prevalentemente investitori che si sono orientati su due locali e
trilocali da mettere a reddito (sia da affittare con destinazione residenziale sia con destinazione ufficio,
visto che la zona gode della presenza del Tribunale di Roma e della sede della Cassazione). Chi acquista per
investimento si indirizza verso soluzioni con metratura fino a 100 mq, chi acquista come prima casa cerca
tagli compresi tra 150 e 200 mq possibilmente con sfoghi esterni, meglio se terrazzo con vista. Chi vuole
realizzare un B&B predilige le soluzioni da ristrutturare per poterle personalizzare in base alla camere da
ricavare. A Prati via Cassiodoro, via Tacito e via Cavour sono le zone maggiormente apprezzate dove si
concentrano prevalentemente palazzi di stile umbertino. Le quotazioni per una soluzione da ristrutturare
sono di 6000-7000 € al mq. Nella zone del cuore di Roma come il Pantheon ed il Ghetto Ebraico non si
superano gli 8000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare con punte di 10 mila € al mq per le abitazioni in
buono stato. I valori salgono ancora per le soluzioni posizionate in via del Babuino e in piazza di Spagna
dove si toccano punte di 13 mila € al mq. Sul mercato delle locazioni si muovono sia lavoratori fuori sede sia
studenti universitari, spesso stranieri. Molto alta anche la domanda di abitazioni da destinare ad ufficio
soprattutto nella zona di Prati.
Sono in calo le quotazioni nell’area dell’Esquilino, Santa Croce in Gerusalemme, viale Manzoni e piazza
Vittorio Emanuele. Le zone che risentono maggiormente del ribasso dei prezzi sono quelle a ridosso della
Stazione Termini, dove si trovano i contesti meno curati, mentre hanno tenuto le soluzioni che si
posizionano in direzione di via Merulana. La revisione delle rendite catastali determinando un ritocco verso
l’alto della tassazione, soprattutto per i proprietari di seconda casa e come effetto c’è stato un aumento
dell’offerta. Tra le zone più apprezzate per la tranquillità e la presenza dei servizi c’è quella che si sviluppa
tra viale Manzoni, via San Quintino e Santa Croce, dove un buon usato dei primi del ‘900 si vende a 42004500 € al mq. L’area che si sviluppa a ridosso della stazione Termini ha quotazioni medie di 3000-3500 € al
mq. Bassa l’offerta di appartamenti in affitto, che non riesce a soddisfare le numerose richieste, anche da
parte di giovani che provano ad intraprendere attività di B&B e di affittacamere. Per un bilocale il canone di
locazione mensile è di 700-800 €, i contratti sono a canone libero, spesso con cedolare secca. Da segnalare
che l’intera zona è interessata dai lavori per la realizzazione di nuove fermate della linea A e della linea C
della metropolitana, che comporteranno una riduzione del transito dei mezzi di trasporto di superficie e
quindi un miglioramento della viabilità.
Nella seconda parte del 2014 nella zona che si sviluppa tra piazza S. Giovanni, rione Monti e i Fori Imperiali
si sono mossi investitori alla ricerca della casa vacanza e persone alla ricerca della prima casa. I primi si sono
orientati su monolocali e bilocali (da acquistare o da affittare) da utilizzare come casa vacanza. Nella zona di
Colle Oppio si apprezza la tranquillità e la vicinanza all’omonimo parco dove ci sono abitazioni costruite tra
il 1700 ed il 1900. In questa zona si toccano i valori più elevati per le soluzioni ristrutturate posizionate in
via Bonghi e via Mecenate che hanno prezzi medi per un buon usato di 5000-6000 € al mq per toccare
punte di 10 mila € per abitazioni dotate di terrazzo e con vista sul Colosseo. La zona che si sviluppa intorno
al Colosseo (via M. Aurelio, via Capo d’Africa, via San Giovanni il Laterano) offre prevalentemente palazzi
popolari dei primi anni del 1900, ristrutturati nel tempo e al momento valutati mediamente 5000-6000 € al
mq. La zona compresa tra Santa Croce in Gerusalemme e via Manzoni offre prevalentemente abitazioni in
stile liberty oppure dei primi del 1900 e condomini degli anni ’50 più popolari. Questi ultimi, avendo anche
prezzi più vantaggiosi, sono quelli mediamente più compravenduti. Tra le zone più apprezzate per la
tranquillità e la presenza dei servizi c’è quella che si sviluppa tra via Manzoni, corso Vittorio Emanuele I, via
San Quintino. Le quotazioni sono di 4500-5000 € al mq per le soluzioni ristrutturate e di 4000-4200 € al mq
per quelle in buono stato. L’area che si sviluppa a ridosso della stazione è più apprezzata da chi cerca ad uso
investimento e ha quotazioni medie di 3000-3500 € al mq. Non lontano sorge il quartiere Monti che si sta
affermando come una nuova zona della movida romana in alternativa a Trastevere e dove molti giovani
sono disposti ad acquistare piccoli tagli. Nella parte alta di Monti (via Palermo, via Torino) le quotazioni
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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medie sono di 4500-5500 € al mq, mentre nella parte bassa nei pressi dei Fori Imperiali si toccano valori di
7000 € al mq. Nel tratto di zona che va da via Cavour a via Nazionale prevalgono immobili di tipo popolare
costruiti tra il 1600 ed il 1700 e che, ristrutturati, si scambiano a prezzi medi di 6000- 7000 € al mq. Altre
zone particolarmente ricercate sono salita del Grillo (che offre immobili papali), via Madonna dei Monti, via
dei Serpenti, via S. Agata dei Goti strade in cui si possono trovare anche immobili con vista sui Fori
Imperiali. Anche in questo caso si registrano top prices di 10 mila € al mq. Nel quartiere Monti si registrano
anche acquisti da parte di coloro che lavorano presso la Fao.
MACROAREA VILLA ADA-MONTE SACRO
La macroarea di Villa Ada-Monte Sacro nella seconda parte del 2014 ha segnalato un calo dei prezzi del
2,3%.
Una delle aree di maggior sviluppo edilizio negli ultimi anni è stata quella della Bufalotta, quartiere alla
periferia di Roma. Ha visto infatti nascere il centro commerciale di Porta di Roma e una serie di nuove
costruzioni che ne hanno radicalmente cambiato l’aspetto. I prezzi medi del nuovo sono di 4000-4500 € al
mq. Il maggior numero di immobili è sorto negli anni ’80: condomini, villette singole e ville di prestigio che
possono superare 700 mila €. Tra le zone più richieste via Niccodemi e il parco immobiliare “Rinascimento”.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad
acquistare e da coloro che lavorano presso il centro commerciale “Porta di Roma”.
Nella zona di Montesacro-Ionio ci sono diverse soluzioni popolari degli anni ’40 concentrate soprattutto nel
quartiere Tufello e degli anni ’60 in via Monte Cervialto: si tratta di ex Iacp ed ex Ater, in parte riscattati e
venduti da color che decidono di trasferirsi in provincia di Roma. Più quotati gli immobili presenti nella zona
di Città Giardino: in buono stato si scambiano a prezzi medi di 4000 € al mq. La zona è interessata dai lavori
per l’ultimazione della linea della metropolitana B1. Lavori che invece sono stati ultimati in viale Libia dove,
proprio la nascita della nuova fermata della metropolitana, ha ridato slancio al mercato. Infatti non lontano
c’è piazza Bologna una delle aree di forte interesse per gli investitori e per i genitori degli studenti
universitari che acquistavano qui proprio per la presenza della metropolitana ben collegata con le diverse
università della zona (Luiss e La Sapienza in modo particolare). La presenza di prezzi più bassi rispetto a
quelli di piazza Bologna ha determinato un incremento della domanda e delle richieste orientate
soprattutto verso il bilocale ed il trilocale. Per un buon usato si possono spendere da 3500 a 4500 € a mq.
Infatti sia gli investitori sia i genitori degli studenti si orientano su soluzioni in buono stato che non
necessitano di interventi di ristrutturazione. In ribasso i valori immobiliari nella zona di Corso Trieste-Villa
Torlonia dal momento che l’offerta immobiliare comprende prevalentemente immobili di taglio medio
grande. Nel quartiere si registra soprattutto un mercato immobiliare di prestigio con soluzioni che si
trattano a prezzi medi di 7500 € al mq (nel famoso Quartiere Coppedè possono arrivare a costare 900010000 € al mq). Da segnalare che anche in questa zona sono state riviste le rendite catastali e ciò ha colpito
in maniera particolare i locali commerciali e ora si sta facendo sentire anche sul settore residenziale con
ribassi di prezzo.
MACROAREA POLICLINICO - PIETRALATA
La macroarea Policlinico-Pietralata ha chiuso il semestre con una diminuzione delle quotazioni pari al 1,0%.
A Casalbertone si segnala un aumento del numero delle richieste ed un mercato vivace. A cercare casa sono
spesso genitori di studenti universitari grazie alla vicinanza con La Sapienza, oppure persone che già abitano
in questo quartiere e sono alla ricerca della soluzione migliorativa. Chi acquista per mettere a reddito si
focalizza in particolare su via Luigi Vittorio Bertarelli e via Galla Placidia, traverse di via Tiburtina, adiacenti
alla stazione omonima ed alle facoltà universitarie, dove si possono acquistare bilocali a 200-230 mila €. Una
soluzione d’epoca in buone condizioni costa mediamente 2600-2700 € al mq, mentre per le tipologie ante
‘67 i valori salgono a 2900-3000 € al mq. In via di Portonaccio ed in via di Casalbertone tra il 2004 ed il 2010
sono stati realizzati nuovi appartamenti venduti a 3400-3500 € al mq, mentre in via degli Orti di Malabarba
sono in fase di realizzazione due palazzine in classe energetica A con valori che si attestano tra 4500 e 4800
€ al mq. La domanda di immobili in affitto proviene da studenti e da lavoratori trasfertisti, il canone di un
bilocale è di 750-800 € al mese ed il contratto maggiormente stipulato è quello a carattere transitorio.
Molto utilizzata la cedolare secca. Buona la domanda di box auto, anche se l’offerta risulta bassa: il prezzo di
un box singolo si aggira tra 25 e 30 mila €. Da segnalare che è in fase di ultimazione il nuovo mercato
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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coperto nei pressi del centro commerciale Auchan e che di conseguenza via Cesare Ricotti, sede del vecchio
mercato, diventerà strada pedonale.
MACROAREA SAN GIOVANNI-ROMA EST
La macroarea di San Giovanni-Roma Est ha evidenziato un calo dei prezzi del -5,3%.
Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Torre Maura hanno segnalato un
leggero incremento da attribuire al fatto che sono state ultimate delle nuove costruzioni nel corso del 2014
che hanno fatto salire leggermente anche i prezzi delle soluzioni usate. Le soluzioni nuove si vendono a
prezzi medi di 3000 € al mq. Le zone maggiormente apprezzate sono quelle che si trovano nei pressi del
Policlinico Casilino e via delle Rupicole dove ci sono condomini costruiti nei primi anni ’90 ed acquistabili a
prezzi medi di 2000-2500 € al mq. Il resto dell’offerta immobiliare è rappresentata da costruzioni più
vecchie (Torre Maura Vecchia), risalenti agli anni ’50-’60 ed acquistabili a prezzi medi di 1800-2000 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da studenti fuori sede che studiano
nella vicina Tor Vergata, medici e infermieri trasfertisti che lavorano presso il Policlinico Casilino. Nella
seconda parte del 2014 le quotazioni immobiliari del Villaggio Prenestino e Lunghezza sono in diminuzione.
La motivazione è da ricercarsi nel fatto che a partire dal 2000 sono state costruite numerose nuove
costruzioni e altre sono ancora in corso (anche nei quartieri limitrofi c’è molta offerta sul nuovo) e questo
ha determinato un eccesso di offerta che ha fatto diminuire notevolmente il prezzo. In più negli ultimi anni
è venuto anche a mancare il flusso migratorio proveniente dai quartieri vicini all’interno del GRA dove le
case costavano di più. Inoltre la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in diminuzione nonostante
le banche abbiamo ripreso ad erogare mutui. Ad acquistare in questo momento sono prevalentemente
persone del posto che realizzano un acquisto sostitutivo o persone che passano da una situazione di affitto
e che comunque già conoscono la zona. La maggioranza delle richieste si orienta verso villette singole..
Sono in diminuzione le quotazioni delle abitazioni nel quartiere Collatino a Roma. In particolare il ribasso ha
riguardato i trilocali. Elevata l’offerta immobiliare della zona, con immobili spesso a prezzi più elevati
rispetto alla disponibilità di spesa più contenuta espressa dai potenziali acquirenti. Per questo motivo
infatti stanno aumentando i tempi di vendita, che arrivano anche a 6-7 mesi. Si cercano prevalentemente
immobili da destinare alla prima casa: si muovono sia giovani al primo acquisto che si orientano soprattutto
sui bilocali e sia famiglie alla ricerca della casa migliorativa. La zona si presenta a tratti popolare e a tratti
residenziale. Le soluzioni più popolari si concentrano a ridosso della via Prenestina, via Latisana, via Cherso
e nella via Pisino: si tratta di abitazioni edificate a partire dagli anni '60 fino ad arrivare ai primi anni '70,
inserite in complessi condominiali molto grandi, spesso poco luminosi e che, in questo momento,
incontrano poco il favore degli acquirenti. In questi contesti le quotazioni medie sono di 2500 € al mq. La
zona più residenziale è quella che si sviluppa verso via Collatina, via Costantino Lazzari e le strade limitrofe.
Sono abitazioni costruite in cortina, di qualità medio alta per le quali si spendono mediamente 2700 € al
mq.
MACROAREA PRATI-FRANCIA
La macroarea di Prati-Francia nella seconda parte dell’anno ha messo in evidenza un ribasso delle
quotazioni pari al -2,2% rispetto al semestre precedente.
Sono in calo le quotazioni immobiliari in zona Collina Fleming e Villa Clara nella seconda parte del 2014. Tra
le aree più richieste da segnalare quella compresa tra via Fleming, via Tiberio e via Banti, dove si possono
acquistare soluzioni molto ampie in cortina (da 180 mq in su) realizzate nel 1963. Il costo per un buon usato
è di 5500-6000 € al mq. L’area di corso Francia e di via Morlupo è caratterizzata da case e villini costruiti nel
’50 dal valore di 4200-4300 € al mq se in buone condizioni. In generale, nell’area di Collina Fleming e di
Vigna Clara, per l’acquisto di un box auto da 20 mq si spendono mediamente 48-50 mila €. Da segnalare
che lungo la via Flaminia, in zona Saxa Rubra, sono state realizzate nuove palazzine, alcune in classe
energetica A, valutate tra 6000 e 6500 € al mq, anche se al momento si segnala la presenza di molto
invenduto. Inoltre sono stati sospesi i lavori per la realizzazione di nuovi box auto in via Flaminia Vecchia,
anche qui il problema risulta essere il basso numero di richieste; un box singolo nuovo viene venduto a 43
mila €.
Quotazioni leggermente in crescita nell’area di Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio nella seconda parte del 2014.
La forbice tra la richiesta dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali clienti si è assottigliata, gli
immobili infatti sono messi in vendita a prezzi di mercato ed in questo modo le trattative si riescono a
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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chiudere più facilmente e spesso a cifre leggermente più alte rispetto ai semestri precedenti. Tra le zone
più richieste da segnalare Borgo Pio, a ridosso del Vaticano e caratterizzata da soluzioni d’epoca. Numerose
le richieste anche per l’area di via Cola di Rienzo e di via Ottaviano: la prima commerciale e ben servita e la
seconda adiacente all’omonima fermata della metropolitana. In queste vie i valori per le tipologie
ristrutturate si attestano su 6000 € al mq, mentre nelle strade secondarie e più interne i prezzi scendono a
4500-5000 € al mq. In calo i canoni di locazione sia ad uso abitativo sia ad uso ufficio, in questa zona di
Roma infatti si registra la domanda di soluzioni in affitto anche da parte di studi associati e liberi
professionisti. In zona Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio il canone di un bilocale attualmente si attesta su 1000
€ al mese, quello di un trilocale è di 1200-1300 € al mese. Canoni più alti si registrano per le abitazioni
adibite ad uso turistico, B&B ed affitta camere per le quali si stipulano contratti di locazione extralberghiera
da 6 anni più 6 oppure da 9 anni più 9.
Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere Prati-Balduina hanno segnato un
ribasso e questo ha determinato, a partire da giugno, una ripresa del mercato immobiliare. Si muovono
famiglie e giovani alla ricerca della prima casa ma anche investitori che sono tornati ad acquistare immobili
occupati e nuda proprietà. Si registrano ancora acquisti di immobili da destinare a B&B e Casa Vacanza
anche se in misura minore rispetto al passato. In zona Prati acquistano soprattutto professionisti. Le
quotazioni possono andare da 4500 € al mq fino a 5000-5500 € al mq. Da segnalare un ritorno all’acquisto
in zona anche da parte di coloro che in passato si erano trasferiti fuori Roma. Ora si preferisce rientrare in
città e scegliere un taglio più piccolo. Il quartiere Balduina si è sviluppato tra gli ‘anni 50 e gli anni ’70. E’
prevalentemente residenziale, gode della presenza di parchi e si sviluppa tra Prati e Monte Mario. Le zone
di Balduina Alta e di Balduina Bassa a ridosso dei Parchi sono le più richieste da professionisti e possono
raggiungere quotazioni con punte di 5000 € al mq contro una media di 4000 € al mq. Sul mercato degli
affitti si registra una buona domanda alimentata da studenti (non lontano sorge l’Università Cattolica),
giovani coppie e spesso gruppi di colleghi o amici che decidono di vivere insieme per abbattere i costi. Per
un bilocale si spendono mediamente intorno a 800 € al mese, per un trilocale 1100 € al mese. Elevati in
zona gli affitti di casa vacanza.
In lieve aumento le quotazioni delle abitazioni nella zona di Casal del Marmo-Trionfale dove a partire da
giugno si registra una ripresa delle compravendite soprattutto ad opera delle giovani coppie grazie alla
maggiore possibilità di poter accedere al mutuo. Stabili i valori di Monte Mario Alto. La zona che piace di
più è quella di S. Andrea e di Lucchini dove ci sono condomini ben tenuti e con giardino condominiale i cui
prezzi si aggirano intorno a 3000 € al mq contro una media della zona di 2300-2400 € al mq. Poche le nuove
costruzioni a parte un piccolo intervento per il quale si chiedono intorno a 3500 € al mq. Si registra una
ripresa della domanda ad uso investimento nella zona di Monte Mario Alto che sorge compreso tra due
importanti strutture ospedaliere della zona, il Policlinico Gemelli e il San Filippo Neri. A muoversi sul
mercato infatti genitori i cui figli studiano alla Cattolica e che acquistano in questa zona perché i prezzi sono
più contenuti. Sul mercato degli affitti si registra una domanda molto sostenuta alimentata
prevalentemente da studenti.
MACROAREA CASSIA-TORREVECCHIA
Nella seconda parte del 2014 la macroarea Cassia-Torrevecchia ha segnalato un calo delle quotazioni del 4,1%.
Quotazioni in leggero calo nell’area di Gemelli-Pineta Sacchetti e Gemelli-Trionfale nella seconda parte del
2014. L’ultimo trimestre dell’anno ha comunque evidenziato un mercato immobiliare più dinamico, anche
grazie ad una maggiore apertura da parte degli istituti di credito. In questa area della città ad acquistare
sono sia famiglie sia investitori, questi ultimi in particolare cercano monolocali dall’ampiezza media di 35
mq nei pressi dell’Università Cattolica dal valore non superiore a 130 mila €, per poi affittarli a studenti
oppure a specializzandi a 550-600 € al mese. È molto apprezzata via Barbiellini Amidei, ubicata nelle
immediate vicinanze del Parco del Pineto e dell’Ospedale Gemelli e che registra prezzi di 4000 € al mq per
le tipologie signorili e 3600 € al mq per quelle di media qualità. La zona di Trionfale è molto eterogenea, in
quanto convivono stabili degli anni ’50 valutati 2900-3000 € al mq e stabili di metà anni ’60. Prestigiosa
l’area di via Giuseppe Taverna, dove sono presenti appartamenti in cortina, ben tenuti ed in alcuni stabili,
anche di grandi dimensioni (130 mq), che costano 4000 € al mq. Da segnalare inoltre la presenza della
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
nuova pista ciclabile che collega l’area del parco Santa Maria della Pietà con la zona della Balduina fino al
parco Ciocci, infrastruttura che attribuisce un valore aggiunto all’intera area.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa