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TRIBUNALE ORDINARIO DI TRIESTE
Esecuzione Immobiliare R.E. 349/2013
G.E. Dott. ….................................
Promossa da: ................................................con avv. …........................
Contro
: …..............................
Lo scrivente geom. .
con studio in Trieste via ………….,
iscritto all’Albo professionale dei geometri del Collegio di Trieste con n. …
e all’Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di Trieste,
veniva nominato C.T.U. in udienza dd. 14.07.14. nella procedura in epigrafe,
con l' incarico all. 1):
PREMESSE:
Eseguite le opportune indagini presso il Libro Fondiario, presso l’Agenzia
delle Entrate sezione Catasto Urbano e presso l’Archivio del Comune di
Trieste, lo scrivente preavvisava l'esecutato, a mezzo lettera prioritaria e
raccomandata A.R.(all. 2), l’intenzione di eseguire il necessario sopralluogo
per il giorno lunedì 28.07.2014 ad ore 10,30.
Il giorno ed ora convenuti compiva il sopralluogo presso l'alloggio sito al
piano quinto di via dell'Istria civ. n. 216, alla presenza continua dell'esecutato
assumendo informazioni e documentazione fotografica.
Tutto ciò premesso, il sotto firmato C.T.U. dimette la seguente:
RELAZIONE PERITALE DI STIMA
1) SITUAZIONE TAVOLARE
(all. 3)
. …..... del C.C. di S.M.M. INFERIORE
Consistenza
Corpo Tavolare 1°
UNITA' CONDOMINIALE
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Costituita da appartamento sito al piano quinto della casa civ. …….. ..(ora
…) di via …………, costruita sulla p.c.n. 1061 in P.T. …., marcato “..” in
viola.
Piano al G.N.
Con ../1000 p.i. del c.t. 1° della P.T. ….
PROPRIETA’
Pres. 08.03.2010 G.N. ….. (contratto di compravendita all. 4)
- …. …..............., n. xxxxxxxxxxxxxxxx
AGGRAVI
Pres. 8.3.2010 G.N. ….
PRINCIPALE
Intavolato il diritto di ipoteca simultanea a favore della……………...
…..................................................... , per Euro 184.286,00 di cui..............
Euro 122.568,60 di capitale.ACCESSORIA: P.T. ….1q.c.c.
Pres. 27/7/2012
Intvolato
il
G.N. ….
diritto
PRINCIPALE
di
ipoteca
simultanea
a
favore
della
…..........................della ……per le provincie di Gorizia, Pordenone, Trieste,
Udine per Euro 172.387,74 pari al doppio del debito di Euro 86.193,87.ACCESSORIA: P.T. …..q.c.c.
Pres.10.1.2014
G.N. ...
(all. 5)
Annotato il pignoramento immobiliare promosso dall'avv. …............. …..
…... per conto del Condominio di via …....................... per Euro 4.123,08.2) SITUAZIONE CATASTALE
Sezione catasto urbano: visura per immobile (all. 6)
Sez.-Foglio-Particella-Sub - Z.C. - Cat.- Cl. - Cons. - Rend. Cat.
Q
11
1061
28
2
A/3
5 3,5 vani
€ 506,13
2
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Indirizzo: via ….................................. - piano 5°
Intestato: 1) ….......................... n. xxxxxx- propr. 1/1
3) CONCORDANZA TAVOLARE - CATASTALE
I dati riportati dai due Uffici concordano, si evidenzia che il n. civ. ...
risultante dall'estratto tavolare attualmente corrisponde al nuovo civ. n. …..
di via ….............
4) DESCRIZIONE ANALITICA DELL’EDIFICIO
L'edificio in cui è sita la realità estimanda si trova eretto in zona periferica
all'angolo tra la via …......., via …......... ed è lateralmente prospiciente sul
…....................... La zona è ben dotata di infrastrutture di primaria e
secondaria necessità. Consta di piano terra (scantinato) adibito a locali
d'affari e piccola corte interna e sei piani superiori adibiti ad alloggi. Le
murature perimetrali sono in mattoni pieni con tramezzature interne in laterizi
forati. I solai di interpiano sono in latero-cemento al pari del solaio di
copertura piano, dotato di intercapedine con soprastante finitura in guaina
elastomerica, non calpestabile. La facciata ingresso su via …......... presenta
al piano terra uno zoccolo e parti laterali ai fori commerciali in pietra
artificiale bocciardata e dal primo piano ad intonaco rifinito in rustico tipo
Terranova come la facciata prospiciente …...................... La facciata verso
via …............. al piano terra è tutta in pietra artificiale bocciardata ed ai piani
superiori è rifinita in rustico Terranova. Le facciate verso corte sono ad
intonaco rifinito a rustico terranova in mediocri condizioni. Grondaie in
semplice lamiera dip inta in mediocri condizioni. I pluviali sono interni alle
murature.
Il portone di accesso in nicchia, pavimentata in gres 7,5x15, è in ferro
verniciato con parti vetrate e riquadro superiore pure in ferro e vetro. Atrio
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pavimentato in lastre di marmo con parete a sinistra rivestita in perlinato di
legno, a destra zoccolo in lastre di marmo, resto in bucciato. Pianerottoli e
patti riposo sono pavimentati in marmette 25x25. Pareti gabbia scale rifinite
in bucciato medio. Soffitti e cieli rampe a tempera. Le rampe scala con
pedate ed alzate rivestite in marmo sono dotate di ringhiera in elementi di
ferro dipinto e passamano pure in metallo.
L'edificio è dotato di ascensore, impianto suoneria e citofonico.
4.1) DESCRIZIONE DELL'ALLOGGIO (all. 7)
L'alloggio con altezza max di ml. 2,80, sito al piano quinto, consta
attualmente, per avvenute modifiche interne, di atrio, corridoio con altezza
ribassata, soggiorno con cucinino e annesso salottino, con controsoffitto
ribassato in cartongesso, ricavato dalla parziale demolizione della parete di
divisione con l'originale stanzetta, una stanza, bagno-wc, ripostiglio e
poggiolo con accesso dal soggiorno. Il serramento di porta verso il corridoio
dell'originaria stanzetta, ora salottino, è stato rimosso e parzialmente
sostituito con una paretina a scalare, per circa tre quarti di altezza in
blocchetti
di
vetro
colorato,
contravvenendo
alle
disposizioni
del
regolamento d'igiene che non permette la comunicazione diretta tra bagno-wc
e locali di soggiorno. Per il corretto ripristino delle opere eseguite si rende
necessario la chiusura del vano tra salottino e corridoio o con la totale
chiusura del foro con ulteriori blocchetti di vetro colorato o la loro
sostituzione con un nuovo serramento di porta, nonché la presentazione di un
nuovo accatastamento dimostrante l'attuale situazione planimetrica. Il costo
preventivato in Euro 800,00 sarà detratto dal valore di stima dell'alloggio.
Finiture alloggio:
pavimenti: atrio, corridoio, soggiorno, cucinino e ripostiglio in marmettoni
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33x33 con battiscopa in legno a correre; salottino e stanza in lamellari di
rovere laccato e battiscopa pure in legno; bagno-wc in ceramicato 30x30;
poggiolo in marmette pepe sale 20x20 completo di ringhiera in elementi di
alluminio e vetro retinato;
rivestimenti: cucina in ceramicato 25x20 con altezza di ml 2,00; bagno-wc
in ceramicato 20x25 con altezza di ml. 2,30;
sanitari: lavello cucinino in mobile a due bacini in acciaio e piccolo
scald'acqua elettrico a parete per acqua calda; bagno-wc con vasca in acciaio
smaltato, box doccia con piatto doccia rialzato e parete di apertura a scorrere
e fissa in polimeri termoplastici, vaso di cacciata bidet e lavabo in vetrochina
completo di boyler elettrico a parete per produzione di acqua calda sanitaria;
tinteggiature: pareti e soffitti in idropittura;
serramenti interni: porta ingresso blindata; porta soggiorno a soffietto;
stanza, bagno-wc e ripostiglio in legno pieno;
serramenti esterni: soggiorno con porta verso poggiolo in alluminio
anodizzato e vetrocamera con avvolgibile in plastica posto all'interno;
cucinino con finestra in alluminio anodizzato e vetrocamera dim. 0,40x0,80
senza avvolgibile; salotto e stanza con serramenti di finestra in alluminio e
vetro camera completi di avvolgibile in plastica posto all'esterno; corridoio
con finestra in alluminio anodizzato a due battenti e vetrocamera senza
avvolgibile dim. 1,05x0,80; bagno-wc con finestra in alluminio anodizzato e
vetrocamera con apertura ad anta-ribalta senza avvolgibile dim. 0,60x0,80;
impianto acqua sanitaria; sotto traccia diretto alla cucina ed al bagno-wc;
impianto gas: sotto traccia diretto al cucinino;
impianto elettrico: conforme alla normativa di sicurezza come attestato
dalla dichiarazione di conformità rilasciato dalla ditta installatrice ed in
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possesso dell'esecutato che dovrà produrre copia all'atto di vendita;
contatori: in nicchia apposita vicino all'ingresso chiusa con portina
scorrevole;
impianto di riscaldamento: centralizzato, con elelementi radianti in
alluminio preverniciato;
impianto di climatizzazione: con una macchina (pompa di calore)
Panasonic posta a parete sul poggiolo ed un monosplit posto a parete destra
del corridoio.
L'alloggio in buone condizioni di finitura e manutenzione ha una superficie,
comprensiva delle murature perimetrali e metà poggiolo di mq. 82,00.
5) GODIMENTO DEI BENI
L'alloggio risulta in uso dell'esecutato.
6) SITUAZIONE URBANISTICA
La realità estimanda ricade in zona classificata “B0”, non sottoposta a
vincoli. Da informazioni assunte presso l'Archivio del Comune, l’edificio
risulta eretto con licenza di costruzioni prot. n° 762/3-61 dd. 19.07.1962
ed abitabilità prot. n. 18/261-69 dd. 20.08.1964.
7) ABUSI EDILIZI CONDONATI
Non sussitono abusi condonati come accertato con colloquio con tecnico del
Comune.
8) ABUSI EDILIZI DA CONDONARE
Come anticipato nella descrizione delle opere eseguite nell'alloggio si è
constatata la comunicazione diretta tra bagno-wc ed ambienti di soggiorno,
che può essere facilmente risolta assieme a nuovo accatastamento con un
costo preventivato di Euro 800,00.
9) PROVVEDIMENTI SANZIONATORI
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Non sussitono provvedimenti sanzionatori
10)VINCOLI LEGGE 1089/1939 MODIFICATA DAL D.L. 490/1999
L'immobile non è vincolato e non si trova in zona vincolata ai sensi del D.L.
modificato dal D.L. 42/2004
11) GESTIONE CONDOMINIALE
Lo scrivente a mezzo fax chiedeva all'amm.ne stabili “..........................” di
conoscere l'importi di gestione condominiale ricevendo sempre a mezzo fax
dd. 05.09.14 (all. 8) :
importo annuo spese fisse di manutenzione:
Euro 2.200,00
eventuali spese straordinarie:
Euro
spese scadute non pagate negli ultimi due anni:
Euro 6.190,00
0,00
12) DIVISIBILITA’
Il bene oggetto della presente relazione, per sua conformazione, non risulta
divisibile.
13) PROPRIETA' TOTALE DELL'ESECUTATO
L'esecutato risulta unico proprietario del bene oggetto di stima.
14) VALORE CATASTALE AI FINI ICI
506,13x 1,05x 110= Euro
58.458,01
15) CERTIFICAZIONE ENERGETICO AMBIENTALE
Certificato in possesso dell'esecutato che dovrà produrre copia all'atto di
vendita.
16) DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO
Sulla base di quanto sopra, viste le finiture, lo stato di conservazione e
manutenzione del bene, l'ubicazione, la difficoltà di parcheggio in zona e non
ultimo le condizioni attuale di mercato depresso dalla nuova tassa IMU sugli
immobili e dalla difficoltà di reperimento di mutui, si reputa equo in scienza
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e coscienza valutare il bene estimando di proprietà degli esecutati come
segue:
Superficie alloggio: mq. 82,00
Valore di mercato attuale minimo: Euro/mq. 900,00
Valore di mercato attuale massimo: Euro/mq. 1.100,00
Valore minimo: mq. 82,00 x 900,00
Detratto il costo per la chiusura foro e accatastamento
€
€
73.800,00
-800,00
VALORE MINIMO
€
73.000,00
Valore massimo: mq. 82,00 x 1.100,00
Detratto il costo per la chiusura vano e accatastamento
€
€
90.200,00
-800,00
VALORE MASSIMO
€
89.400,00
arrotondati Euro 73.000,00
arrotondati Euro 89.500,00
Trieste, 9.9.14
Il C.T.U
Allegati:
1) copia incarico
2) copia lettera raccomandata per sopralluogo
3) copia estratto tavolare
4) copia contratto di compravendita sub G.N...../2010
5) copia atto di pignoramento immobilare sub G.N. .../14
6) copia visura catastale per immobile
7) copia planimetria catastale alloggio
8) copia fax amministratore del condominio
9) assunzioni fotografiche
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