mercato immobiliare ferrara

MERCATO IMMOBILIARE FERRARA
In diminuzione del 10,9% le quotazioni delle abitazioni a Ferrara nella prima parte del 2013.
Nel Centro storico a muoversi sul mercato sono state giovani coppie e famiglie al primo acquisto oppure
investitori. Questi ultimi sono interessati soprattutto all’acquisto di trilocali (la diminuzione dei prezzi infatti
ha determinato lo spostamento della domanda dai bilocali ai trilocali) sui cui investire capitali medi di 100140 mila € (centro) e 80-120 mila € (periferia).
La zona più esclusiva del centro di Ferrara è quella rappresentata da corso Porta Po e corso Ettore I d’Este
dove ci sono numerosi “casseri” ferraresi e cioè case indipendenti affiancate costruite nel XV secolo. Le
quotazioni delle soluzioni ristrutturate non superano i 3000 € al mq mentre quelle da ristrutturare sono
quotate mediamente intorno a 900-1000 € al mq. Molti immobili del centro storico, soprattutto quelli più
vetusti, sono stati danneggiati dal terremoto e di conseguenza hanno quotazioni più contenute.
L’area che si sviluppa lungo via Bologna, subito dopo il centro storico e compresa tra via Foro Boario e via
Argine Ducale, offre soprattutto immobili in edilizia popolare, ex Acer degli anni ’50-’60 le cui quotazioni di
mercato al momento non superano i 1500-1600 € al mq (ristrutturato). Le soluzioni usate costano 1000 € al
mq e ad acquistarle sono coloro che desiderano vivere a ridosso del centro ma che non hanno un’elevata
disponibilità di spesa.
Tra via Foro Boario e via Ferrarese sorge un ‘area residenziale che offre condomini degli anni ’70 e che ha
valori medi di 1100-1200 € al mq.
Sempre più richiesti ed apprezzati dai ferraresi gli immobili che sorgono nella zona Ippodromo che ha
subito dei processi di riqualificazione negli ultimi tempi ed offre abitazioni ristrutturate valutate
mediamente 2200-2300 € al mq. Ci sono poi porzioni di case indipendenti costruite tra gli anni ’60 e gli anni
’70 che hanno valori medi di 1200-1300 € al mq (da ristrutturare) e di 2000-2100 € al mq (già ristrutturate).
In diminuzione i canoni di locazione (nonostante la resistenza dei proprietari che devono fronteggiare
spese maggiori) ma soprattutto la domanda di affitto da parte degli studenti sia a causa del terremoto del
2012 sia per la crisi economica che ha ridotto l’affluenza di studenti provenienti dal sud Italia.
Per un bilocale si spendono mediamente 450 € al mese mentre per un trilocale si toccano valori medi di 500
€ al mese. Si stipulano contratti transitori e concordati.
Il ribasso i valori immobiliari delle abitazioni di via Bologna ha contribuito a restituire dinamicità al mercato
e infatti si è riscontrato molto interesse per l’acquisto immobiliare e le compravendite sono in ripresa.
Giovani coppie e famiglie acquistano soprattutto per la presenza di prezzi abbordabili. Si tratta infatti di
un’area che dista alcuni chilometri dal centro della città.
Le tipologie più richieste sono il trilocale ed il quattro locali; il bilocale è sempre meno richiesto e chi lo
acquista lo fa quasi sempre con una finalità di investimento.
Tra gli elementi più apprezzati da coloro che cercano l’abitazione ci sono la cucina abitabile e l’ascensore,
assenti negli immobili degli anni ’60.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
L’area che si sviluppa tra la stazione ferroviaria e la rotonda di via Bologna è quella più centrale ed
apprezzata dai potenziali acquirenti. In questa zona sorgono appartamenti in edifici popolari costruiti tra gli
anni ’70 e gli anni ’80. Per un buon usato da ristrutturare si spendono intorno a 1200-1500 € al mq. Le
quotazioni più alte si toccano per le abitazioni situate a ridosso di via Bologna mentre quelle più basse si
registrano su via Bologna, penalizzata dalla presenza del traffico.
Prezzi più elevati si registrano nella zona di via dell’Aeroporto e via Storari dove ci sono immobili in edilizia
civile che hanno quotazioni medie di 1400-1600 € al mq.
Spostandosi all’esterno di via Bologna esiste un’area caratterizzata da condomini costruiti nella prima metà
degli anni ’60 (via Beethoven, via Bologna, via Veneziani) che necessitano spesso di lavori di ristrutturazione
e che hanno prezzi medi di 1000-1200 € al mq. Nella parte opposta oltre via Bologna sorge una zona
completamente diversa caratterizzata da soluzioni bifamiliari e villette a schiera con pietra a vista che si
scambiano a prezzi medi di 1800-2000 € al mq.
Superando via Bologna sorge la frazione di San Martino che in passato era apprezzata per la presenza di
prezzi più bassi. Al momento il ribasso dei valori in tutta la città spinge gli acquirenti a cercare quanto più
vicino al centro e di conseguenza le richieste per questa zona sono decisamente diminuite. Attualmente
per una abitazione in buono stato non si superano i 1200 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da famiglie e da giovani coppie. Si
stipulano soprattutto contratti concordati e transitori per gli universitari che in zona non sono numerosi
preferendo il centro storico. Si segnala un aumento di richieste di abitazioni vuote ricercate dalle famiglie
che hanno venduto la loro casa e che sono in attesa di acquistarne un’altra.
Nella prima parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di San Giorgio, Villa Fulvia e Borgo
Punta sono in diminuzione. Parliamo di un’area della città prettamente residenziale, con un giusto rapporto
tra il costruito e le aree verdi. Questo aspetto la rende molto apprezzata.
Si sono realizzati in maggioranza acquisti prima casa e, solo in parte, ad uso investimento. Tra
quest’ultimi consistenti quelli fatti da genitori per i figli che studiano presso l’Università di Ferrara. La
ricerca si è orientata in generale verso trilocali e quattro locali. E’ diminuita notevolmente la richiesta
invece per i bilocali in conseguenza del calo della loro redditività. Si investe mediamente un capitale da 90
a 130 mila € in zone adiacenti all’Università o in zone centrali. Per un posto letto si chiedono mediamente
200 € al mese.
Ad acquistare la prima casa sono stati prevalentemente giovani che hanno fatto ricorso al mutuo aiutati
anche dai genitori. Meno dinamico il mercato delle soluzioni indipendenti che richiedono un maggiore
impegno economico e di conseguenza i potenziali acquirenti sono più riflessivi.
A San Giorgio è possibile acquistare appartamenti in condominio degli anni ’60 e villette a schiera realizzate
dagli anni ’80 in poi. Per una soluzione degli anni ’70, in stato originale, si spendono mediamente 700 € al
mq mentre per un appartamento in buono stato non si superano i 1400 € al mq.
Nella zona di Villa Fulvia ci sono sia condomini sia villette a schiera e singole. Per una villa singola non si
spendono più di 500 mila €.
Sia a Villa Fulvia che a Borgo Punta sono disponibili soluzioni di recente costruzione risalenti al 2004/06 che
si scambiano a prezzi medi di 1700-1800 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Villa Fulvia è un’area molto apprezzata: è ben collegata con il centro soprattutto in seguito alla nascita di
una strada che collega l’area con il nuovo ospedale di Cona. Inoltre dal 2004 è stata sviluppata una zona di
immobili residenziali e commerciali, con un piccolo centro commerciale.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda anche se l’abbondante offerta sul mercato ha
determinato un ribasso dei canoni di locazione: un bilocale si affitta a 400-450 € al mese mentre per un
trilocale arredato si va sui 500/600 € al mese a seconda delle finiture. Si stipulano soprattutto contratti di
tipo concordato (3+2) con cedolare secca.
Nella zona di Borgo Punta sono in corso delle nuove costruzioni, edificate con criteri di risparmio
energetico, che si scambiano a prezzi medi di 2200-2300 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa