TRIBUNALE CIVILE DI SASSARI OGGETTO

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TRIBUNALE CIVILE DI SASSARI
OGGETTO:
Esecuzione Immobiliare n° 17/05 R.G.E.
Promossa da:
contro:
Giudice dell’esecuzione: Dott.ssa Maria GRIXONI
C.T.U.: Dott. Ing. Paolo CUBEDDU
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Sassari, 23 Dicembre 2008
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
Ill.mo G.I. Dott. Maria Grixoni del Tribunale di Sassari:
1. PREMESSA
Con udienza del 27 Maggio 2008 la S.V.I., nominava me sottoscritto Dott. Ing. Paolo
Cubeddu, con studio in Sassari nella Via Stanis Manca n. 3 ed iscritto all’Albo dei Consulenti
Tecnici del Tribunale di Sassari al n° 223, Consulente Tecnico d’Ufficio nel procedimento
esecutivo di cui all’epigrafe e mi poneva i quesiti di cui al verbale di udienza, integrato dalle
“Disposizioni generali in materia di esecuzioni immobiliari”
Il termine concessomi per l’espletamento dell’incarico ed il deposito della relazione in
cancelleria è stato fissato in giorni 90 dall’inizio delle operazioni peritali fissate in sede di
udienza per il giorno 20 Giugno 2008, rinviando la causa per il proseguo al 28 Ottobre 2008.
Il sottoscritto chiedeva ulteriori 90 giorni viste le oggettive difficoltà riscontrate in fase di
accesso agli immobili pignorati.
2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA
Sopralluogo sul posto
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il giorno 20 Giugno 2008 presso lo studio dello
scrivente per esaminare gli atti di causa; si procedeva ad inviare raccomandata a/r
all’esecutato che, all’indirizzo agli atti, non ritira la corrispondenza.
Pertanto, comunicato il tutto al G.I., veniva nominato il Custode Giudiziario con il quale si
concordava l’accesso agli immobili per il giorno 06/03/2008. Per nessuno degli immobili si
rendeva necessario l’ausilio del fabbro.
I sopralluoghi sono avvenuti pertanto alla presenza del Sig. in qualità di
Custode Giudiziario, del sottoscritto Consulente e degli affittuari che di volta in volta si
trovavano presso gli immobili pignorati.
Per quanto riguarda uno dei due capannoni ubicati presso il centro commerciale azzurro
(quello al mappale 822 sub 2) e l’abitazione dei coniugi in
Loc. , si precisa che l’accesso è avvenuto alla presenza del Sig.
e senza il custode giudiziario.
Nel corso dei sopralluoghi ho effettuato un’ispezione visiva generale dei luoghi, il rilievo
planimetrico degli immobili (Cfr. planimetrie) ed il rilievo fotografico degli stessi (Cfr. rilievo
fotografico).
Mi sono recato, inoltre, il giorno 09 Dicembre 2008 presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Sassari ed il giorno 14 Ottobre 2008 presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Sorso per
verificare la regolarità ai fini della normativa urbanistico-edilizia degli immobili e richiedere i
certificati di abitabilità ed il giorno 02 Luglio 2008 presso l’Ufficio Tecnico Erariale per
reperire i dati catastali.
3. RISPOSTA AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO
QUESITO UNO: “Identificazione del bene ”
Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 20 comma cod.
proc. civ. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate
nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle
visure catastali e dei registri immobiliari), segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante
quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle
trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di
fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta
identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all’articolo 30
del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte
dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove
non risultante dalla documentazione in atti); indichi se il bene è pignorato pro quota o per intero, indicando
immediatamente che si tratta di “quota di bene ”.
Ala istanza di vendita sono stati allegati i seguenti documenti:
-
Certificato notarile rilasciato ai sensi dell’art. 567 cpc attestante le iscrizioni e
trascrizioni relative agli immobili pignorati effettuate nei venti anni anteriori alla
trascrizione del pignoramento a firma del Notaio Loiacono;
-
Visure normali e storiche degli immobili pignorati
La documentazione, pertanto, è completa.
Sono state acquisite:
-
le visure catastali aggiornate;
-
le planimetrie catastali poiché necessarie per la corretta identificazione dei bene.
Elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli:

IPOTECHE:
-
Quota di Lire 750.000.000 dell’Ipoteca iscritta in data 14/09/92, casella. 10945,
articolo 1891 a favore di Banco di Sardegna SpA con sede legale in Cagliari, afferente
all’unità immobiliare distinta al NCEU al foglio 70 mappale 822 sub 2;
-
Quota di Lire 290.000.000 dell’Ipoteca iscritta in data 28/04/99, casella. 6168, articolo
1027 a favore di Cariplo_Cassa di risparmio delle province Lombarde S.p.A. con sede
in Milano, afferente all’unità immobiliare distinta al NCEU al foglio 72 mappale 1444
sub17;
-
Ipoteca iscritta in data 31/07/99 per la somma di Lire 440.000.000, a favore di
Cariplo_Cassa di risparmio delle province Lombarde S.p.A. con sede in Milano,
afferente all’unità immobiliare distinta al NCEU al foglio 39 mappale 648;
-
Ipoteca giudiziale iscritta in data 28/09/04, casella. 17332, articolo 2428 per la somma
di €. 106.000 a favore della signora , afferente
tutti i beni immobili oggetto della presente relazione;
-
Ipoteca giudiziale iscritta in data 28/09/04, casella. 17333, articolo 2429 per la somma
di €. 55.000 a favore del signor , afferente tutti
i beni immobili oggetto della presente relazione;

PIGNORAMENTI:
-
Pignoramento di immobili trascritto in data 21/01/2005, casella 1506, articolo 1079 a
favore di
OUESITO DUE: “Descrizione del bene ”
Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località, via,
numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e
dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di
sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali,
solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva
le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla
zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalle
principali vie di comunicazione verso l’esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali
collegamenti verso il centro della città.
Fabbricati in intesati a
1) Immobile al Foglio 70 Part. 822 Sub. 7 con n. 3 posti auto di pertinenza
L’ immobile oggetto di stima fa parte di un complesso edilizio sito in Sassari in Loc. Predda
Niedda e precisamente Viale Porto Torres n. 119 in prossimità della rotatoria che conduce al
Centro Commerciale Auchan. L’immobile si inserisce all’interno di un complesso
immobiliare denominato Centro Commerciale costituito da due piani fuori terra che
ospita esclusivamente attività commerciali di vario tipo (abbigliamento, casalinghi,
arredamento etc) e risulta avere l’ingresso dalla settima serranda partendo da sinistra (o quarta
serranda partendo da destra immediatamente dopo il vano scala) con spalle a Viale
PortoTorres (ossia guardando il capannone).
Il complesso edilizio è costituito pertanto da un unico corpo di fabbrica servito da una strada
interna che conduce ai vari locali. Costruito nei primi anni novanta è realizzato con struttura
portante a telaio in calcestruzzo prefabbricato (pilastri e travi), mentre i solai sono del tipo
BAUSTA e le murature perimetrali sono di tamponamento in doppia parete di laterizio con
interposta camera d’aria.
Il complesso si presenta, sia esternamente nelle parti comuni, in buono stato di conservazione.
Per quanto concerne l’ unità immobiliare oggetto della C.T.U. è da rilevare che si presenta in
buono stato di conservazione. Si deve quindi precisare che allo stato attuale non vi è la
necessità di urgenti interventi di ripristino o risanamento.
Di pertinenza dell’immobile sono annessi n. 3 posti auto ubicati di fronte all’ingresso
principale ma sul lato opposto della strada, distinti al Foglio 70 Part. 822 Sub. 35, 36, 37.
Il
capannone in oggetto si presenta di forma rettangolare e porge una superficie lorda
complessiva di mq 264 circa, mentre i posti auto sono in numero di 3 per 10 mq ognuno.
Il locale, pertanto, si compone di un ampio vano adibito ad attività commerciale, una zona
uffici con annessi servizi e spogliatoio. Il capannone consta di un’ampia apertura dotata di
serranda ad avvolgere automatizzata che immette all’interno del locale e di una piccola
apertura sempre in facciata.
Le finiture sono le seguenti: pavimentazione in monocottura, infissi esterni in alluminio
colorato uno dei quali dotato di serranda ad avvolgere, infissi interni in legno nella zona uffici
e nel servizio igienico.
Il fabbricato è dotato di impianto elettrico a norma di legge, con canalizzazioni entro tubo
rigido; l’illuminazione è costituita oltre che da quella naturale anche da lampade alogene
poste sul controsoffitto
2) Immobile al Foglio 70 Part. 822 Sub. 2
Sempre nel complesso di cui sopra (pertanto vedi punto precedente per le caratteristiche
generali del complesso) si inserisce il locale in questione che con ingresso dalla seconda
serranda partendo da sinistra con spalle a Viale PortoTorres guardando il capannone.
Per quanto concerne l’ unità immobiliare oggetto della C.T.U. è da rilevare che si presenta in
buono stato di conservazione nonostante non venga svolta al suo interno alcuna attività da
diverso tempo. Si deve quindi precisare che allo stato attuale non vi è la necessità di urgenti
interventi di ripristino o risanamento.
Di pertinenza dell’immobile sono annessi n. 3 posti auto ubicati di fronte all’ingresso
principale ma sul lato opposto della strada, distinti al Foglio 70 Part. 822 Sub. 20, 21, 22.
Il
capannone in oggetto si presenta di forma rettangolare e porge una superficie lorda
complessiva di mq 254 circa, mentre i posti auto sono in numero di 3 per 10 mq ognuno.
Si compone di un ambiente principale, dei servizi annessi, della cucina e di un locale
ripostiglio adibito a spogliatoio del personale. Risultano modifiche alle distribuzioni interne
rispetto alla planimetria depositata in Catasto poiché il locale è stato adibito a circolo
ricreativo con banco mescita. E’ presente inoltre un soppalco con struttura in legno. Sia
l’impianto elettrico, che quello idrico-sanitario, non sono funzionanti, poiché nel locale non
viene svolta alcuna attività da diverso tempo.
Il locale consta di un’ampia apertura dotata di serranda ad avvolgere automatizzata che
immette all’interno del locale e di una piccola apertura sempre in facciata.
Le finiture sono le seguenti: pavimentazione in monocottura, infissi esterni in alluminio
colorato uno dei quali dotato di serranda ad avvolgere, infissi interni in legno nella zona
uffici, nella cucina e nel servizio igienico.
Il fabbricato è dotato di impianto elettrico a norma di legge, con canalizzazioni entro tubo
rigido; l’illuminazione è costituita oltre che da quella naturale anche da lampade alogene
poste sul soffitto.
Esso consiste in un locale uso negozio-attività commerciale e/o ufficio posto al piano terra di
una palazzina di quattro piani, avente ingresso esclusivo da Via Annunzio Cervi n. 30.
Si presenta di forma regolare in buone condizioni di manutenzione; tra l’altro l’edificio che lo
ospita è di recente costruzione (1999-2000).
Le murature verticali perimetrali, costituite da una doppia parete di laterizio con interposta
camera d’aria, sono di tamponamento, poiché la struttura dell’edificio è costituita da pilastri e
travi in cemento armato, con solai di calpestio del tipo tradizionale in latero-cemento con
soprastante caldana in calcestruzzo.
L’accesso diretto al locale, tramite una porta a due ante in alluminio bianco con serranda in
ferro ad avvolgere non motorizzata, avviene dalla strada dopo avere percorso una piccola
rampa di scale, nella quale si trova anche il portone di ingresso alla palazzina che permette
l'accesso agli appartamenti. Ulteriori due serrande sono poste sulla pubblica via e risultano
rialzate di circa 1 metro rispetto al piano stradale.
L'immobile è composto di due ambienti con annesso servizio e cortile di pertinenza (Cfr.
Planimetria dell'immobile).L'altezza netta, misurata in loco, è di m. 2.80.
Sono presenti finestre nei due ambienti che consentono all’immobile di avere luce
direttamente dall'esterno, risultando ottimamente illuminato.
Per quanto riguarda gli infissi, si presentano in buone condizioni sia quelli esterni in alluminio
bianco, che la porta interna del servizio igienico in legno senza vetri. I pavimenti ed i
battiscopa sono in ceramica, di buona qualità ed in buono stato di conservazione.
Sia l’impianto elettrico, che quello idrico-sanitario, sono perfettamente funzionanti, così come
l’impianto di riscaldamento autonomo a pompe di calore mentre, per via dell’accesso diretto,
non esiste l’impianto citofonico.
Dalla visione della planimetria ottenuta presso l'Ufficio Tecnico Erariale e verificato, tramite
rilievo in loco, lo stato attuale dell'immobile, si è ricavata una superficie lorda dell’immobile
di mq 50 circa, oltre il cortile di pertinenza di mq 44 circa
La superficie commerciale (locale + 40% cortile = mq (50+17) è pari mq 67 circa.
E’ ubicato al piano terra del fabbricato sito in Via Nurra al civico 64/B e composto di quattro
piani fuori terra, avente accesso sia dal portoncino caposcala posto a sinistra per chi entra
nell’androne immediatamente dopo il vano scala ed il vano ascensore, sia direttamente dalla
pubblica via tramite una porta in ferro a due ante ad apertura manuale.
L’immobile nasce come locale deposito e non può essere utilizzato altrimenti, nonostante sia
stato parzialmente trasformato in abitazione, vista l’altezza utile (2.50 m) che non consente
utilizzi diversi da quello originariamente previsto.
Le finiture sono scadenti e si presenta in mediocri condizioni di manutenzione. I pavimenti
sono in mattoni 30x30 di seconda scelta, le pareti interne sono intonacate e tinteggiate con
idropittura del tipo civile e presentano in alcuni punti tracce di umidità, gli unici due
serramenti esterni presenti sono in legno così come le porte interne senza vetri, le pareti dei
bagni sono rivestite con piastrelle di ceramica, gli impianti tecnologici, idrico, fognario ed
elettrico, sia condominiali che di proprietà, sono in esecuzione sotto traccia.
L’immobile si compone di due ambienti con annesso servizio igienico dotato di aerazione
forzata e locale adibito a cucinino, oltre un cortiletto di pertinenza posto sul retro
dell’immobile
di mq 52 circa, oltre il cortile di pertinenza di mq 20 circa
La superficie commerciale (locale + 40% cortile = mq (52+8) è pari mq 60 circa.
Fabbricati in
Esso consiste in un appartamento ubicato al piano terra di una palazzina di due piani, priva di
ascensore, sita in Via Raffaello Sanzio n° 8.
Si presenta di forma irregolare, con pianta pressoché trapezoidale e in buone condizioni,
poiché sono stati eseguiti dei lavori di manutenzione straordinaria nel corso dei quali sono
stati rifatti i pavimenti, i battiscopa, l’impianto elettrico, il bagno, sistemati gli infissi interni
ed esterni nonché gli intonaci e le pitture.
Le murature verticali perimetrali sono portanti costituite da blocchi di cantoni di tufo mentre i
solai di calpestio e di copertura sono in latero-cemento con soprastante caldana in
calcestruzzo. La costruzione risale al 1940.
L’accesso all’appartamento avviene tramite un portoncino in legno posto immediatamente
sulla destra per chi entra nello stabile, dalla scala condominiale; esso consta soggiorno, cucina
abitabile a pianta triangolare, due camere da letto e bagno. Di pertinenza dell’unità abitativa e
con uscita da una delle due camere da letto presenti, vi è un piccolo giardino sistemato a
verde.
L’appartamento prende luce direttamente dalle finestre presenti in ogni vano che,
globalmente, sono sufficienti per rendere luminoso l’ambiente.
Per quanto riguarda gli infissi, si presentano in ottime condizioni sia quelli esterni che sono in
legno, che quelli interni, anch’essi in legno.
Sia l’impianto elettrico che quello idrico-sanitario, sono perfettamente funzionanti, non
esistono né l’impianto citofonico né quello di riscaldamento.
di mq 90 circa, oltre il cortile di pertinenza di mq 60 circa.
La superficie commerciale (appartamento + 30% cortile = mq (90+18) è pari mq 108 circa.
******
Gli immobili che seguono di proprietà di
, indicati in relazione ai punti
6,7,8 e 9, sono tutti ubicati in una palazzina di due piani fuori terra, priva di ascensore,
sita in Via Pietro Micca ai civici 25 e 23b (solo il locale deposito) angolo Via Annunzio
Cervi, sulla sinistra per chi scende da Via Pietro Micca.
Pertanto il fabbricato risulta delimitato dalle Vie Micca e Cervi per due lati e da due
fabbricati in aderenza per i restanti due lati.
Le murature verticali perimetrali, costituite da blocchi di tufo, sono portanti, i solai di
calpestio e di copertura sono realizzati secondo le tipologie costruttive dell’epoca.
Lo stabile è privo di elementi architettonici di rilievo che lo caratterizzano, come è agevole
rendersi conto dalla visione dei prospetti; allo stesso modo non può definirsi di lusso, ma di
tipo economico verificata la scarsa qualità delle rifiniture interne quali pavimentazioni,
rivestimenti alle pareti, infissi etc.
In particolare:
E’ posto al piano primo e risulta avere ingresso dal primo portoncino posto sulla destra per chi
sale le scale. Prospetta verso la Via Cervi con una apertura e verso la Via Pietro Micca con tre
aperture.
L’appartamento, pertanto, prende luce direttamente dalle finestre presenti in ogni vano e che,
globalmente, consentono di avere una intensa luminosità in tutti gli ambienti. E’ composto da
ingresso, soggiorno, cucinino, camera e bagno.
Le finiture dell’immobile sono le seguenti:
intonaci a gesso, serramenti esterni in legno dotati di persiane ed ante oscuranti, serramenti
interni in legno laccato parte in vetri ad un’anta e parte senza vetri, portoncino d’ingresso non
blindato, pavimenti in gres porcellanato in cattivo stato di conservazione soprattutto nella
zona dell’ingresso dove sono visibili ad occhio nudo filamenti e lesioni, battiscopa in gres
porcellanato in tutti gli ambienti, servizi igienici in porcellana smaltata, rubinetterie in ottone
e rivestimento a parete. L’impianto elettrico e quello idrico-sanitario sono del tipo civile,
manca del tutto l’impianto di riscaldamento.
Verificato, tramite rilievo in loco, lo stato attuale dell’ immobile, si è ricavata una superficie
commerciale di 55 mq circa. E’ accatastata come A/4_abitazione di tipo popolare.
E’ posto al piano terra con accesso diretto dalla pubblica Via al civico n. 23b, verso la quale
prospetta con un’unica apertura in alluminio bianco dotata di serranda ad avvolgere non
motorizzata. Si compone di un unico ambiente con annessi n. 2 servizi igienici.
intonaci a gesso, serramento esterno in alluminio bianco dotato di serranda ad avvolgere ,
porte interno per accesso servizi igienici a soffietto, pavimenti in monocottura colore grigio in
normale stato di conservazione, battiscopa. L’impianto elettrico e quello idrico-sanitario sono
del tipo civile e manca l’impianto di riscaldamento.
commerciale di 25 mq circa.
E’ ubicato al piano primo e risulta avere ingresso in fondo al pianerottolo, una volta percorsa
la rampa che conduce al piano primo e avere svoltato a sinistra. Di pertinenza
dell’appartamento vi è un piccolo ripostiglio posto di fianco all’ingresso principale. Prospetta
verso la Via Pietro Micca con due aperture e verso il cortile interno con una apertura. E’
composto da ingresso, soggiorno, cucina, camera e bagno. L’appartamento prende luce
direttamente dalle finestre presenti in ogni vano e che, globalmente, consentono di avere una
buona luminosità negli ambienti.
intonaci a gesso, serramenti esterni in legno dotati di persiane ed ante oscuranti, serramenti
interni in legno parte in vetri ad un’anta e parte senza vetri, portoncino d’ingresso non
blindato, pavimenti in gres porcellanato in normale stato di conservazione, battiscopa in gres
porcellanato in tutti gli ambienti, servizi igienici in porcellana smaltata, rubinetterie in ottone
e rivestimento a parete nella cucina e nel bagno. L’impianto elettrico e quello idrico-sanitario
sono del tipo civile, manca l’impianto di riscaldamento.
commerciale di 47 mq circa. L’unità immobiliare è accatastata come A/4_abitazione di tipo
popolare.
E’ ubicato al piano terra e risulta avere ingresso immediatamente sulla sinistra per chi entra
nello stabile.
Prospetta verso la Via Pietro Micca con un’unica apertura e si compone di ingresso adibito a
cucinino con annesso servizio igienico senza finestre e camera da letto con wc anch’esso
senza finestra.
L’appartamento è di dimensioni alquanto ridotte e prende luce diretta esclusivamente dalla
camera da letto.
intonaci a gesso, serramento esterno in legno dotato di persiana ed ante oscuranti, serramenti
interni in legno senza vetri, portoncino d’ingresso non blindato in alluminio, pavimenti in gres
porcellanato in normale stato di conservazione, battiscopa in gres porcellanato, servizi igienici
in porcellana smaltata, rubinetterie in ottone e rivestimento a parete nella cucina e nei servizi
igienici. L’impianto elettrico e quello idrico-sanitario sono del tipo civile, manca l’impianto di
riscaldamento.
commerciale di 30 mq circa. L’unità immobiliare è accatastata come A/5_abitazione di tipo
ultrapopolare.
Fabbricato in Sorso intesato a
10) Immobile al NCEU F 39 Part. 49 con annesso terreno al NCT F 39 Part. 49 e 661
I beni in questione consistono in una villa unifamiliare con annessi piscina e campo da tennis
e terreno di pertinenza per complessivi mq 10426, derivati dalla somma del mappale 49 (mq
3049) con il mappale 661 (mq 7377).
L’accesso alla proprietà è garantito da un cancello elettrico situato in una stradina interna
percorribile dopo aver svoltato immediatamente a destra dopo il locale “La fattoria” nella
strada provinciale che conduce a Platamona. Il terreno si presenta ben curato, recintato e, in
prossimità della villa, ben illuminato da lampioni per esterno. Dopo aver oltrepassato il
cancello, il viale termina nel piazzale antistante il fabbricato con uno slargo all’interno del
quale è presente un giardino con delle palme, qualche ulivo e alcune piante ornamentali.
L’abitazione si presenta in normali condizioni di manutenzione e si articola su due livelli:
piano seminterrato e piano rialzato. Al seminterrato si accede dal retro della casa e
dall’interno percorrendo una rampa di scala ubicata nel soggiorno.
L’interno è costituito, appunto, da un piano seminterrato organizzato tipo tavernetta suddivisa
in due grandi ambienti uno dei quali con camino, cucinino, bagno, cantina e camera. Una
scala in muratura mette in comunicazione il seminterrato col piano rialzato. Al piano rialzato
si può accedere da vari ingressi e l’interno è composto da un ampio ambiente, cucina e zona
notte composta da cinque camere da letto e tre bagni. E’ presente inoltre un corpo staccato dal
nucleo principale nato come garage ma adibito a locale polifunzionale con annessi servizi e
lavanderia. Un ampio porticato con pilastri e travi in legno completa la struttura. Le murature
verticali perimetrali sono portanti e costituite da blocchi in cls dello spessore di 30 cm. Il
solaio intermedio è in latero-cemento cos’ come quello di copertura: l’altezza netta, misurata
in loco, nel piano rialzato è pari a 2.80 m e nel piano seminterrato è pari a 2.60 m.
Le murature interne ed esterne sono rifinite con intonaco al civile e pittura murale per interni
ed esterni, parte della villa è rifinita con mattoni tipo faccia a vista che danno all’immobile un
senso di eleganza. Sono presenti finestre in legno con persiane in tutti gli ambienti, pertanto
l’immobile risulta essere sufficientemente luminoso. Gli infissi interni in legno, parte con
vetri e parte senza vetri, si presentano in buone condizioni.
Le pavimentazioni ed i battiscopa sono realizzati con mattonelle di seconda scelta.
L’approvvigionamento idrico è effettuato tramite un pozzo a sonda (cisterna + autoclave)
mentre lo smaltimento dei reflui è realizzato per mezzo di fossa IMHOFF, in quanto la zona
non è servita dalle reti idriche e fognarie comunali.
Gli impianti elettrico e telefonico sono perfettamente funzionante, mentre l’impianto di
riscaldamento è costituito radiatori in ghisa alimentati da gasolio; manca la cisterna interrata e
il proprietario si organizza con dei bidoni. In prossimità dell’abitazione, è presente una
vecchia costruzione realizzata in epoca antecedente alla villa, realizzata con blocchi di tufo da
50 cm. con solaio in tavole di legno e copertura in tegole di tipo portoghesi. Tale struttura di
forma pressoché rettangolare viene utilizzata come lavanderia e locale deposito.
La superficie complessiva del terreno ammonta a mq. 10426 ed esso si presenta coltivato a
giardino ornamentale con alberi di vario tipo e prato inglese in prossimità della casa e
agrumeto per la restante parte. Tutto il terreno è ben curato, si presenta con andamento
planimetrico pressoché pianeggiante, sono presenti aiuole con roseti, piazzola con palme e
piante ornamentali e un numero imprecisato di alberi da frutto.
Il terreno risulta completamente recintato, la recinzione è costituita da due blocchetti di
calcestruzzo con soprastante rete metallica. L’ingresso è garantito da un cancello elettrico che
si immette in una stradina interna privata, illuminata da faretti che costeggiano la strada che
conduce ad uno slargo fronte villa.
QUESITO TRE: “Comparazione tra dati attuali e pignoramento ”
Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e
confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in
pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i
dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel
pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile
rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;
I dati riportati nel pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione ed
allo stato dei luoghi e consentono l’univoca individuazione dei beni.
QUESITO QUATTRO:“Accatastamento ”
Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in
caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed
all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; in particolare, al fine di rendere
possibile un’esatta identificazione del bene nel decreto di trasferimento sono richiesti all’esperto i seguenti
adempimenti:
 qualora risultino non corretti i dati contenuti nella visura catastale attuale o manchino la categoria
catastale e la rendita oppure queste non siano coerenti con l’attuale destinazione del bene, l’esperto
deve effettuare la variazione o determinare i valori mancanti mediante la procedura DOCFA o altra
procedura ritenuta idonea;
 quando invece l’immobile non risulti inserito in mappa (il che, salva l’ipotesi di vendita in un unico
lotto dell’intera area pignorata e di tutte le edificazioni soprastanti, è d’impedimento alla stessa
pronuncia dell’ordinanza di vendita), l’esperto trasmette subito una relazione al giudice e ai creditori
chiedendo l’autorizzazione a procedere alla regolarizzazione catastale indicando i relativi costi.
Gli immobili sono ubicati nel Comune di Sassari e sono censiti al N.C.E.U. con i seguenti
dati:
1) Foglio 70, Particella 822, Sub 7, Categoria C/1, Consistenza 264 mq, Ubicazione Viale
PortoTorres n. 119 P. Terra, Rendita €. 8.248,85;
1a) Foglio 70, Particella 822, Sub 35, Categoria C/6, Consistenza 10 mq, Ubicazione
Viale PortoTorres n. 119 P. Terra, Rendita €. 44,42;
1b) Foglio 70, Particella 822, Sub 36, Categoria C/6, Consistenza 10 mq, Ubicazione
1c) Foglio 70, Particella 822, Sub 37, Categoria C/6, Consistenza 10 mq, Ubicazione
2) Foglio 70, Particella 822, Sub 2, Categoria C/1, Consistenza 254 mq, Ubicazione Viale
PortoTorres n. 119 P. Terra, Rendita €. 7.936,39;
2a) Foglio 70, Particella 822, Sub 20, Categoria C/6, Consistenza 10 mq, Ubicazione
2b) Foglio 70, Particella 822, Sub 21, Categoria C/6, Consistenza 10 mq, Ubicazione
2c) Foglio 70, Particella 822, Sub 22, Categoria C/6, Consistenza 10 mq, Ubicazione
3) Foglio 72, Particella 1444, Sub 17, Categoria C/1, Consistenza 58 mq, Ubicazione Via
Annunzio Cervi n. 30 P. Terra, Rendita €. 932,10;
Nurra n. 64b P. Terra, Rendita €. 256,58;
5) Foglio 86, Particella 279, Sub 2, Categoria A/4, Consistenza 4,5 vani, Ubicazione Via
Leonardo Da Vinci n. 6 P. Terra, Rendita €. 255,65;
Pietro Micca n. 17 P. 1, Rendita €. 169,91;
Pietro Micca n. 23a P. Terra, Rendita €. 169,91;
8) Foglio 72, Particella 116, Sub 2, Categoria A/4, Consistenza 3 vani, Ubicazione Via
Pietro Micca n. 17 P. 1, Rendita €. 145,64;
Pietro Micca n. 17 P. Terra, Rendita €. 94,25;
10) Foglio 39, Particella 648 Categoria A/7, Consistenza 17 vani, Ubicazione Regione
SerraLonga, Rendita €. 2.633,93;
Questa la situazione agli atti informatizzati dell’Ufficio Tecnico Erariale al 02 Luglio 2008.
QUESITO CINQUE: “Destinazione urbanistica/di piano”
Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
Gli immobili indicati in perizia ai punti 1) e 2) sono ubicati in Loc. Preda Niedda Zona
Industriale, in zona urbanistica D, all’interno dell’ambito 25 bis. Gli strumenti urbanistici del
Comune di Sassari prevedono per tale ambito le seguenti destinazioni d’uso:
-
Industriale;
-
Artigianale;
-
Commerciale.
E’ obbligatorio il rispetto dei seguenti indici e parametri:

da (distanza) dalle strade interne non inferiore a m 6;

da (distanza) dalle strade statali non inferiore a m 20;

da (distanza) dalla ferrovia non inferiore a m 20 salvo deroghe da parte delle FF.SS.;

dc (distanza dai confini) non inferiore a m 4, salvo che l’edificazione non avvenga in
aderenza;

Su (superficie utile) ad uso abitazione non superiore a mq 150;

Su (superficie utile) ad uso uffici non superiore a mq 80 per interventi complessivi
fino a mq 350 con un incremento pari al 10% della superficie dell’insediamento
eccedente i mq 350;

Rc (rapporto di copertura) non superiore al 50%;

Lotto minimo mq 500 per altezze inferiori a m 12,00 e mq 1000 per altezze superori a
m 12
Gli immobili indicati in perizia ai punti 3), 4), 5), 6), 7), 8) e 9) sono ubicati in Comune di
Sassari in zona urbanistica B, all’interno dell’ambito 17 Sottozona B2. Gli strumenti
urbanistici del Comune di Sassari prevedono per tale ambito le seguenti destinazioni d’uso:
d0 Residenziale abitativa;
d1 Uffici, studi professionali;
d2.1 Esercizi commerciali al minuto;
d3 Esercizi pubblici ed attrezzature collettive;
d4.1 Laboratori artigianali e tecnico-scientifici compatibili con la residenza.
Si riferisce che è in corso di approvazione il Nuovo Piano Urbanistico Comunale di Sassari.
L’immobile indicato in perizia al punto 10) è ubicato in Comune di Sorso, dove attualmente è
in vigore il PUC, in zona E3 (agro). Per tale zona valgono le disposizioni del P.P.R. (Piano
Paesaggistico Regionale) che collocano tale zona all’interno dell’ambito 14 (Golfo
dell’Asinara) e fanno ricadere il Comune di Sorso (e quindi la Loc. Serralonga) all’interno
della fascia costiera per la quale valgono gli art. 8-17-18-19-20. Inoltre l’assetto ambientale
del P.P.R. prevede per tale zona una classificazione come “Area ad utilizzazione agroforestale” per la quale valgono gli art 28-29-30.
QUESITO SEI: “Conformità alla normativa — sanabilità ”
Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o
meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa
urbanistico-edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se
l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli articoli 46, quinto comma del D.P.R.
6 giugno 2001, n. 380 e 40, sesto comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47;
Gli immobili indicati in perizia ai punti 1) Foglio 70 Part. 822 Sub. 7 e 2) Foglio 70 Part.
822 Sub. 2 fanno parte di un complesso edilizio sito in Sassari in Loc. Predda Niedda Viale
Porto Torres n. 119, presso il complesso immobiliare denominato
edificato negli anni 92-94. La costruzione è conforme alle concessioni
amministrative verificabili dal Certificato di abitabilità n. 33 del 09.05.1994 allegato alla
presente.
Poiché lo stato di consistenza dei due capannoni, come risulta dal sopralluogo eseguito, è
perfettamente coincidente con gli elaborati progettuali verificati dal sottoscritto C.T.U., si ha
la certezza che l’immobile sia conforme alle disposizioni edilizie vigenti in materia di
urbanistica. Relativamente all’immobile indicato in perizia al punto 2) si precisa che lo stesso
è stato oggetto di cambio di destinazione d’uso da locale commerciale a circolo privato. A tal
proposito si veda la Concessione edilizia C/02/339 del 05/06/2002 a nome di
.
L’immobile indicato in perizia al punto 3) Foglio 72 Part. 1444 Sub. 17 consiste in un locale
uso negozio-attività commerciale e/o ufficio posto al piano terra di una palazzina di quattro
piani, avente ingresso esclusivo da Via Annunzio Cervi
n. 30 edificata nel 2001. La
costruzione è conforme alle concessioni amministrative verificabili dal Certificato di
abitabilità n. 3 del 22.01.2002 allegato alla presente.
Poiché lo stato di consistenza dell’immobile, come risulta dal sopralluogo eseguito, è
urbanistica.
L’immobile indicato in perizia al punto 4) Foglio 72 Part. 1061 Sub. 16 è ubicato al piano
terra di un fabbricato sito in Via Nurra al civico 64/B edificato nel 1992. La costruzione è
stata edificata nel rispetto della Concessione edilizia C/92/238 del 27/05/1992 allegata alla
presente. Non è stato possibile reperire il certificato di abitabilità.
urbanistica.
L’immobile indicato in perizia al punto 5) Foglio 86 Part. 279 Sub. 2 consiste in un
appartamento ubicato al piano terra di una palazzina di due piani sita in Via Raffaello Sanzio
n° 8 ed edificata nel 1940, pertanto esonerata da licenza edilizia.
Gli immobili indicati in perizia ai punti 6) Foglio 72 Part. 116 Sub. 4, 7) Foglio 72 Part. 116
Sub. 8, 8) Foglio 72 Part. 116 Sub. 2 e 9) Foglio 72 Part. 116 Sub. 1 sono tutti ubicati in
una palazzina di due piani fuori terra sita in Via Pietro Micca angolo Via Annunzio Cervi. Dai
dati in possesso al sottoscritto, in seguito a verifiche, riscontri e accertamenti presso l’archivio
dell’Ufficio Tecnico di Sassari, non risulta rilasciata nessuna concessione edilizia (si veda
nota del Dirigente Settore del 22.12.2008). Si precisa però che il sottoscritto Consulente ha
preso conoscenza delle informazioni sul fabbricato in oggetto dal certificato notarile agli atti,
dal quale sono emersi i nomi dei proprietari che negli ultimi venti anni si sono succeduti. Con
tali nominativi il Comune non ha fornito indicazione alcuna, ma potrebbero essere presenti
agli archivi vecchie concessioni riguardanti interventi di ristrutturazione effettuati in epoca
antecedente e intestati a proprietari al sottoscritto non individuabili. Inoltre il debitore, per
tutti i fabbricati in perizia, non è stato in grado di fornire alcun documento e/o progetto e/o
certificato utile.
Pertanto alla luce di questi fatti non si può dichiarare se gli immobili siano conformi alle
disposizioni edilizie vigenti in materia di urbanistica.
L’immobile indicato in perizia al punto 10) Foglio 39 Part. 49 è ubicato in Comune di Sorso
Loc. Serralonga edificato intorno alla metà degli anni 70. La costruzione è conforme alle
concessioni amministrative verificabili dal Certificato di abitabilità del 06.01.1982 allegato
alla presente.
urbanistica.
QUESITO SETTE: “Divisione in lotti ”
Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, provvedendo, in quest’ultimo caso, alla loro
formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei
nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto dovrà allegare, alla relazione
estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
Gli immobili devono essere venduti ciascuno in un unico lotto, altra soluzione è tecnicamente
improbabile vista la conformazione planimetrica dei vari fabbricati.
QUESITO OTTO: “Divisibilità in natura ”
Dica, nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo, in
questo caso, alla formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’identificazione dei nuovi confini, nonché
alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio
Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari,
prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso
contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla
luce di quanto disposto dall’art. 577 cod. proc. civ. dall’art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078;
I debitori sono proprietari degli immobili sopra descritti per intero. Si procede alla stima
dell’intero compendio, non potendo effettuarsi la divisione in lotti, poiché gli immobili
risultano fruibili solo se costituiscono, ognuno, un'unica unità e il frazionamento ne potrebbe
impedire il loro razionale ed effettivo utilizzo.
QUESITO NOVE: “Stato del bene ”
Accerti se l’immobile non è in proprietà piena, ma con mero diritto di superficie limitato nel tempo; in tal caso
si indichi la data di scadenza. Nel caso che oggetto del pignoramento sia la nuda proprietà o l’usufrutto deve
sempre indicarsi l’età dell’usufruttuario o la durata dell’usufrutto se a termine.
Dica se è libero o occupato, acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se
esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del
registro degli atti privati contratti di locazione e qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura
esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la
liberazione del bene; dica se l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore
esecutato e acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (anche in copia non autentica);
Al momento del sopralluogo si presentava questa situazione:
1) L’immobile al Foglio 70, Particella 822, Sub 7 in Viale PortoTorres n. 119 risulta
occupato dalla ditta “ ” con sede in e risulta registrato,
presso l’ufficio del registro, regolare contratto di locazione;
2) L’immobile al Foglio 70, Particella 822, Sub 2 in Viale PortoTorres n. 119 risulta
libero;
3) L’immobile al Foglio 72, Particella 1444, Sub 17 in Via Annunzio Cervi n. 30 risulta
occupato dalla “
e risulta registrato, presso l’ufficio del registro, regolare contratto di
locazione;
4) L’immobile al Foglio 72, Particella 1061, Sub 16 in Via Nurra n. 64b risulta occupato
dai coniugi e non risulta registrato, presso l’ufficio
del registro, regolare contratto di locazione;
5) L’immobile al Foglio 86, Particella 279, Sub 2 in Via Leonardo Da Vinci n. 8 risulta
occupato dalla Sig.ra che vi abita con suo figlio e risulta registrato,
presso l’ufficio del registro, regolare contratto di locazione;
6) L’immobile al Foglio 72, Particella 116, Sub 4 in Via Pietro Micca n. 25 risulta
occupato dalla Sig.ra che vi abita con i suoi quattro figli con contratto
di locazione in corso di stipulazione (l’affittuaria aveva appena preso possesso
dell’immobile);
occupato dal Sig.
che ivi svolge la propria attività di odontotecnico e
risulta registrato, presso l’ufficio del registro, regolare contratto di locazione;
occupato da
che vi abitano col proprio figlio e risulta
registrato, presso l’ufficio del registro, regolare contratto di locazione;
9) L’immobile al Foglio 72, Particella 116, Sub 1 Via Pietro Micca n. 25 risulta occupato
dalla Sig.ra e risulta registrato, presso l’ufficio del registro, regolare
contratto di locazione;
10) ) L’immobile al Foglio 39, Particella 648 in Regione SerraLonga risulta occupato dai
coniugi
QUESITO DIECI: “Regime vincolistico ”
Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di
indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a
carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di
diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione
o riscatto; indicare l’esistenza di eventuali fondi patrimoniali a carico del bene;
Non esistono vincoli di natura paesistica, artistica o storica, non sussistono diritti demaniali di
superficie o servitù pubbliche. In seguito a verifica non esistono oneri di natura condominiale.
QUESITO UNDICI: “Determinazione del valore ”
Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni dell’immobile e del
criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune
decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla
procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa
anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta
opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri
ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con
provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data
anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo ultimo caso l’immobile verrà valutato come se
fosse una nuda proprietà).
Per determinare l’attuale valore degli immobili si procede con un unico metodo di stima
conseguente al raffronto fra i prezzi di mercato attualmente in vigore nelle varie zone
all’interno delle quali sono inseriti per immobili simili.
VALORE DI MERCATO
Si procede alla determinazione del più probabile valore di mercato finalizzato alla
determinazione del valore dei beni all’attualità.
E’ stato riscontrato e verificato che il mercato immobiliare è attivo e risultano noti i prezzi
recenti di numerose transazioni relative ad appartamenti, locali commerciali, depositi e
capannoni di simili caratteristiche.
Il mercato immobiliare nel Comune di Sassari è abbastanza vivace e gli scambi di immobili
del tipo descritto, facenti parte di costruzioni di tipo economico, risultano molto frequenti, in
quanto soddisfano in buona parte le esigenze oggi riscontrate sul mercato della realtà del
territorio comunale.
Attualmente i prezzi si presentano notevolmente differenziati a seconda delle zone urbane,
nonché del tipo di immobile, della sua età e del suo stato di conservazione.
Pertanto, tenute presenti le caratteristiche urbanistico-ambientali peculiari della zona in cui si
trova inserito ciascun immobile, la sua ubicazione, le caratteristiche costruttive e di rifinitura,
lo stato di conservazione e di manutenzione riscontrato al momento del sopralluogo, la sua
esposizione, la distribuzione ed il taglio degli ambienti nonché la consistenza che ne penalizza
la commerciabilità, il livello dei servizi cui è dotata la zona, servendosi di elementi di
raffronto riferiti a beni analoghi oggetto di recenti trattazioni, sulla base delle indagini e
rilevazioni effettuate, dei prezzi medi al metro quadro praticati sulla piazza, si ritiene di poter
attribuire il valore unitario a metro quadrato di superficie lorda vendibile pari a
o
1.100 €/mq per immobili uso attività commerciale in Viale PortoTorres;
o
1.000 €/mq per immobili uso residenziale in Sassari Via Micca e Via Sanzio;
o
1.000 €/mq per immobili uso deposito in Sassari Via Nurra;
o
1.200 €/mq per immobili uso attività commerciale in Sassari Via Cervi e Via
Micca;
Si procede al calcolo delle superfici commerciali coperte in base alle norme ed in particolare
per il computo della superficie commerciale di immobili destinati ad uso commerciale e
direzionale si considera la somma delle superfici coperte calpestabili al lordo delle murature
esterne e fino alla mezzeria delle murature di divisione con le parti di uso comune, le superfici
ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi etc, le quote percentuali delle superfici delle
pertinenze se esistenti, escludendo le eventuali intercapedini.
Sulla base delle misurazioni effettuate e delle considerazioni di cui sopra si determina la
superficie commerciale degli appartamenti e la corrispondente valutazione.
Consistenza/Valutazione
SUP.
DATI CATASTALI
UBICAZIONE
COMMERCIALE
VALORE DI MERCATO
(€/MQ X SUP. COMM.)
(MQ)
Foglio 70 Part. 822
Viale Porto Torres 119
Sub. 7 + n. 3 posti auto
Piano terra
Foglio 70 Part. 822
Viale Porto Torres 119
Sub. 2 + n. 3 posti auto
Piano terra
Foglio 72 Part. 1444
Via Annunzio Cervi 30
Sub. 17
Piano terra
Foglio 72 Part. 1061
Via Nurra 64/B
Sub. 16
Piano terra
Foglio 86 Part. 279
Via Raffaello Sanzio 8
Sub. 2
Piano terra
Foglio 72 Part. 116
Via Pietro Micca n. 25
Sub. 4
Piano primo
Foglio 72 Part. 116
264
€. 1.100 x mq 264 =
€. 290.400
254
€. 1.100 x mq 254 =
€. 279.400
67
€. 1.200 x mq 67 =
€. 80.400
60
€. 1.000 x mq 60 =
€. 60.000
108
€. 1.000 x mq 108 =
€. 108.000
55
€. 1.000 x mq 55 =
€. 55.000
25
€. 1.200 x mq 25 =
Sub. 8
Piano terra
Foglio 72 Part. 116
Sub. 2
Piano primo
Foglio 72 Part. 116
Sub. 1
Piano terra
€. 30.000
47
€. 1.000 x mq 47 =
€. 47.000
30
€. 1.000 x mq 30 =
€. 30.000
Immobile in loc Serralonga
Fabbricato
Per determinare l’attuale valore di mercato dell’immobile si è utilizzato il criterio per
comparazione. Partendo da un valore di mercato al mq. di immobili aventi caratteristiche
relative alla posizione all’interno della medesima zona omogenea, al tipo di costruzione e
rifinitura, allo stato di manutenzione, ai servizi la cui zona è dotata; raffrontando tali elementi
con beni analoghi ed ai prezzi medi al mq praticati sulla piazza si è desunto un valore unitario
al mq di € 1.600. Dalla visione degli elaborati di progetto e tramite rilievo in loco, si procede
al
CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE:
-
PIANO SEMINTERRATO:
mq 120 x 0.60 = mq 72
-
PIANO RIALZATO:
-
LOCALE POLIFUNZIONALE:
-
BALCONI:
mq 15 x 0,50 = mq 7,5
-
VERANDE:
83 x 0,50 = mq 41,50
mq 170
mq 42
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE: MQ 333
Valore di mercato: €/mq 1.600 x Sup. comm. mq 333 = €. 532.800
Terreno
Per determinare il valore del terreno, si sono fatte alcune considerazioni:
- ha una superficie di 10426 mq;
- è sito a circa 2 Km dal mare (loc. Platamona) ed è servito da stradina interna non asfaltata;
- si presenta con andamento altimetrico pressoché pianeggiante, è munito in ogni suo lato di
recinzione in rete metallica;
- è ben tenuto e qualificato per quasi tutta la sua estensione.
Pertanto basandoci sulle caratteristiche relative alla posizione, allo stato di manutenzione, alla
presenza o meno di alberi, recinzioni e cancellate, ai servizi la cui zona è dotata ed ai prezzi
medi al mq praticati sulla piazza ai terreni analoghi, si è desunto un valore unitario pari a €
8,00 al mq.
Considerando che la superficie del terreno risulta essere di mq. 10426, si è ottenuto un valore
di € 83.408 il quale risulta essere il più probabile valore attuale di mercato del terreno oggetto
di stima.
VALORE COMPLESSIVO DEL BENE
Sulla base delle considerazioni svolte ai punti precedenti, il valore complessivo dell’immobile
è pari :
V = €. 532.800+ €. 83.408 = €. 616.208 che risulta essere il valore attuale di mercato
dell’immobile, Iva esclusa.
PIANO PER LA VENDITA ALL’INCANTO
Il piano per la vendita all'incanto dovrà contenere i seguenti dati:
1) Capannone adibito ad attività commerciale in Sassari, Viale PortoTorres n. 119 piano terra,
distinto al N.C.E.U. al Foglio 70, Particella 822, Sub. 7, Categoria C/1, Consistenza mq 264,
con annessi n. 3 posti auto di mq 10 ciascuno distinti al N.C.E.U. al Foglio 70, Particella 822,
Sub. 35,36,37.
Prezzo base €. 290.400
2) Capannone adibito ad attività commerciale in Sassari, Viale PortoTorres n. 119 piano terra,
distinto al N.C.E.U. al Foglio 70, Particella 822, Sub. 2, Categoria C/1, Consistenza mq 254,
con annessi n. 3 posti auto di mq 10 ciascuno distinti al N.C.E.U. al Foglio 70, Particella 822,
Sub. 20,21,22
3) Immobile uso attività commerciale in Sassari, Via Annunzio Cervi n. 30 piano terra,
distinto al N.C.E.U. al Foglio 72, Particella 1444, Sub. 17, Categoria C/1, della superficie
commerciale di mq 67 composto di due ambienti con annessi wc e cortile.
4) Immobile uso deposito in Sassari, Via Nurra n. 64/b piano terra, distinto al N.C.E.U. al
Foglio 72, Particella 1061, Sub. 16, Categoria C/2, della superficie commerciale di mq 60
composto di due ambienti con annessi servizi e cortile.
5) Appartamento in Sassari, Via Raffaello Sanzio n. 8 piano terra, distinto al N.C.E.U. al
Foglio 86, Particella 279, Sub. 2, Categoria A/4, della superficie commerciale di mq 108
composto da soggiorno, cucina, due camere, bagno e giardino di pertinenza.
6) Appartamento in Sassari, Via Pietro Micca n. 25 piano primo, distinto al N.C.E.U. al
composto da ingresso, soggiorno, cucinino, camera e bagno.
7) Immobile uso negozio in Sassari, Via Pietro Micca n. 23 piano terra, distinto al N.C.E.U. al
Foglio 72, Particella 116, Sub. 8, Categoria C/1, della superficie commerciale di mq 25
composto di un unico ambiente con servizi.
8) Appartamento in Sassari, Via Pietro Micca n. 25 piano primo, distinto al N.C.E.U. al
composto da ingresso, soggiorno, cucina, camera, bagno e ripostiglio.
9) Bilocale con annessi servizi in Sassari, Via Pietro Micca n. 25 piano terra, distinto al
N.C.E.U. al Foglio 72, Particella 116, Sub. 1, Categoria A/5, della superficie commerciale di
mq 30.
10) Villa in comune di Sorso, regione Serralonga, con piscina e campo da tennis, distinta al
N.C.E.U. al Foglio 39, Particella 648, Categoria A/7, consistenza 17 vani e terreno di
pertinenza distinto al NCT al Foglio 39 Particelle 49 e 661 per complessivi mq 10.426.
Si ritiene con la presente relazione di aver assolto l'incarico ricevuto e, ringraziando la S.V.I.
per la fiducia accordatami, si rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse
necessitare.
La presente relazione viene depositata in cancelleria unitamente al fascicolo di causa della
parte procedente, per il quale il sottoscritto era stato autorizzato dal Giudice al prelievo.
Sassari, lì 23 Dicembre 2008
Il C.T.U.
Dott. Ing. Paolo Cubeddu
Si allegano:
-
planimetrie catastali dei beni;
-
visure per immobile al NCEU e al NCT dei beni;
-
n° 116 fotografie degli immobili (interno ed esterno);
-
Certificati di Abitabilità;
-
fotocopie documenti di spesa;
-
nota parcella.
Verbale di deposito
Anno 2008 addì 23 del mese di Dicembre, avanti a me Cancelliere, si è presentato l’Ing.
Paolo Cubeddu, residente in Sassari, Via Stanis Manca n° 3 ed iscritto all’Ordine degli
Ingegneri della Provincia di Sassari al n° 1160, Consulente Tecnico d’Ufficio nel
procedimento esecutivo n. 17/05 promosso da
che ha dichiarato di voler depositare, come in effetti fa, la sua relazione di
perizia.
Il Cancelliere
Il C.T.U.
Dott. Ing. Paolo Cubeddu

TRIBUNALE CIVILE DI SASSARI OGGETTO

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