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TRIBUNALE DI FOGGIA
SEZIONE ESECUZIONI
Esecuzione Immobiliare
CONSORZIO FIDI SUD DAUNIA s.c.r.l.
contro
….Omissis….
R.G.Es. N. 451/2009
Giudice Dr. Marco GALESI
RELAZIONE DI STIMA
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Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
PREMESSA
Dopo accurato esame della documentazione versata nel fascicolo d’ufficio, il controllo in
ordine alla sua completezza ai sensi dell’art.567 c.p.c. e l’acquisizione di altra
documentazione ritenuto utile per l’espletamento dell’incarico, allegata all’elaborato peritale,
il sottoscritto perito rilevava l’incompletezza della documentazione ipo-catastale e, con
propria comunicazione del 27/01/2011 poneva a conoscenza di ciò il G.E..
Con provvedimento del 28/01/2011 il G.E. dott. M. Galesi sospendeva le operazioni peritali
in attesa dell’integrazione della documentazione da parte del creditore procedente fissando il
termine di 120 giorni per la predetta intergrazione.
Con comunicazione del 30/06/2011 al sottoscritto veniva notificato che, con ordinanza
emessa nell’udienza del 09/06/2011 il G.E. dott. V. La Battaglia aveva disposto la ripresa
delle operazioni peritali in quanto il creditore procedente aveva depositato la documentazione
integrativa richiesta.
Con invito a mezzo racc. A/R del 06/07/2011 il sottoscritto comunicava alle parti – debitore
esecutato e creditore procedente – di aver fissato per il giorno 21/07/2011 alle ore 10:00 la
data del sopralluogo presso l’immobile pignorato al fine di continuare le operazioni peritali.
In tale data ed all’ora stabilita il sottoscritto si recava nel luogo convenuto ove accertava
l’assenza delle parti interessate con l’impossibilità di accesso all’interno dell’immobile.
Non potendosi visionare l’immobile dall’interno ci si è limitati ad una visione esteriore di
esso rilevandone la caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione ed effettuando dei
rilievi metrici e fotografici atti a definirne le dimensioni complessive.
Si sono raccolte le possibili notizie di tipo edilizio, urbanistico e condominiale.
Ritenuta sufficiente l’ispezione esteriore del bene ai fini della valutazione, non si è
considerata l’eventualità di procedere con l’assistenza della forza pubblica.
BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO E INDIVIDUAZIONE DEI LOTTI
Il bene immobile pignorato costituisce una porzione di fabbricato urbano sito in Cerignola ad
angolo tra la Via Agraria e il vico II Agraria ed é distribuito tra il piano terra, primo e secondo
piano.
Esso é riportato nel Catasto Fabbricati del comune di Cerignola come segue:
Foglio
Particella
Sub
202
1093
2
Indirizzo
Via Agraria n. 10
Cat.
Cl.
A/3
5
Vani
6,5
Superf.
Rendita
621,04
Piano
1-2
Esso costituisce un’ unica unità immobiliare che individua un solo lotto di seguito
denominato LOTTO 001.
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Bene in Cerignola—FG—via Agraria 10
LOTTO 001
1. CONTROLLO PRELIMINARE CIRCA LA COMPLETEZZA DEI DOCUMENTI
DI CUI ALL’ART.567, COMMA 2, C.P.C.
Dal controllo dei documenti allegati agli atti del fascicolo processuale, dopo il deposito della
documentazione integrativa, si evince la completezza dei documenti di cui all’art. 567,
comma 2, c.p.c.
1.BIS. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
1bis.1 - Attuale proprietario:
….Omissis….– c.f.: ….Omissis….– nato a ….Omissis…. il ….Omissis….e residente in
….Omissis…., Via ….Omissis…., per la quota di 100/100, in regime di separazione dei
beni, dell’immobile urbano distinto al mappale 1093 del foglio 202 subalterno 2,
proprietario dal 23/05/2007 ad oggi con atto a firma di notaio Dr. Nicola Specchio in
data 23/05/2007 rep. 161530 trascritto a Foggia in data 01/06/2007 ai nn. 13726 e 9546
1bis.2 - Cronistoria al ventennio:
A tutto il 03/11/2009 (data della trascrizione dell’atto di pignoramento) l’immobile
oggetto del pignoramento si appartiene a ….Omissis….per la quota di 100/100 come si
evince dalla seguente cronistoria:
Al ventennio l’immobile in era di proprietà della Sig.ra xxxxxxx – c.f.:
xxxxxxxxxxxxxx - nata a ***** il xxxxxxx, alla quale pervenne per successione
testamentaria da xxxxxxxxxxxxxx deceduto il ******, con testamento olografo ed
atto di Accettazione Espressa di Eredità del 21/03/2007 afirma del notaio Dr. Nicola
Specchio rep. 161017/11579 trascritto a Foggia il 29/03/2007 al R.G. n.8012 e R.P.
n.5655.
Con atto di compravendita a rogito del notaio Dr. Nicola Specchio del 23/05/2007
rep.161530/11727 trascritto a Foggia il 01/06/2007 al R.G. n.13726 e R.P n. 9546, la
Sig.ra xxxxxxxxxxxx vendeva al Signor ….Omissis….nato a ….Omissis…. il
….Omissis….l’immobile in oggetto che acquistava in piena proprietà ed in regime di
separazione dei beni.
2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA:
2.1 - Descrizione del contesto ambientale urbanistico.
Classificazione urbanistica di P.R.G.: centro storico A3 (espansione ottocentesca - zona
storica ambientale)
Caratteristiche della zona: traffico sostenuto con parcheggi lungo i marciapiedi; la zona
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è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Caratteristiche zone limitrofe: centro storico (A2 e A1).
Principali collegamenti pubblici: autobus di linea, treno, superstrada, autostrada.
Servizi offerti dalla zona: negozi al dettaglio, mercato rionale, supermercati, farmacie,
spazi verdi , municipio, ufficio postale, banche, ecc..
2.2 - Descrizione dell’immobile.
Piena Proprietà per la quota di 100/100 relativamente all’appartamento sito in Cerignola
(FG) alla via Agraria n.10.
Esso fa parte di un edificio vetusto, la cui data di costruzione può attestarsi intorno agli
inizio del XX secolo e, da quanto rilevabile da una visione esterna, il piano superiore
presenta delle caratteristiche diverse dal piano terra che lasciano dedurre che sia stato
realizzato in epoca successiva ma, comunque antecedente agli anni ’60.
Detto fabbricato è composto da due piani fuori terra di cui l’appartamento pignorato
occupa l’intero piano superiore con proprietà eclusiva del vano di accesso al piano terra
e del terrazzo sovrastante.
L’unità immobiliare ha un’altezza interna di circa m.3,00.
Composto da:
- Piano terra: vano di accesso esclusivo (civico n.10 di via Agraria) costituito da un
unico locale della superficie commerciale di mq. 20,00 circa in cui si sviluppa la
scala che porta la piano primo ed al terrazzo di copertura, é presente anche un
locale sottoscala;
1° piano: appartamento della superficie commerciale di mq. 118,00 circa
(compreso il vano scala), a cui si accede da due diversi ingressi di cui il primo
conduce nel vano di ingresso che conduce sia alla sala pranzo e cucina abitabile che
ad una camera da letto da cui si può accedere al corridoio (con accesso diretto
anche dal pianerottolo) che immette in altre due camere da letto ed al w.c..
La sala pranzo, posta ad angolo sulle due strade, presenta due balconi; anche la
camera da letto che affaccia su vico 2° Agraria è dotata di un balconcino.
- 2° piano: terrazzo di copertura della superficie di mq.84.25 circa, n.2 locali
“dispensa” della superficie di mq.24,50 circa e vano scala di mq. 7,50 circa: il tutto
a completa copertura della superficie del 1° piano.
Identificato in catasto:
- Comune di Cerignola – NCEU - foglio 202 mappale 1093 subalterno 2.
Coerenze:
- a nord con il mappale 2760;
- ad est con Vico 2° Agraria;
- a sud con Via Agraria;
- ad ovest con i mappali nn. 2762 e 1094 e parte del mappale n. 2737.
2.3 - Caratteristiche intrinseche.
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Elemento
Tipologia
Condizioni
Struttura portante
Muratura
Sufficienti
Solai
Latero cemento/acciaio
Sufficienti
Rivestim. Esterno
Intonaco
Sufficienti
Infissi Esterni
Legno/tapparelle
Sufficienti
Rivest. Interni
Non visionato
Pavimenti
Non visionato
Infissi Interni
Non visionato
Impianto elettrico
Non visionato
Impianto Termico
Non visionato
Note
Non antisismico
2.4 – Destinazione delle Superfici.
Destinazione
Superficie
Reale
Coeff.
Coeff.
Condizioni
Destinazione
Esposizione
(Normale: 1)
Superficie
Commerc.
p.t. - vano scala
20,00
0,60
0,90
1
10,80
p.1 - appartamento
98,00
1,00
1,00
1
98,00
4,50
0,25
1,00
1
1,12
p.1 – vano scala
18,50
0,60
0,90
1
10,00
p.2 - terrazza
84,50
0,25
1,00
1
21,12
p.2 - dispense
24,50
0,60
1,00
1
14,70
8,00
0,60
0,90
1
4,32
p.1 - balconi
p.2 – vano scala
SUPERFICIE COMMERCIALE COMPLESSIVA………mq. 160,06
3. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
3.1. Criterio di Stima
Metodo comparativo in base ai valori correnti di mercato di beni simili per tipologia
costruttiva ed edilizia, ubicazione, età , destinazione, condizioni d’uso e manutenzione,
stato di conservazione.
3.2. Fonti di informazione
Catasto di Foggia, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia, O.M.I., Ufficio
Tecnico di Cerignola edilizia privata, indagini dirette sul mercato immobiliare del luogo.
3.3. Valutazione dell’immobile - Valore Medio di Mercato
Le indagini condotte per la stima del bene hanno rilevato il valore medio unitario di
mercato di €. 1.000,00 al metro quadrato di superficie commerciale.
Tale valore attiene ad unità immobiliari di analoghe caratteristiche estrinseche ed
intrinseche ed in normali condizioni d’uso e manutenzione.
Da ciò si ottiene la stima del Valore Medio di Mercato in:
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mq. 160,06 x 1.000,00 €./mq = €. 160.060,00 (Euro centosessantamilasassanta/00).
3.4. Adeguamenti e correzioni al Valore Medio di Mercato
Riduzione del valore per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per
assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali
insolute nel biennio anteriore alla vendita: (5%)
€. 8.003,00
Riduzione del valore per possibili carenze qualitative rispetto alla normalità non rilevate
per impossibilità di accesso: (10%)
€. 16.006,00
4. PREZZO BASE D’ASTA DELL’IMMOBILE LOTTO 001
Il Prezzo a Base d’Asta dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova:
(160.060,00 – 8.003,00 – 16.006,00) = …………………………………....€. 136.051,00
5. STATO DI POSSESSO:
Libero ed in pieno possesso del proprietario.
6. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO
DELL’ACQUIRENTE
7.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
7.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale: Nessuna
7.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
7.4. Altre limitazioni d’uso: Nessuna
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA
DELLA PROCEDURA E A SPESE DELL’ACQUIRENTE
7.1. Iscrizioni:
Ipoteca volontaria a favore San Paolo Banco di Napoli a garanzia del mutuo
fondiario della durata di 30 anni per atto Notaio Nicola Specchio del 23/05/2007 rep.
161531 trascritto a Foggia il 01/06/2007 ai nn. 13727/2455 per la somma capitale di
€. 140.000,00 a garanzia della somma totale di €. 280.000,00.
7.2. Pignoramenti:
Pignoramento a favore di Consorzio fidi Sud Daunia s.c.r.l. con atto trascritto a
Foggia in data 03/11/2009 ai nn. 25676/17170
7.3. Altri oneri: Nessuno
8. ONERI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE
8.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità.
8.2. Conformità catastale: Nessuna difformità.
8.3. Pratiche edilizie in corso: Nessuna.
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9. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile: €.0,00
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al
momento della perizia: €.0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €.0,00
lunedì, 22/08/2011
Il perito:
(ing. Mario Pio Balsamo)
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