analisi del mercato immobiliare Reggio Emilia 2015

 REGGIO EMILIA La prima parte del 2015 ha visto sostanziale stabilità delle quotazioni immobiliari di Reggio Emilia (+0,5% rispetto al semestre precedente). Mercato relativamente stabile nelle zone di Buco del Signore, Due Maestà, Fogliano e Quinzio. La prima parte del 2015 ha visto una maggiore facilità di incontro tra domanda e offerta, anche se alcune zone si sono comportate diversamente: a Quinzio i valori sono rimasti sostanzialmente stabili, mentre a Buco del Signore e Acque Chiare i prezzi sono scesi ancora perché c’è molto invenduto da smaltire. Prevale la domanda di prime case, che proviene anche da chi abitava in provincia e vuole avvicinarsi alla città. Sono attive giovani e famiglie con figli, che approfittano dei prezzi in discesa per acquistare tagli grandi e comodi; attualmente il budget si attesta a circa 200 mila € per le tipologie nuove e a 135‐140 mila € per quelle usate. Le soluzioni più ambite sono i quadrilocali dotati di doppio bagno e cucina abitabile, ma questi elementi non sono sempre facilmente rintracciabili; di conseguenza, parte della domanda si sposta sulle cosiddette “maisonette”, tipologie su due livelli con giardino privato al pianterreno o ampia mansarda se ubicate ai piani alti. Da segnalare una presenza consistente di badanti dell’Est Europa, che generalmente dispongono di liquidità immediata (intorno a 60‐70 mila €) da impiegare su appartamenti di due o tre locali. Piace sempre Buco del Signore, la cui offerta edilizia consiste in palazzi degli anni ’60‐’70 con riscaldamento centralizzato che si valutano mediamente 1000 € al mq; esiste anche una parte sviluppatasi dopo il 2007 con costruzioni in classe B/C che sono proposte a circa 2000 € al mq. Interessanti anche Quinzio e Fogliano, zone ubicate più esternamente verso la campagna reggiana, sviluppatesi soprattutto negli anni ’90 con palazzine e soluzioni indipendenti e semindipendenti: un appartamento in buono stato costa 1400 € al mq, una villetta circa 1600 € al mq. Il quartiere Due Maestà si pone a metà strada tra Buco del Signore e Fogliano, in un’area dove c’è poca offerta edilizia e i progetti di sviluppo degli anni passati sono attualmente fermi; l’usato costa 1000 € al mq, il nuovo o ristrutturato si valuta tra 1400 e 1600 € al mq. Buona la domanda nel quartiere di San Maurizio, edificato a partire dagli inizi degli anni 2000 con diversi appartamenti di 90‐95 mq che si valutano mediamente 1250‐1350 € al mq. Molto più recente la zona di Acque Chiare, dove le prime costruzioni sono sorte nel 2007: si tratta perlopiù di villette e soluzioni almeno semindipendenti, di grandi dimensioni e valutate almeno 350 mila €. Sul mercato delle locazioni si registrano canoni in diminuzione e una domanda sempre alta, che in questo momento proviene soprattutto da medici, infermieri e tirocinanti dei vicini ospedali ma anche da single e giovani coppie. L’appartamento più richiesto deve essere di circa 70 mq, arredato almeno della cucina e comunque con mobilio di qualità; i canoni medi oscillano tra 400 e 500 € al mese, si stipulano contratti di natura concordata e la cedolare secca è stata applicata in numerose situazioni. Scendono lievemente i prezzi nell’area Nord di Reggio Emilia nella prima parte del 2015. Il mercato sta dando comunque segnali positivi grazie a una ripresa della volontà di acquisto, anche se permangono lunghe tempistiche nella concessione dei mutui. La domanda di prime case proviene da famiglie che effettuano acquisti migliorativi, da trasfertisti che si sono spostati nel reggiano e da giovani coppie o single che approfittano del ribasso dei prezzi per passare dall’affitto all’acquisto. Attualmente stanno soffrendo i bilocali, in quanto i prezzi sono scesi e adesso si preferisce puntare a tagli più grandi. Infatti è il trilocale il taglio più richiesto, preferibilmente inserito in piccoli complessi condominiali, dotato di riscaldamento autonomo e già a posto o con pochi lavori da effettuare. Sempre positivo il settore delle locazioni, l’elevata offerta consente ai potenziali inquilini di poter scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze. Si cercano bilocali e trilocali con arredamento di qualità e si presta molta attenzione al vicinato e alle spese condominiali: i bilocali costano 350‐390 € al mese, mentre i trilocali si affittano a 400‐480 €. La cedolare secca viene utilizzata quasi sempre, attualmente si stipulano in egual misura contratti a canone libero e concordato, ma l’appeal di questi ultimi sta aumentando. Piace molto la zona della Meridiana, ad alta valenza commerciale grazie alla presenza di numerosi servizi, alla vicinanza a un parco pubblico e ai buoni collegamenti con il centro e la tangenziale. Qui sono presenti sia immobili di recente costruzione di piccole dimensioni (8‐10 unità abitative) sia grandi contesti condominiali con 50‐60 appartamenti: i primi costano possono arrivare a quotazioni di 1300‐1450 € al mq, i Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa secondi a 800‐900 € al mq. Interessanti anche i quartieri Tondo e Gardenia, ubicati in una zona dotata di tutti i principali servizi e da piste ciclabili e sviluppatesi negli anni ’30, in cui le ultime costruzioni risalgono al 2010. Qui ci sono appartamenti di tutti i tagli: gli attici di 10‐15 anni fa si valutano almeno 1400‐1500 € al mq, a fronte di una media per le soluzioni più recenti di 1500‐1600 € al mq, ma i prezzi scendono a 600‐650 € al mq per le tipologie più vetuste, dotate di riscaldamento centralizzato ma inserite in contesti decorosi. Appena fuori la città si segnalano Villa Sesso, San Prospero Strinati e Santa Croce. La prima è una frazione completamente collegata alla città e all’autostrada, dove ci sono appartamenti in condominio e soluzioni semindipendenti con giardino: a titolo di esempio, un trilocale con box e giardino si può acquistare con circa 115‐120 mila €, una porzione di bifamiliare tra 200 e 230 mila €. San Prospero Strinati piace per la vicinanza ad un importante centro commerciale, al casello autostradale e alla tangenziale, nonché per la presenza di aree verdi, scuole e piste ciclopedonali. Lo sviluppo è avvenuto tra gli anni ’80‐‘90 e gli anni 2000, l’offerta edilizia spazia dagli appartamenti in piccoli e medi condomini (anni ’70‐‘80 fino al 2006) alle soluzioni indipendenti e semindipendenti: i valori per un immobile in buono stato sono di 1000‐1200 € al mq e arrivano fino a 2100‐2200 € al mq per il nuovo. Gli immobili presenti nel quartiere di Santa Croce risalgono prevalentemente alla prima parte del ‘900, ma ci sono anche abitazioni degli anni ’80: i valori dell’usato sono rispettivamente 600‐700 € al mq e 800 € al mq. Le quotazioni più elevate si raggiungono per le abitazioni situate nel centro commerciale‐residenziale “Le Vele” edificato nel 2008, i cui valori medi si aggirano a 1500‐1600 € al mq. A Massenzatico, Gavassa e Pratofontana le nuove costruzioni si vendono con difficoltà a meno che non si ribassino notevolmente i valori (indicativamente intorno a 1200‐1300 € al mq per abitazioni in classe energetica “C”). Il mercato immobiliare in zona Regina Pacis‐Ospedale dà segnali positivi: i prezzi sono relativamente stabili, le richieste e il numero di compravendite sono in aumento e le banche hanno ripreso ad erogare più agevolmente. Attive sul mercato sono soprattutto le famiglie, che ricercano trilocali su cui impiegare 70‐80 mila €: si preferiscono le soluzioni ai piani alti (possibilmente all’ultimo piano), anche con qualche lavoro di ristrutturazione da effettuare. Sempre presenti gli investitori, che mettono a reddito 50‐60 mila € per trilocali da rivendere o bilocali da affittare, soprattutto nel Centro Storico e nei dintorni dell’Ospedale. Ricca di verde, l’area più richiesta è sempre Porta Castello, dove sono presenti soprattutto condomini degli anni ’60 che in buone condizioni si valutano 800‐1100 € al mq. Stanno riscuotendo un buon successo le zone di Regina Pacis e Rosta, dove ci sono soluzioni degli anni ’60‐’70 in piccoli contesti condominiali che si valutano tra 600 e 1700 € al mq, a seconda dello stato interno e della ristrutturazione. Una delle zone più esclusive si sviluppa tra Villa Verde e Villa al Poggio, nell’area adiacente al Parco delle Caprette: qui ci sono soluzioni indipendenti, semindipendenti e villette che presentano quotazioni medie di 1000‐1400 € al mq. San Pellegrino sorge su un’area eterogenea: nella parte adiacente Villa al Poggio ci sono abitazioni prestigiose (ville singole e a schiera), in quella opposta l’edilizia è di stampo popolare ex Ina Casa e si valuta 900‐950 € al mq. Nella zona dell’Ospedale ci sono prevalentemente condomini degli anni ’60‐’70, i cui valori sono di 1000‐1100 € al mq. Residenziali sono le zone Orologio e Baragalla, dove gli appartamenti recenti costano 1300‐1800 € al mq e le villette a schiera da 170 a 230‐240 mila € a seconda che siano ristrutturate o meno. Distante dal centro sorgono le zone panoramiche e collinari di Rivalta, Coviolo e San Rigo, dove la maggioranza delle costruzioni è sorta negli anni ’90 e non si vende a prezzi superiori a 1800 € al mq. Il settore delle locazioni è alimentato soprattutto da personale legato all’Ospedale, quasi tutto proveniente dal Mezzogiorno, ma anche da famiglie e giovani coppie che non riescono a comprare. I tagli più richiesti sono i trilocali, di cui c’è abbondante offerta, che si affittano tra 400 e 420 € al mese. Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa