Transazioni immobiliari: corrispettivo della compravendita su conto

Gennaio 2014
Transazioni immobiliari: corrispettivo della compravendita su
conto corrente dedicato
Premessa
La legge n. 147/2013 ( la “Legge di stabilità”), approvata il 27 dicembre 2013 e pubblicata sulla
Gazzetta Ufficiale n. 302/2013, ha introdotto disposizioni (articolo 1, commi 63 e seguenti) destinate ad
incidere in modo rilevante sull’attività di notai e pubblici ufficiali nell’ambito delle transazioni
immobiliari.
In particolare, il comma 63 dispone che “il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito
conto corrente dedicato:
-
tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a
titolo di tributi per i quali il medesimo è sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti
dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad
attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’Autorità giudiziaria;
-
ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei
valori di cui alla L. n. 64/1934, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a
dichiarazioni di successione;
-
l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle
somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in
occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di
trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.”
La disposizione non si applica per la parte del prezzo o del corrispettivo oggetto di dilazione, ma solo in
relazione agli importi versati alla stipula dell’atto di quietanza, esclusi i maggiori oneri notarili.
Il conto corrente dedicato
Il notaio non può versare gli importi ricevuti su un normale conto corrente, ma deve utilizzare un conto
“dedicato” ossia funzionale in via esclusiva alle finalità imposte dalla nuova normativa.
Gli importi depositati presso il conto costituiscono “patrimonio separato” cioè distinto rispetto le vicende
personali del titolare del conto e conseguentemente:
-
non possono essere oggetto di successione ereditaria in caso di decesso del professionista;
-
sono esclusi dal regime patrimoniale della famiglia e, pertanto, nel caso in cui il notaio sia in
regime di comunione dei beni non entrano a far parte della comunione;
-
sono impignorabili, così come il credito al pagamento in capo al venditore e l’eventuale credito
per la restituzione della somma depositata che potrebbe sorgere in capo al compratore.
Gli interessi maturati sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, non sono
percepiti dal pubblico ufficiale, ma finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai
finanziamenti alle piccole e medie imprese, che saranno individuati dal decreto di attuazione di cui al
comma 67 della Legge di stabilità, il quale dispone che: “entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore
della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del
Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del
Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalità di attuazione dei commi da
63 a 66, anche con riferimento all'esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai
conti correnti dedicati”.
Transazioni immobiliari
Le nuove disposizioni legislative comportano che il corrispettivo dell’atto di trasferimento del diritto di
proprietà o di altro diritto reale non venga immediatamente messo a disposizione del venditore, bensì
versato sul conto dedicato del notaio incaricato di stipulare l’atto, sin quando non siano eseguite la
registrazione e la trascrizione dello stesso e pertanto, apportano maggiore tutela alla parte acquirente,
posto che il pagamento è effettuato solo nel momento in cui il diritto trasferito sia opponibile ai terzi.
In tal modo si attenuano le criticità in caso di:
-
vendite di uno stesso immobile a più soggetti, a fronte delle quali è il soggetto che per primo ha
effettuato la trascrizione a beneficiare del diritto di proprietà;
-
iscrizione di garanzie reali sul bene da parte di terzi dopo la sottoscrizione del contratto e prima
della trascrizione dello stesso.
Il notaio svincolerà gli importi depositati a favore del venditore solo dopo aver eseguito la registrazione
dell’atto e aver verificato che non sussistono formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle
eventualmente esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti.
Infine, nel caso in cui le parti abbiano pattuito che il prezzo debba essere pagato dopo l’avveramento di
un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio potrà svincolare gli
importi solo dopo che sia stata fornita prova dell’avveramento della condizione.
La Legge di stabilità 2014 è entrata in vigore l’1 gennaio 2014, tuttavia affinché le suddette disposizioni
trovino applicazione è necessario attendere la pubblicazione del relativo decreto attuativo.
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