LOTTO “A” IMMOBILE RICADENTE NELLA
Transcript
LOTTO “A” IMMOBILE RICADENTE NELLA
LOTTO “A” IMMOBILE RICADENTE NELLA ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 78/2008 VERTENTE TRA INTESA SAN PAOLO Rappresentata e difesa dall’Avv. Fulvio Sinagra (Creditore Istante) NEI CONFRONTI DI A Contumace (Esecutato) ooooooo LOTTO “A” Villetta unifamiliare sita in Carini, Via Gransasso, 51, costituito da piano terra, primo e secondo con terreno circostante. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE 1.1. caratteristiche estrinseche L'immobile oggetto della presente relazione è ubicato in Carini, Via Gransasso, 51, esso è una villetta unifamiliare costituita da tre elevazioni fuori terra, da un corpo esterno e dal terreno circostante ad uso esclusivo. La zona ove ricade l’immobile è nella periferia del Comune di Carini, con precisione la Via Gransasso è una traversa della Via Moscala alla quale si accede dalla Via Torretta. L’immobile oggetto di stima costituisce l’abitazione principale dell’esecutato e del proprio nucleo familiare. Come si evince dalla documentazione fotografica allegata, il corpo di 1 di 7 ogni Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personalePagina - è vietata ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009 fabbrica insiste su un’area recintata, con viali ed aiuole. Il terreno possiede una superficie di mq. 1.950 circa, in essa compresa l’area di sedime del fabbricato. 1.2. caratteristiche intrinseche Dal confronto delle planimetrie catastali con la reale situazione dei luoghi la scrivente ha riscontrato delle differenze che verranno riportate nei grafici realizzati dalla sottoscritta. In particolare il piano terra catastalmente è indicato come piano porticato mentre attualmente è una piano chiuso all’interno del quale è stato ricavato un servizio igienico e la cucina e comunicante internamente con i restanti piani. Tutto ciò verrà in seguito analizzato nel paragrafo relativo alla regolarità edilizia. Il piano terra è costituito da un vano cucina – soggiorno, w.c. bagno e terrazzo coperto, da una scala le cui alzate e pedate sono rivestite in marmo si giunge al primo piano, composto da un vano soggiorno, tre camere, w.c. bagno, w.c.doccia e balcone, da una piccola scala chiocciola in ferro che si diparte dal soggiorno si giunge al secondo piano composto da tre vani e un w.c. detto piano possiede i tetti inclinati. Il colmo ha un’altezza di mt. 2,50 che si riduce a mt. 0,80 sui lati. Nella sua interezza il corpo di fabbrica possiede una superficie lorda di mq. 192,00 così suddivisa: il piano terra occupa una superficie lorda di mq. 75,00, il piano primo di mq. 70 ed il piano secondo di mq. 47,00; è importante evidenziare che il computo della superficie di secondo piano ha tenuto conto dell’altezza dei soffitti e che pertanto è stata applicata una riduzione del 25% dell’intera superficie (mq. 63,00) I pavimenti dell’intero corpo di fabbrica sono in piastrelle di ceramica, le pareti ed i soffitto sono intonacati, lisciati e tinteggiati. Il soffitto del vano 2 di 7 ogni Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personalePagina - è vietata ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009 cucina posto al piano terra è parzialmente rivestito con doghe di legno, mentre i soffitti inclinati del secondo piano sono interamente rivestiti da doghe di legno. Gli infissi esterni sono in legno e vetri protetti da gelosie in legno, in cattivo stato d’uso e manutenzione, quelli interni sono legno tamburato. L'immobile è fornito di impianto elettrico ed idrico. Nel suo insieme esso versa in un mediocre stato d’uso e manutenzione. Il corpo di fabbrica giace su un terreno pianeggiante dalla forma geometrica irregolare assimilabile a quella di un rettangolo stretto e lungo. Ad esso si può accedere sia dal civico 51 che dal civico 63 della via Gransasso. Sull’area esterna, in prossimità del prospetto laterale è stato realizzato un corpo ad una elevazione fuori terra, dalla forma geometrica assimilabile ad un rettangolo, all’interno del quale è stata ricavata una cucina con forno a legna ed un vano soggiorno. Detto corpo accessorio occupa una superficie di mq. 37,00 e non risulta essere stato denunciato al catasto. ooooooo 2.0) DATI, REGOLARITA' E TITOLARITA' 2.1. Dati Catastali L'immobile risulta censito al N.C.E.U. di Carini, foglio 31, particella 645, subalterno 1, categoria A/7, classe 7, consistenza 9 vani, rendita € 697,22, Contrada Mortilli SNC, piano T-1-2, dati derivanti da VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 30.05.2005, n. 10648.1/2005 in atti dal 30.5.2005 (protocollo n. PA0152866). In testa a A., proprietà per ½ e B per ½ coniugi in regime di comunione dei beni. 3 di 7 ogni Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personalePagina - è vietata ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009 ******* 2.2. Regolarità Urbanistica In data 24 Aprile la scrivente ha ricevuto la documentazione richiesta all’Ufficio Tecnico del Comune di Carini dalla quale si evince che per l’immobile in esame è stata presentata domanda di concessione in sanatoria riportante il protocollo n° 192, del 26.3.1986, progressivo n° 0106034109, relativa all’ampliamento e alla trasformazione del sottotetto in soffitta. Tale domanda è stata definita e le oblazioni pagate risultano congrue, ma dai rilievi tecnici eseguiti e dal confronto della planimetria catastale e lo stato reale dei luoghi, è emerso che l’immobile ha subito delle successive modifiche anche rispetto ai grafici inseriti nella domanda di concessione in sanatoria predetta. Tali modifiche riguardano la chiusura del portico a piano terra e la costruzione di un locale accessorio posto lungo il confine Ovest. Dalla visione della pratica di sanatoria, i tecnici dell’UTC di Carini hanno riferito che la chiusura del portico potrà essere oggetto di sanatoria mentre, il corpo accessorio edificato a confine, non rispettando le distanze previste dal PRG, dovrà essere demolito. Le spese occorrenti per sanare la chiusura del portico, possono indicate forfettariamente in € 3.000,00, mentre le spese relative alla demolizione del corpo accessorio possono essere indicate forfetariamente in € 7.000,00. tali spese andranno detratte dal valore venale dell’immobile. 2.3 Titoli di proprietà Con atto di compravendita del 7.4.2005 ai rogiti del notaio Rosaria Li Pira, rep n° 16770 i Sigg. A e B acquistavano il villino per civile abitazione con terreno di pertinenza di are 22 e centiare 39, compreso il sedime del fabbricato. 4 di 7 ogni Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personalePagina - è vietata ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009 2.4 Stato di possesso Il villino unifamiliare oggetto di stima è abitato dagli esecutati unitamente al loro nucleo familiare. ooooooo 3.0) STIMA IMMOBILARE 3.1. Criterio e metodo di stima Come è noto ad un bene economico è possibile attribuire valori diversi, a seconda del criterio o dell’aspetto economico che interessa considerare in rapporto al motivo della stima. Si ritiene fondamentale chiarire che il valore ricercato per la valutazione di immobili (fabbricati) può essere determinato seguendo diversi criteri di stima. Fra essi, si è considerato scegliere per la stima in esame il criterio del valore di mercato in quanto rispecchia maggiormente la realtà dei valori immobiliari presenti nella zone. Non si è ritenuto applicare il valore di capitalizzazione del reddito in quanto trattasi di villino il valore scaturente sarebbe difforme dall'ordinarietà considerando che il beneficio fondiario, per immobili a destinazione commerciale, è difficilmente contestualizzabile. Il valore di mercato esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta ed un determinato bene, rapporto che è funzione della domanda e dell’offerta di quel bene sul mercato. In sintesi viene basato sulla comparazione con immobili aventi caratteristiche similari a quello in oggetto e dei quali sono noti i prezzi di mercato. Il criterio di stima in questione consiste, quindi, nel determinare il più 5 di 7 ogni Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personalePagina - è vietata ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009 probabile prezzo che si presume possa essere realizzato qualora quel bene venisse compravenduto. Nella determinazione del più probabile valore di mercato si prenderanno in considerazione i valori presenti nella banca dati dell’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), mediati con i valori attualmente in comune commercio ottenuti dall’esame del mercato di compravendita immobiliare per beni aventi caratteristiche similari. I valori scaturenti sono localmente inseriti nel sistema informativo sul sito dell’Agenzia del territorio ed oscillano in intervalli i cui estremi rappresentano “medie” dei valori minimi e massimi riferiti a quella tipologia edilizia per zona omogenea comunale, ad una determinata fascia o zona, con specifica destinazione, tipologia edilizia, stato di conservazione e manutenzione. 3.2. Valutazione immobiliare In relazione ai fattori di carattere intrinseco, riguardanti il tipo di unità immobiliare e l’ubicazione, è opportuno mettere in evidenza che il bene oggetto di stima è inserito nel gruppo A/7 (villini). L’OMI, Osservatorio Mercato Immobiliare, segnala un valore a metro quadrato per immobili commerciali, in buono stato d’uso e manutenzione, ricadenti in zona Periferica/zona collinare con villette sparse - Carini di € 980,00/ 1.300,00. Consideratene le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, lo stato conservativo, l’area circostante di esclusiva proprietà (mq. 1.950), e l’andamento del mercato immobiliare attuale, prenderò in considerazione il valore di € 1.300,00 €/m2. Superficie Commerciale = 192,00 m2 6 di 7 ogni Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personalePagina - è vietata ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009 Valore unitario al m2 = € 1.300,00 Valore di mercato = € 1.300,00 x mq. 192 = € 249.600,00 A detto valore va detratta la spesa occorrente alla definizione della pratica di concessione in sanatoria e alla demolizione del corpo accessorio non sanabile pari (in cifra tonda) ad € 10.000,00. Pertanto il valore venale in comune commercio è in cifra tonda pari ad € 240.000,00 ooooooo 4.0) RIEPILOGO Villino unifamiliare sito in Cerini (Palermo), Via Gransasso, 51. 23, denominato Palazzina A, piano terra, primo e mansarda. Dati catastali: N.C.E.U. di Carini, Foglio 31, particella 645, sub 1 Superficie Commerciale: mq. 192 su tre livelli Valore di Mercato: Euro 240.000,00 ooooooo Ritenendo con ciò, in stretta aderenza allo spirito e all'oggetto dell'incarico affidatomi, di avere fornito tutti i dati richiestimi, rassegno la presente relazione, restando comunque a disposizione per ogni chiarimento che la riguardi. Palermo lì, IL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO Arch. Cristina Manzo 7 di 7 ogni Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personalePagina - è vietata ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009