mercato immobiliare genova

Speciale Grandi Città
MERCATO IMMOBILIARE GENOVA
LA DISCESA DEI PREZZI DETERMINA L'AUMENTO DELLE COMPRAVENDITE
LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA'
Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni immobiliari di Genova sono diminuite del 9,2%. Per l’intero
2014 invece il calo è stato del 14,4%; si tratta del maggiore ribasso degli ultimi anni.
La macroarea che ha segnato la discesa dei prezzi più forte è stata quella di Voltri-Pegli-Sestri che chiude il
semestre con -15,4%, trascinata dal ribasso molto elevato che si è avuto nella zona di Pegli, in particolare
nelle frazioni più periferiche meno richieste perché più distanti. In diminuzione anche la disponibilità di
spesa dei potenziali acquirenti. I prezzi hanno perso meno nella macroarea di Quarto-Quinto (-6,2%)
caratterizzata da un’offerta residenziale di qualità più elevata, tra cui immobili signorili posizionati sul
lungomare. La tipologia più richiesta è il quattro locali (39,7%). In aumento la concentrazione dei trilocali.
Lavori in corso: segnaliamo in zona Voltri il progetto per il recupero dell’area occupata dalle ex Fonderie
Verrina: al suo posto dovrebbero sorgere abitazioni, locali commerciali e box.
L'ANDAMENTO NELLE MACROAREE
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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MACROAREA PRINCIPE-OREGINA: quotazioni in ribasso dell’8,3%
ZONA OREGINA
L'area più dinamica è quella che si sviluppa intorno a via Napoli e via Vesuvio, dove immobili degli anni ’50‘60 in buono stato hanno prezzi medi di 1200-1300 € al mq. Via Montanari, via Maculano e limitrofe
rappresentano una zona più collinare con abitazioni più antiche alcune delle quali con vista mare. Per
questo i valori sono più elevati e possono raggiungere quotazioni medie di 2000-2200 € al mq. Soluzioni
ultrapopolari si trovano nella parte che si sviluppa verso la Stazione: hanno prezzi medi di 800-1000 € al
mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da chi non riesce ad accedere al
mercato dell’acquisto e da chi ha budget limitati. Per un bilocale di 50 mq si spendono intorno a 300-350 €
al mese, per un trilocale 500 € al mese. A cercare sono soprattutto giovani coppie e single. Si stipulano
prevalentemente contratti a canone concordato e contratti a canone libero.
MACROAREA CORNIGLIANO-SAMPIERDARENA: prezzi in calo del 7,1%
ZONA SAMPIERDARENA-FILLACK
Sampierdarena-Fillak è un quartiere molto popolare richiesta sia da chi ha una bassa disponibilità di spesa
e sia coloro che devono fare ricorso a mutui di basso importo. A comprare sono state famiglie al primo
acquisto, precedentemente in locazione nella zona, pochi investitori e coloro che non riescono ad accedere
al mercato immobiliare delle zone limitrofe. Le quotazioni medie oscillano da 500 a 600 € al mq. Offerta
immobiliare di qualità migliore si trova in via Rolando e a salire verso le colline: si tratta di abitazioni
costruite tra gli anni ’60 e’70, con quotazioni che oscillano da un minimo di 800 € al mq fino ad un massimo
di 1200 € al mq. Nella zona dell’Ospedale i valori vanno da 800 € al mq a 1800 € la mq. Sul mercato delle
locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad acquistare, tra cui
spesso immigrati. Si stipulano sia contratti 4+4 che contratti 3+2. Chiedono sia tipologie arredate sia
tipologie vuote.
MACROAREA VOLTRI-PEGLI-SESTRI: valori in contrazione del 15,4%
ZONA PEGLI
Nella zona centrale di Pegli che si sviluppa intorno a piazza Bonvino si registra una buona domanda
immobiliare orientata su trilocali e quattro locali. Per una tipologia in buono stato si spendono mediamente
intorno a 1500-2000 € al mq. Quotazioni più elevate si toccano in piazza Bonvino dove per immobili in
buono stato si possono toccare punte di 2500-2800 € al mq. Poche le nuove costruzioni che hanno prezzi
medi di 3500 € al mq. Apprezzate anche le abitazioni che sorgono sul lungomare di Pegli: risalgono ai primi
anni del 1900 e se hanno il fronte mare raggiungono valori di 2300-2400 € al mq. Meno richiesti gli
immobili situati nella frazione di Multedo, dove un immobile in buono stato costa mediamente intorno a
1500 € al mq. Sulle zone collinari sorge Varenna dove comprano prevalentemente acquirenti che già
vivono nel quartiere, oppure persone alla ricerca della seconda casa in campagna. Le quotazioni medie
della zona sono di 1000 € al mq.
ZONA VOLTRI
Nella seconda parte del 2014 sul mercato immobiliare di Voltri si segnalano prezzi in lieve ribasso e una
ripresa dell’interesse all’acquisto. Si comprano prevalentemente prime case e più sporadicamente seconde
case, da parte di coloro che non riescono ad accedere al mercato delle vicine località turistiche decisamente
più costose. Nel centro storico di Voltri ( Via Chiaramone, via S. Ambrogio, V. Cialdini) ci sono vecchie case
di pescatori che in buono stato sono di 1700-1800 € al mq. Piacciono molto le abitazioni situate sul
lungomare (via Verità e via Camozzini); costruite dopo la seconda guerra mondiale hanno tutte vista mare
e le quotazioni sono di 2000 € al mq. La zona Nuova di Voltri si è sviluppata tra gli anni ’70 e ’80, offre
abitazioni con posto auto, cantina e terrazzo e anche qui una soluzione con vista mare costa mediamente
intorno a 2000 € al mq. Molti pluriproprietari stanno dismettendo l’immobile.
MACROAREA CERTOSA-PONTE DECIMO: diminuzione delle quotazioni del 6,7%
ZONA RIVAROLO
Dall’inizio dell’anno si segnala un aumento di interesse per l’acquisto immobiliare sebbene i potenziali
acquirenti abbiano una disponibilità di spesa molto contenuta; questo sta determinando difficoltà di
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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incontro tra domanda ed offerta rallentando notevolmente il mercato. La zona più richiesta è proprio
quella di Rivarolo dove si concentrano prevalentemente condomini costruiti negli anni ’70. Qui una
tipologia usata in buono stato, dotata di ascensore, ha prezzi medi di 1200-1300 € al mq. Nel quartiere di
Teglia, nella parte più bassa che si sviluppa verso il fiume Polcevera, sono presenti vecchie case dei primi
anni del 1900 che hanno valori inferiori a 1000 € al mq. Allontanandosi verso le alture sono presenti anche
delle abitazioni degli anni ’70 le cui quotazioni salgono a 1100 € al mq. Sulle alture di Rivarolo si trovano
immobili popolari costruiti negli anni ’80 acquistabili a 1000 € al mq.
MACROAREA MARASSI-MOLASSANA-SAN FRUTTUOSO: prezzi in ribasso del 7,9%
ZONA GAVETTE-SANT’EUSEBIO-SAN GOTTARDO
La zona più apprezzata è quella di Molassana-San Gottardo perché è ben servita e non presenta problemi di
parcheggio. La maggioranza degli immobili sono ex case popolari costruite nei primi anni del 1900 che si
alternano a case degli anni ’60-’70: le prime hanno valori medi di 1000-1400 € al mq, le seconde hanno
prezzi che possono andare da 1500 a 1700 € al mq. La zona di S.Eusebio ha quotazioni che possono andare
da 1400 a 2000 € al mq. Il quartiere di Gavette sorge nei pressi del cimitero di Staglieno, è più defilato e
meno servito per questo raccoglie meno richieste, quasi sempre di persone già residenti nella zona.
Quotazioni medie di 800-1000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un aumento della domanda:
famiglie e giovani coppie che non riescono ad eccedere al mercato del credito si orientano su bilocali e
trilocali: per i bilocali si spendono 400-450 € al mese (spese condominiali incluse), per i trilocali 500-550 € al
mese (spese condominiali incluse). Preferiscono le soluzioni già ristrutturate, in buono stato e
possibilmente arredate. Sul mercato dei box si segnalano prezzi medi di 20 mila €. Sono ricercati quasi
sempre per uso diretto.
MACROAREA QUARTO-QUINTO: valori a -6,2%
Nella seconda parte del 2014 il mercato immobiliare della zona di Quinto-Nervi ha visto muoversi
soprattutto acquirenti di età medio alta che hanno venduto un altro immobile realizzando così un acquisto
sostitutivo. Infatti la domanda si orienta prevalentemente su abitazioni intorno a 70 mq con angolo cottura
e soggiorno (una soluzione del genere da ristrutturare costa intorno a 190-220 mila €). Piace la presenza del
terrazzo e dell’ascensore.
Quinto al Mare è una zona residenziale situata a ridosso del mare che offre sia tipiche casette liguri degli
anni ’40-’50 con quotazioni medie di 4000-5000 € al mq, sia condomini degli anni ’50-’60-’70 che hanno
valori medi di 2700-3000 € al mq. Nervi è un quartiere molto prestigioso, in cui la parte bassa (passeggiata
Anita Garibaldi, ossia il lungomare) ospita anche parchi verdi e strutture balneari. Qui l’edilizia risale agli
anni ’60-’70, i prezzi oscillano tra 3000 e 3800 € al mq, fino a toccare 5000 € al mq per soluzioni
particolarmente prestigiose; nella parte alta sono presenti soluzioni indipendenti e semindipendenti, anche
di tipo storico che presentano valori molto diversi a seconda della grandezza del giardino, della presenza
del posto auto e della vista mare. Di Quarto dei Mille sono molto ricercate le vie Ponte dell’Ammiraglio, Pio
VII e Quartara perché sono zone signorili, dove ci sono condomini di piccole dimensioni, con appartamenti
di ampia metratura (120-200 mq). I valori medi oscillano intorno a 3000 € al mq mentre per soluzioni
particolarmente prestigiose (attici con una completa vista mare, ben rifiniti e con materiali di ottima
qualità) si raggiungono top prices di 6000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registrano alcune richieste
da parte di lavoratori e parenti di degenti dei vicini ospedali Gaslini e San Martino che si orientano su
camera e soggiorno dal valore di 400-500 € al mese.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa