mercato immobiliare varese provincia

MERCATO IMMOBILIARE VARESE PROVINCIA
Nei primi sei mesi del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella provincia di Varese sono diminuite
dell’1,8%.
In leggero calo le quotazioni delle abitazioni di Busto Arsizio nella prima parte dell’anno. A
muoversi sul mercato sono prevalentemente acquirenti di prima casa alla ricerca di trilocali
oppure di soluzioni indipendenti , anche se non c’è molta offerta per queste ultime tipologie che si
concentrano soprattutto nelle aree più periferiche della cittadina (una tipologia degli anni ’60 può
costare da 180 a 230 mila € se da ristrutturare per arrivare a 300 mila € se già ristrutturata).
Coloro che cercano le soluzioni nuove si orientano prevalentemente su quelle di classe “A” e di
classe “B”. Queste tipologie hanno prezzi medi di 2800-3000 € al mq se posizionate in centro e di
2100-2200 € al mq se posizionate in zone periferiche. Le zone preferite sono quelle semicentrali
dove è più facile trovare box o parcheggi. Tra queste ultime ci sono Frati, S. Edoardo, S. Michele
zone decisamente residenziali che piacciono molto ai potenziali acquirenti anche perché ben
collegate e servite. Il nuovo in classe “A” costa 2400-2500 € al mq, mentre l’usato oscilla da 1900 a
2000 € al mq. Tra le zone centrali piace S. Giovanni dove c’è l’area pedonale e dove ci sono
abitazioni d’epoca e case di corte ristrutturate. Sempre in questa zona sono in partenza dei lavori
per la nascita di nuove costruzioni. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda
alimentata da coloro che non riescono ad acquistare; funziona molto bene il contratto a canone
concordato, soprattutto sui tagli medio grandi: Sui tagli più piccoli va il contratto a canone libero.
Un bilocale si affitta mediamente intorno a 400-500 € al mese a seconda che sia arredato o meno;
un trilocale costa intorno a 500-600 € al mese.
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Cassano Magnago hanno registrato
un ribasso del 5%. Sul mercato immobiliare si sono mossi soprattutto acquirenti di prima casa alla
ricerca di soluzioni migliorative. Cassano Magnago sorge tra Busto Arsizio e Gallarate e, per questo
motivo, attira anche una parte di domanda che arriva da questi comuni limitrofi; in particolare,
coloro che sono alla ricerca di abitazioni in piccoli contesti condominiali o di soluzioni
indipendenti e semindipendenti con giardino, spesso si rivolgono al mercato immobiliare di
questa cittadina. Sul mercato delle nuove costruzioni non si segnalano particolari sofferenze:
infatti lo sviluppo più importante di nuove costruzioni si è registrato nei comuni di Busto Arsizio e
di Gallarate dove molti costruttori avevano investito puntando sulla vicinanza delle zone
all’aeroporto di Malpensa. Il nuovo in classe “A” si compravende a prezzi medi di 1800 € al mq. Le
zone centrali di Cassano sono costituite da case di corte, spesso da ristrutturare e che hanno
valutazioni medie inferiori a 1000 € al mq. Apprezzata la zona del parco delle Magane, con
condomini, villette a schiera e villette singole costruite circa 15-20 anni fa. L’usato costa intorno a
1400-1500 € al mq. In questa prima parte dell’anno si è riscontrato un buon mercato soprattutto
sulle case singole degli anni ’60-’70 acquistabili sotto i 200 mila €. Sul mercato delle locazioni si
registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono più ad acquistare. Per un
bilocale si spendono intorno a 400 € al mese, per un trilocale 500 € al mese. Si cercano piccoli
contesti con basse spese condominiali.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
A Gallarate sono stabili i valori immobiliari nelle zone di Ronchi, Crenna e Moriggia nella prima
parte del 2014. I tratti che hanno caratterizzato il mercato della zona sono: una diminuzione della
domanda ad uso investimento, la diminuzione delle compravendite da parte degli immigrati, un
aumento degli acquisti migliorativi e la presenza di numerose abitazioni invendute. In questo
momento infatti il nuovo si compravende a prezzi medi che non superano i 2000 € al mq, mentre
sulle costruzioni ultimate tre anni fa si procede anche all’affitto con riscatto. La tipologia più
richiesta è il trilocale; si nota un aumentato interesse per le ville singole degli anni ’60 (metratura
media di 110 mq con giardino circostante) acquistabili a prezzi medi di 180 mila €. Le abitazioni del
centro sono sempre molto ambite perché molte di esse, ricavate da interventi di recupero e di
ristrutturazione sono di recente costruzione. La difficoltà è nell’incontro tra domanda ed offerta:
chi vende vorrebbe collocarle sul mercato a prezzi medi di 3000-4000 € al mq mentre chi vuole
acquistarle esprime una disponibilità di spesa di 2300-2400 € al mq. Tra le zone più apprezzate si
segnalano Ronchi e Crenna, due zone residenziali di Gallarate molto apprezzate anche per la
collocazione in zone collinari. Sviluppatesi negli anni ’90 hanno quotazioni medie di 1500 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono
ad acquistare e che però si scontrano spesso con i timori dei proprietari che sono sempre più alla
ricerca di garanzie. Per un bilocale arredato si spendono mediamente 550 € al mese. Prezzi in
ribasso anche ad Arnate e Madonna di Campagna. Dopo un primo trimestre d’anno dinamico si è
registrato un rallentamento subito a ridosso dell’estate dovuto soprattutto alla chiusura di alcune
piccole aziende della zona e all’incertezza lavorativa che si registra nella zona. Da dopo l’estate si
registra un ritorno degli investitori alla ricerca di piccoli tagli da mettere a reddito possibilmente in
quartieri con una buona richiesta di affitti: si sono scelte le zone a ridosso della stazione, a ridosso
di scuole. Si investono mediamente 80-90 mila € per ricavare un affitto medio di 500-550 € al
mese. Sulla prima casa si segnala la domanda di acquisti migliorativi e tra le zone privilegiate
quelle a ridosso di autostrade e superstrade come Arnate e Madonna di Campagna. In entrambe le
realtà un buon usato costa intorno a 1300-1400 € al mq. Sulle nuove costruzioni si registra
dell’invenduto e le quotazioni del nuovo al momento non superano i 2000-2500 € al mq. Nelle
zone centrali della città si segnalano interventi di recupero su vecchie aree industriali dismesse le
cui quotazioni medie sono di 3000 € al mq. Da segnalare un aumento di offerta di soluzioni
indipendenti per le quali si registra comunque una discreta domanda. I prezzi sono di inferiori a
400 mila €. Maggiore sofferenza si registra per le zone popolari dove spesso si concentrano
immobili di bassa qualità e che in passato erano acquistati soprattutto da immigrati ora non più
attivi sul mercato. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro
che non riescono ad accedere al mutuo; da parte dei proprietari si registra una maggiore
attenzione alla selezione del potenziale inquilino. Per un bilocale si chiedono intorno a 500-550 €
al mese, per un trilocale 650 € al mese.
Nella prima parte del 2014 le quotazioni immobiliari di Malnate sono in leggero aumento (+2%)
soprattutto per le tipologie medio piccole ed usate, particolarmente richieste. Oltre al bilocale,
acquistato dai giovani, piacciono anche le villette a schiera e le villette bifamiliari acquistate da
coloro che desiderano fare un acquisto migliorativo. Una buona parte delle richieste arriva da
lavoratori frontalieri che lavorano in Svizzera e che hanno una buona disponibilità di spesa. Sul
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
mercato del nuovo anche se non vi sono molti nuovi cantieri si registra un problema di invenduto,
in particolare sulle nuove costruzioni inserite in grossi contesti condominiali che sovente
incontrano poco il favore degli acquirenti a causa delle spese condominiali. Particolare sensibilità
viene espressa dal cliente, nella scelta delle classe energetica e nelle dotazioni tecnologiche. Tra le
zone preferite nel comune ci sono Villa Rossi, Gurone e la zona del Parco Ponzoni dove negli ultimi
anni sono sorte numerose nuove costruzioni e che ora sono acquistabili a prezzi intorno a 2000 €
al mq. Molte di queste aree si sono sviluppate intorno agli anni ’90, per una soluzione usata si
spendono intorno a 1300-1400 € al mq con punte minime di 1000 € al mq e punte massime di
1600 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che
non riescono ad acquistare. Per un bilocale si spendono mediamente 400/450 € al mese, per un
trilocale 550 € al mese. Si stipulano prevalentemente contratti a canone libero. Da segnalare che il
comune di Malnate è in attività nel miglioramento dell’urbanistica della zona: illuminazione,
strade e altro riguardante la qualità di vita del paese.
A Somma Lombardo nella prima parte del 2014 i valori delle abitazioni sono rimasti
sostanzialmente stabili. Negli ultimi anni infatti si è registrata una diminuzione della domanda
anche a causa della chiusura di molte aziende, un tempo presenti sul territorio, e dell’abbandono
di Malpensa da parte dell’Alitalia. La zona più centrale di Somma Lombardo è quella che si sviluppa
intorno a piazza Sant’Agnese ed in zona Sempione, dove si concentrano numerose attività
commerciali. Questa area è composta prevalentemente da condomini costruiti negli anni ’50: si
tratta di soluzioni con riscaldamento centralizzato che non piacciono agli acquirenti perché
comporta spese condominiali elevate. Un appartamento usato in buone condizioni con
riscaldamento centralizzato costa circa 900 € al mq, mentre per le soluzioni dotate di
riscaldamento autonomo il prezzo sale a 1500 € al mq. Da segnalare che in zona Murè è in fase di
completamento un nuovo intervento che ha visto la realizzazione di 14 appartamenti. Completata
anche una parte delle 161 unità abitative in zona Scuole Villoresi; i prezzi del nuovo si attestano su
1700 € al mq. Le vendite del nuovo vanno a rilento e per questo motivo i costruttori iniziano ad
utilizzare formule alternative come ad esempio l’affitto con riscatto. Bene il mercato delle villette,
molto apprezzate dagli acquirenti: chi volesse acquistare una villetta a schiera recente o di nuova
costruzione deve mettere in conto una spesa media compresa tra 215 e 230 mila €. Queste
tipologie sono presenti in zona via dei Mille ed in direzione di Vergiate. Un mercato a parte è
quello che si sviluppa in zona via delle Motte, area prestigiosa e signorile dove si trovano ville
singole di nuova costruzione: il prezzo di una villa da 130 mq più interrato e giardino è di 350 mila
€. In calo la domanda di appartamenti in affitto, sono infatti in diminuzione le richieste da parte di
lavoratori trasfertisti impiegati nelle strutture aeroportuali. Un bilocale arredato si affitta con una
spesa mensile di 400-450 €, un trilocale non arredato si affitta a 500 € al mese ed i contratti più
utilizzati sono quelli a canone libero.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa