mercato immobiliare oristano

MERCATO IMMOBILIARE ORISTANO
Il primo semestre del 2013 ha visto prezzi in ribasso del 4,7% ad Oristano.
L’area centro-nord di Oristano ha evidenziato un calo delle quotazioni, più marcato in centro (-11,1%),
leggermente meglio in periferia dove si segnala -7,7% a Regioni e Sacro Cuore, -9,1% a Torangius e -4% a
Sant’Efisio. Piacciono le abitazioni già ristrutturate o con pochi lavori da effettuare, inserite in contesti di
qualità, termoautonome e dotate di ascensore, sfoghi esterni, box e cantina; nonostante vi sia
un’abbondante offerta immobiliare, queste caratteristiche non si trovano facilmente. Le richieste
provengono da giovani coppie e da investitori, spesso provenienti dalla Sardegna interna, che acquistano
direttamente in contanti appartamenti medio-piccoli o terreni edificabili (per entrambe le categorie il
budget si attesta a 120-130 mila €); si registra la scomparsa di chi ricercava soluzioni indipendenti o attici,
per una spesa di 250-300 mila €. Chi si rivolge alla locazione opta per contratti 4+4 in previsione di una
permanenza di lunga durata, si tratta di famiglie e giovani che non riescono a comprare, ma ci sono anche
trasfertisti (soprattutto cagliaritani), tipicamente insegnanti o dipendenti dell’Ospedale. Un bilocale costa
400-420 € al mese, un trilocale 450-500 €, un quadrilocale 500-600 €, le soluzioni indipendenti fino a 700750 €.
Il Centro Storico ospita case indipendenti del XIX secolo, ubicate a filo strada e dotate di cortile esterno,
che si scambiano tra 1200 e 1800 € al mq. Le aree più apprezzate sono Regioni, Torangius e Sant’Efisio. In
zona Regioni ci sono appartamenti di grandi dimensioni in palazzine di tre piani degli anni ’60-’70, che non
necessitano di particolari lavori di ristrutturazione: il valore medio si attesta a 1100-1300 € al mq, con punte
di 1500 € al mq per le soluzioni più prestigiose. Torangius nasce come area popolare sub lege 167, con
costruzioni realizzate in diritto di superficie che il Comune ha svincolato, consentendo l’acquisizione della
piena proprietà: le abitazioni popolari costano 1200-1300 € al mq in grandi condomini e 1400-1500 mila €
nelle piccole palazzine. La parte più residenziale si sviluppa tra via Verga e via Pirandello, dove ci sono
villette a schiera distribuite su tre livelli (alcune anche con mansarda), i cui prezzi variano da 210 a 280-300
mila € a seconda dello stato della ristrutturazione. Piazza Sant’Efisio è centrale e ricca di numerose attività
commerciali, l’offerta comprende case campidanesi e piccole palazzine degli anni ’80, dove un buon usato
costa 1400-1500 € al mq. Sacro Cuore è un’area popolare ex Iacp con tipologie variegate: un quadrilocale in
un palazzo di 5-6 piani costa 900-1000 € al mq allo stato originario e 1300-1350 € al mq se già ristrutturato,
un trilocale in una palazzina di 3 piani si valuta 1000-1200 € al mq, le case campidanesi circa 400 € al mq.
Dopo l’apertura del Ponte di Brabau sta aumentando l’interesse per Torre Grande, frazione marittima di
Oristano, dove si evidenzia una buona presenza sia di turisti sia di oristanesi che scelgono di viverci. Qui
sono presenti ex alberghi di tre piani riconvertiti, case indipendenti e appartamenti in piccole palazzine
(1700 € al mq per l’usato in buono stato), ma anche nuove costruzioni (2500-3000 € al mq). Nei mesi di
Luglio e Agosto si registrano affitti turistici, il canone settimanale ammonta a 700 e 800 €.
Nelle zone meridionali di Oristano si sono evidenziati lievi ribassi nelle quotazioni immobiliari (-2,2%). Sul
mercato c’è un surplus di offerta, di cui solo quella che si adatta alle esigenze della clientela riesce a trovare
riscontro. Ad acquistare la prima casa ci sono giovani che, grazie all’aiuto dei propri genitori, si orientano
su appartamenti indipendenti o semindipendenti (eventualmente in piccoli contesti condominiali) per una
capacità di spesa compresa tra 90 e 130 mila €. La maggioranza delle compravendite, tuttavia, riguarda
acquisti migliorativi da parte di famiglie con reddito consolidato che, disponendo di 200-260 mila €,
ricercano soluzioni indipendenti con giardino.
La zona più richiesta è il quartiere San Giuseppe, dove sono presenti diverse villette di nuova costruzione. Si
tratta di soluzioni a schiera, esteticamente apprezzate, con giardino fronteretro e un ottimo livello di
coibentazione: per queste tipologie il prezzo oscilla da 200 e 270 mila € e trova un ottimo riscontro con la
disponibilità di spesa media. Tra le altre zone che hanno evidenziato un calo dei prezzi ci sono anche Città
Giardino e la zona Clinica. La prima nasce negli anni ’70 con il Piano di Zona e vede la presenza di sei palazzi
con all’interno una trentina di appartamenti ciascuno, di taglio medio-grande e valutati 1000-1200 € al mq.
La zona Clinica è inserita in un contesto ben servito: nella parte più recente ci sono condomini, dotati di
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
posto auto, che presentano quotazioni di 1700 € al mq, mentre una tipologia degli anni ’80 costa circa 1500
€ al mq. Le aree che non hanno segnalato variazioni sono quelle di corso Umberto I, Cuccuru e Portu e San
Nicola. Quest’ultima sorge alla periferia della città e si è sviluppata negli anni ’80 con immobili in edilizia
cooperativa, a cui hanno fatto seguito villette e palazzi di tipo civile: un appartamento costa 1000-1200 € al
mq, una villetta di 180 mq, disposta su tre livelli e dotato di cantina e box auto, si valuta mediamente 250270 mila €. Procedendo verso il comune di Santa Giusta si incontra la zona di “Cuccuru e Portu”, che ha
visto una forte espansione verso la fine degli anni ’90 grazie a privati che hanno acquistato i terreni e
realizzato villette a schiera con diritto di superficie. Se i lavori di ristrutturazione sono di pregevole fattura, il
prezzo medio si attesta a 1400 € al mq, altrimenti si devono mettere in conto 1000-1100 € al mq. Centrale
corso Umberto I, zona sottoposta ai vincoli del Piano Particolareggiato che consente esclusivamente
interventi conservativi. Qui ci sono palazzi di 3-4 piani sorti tra la fine degli anni ’60 e gli inizi degli anni ’70,
dove un appartamento in buone condizioni si valuta 1200-1500 € al mq. Nelle immediate adiacenze del
centro storico si segnala via Giosuè Carducci, zona densamente popolata dove ci sono condomini degli anni
’60 e ’90 di grandi dimensioni, al cui interno c’è un totale di 200 appartamenti. Una tipologia di grandi
dimensioni, situate nei palazzi più vecchi, comporta una spesa di 1000 € al mq se allo stato originario e
1200 € al mq se già ristrutturata; le tipologie più recenti, invece, sono di più piccola metratura e si valutano
circa 1500 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda, alimentata soprattutto da giovani ma anche
da qualche straniero (generalmente di origine africana); si stipulano contratti di natura transitoria per un
periodo di 12 mesi (eventualmente rinnovabili), spesso perché si attende di poter comprare. Il canone
medio di un bilocale si attesta tra 300 e 350 €, quello di un trilocale arriva fino a 450-500 €.
Valori in calo nelle zone periferiche e nelle frazioni di Oristano. Il numero di richieste è in diminuzione e
proviene esclusivamente da chi ha una buona disponibilità di liquidità, soprattutto professionisti e
famiglie (anche con figli) che ricercano trilocali con cucina abitabile per una spesa complessiva di 100-120
mila €. Gli investitori sono abbastanza presenti e mettono a reddito 100 mila € per trilocali da concedere in
locazione, con l’obiettivo di ottenere una rendita mensile di 400-500 € (i bilocali, invece, si affittano a 350420 €). Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda, alimentata da tutti coloro i quali non
riescono ad acquistare, siano essi famiglie o trasfertisti; la maggior parte dei contratti stipulati è di tipo
libero 4+4.
Le zone che stanno soffrendo particolarmente sono Donigala Fenughedu e Silì, in quanto le costruzioni
nuove sono state già immesse sul mercato a prezzi contenuti e ulteriori ribassi non consentirebbero margini
di guadagno per i costruttori; dall’altra parte, l’usato non è particolarmente allettante anche perché, ora
che i prezzi si sono abbassati anche in città, si preferiscono le sue comodità e i suoi servizi. In ogni caso, Silì
ha conosciuto il proprio sviluppo edilizio a partire dal 2000, quando sono stati costruiti circa 200 alloggi in
piccole palazzine di tre piani, per una valutazione media di 1600-1800 € al mq., e villette a schiera (170 mila
€). Donighala Fenughedu (e similarmente Nuraxinieddu) offrono prevalentemente case campidanesi degli
anni ’50, ma raramente sono messe in vendita. Discorso a parte per la zona di viale Repubblica, grande
arteria che si estende dal centro fino alla periferia orientale della città e che ha visto il miglioramento della
viabilità, grazie all’apertura del ponte di Brabau che la collega con Torre Grande. Questa zona ha un’edilizia
di tipo eterogeneo, con la presenza di una zona residenziale composta da grandi ville signorili degli anni ’60’70 (valutate 700-800 mila €) e da una zona più economica dove ci sono appartamenti in condominio (prezzi
intorno a 1500 € al mq).
Interessante il comune di Santa Giusta, che ha evidenziato un discreto andamento grazie a buoni servizi e
alla presenza di edilizia a prezzi convenienti. Per quanto riguarda il nuovo, sono in vendita trilocali di 55
mq con cucina abitabile, inseriti in piccoli contesti condominiali di 7-8 unità, a circa 100 mila €; l’usato,
invece, presenta quotazioni troppo elevate rispetto al nuovo (1200 € al mq), cosicché risulta meno
conveniente.
Si segnala una discreta domanda di soluzioni per parcheggiare l’auto nelle zone centrali: un box singolo
costa 20-25 mila € (nelle zone più periferiche 12-15 mila €, ma le richieste sono molto basse), un posto auto
coperto 10 mila € e uno scoperto 8 mila €.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa