italia - indicatori mercato immobiliare

ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del mercato nazionale)
PREZZI: -2,5% nei primi sei mesi del 2015
2008
-6,3%
2009
-4,2%
2010
-1,1%
2011
-4,7%
2012
-10,5%
2013
-8,9%
2014
-7,3%
I sem 2015
-2,5%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre 2015 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite del 2,5% nelle
grandi città, del 2,1% nell’hinterland delle grandi città e del 2,2% nei capoluoghi di
provincia.
Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-4,4%), segue Torino con -3,6%. Firenze è la
prima città a segnalare prezzi stabili, al secondo posto c’è Milano che perde lo 0,9%; la
Capitale, invece, chiude con un calo del -2,1%.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Centro
Italia (-3,7%), seguite da quelle del Nord (-2,2%) ed infine da quelle del Sud (-1,3%).
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle
richieste sul trilocale (36,8%), seguita dal bilocale (26,4%). Rispetto a sei mesi fa diminuisce
la domanda su quest’ultima tipologia e aumenta quella sugli altri tagli. Dall’indagine sulla
disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale nelle fasce intermedie (da 250
a 474 mila €); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore concentrazione nella
fascia fino a 119 mila €.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 170 gg nelle grandi città, 189 gg
nell’hinterland delle grandi città e 177 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dello 0,5% sui
monolocali, dello 0,7% sui bilocali e dello 0,4% sui trilocali. Per la prima volta si iniziano a
registrare segnali positivi in città come Milano, Bologna e Firenze.
Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l’interesse per il
contratto a canone concordato.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: aumenta la percentuale di chi acquista la seconda casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo
Tecnocasa evidenzia che il 76,8% ha interessato l’abitazione principale, il 16,4% la casa ad
uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa è in aumento la
percentuale di coloro che acquistano la casa diversa dall’abitazione principale.
PREVISIONI
Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila
compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori
compreso tra -4% e -2%, la stabilità potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi nel 2017.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
AOSTA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
PREZZI: -3,3% nel primo semestre 2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
I sem 2015
+1,2%
0%
+2,1%
+1,3%
-3,7%
-2,3%
-1,1%
-3,3%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Aosta sono diminuite del 3,3%.
La domanda di investimento è in ripresa nella zona di Piazza della Repubblica in seguito al
futuro insediamento i alcune facoltà universitarie. A beneficiarne anche l’area della zona
di Arco di Augusto. Diversi gli interventi di riqualificazione che si stanno effettuando in
città.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una decisa concentrazione delle richieste sul trilocale
(58,4%), seguito dal bilocale( 24%).
La maggioranza dei potenziali acquirenti (61,1%) esprime un budget compreso tra 120 e
249 mila €.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
Sul mercato delle locazioni si registrano canoni stabili per i bilocali ed in ribasso dello 0,7%
per i trilocali.
Intorno a 400 € il canone medio mensile di un bilocale e 530 € al mese per un trilocale.
COMPRAVENDITE
Nel primo semestre del 2015 sono in forte calo le compravendite in città (-24,1%) meno
forte il ribasso in provincia (-1,9%).
TESTO INTEGRALE
MERCATO IMMOBILIARE AOSTA - città
Calo dei prezzi e dei tassi si traducono in opportunità per gli acquirenti
Nei primi sei mesi del 2015 le quotazioni immobiliari di Aosta hanno registrato una contrazione del 3,3%.
Nella zona del centro storico e nella zona di Arco d’Augusto si realizzano prevalentemente acquisti di prima
casa, pochi quelli uso investimento realizzati soprattutto da genitori che comprano per i figli. Una delle
zone più ambite del Centro storico è quella compresa tra via De Tillier e via Sant ‘Anselmo, dove ci sono
soluzioni del XVII secolo, spesso con finiture di pregio (scale in pietra, affreschi e soffitti a volta). In centro,
un appartamento ristrutturato costa mediamente tra 2600 e 2700 € al mq, con punte di 3000 € al mq che
si toccano nella zona di piazza Chanoux. In posizione più periferica si segnala il quartiere Dora, dove gli
immobili hanno subito interventi di riqualificazione delle facciate e sono stati dotati di teleriscaldamento.
Piace in particolare la metratura degli immobili e la disposizione degli spazi, molto più ampi rispetto alle
nuove costruzioni. Una soluzione in buono stato costa intorno a 1500 € al mq, una ristrutturata 1800 € al
mq. Buon andamento anche per le zone collinari di Porossan e Beauregard dove ci sono prevalentemente
soluzioni indipendenti, apprezzate per l’assenza di spese condominiali. Nella collina di Porossan le soluzioni
a schiera bifamiliari hanno prezzi medi di 2700-2800 € al mq. Nell’area della collina Beauregard si sono
realizzate soluzioni prestigiose in classe energetica A e con finiture di pregio; i prezzi di vendita sono di
3000-3100 € al mq. Dinamico il mercato degli affitti, alimentato sia da lavoratori trasfertisti sia da giovani
coppie e famiglie che non riescono ad acquistare. In zona centrale il canone di un bilocale arredato è di 500
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
€ al mese, per un trilocale la spesa sale a 600-650 € al mese. I contratti più utilizzati sono quelli a canone
libero, anche se si segnala un aumento dei contratti a canone concordato con l’ opzione della cedolare
secca. Si sta sviluppando anche un mercato di locazioni studentesche di cui la zona potrebbe beneficiare
quando sarà completato l’ampliamento delle strutture in piazza della Repubblica. La richiesta di box auto è
bassa, in questo momento infatti si da priorità all’ acquisto dell’ abitazione, anche perché non esistono
particolari problematiche di parcheggio. Il valore di un box singolo varia molto in base alla posizione, si
parte da 60 mila € di piazza Chanoux per arrivare a 20 mila € nelle zone periferiche.
Il mercato immobiliare della zona di Piazza della Repubblica registra un andamento dinamico che ha visto
protagoniste soprattutto famiglie al primo acquisto o all’acquisto migliorativo. Si registrano anche
compravendite ad uso investimento incentivate dal fatto che nuove facoltà universitarie si insedieranno
in luogo dell’ex caserma “Testafochi”. Questo dovrebbe comportare l’incremento degli studenti presenti in
zona e, di conseguenza, del numero di affitti. In questi primi mesi gli investitori si sono rivolti soprattutto
all’acquisto di monolocali e bilocali su cui investire mediamente non più di 80 mila €. La maggioranza delle
richieste della zona sono orientate sul trilocale e, particolare attenzione, si presta soprattutto al risparmio
energetico. La maggioranza delle compravendite si realizza nella zona a ridosso di Piazza della Repubblica
(via Chambery e corso Battaglione Aosta) dove si concentrano condomini degli anni ’70-‘80 le cui
quotazioni sono di 1600 € al mq per le abitazioni da ristrutturare e di 2000 € al mq per le soluzioni
ristrutturate.
Sono partiti in viale Partigiani i lavori per la realizzazione di sette nuove unità immobiliari caratterizzate
dalla classe energetica A+ e da materiali e finiture di pregio. Il prezzo di vendita su carta è di 2800-3000 € al
mq. In corso Lancieri è stato completato un nuovo condominio in classe energetica A i cui appartamenti
sono in vendita a 2800-3000 € al mq. In quest’area è in corso un forte sviluppo edilizio tra cui un nuovo
campus universitario. Immobili in edilizia popolare sono disponibili nel quartiere” Cogne”. Parliamo di
abitazioni in edilizia popolare (ex Aler ed ex Ina Casa), spesso privi di ascensore, dove acquistano
soprattutto coloro che non riescono ad accedere al mercato delle altre zone, più costoso. Qui infatti le
quotazioni sono di 1300 -1400 € al mq per soluzioni da ristrutturare e di 1900-2000 € al mq per abitazioni
già ristrutturate. Dinamico il mercato delle locazioni che vede protagonisti studenti fuori sede, immigrati e
famiglie che non riescono ad acquistare. Molto utilizzati anche i contratti a carattere transitorio e a canone
libero, il costo mensile di un bilocale è di 400€, quello di un trilocale è di 500 €.
Nell’area dell’ Ospedale si registra infatti ancora una certa distanza tra le richieste dei proprietari e la
disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Per un trilocale i potenziali acquirenti desiderano spendere
intorno a 160-190 mila €. A muoversi sono stati soprattutto i giovani al primo acquisto; non si sono
registrati acquisti ad uso investimento nonostante sul mercato ci siano bilocali intorno a 100 mila €. La
zona presenta una parte pianeggiante dove sorge l’Ospedale e una collinare, meno richiesta perché più
scomoda e ricercata da coloro che desiderano ampie metrature ed immobili più prestigiosi e recenti. La
zona dell’Ospedale è apprezzata per la vicinanza al centro storico e si sviluppa intorno a via Federico
Chabod e via XXVI Febbraio, dove ci sono appartamenti degli anni ’60 e ’70 che, da ristrutturare, costano
1700 € al mq. Ci sono degli interventi di nuova costruzione in classe “A” tra viale Gran San Bernardo e via
Roma acquistabili a prezzi medi di 3200 € al mq (consegna Dicembre 2015) ma che si scontrano con una
disponibilità di spesa sul nuovo che in zona è di 2700-2800 € al mq. Da segnalare la riqualificazione del
condominio “La Ex Trafila” dove si sono realizzati 35 box auto il cui valore è di 35 mila €. Gli appartamenti
nuovi sono venduti a 2200 € al mq. Non lontano sorge la zona collinare panoramica ( via delle Betulle e rue
du Coutumier) dove ci sono appartamenti di taglio medio-grande (120-130 mq) costruiti negli anni ’80 e
‘90. Le quotazioni medie sono di 1900 € al mq con punte di 2200-2300 € al mq per le soluzioni
ristrutturate. Ad acquistarle sono prevalentemente famiglie alla ricerca di una casa più spaziosa. Sulle
colline di Entrebin, Arpuilles ed Excenex, frazioni di Aosta che si trovano a 5-6 chilometri dal centro sono
disponibili terreni edificabili a 110 € al mq. Sono acquistati da privati che intendono realizzare la propria
abitazione. Buona la domanda di appartamenti in affitto. A cercare soluzioni in locazione sono famiglie,
giovani coppie, immigrati e lavoratori fuori sede. Si registra un netto aumento dei contratti a canone
concordato; un bilocale si affitta con 400 € al mese, il trilocale costa 500 € al mese.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Chi volesse acquistare soluzioni indipendenti e semindipendenti (su Aosta esiste una discreta domanda di
queste tipologie immobiliari) può optare per il comune di Gressan, a circa 3 chilometri da Aosta, dove
nell’ultimo decennio sono state realizzate ville e appartamenti in villa dal valore di 3000-3500 € al mq
(nuovo).
MERCATO IMMOBILIARE VALLE D'AOSTA - turistico
Nei primi sei mesi del 2015 i valori immobiliari delle località turistiche della Valle d’Aosta sono diminuite del
2,9%.
A Saint Vincent, nei primi sei mesi dell’anno, le quotazioni sono in leggera diminuzione (-3,7%).
Prevalgono gli acquisti di seconda casa (circa il 70% delle compravendite del 2015) realizzati da famiglie che
hanno un’età elevata e che investono mediamente tra i 50 e gli 80 mila € per acquistare un bilocale.
Per quanto riguarda gli acquisti orientati sulla prima casa, le famiglie sono disposte a spendere
mediamente tra i 100 e i 150 mila € per un trilocale.
La cittadina piace per le terme, il Casinò e per la posizione centrale all’interno della Valle da cui è comodo
raggiungere le famose località sciistiche.
Si preferiscono le abitazioni usate ma in buono stato e, possibilmente, con riscaldamento autonomo,
elemento non facile da trovare dal momento che la maggioranza degli immobili risale agli anni ’60-’70 ed è
dotata di riscaldamento centralizzato.
La zona preferita è quella centrale, via Chanoux, viale Piemonte, via Vuillerminaz, via Roma e viale IV
Novembre dove un buon usato degli anni ’60 costa intorno a 1000-1500 € al mq. Sempre in queste zone
per una soluzione degli anni ’90 si spendono 1600-1700 € al mq, mentre per una degli anni 2000 il prezzo
sale a 2000 € al mq.
Altre zone richieste sono quelle che sorgono a ridosso del Col de Joux, dove esiste un comprensorio sciistico
e dove si trova il complesso turistico “Les Pleiades”, le cui quotazioni variano da 1300 a 2000 € al mq.
Sul mercato delle locazioni turistiche si registra una discreta domanda di affitti invernali. Nella settimana di
Natale si spendono da 400 a 700 € per un bilocale di 4 posti letto. Stessi valori per la settimana di
Capodanno.
Il mercato immobiliare di Cervinia e Valtournenche registra valori stabili ed una domanda in ripresa per le
case indipendenti, gli immobili con basse spese condominiali e quelli di recente costruzione. A Cervinia in
particolare vi è un’abbondante offerta di abitazioni in vendita dismesse da proprietari che non le utilizzano
spesso. La motivazione è la presenza di alte spese condominiali. Infatti, molti acquisti in passato sono stati
fatti da persone residenti in Lazio e in Toscana. Ad acquistare adesso sono quasi sempre persone residenti
nelle regioni limitrofe alla Valle d’Aosta e alla ricerca di case indipendenti oppure di immobili in palazzine di
recente costruzione. A Valtournenche il potenziale acquirente è alla ricerca di abitazioni indipendenti o di
villette singole e si orienta soprattutto nelle zone centrali della città dove se ne possono trovare a 4000 € al
mq. Le soluzioni da ristrutturare costano 3000 € al mq. Da segnalare che si prevede la costruzione di un
ascensore che collega Valtournenche a Cheneil villaggio dal panorama suggestivo dominato dal Cervino.
L’arrivo della partenza dell’ovovia da Valtournenche ha determinato una rivalutazione della zona di Crepin,
almeno in termini di richieste. I prezzi degli immobili in ottimo stato sono di 5000 € al mq. A Cervinia
l’offerta abitativa sembra superare al momento la domanda, quest’ultima molto più esigente e selettiva e
in parte dominata da potenziali acquirenti stranieri. Nel centro di Cervinia un’abitazione ristrutturata costa
intorno a 6000 € al mq, valore che scende a 4000-5000 € al mq per le soluzioni usate. Nelle zone periferiche
della cittadina i valori scendono a 2500-3000 € al mq.
La richiesta di immobili in affitto è sempre elevata durante il periodo invernale. A Cervinia e Valtournenche
un bilocale di quattro posti letto ha i seguenti canoni: 1000 € nella settimana di Natale, 1500 € in quella di
Capodanno, 4500 € per l’intera stagione.
Nella prima parte del 2015 si registra una leggera ripresa della domanda di casa vacanza nella Val d’Ayas,
dove i valori sono diminuiti del 4,6%. Tra le zone più richieste ci sono il centro di Champoluc e Antagnod di
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
cui piace la tranquillità e la panoramicità. Negli ultimi tempi è in aumento la domanda di soluzioni
indipendenti oppure di soluzioni semindipendenti ed appartamenti in piccoli contesti condominiali.
Apprezzata la presenza di uno spazio esterno quale un terrazzo o un giardino. Gli acquirenti arrivano
soprattutto da Milano e Torino, in parte anche da Genova. Il budget medio arriva fino a 180-220 mila €.
Champoluc è il comune maggiormente apprezzato soprattutto dagli amanti dello sci perchè appartiene al
comprensorio del Monterosa Sky. Tra le zone più richieste c’è la route Ramey dove si registrano le
quotazioni più elevate: 4000-4500 € al mq per le soluzioni in ottimo stato per scendere poi a 3500 € al mq
per le abitazioni che necessitano di interventi di ristrutturazione. Ad Antagnod è possibile acquistare a
prezzi più contenuti, intorno a 3400-3800 € al mq. Brusson raccoglie l’interesse delle famiglie con bambini
e di amanti dello sci di fondo. Una soluzione economica costa intorno a 1800 € al mq mentre un immobile
in ottimo stato si aggira intorno a 3000-3500 € al mq. Negli ultimi tempi è aumentato l’appeal della zona
Estoul dove ci sono nuove strutture turistico ricettive e sono in aumento le villette a schiera e le villette
bifamiliari. Le quotazioni delle abitazioni usate ed in ottimo stato sono di 4000 € al mq. Da segnalare che a
Champoluc sono da poco operative le nuove terme e questo potrebbe portare ad un aumento delle
domande di casa vacanza o di affitti in zona.
Non meno importanti Gressoney e Champorcher che offrono servizi e panorami diversi ma entrambe
richiamano l’attenzione degli amanti dello sci; la prima è conosciuta per la presenza del suo comprensorio
sciistico che collega Gressoney alla Val d’Ayas e ad Alagna, qui i prezzi variano da 4000 a5000 € al mq.
Champorcher invece è una meta per gli amanti dello sport e della tranquillità, qui i prezzi sono decisamente
più contenuti e variano da 1600 a 1800 € al mq.
Il mercato degli affitti invernali è sempre dinamico e in zona cercano soprattutto turisti lombardi e
piemontesi che tendenzialmente affittano l’immobile per una, massimo due settimane. Meno frequente
che si affitti per l’intera stagione. A Champoluc ed Antagnod un bilocale di quattro posti letto ha i seguenti
canoni: 1000 € nella settimana di Natale, 1500 € in quella di Capodanno, 4500 € per l’intera stagione. A
Brusson ed Antey i valori sono di 700 € per la settimana di Natale, 1050 € per quella di Capodanno e 3150 €
al mese per l’intera stagione.
Il mercato della casa vacanza a Courmayeur e Morgex è in ripresa, in termini di richiesta. La nuova funivia
“Skyway Monte Bianco” , da poco inaugurata e definita a pieno titolo “l’Ottava Meraviglia del Mondo” offre
la possibilità di salire nel cuore del massiccio del Monte Bianco. Dotata di un sistema che permette la
rotazione su se stessa consente ai visitatori di godere di una visione a 360° di tutte le zone attraversate.
Questo ha attratto nella zona di Courmayeur maggiori presenze rispetto al passato. Le richieste infatti sono
in aumento e a muoversi sono stati prevalentemente potenziali acquirenti che arrivano dalla zona di Milano
alla ricerca della casa vacanza con un budget medio intorno a 500 mila €. Si orientano prevalentemente su
trilocali posizionati nei pressi degli impianti, in buono stato, dotati di posto auto e box. Le quotazioni nel
centro di Courmayeur (via Roma e la zona nei pressi del parco e dell’isola pedonale) si aggirano intorno a
6000-7000 €. al mq con punte più alte per immobili particolarmente signorili. La maggioranza degli
immobili della zona sono condomini costruiti negli anni ’80. Si segnala anche la realizzazione di nuove
palazzine situate nel centro del paese dove i prezzi toccano punte anche di 10.000 €. al mq. Quotazioni
decisamente più basse, 3000 € al mq per gli immobili ristrutturati, si registrano nella zona di Morgex dove
acquistano coloro che non riescono ad accedere al mercato di Courmayeur e che hanno budget più
contenuti, intorno a 200-250 mila €. Dalla zona è facile raggiungere le “Terme di Pré-Saint-Didier”,
realizzate nello storico stabilimento termale risalente al 1834 e nell’edificio che ospitava il casinò, oggi
perfettamente integrati nei nuovi stabilimenti termali.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa