INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE

INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE - ITALIA
(sintesi con i punti salienti del mercato immobiliare nazionale)
PREZZI: -3,0% nei primi sei mesi del 2014
2008
-6,3%
2009
-4,2%
2010
-1,1%
2011
-4,7%
2012
-10,5%
2013
-8,9%
I sem 2014
-3,0%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle
grandi città del 3,0%, nell’hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di
provincia del 3,1%. Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-5,7%). Firenze
con -0,7% e Bari con -1,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L’analisi per
aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 2,3% nel Nord Italia, del 3,3% nel
Sud Italia e del 4,3% nell’Italia centrale.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle
richieste sul trilocale (36,2%), seguita dal bilocale (29,4%). In aumento la richiesta dei tagli
grandi. L’analisi della disponibilità di spesa continua a dare segnali di contrazione.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2014 i tempi di vendita si attestano intorno a 172 gg nelle grandi città, 196 gg
nell’hinterland delle grandi città e 187 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni
dell’1,8% per i monolocali, dell’1,5% per i bilocali e dell’1,7 % per i trilocali. Il contratto più
praticato è quello a canone libero ma aumenta l’interesse per il contratto a canone
concordato.
COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa
evidenzia che il 78,3% ha interessato l’abitazione principale, il 16,3% la casa ad uso
investimento ed il 5,4% la casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2014 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 420 e 430 mila
compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori
compreso tra -5% e -3%, nelle altre realtà territoriali tra -6% e -4%.
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BRESCIA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
2008
2009
PREZZI: -3,2% nel I semestre 2014
2010
2011
2012
2013
I sem 2014
-7,5%
-3,9%
-2,7%
-5,0%
-3,2%
-3,3%
-6,0%
Variazione percentuale dei prezzi.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Brescia sono diminuite del
3,2% rispetto al semestre precedente. I prezzi nelle zone centrali sono in diminuzione
mentre soffrono maggiormente le zone periferiche e semicentrali.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il tre locali
L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale
(51,9%), seguita dal quattro locali ( 24,7%).
I potenziali clienti esprimono budget fino a 119 mila € nel 30,4% dei casi e tra 120 e 169
mila € nel 28,1% dei casi.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione vede un calo dell’1,5% sui bilocali e del 2,1% sui
trilocali. La maggioranza dei contratti sono a canone libero (73,2%), a seguire il contratto
a canone concordato (23,2%).
COMPRAVENDITE
In aumento le compravendite di Brescia e nella provincia di Brescia nel I semestre del
2014 rispetto al primo semestre del 2013: +6,5% in città e + 2,4% in provincia.
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Testo integrale
MERCATO IMMOBILIARE BRESCIA CITTA'
In ripresa anche grazie alla metropolitana
Brescia ha segnalato una variazione delle quotazioni immobiliari pari a -3,2% rispetto al semestre
precedente.
Le zone nord (Crocifissa di Rosa, Mompiano e via Veneto) nonostante la tassazione sulla seconda casa stia
ancora creando qualche timore, i prezzi in ribasso stanno favorendo il ritorno degli investitori, che sono
comunque in numero esiguo. Sul mercato della prima casa si notano sofferenze sui tagli di valore compreso
tra 200 e 300 mila €; infatti le compravendite sono polarizzate verso budget di 140-180 mila € od oltre 300
mila €. Si richiedono soprattutto trilocali, preferibilmente con box; da segnalare che gli acquirenti più
giovani tendono a ristrutturare casa sfruttando le agevolazioni fiscali previste. È alta la domanda di box a
Crocifissa di Rosa, dove una soluzione singola costa fino a 20 mila € (per ampie misure), a fronte di una
media di 12-13 mila €.
Il mercato delle locazioni vede canoni in diminuzione e una domanda elevata nell’area di via Veneto e in
Crocifissa di Rosa: nella prima zona ricercano giovani coppie che non riescono ad acquistare, nella seconda
soprattutto studenti e personale medico grazie alla vicinanza all’asse della metropolitana (San Faustino e
Mompiano) e agli Spedali Civili. Si ricercano tipologie già arredate, un bilocale costa 450-500 € al mese, un
trilocale 500-600 € e un quadrilocale 600-650 € (senza l’arredamento si considerano 100 € in meno); si
utilizza molto il contratto concordato e la cedolare secca è stata ottimamente recepita dai proprietari.
Sta avendo un ottimo riscontro il quartiere del Carmine, in pieno Centro Storico, grazie alla presenza della
metropolitana e di locali serali. Qui ci sono palazzi storici dell’800 e dei primi anni del ‘900 che costano
mediamente 2000 € al mq, ma possono toccare 2500 € al mq a Santa Chiara, zona parallela a via San
Faustino che è la strada principale del quartiere. La parte più signorile e curata si sviluppa tra piazza
Tebaldo Bruseo, via Trieste e via dei Musei, dove i palazzi del ‘600 e del ‘700 costano 3000 € al mq allo stato
originario e 4000-5000 € al mq se già ristrutturati. Crocifissa di Rosa si estende nella parte nord del Centro e
si caratterizza per condomini degli anni ’50-’60-‘70 e villette in stile Liberty (via Martinengo Cesaresco e sue
parallele), dove un buon usato costa 1500-1800 € al mq. Le famiglie sono molto attive a Mompiano perché
è residenziale, tranquilla e offre appartamenti di grandi dimensioni (120-130 mq) che si valutano 1400-1900
€ al mq. Il mercato di Borgo Trento è più eterogeneo ed è composto da case cielo-terra dell’800, che nella
parte centrale costano 1200-1300 € al mq allo stato originario e fino a 2800 € al mq se già ristrutturate.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Nelle vicinanze degli Spedali Civili si trova Costalunga, zona prestigiosa che offre ville degli anni ’80-’90: i
valori partono da 500 mila € per le bifamiliari e arrivano a 1,5 milioni di euro per quelle singole.
L’area di via Veneto si è sviluppata tra gli anni ’60 e ’70 e piace per i servizi presenti e per il livello
qualitativo di vita. Qui ci sono condomini in edilizia civile e immobili di pregio che si valutano 1800-2000 € al
mq. Tra via Veneto e via Trento sono presenti soluzioni indipendenti in stile liberty che hanno valori medi di
2500 € al mq, mentre tra Sant’Eustachio e via Volturno prevalgono abitazioni costruite in economia, i cui
prezzi partono da 1200-1300 € al mq. Molto interessante la zona di Campo Marte, ubicata nelle vicinanze di
San Faustino e dell’omonimo parco. Qui prevalgono pregevoli condomini degli anni ’60-’70, che si valutano
1400 € al mq se da ristrutturare e 1800 € al mq se già interessati da tali lavori; i prezzi salgono di 100-200 €
al mq per i palazzi degli anni ’20-’30, alcuni in stile Liberty e spesso già restaurati esternamente.
Le zone Crocifissa di Rosa, Mompiano e via Veneto sono interessate dal passaggio della metropolitana
che ne ha migliorato i collegamenti con il centro e, per questo motivo, sono ricercati da studenti e da
persone che lavorano nella zona sud dove si concentrano molti uffici, in particolare nell’area di Brescia 2.
Diminuiscono le quotazioni nell’area centro-est di Brescia. Il mercato è risultato dinamico, le richieste sono
in aumento e provengono sia da chi effettua acquisti sostitutivi (San Polo-Buffalora) sia da chi si sposta
dalla provincia o da zone più periferiche (Sant’Eufemia-Bornata). Attualmente sta perdendo appeal il
bilocale, richiesto da monoreddito che trovano difficoltà di accesso al credito; soffrono anche le tipologie
senza sfogo esterno o con bagno cieco, che si vendono solo dopo importanti ribassi di prezzo.
Su viale Piave e viale Venezia ci sono abitazioni degli anni ’40-‘50 che si alternano a condomini costruiti
negli anni ’60-’70, di cui alcuni con portineria ed ascensore: i prezzi delle tipologie di media qualità oscillano
tra 1000 € al mq (viale Piave) e 1500 € al mq su viale Venezia con punte di 2000 € al mq nella zone più
vicina al centro.
La zona della Bornata Vecchia si sviluppa ai piedi del Monte Maddalena e costituisce il prolungamento di
viale Venezia. Questa è un’area panoramica, dove sono presenti soluzioni singole di tipo prestigioso anche
di epoca recente; la maggioranza degli edifici risale agli anni ’60-’70 e si compravende a 1200-1300 € al mq,
mentre un appartamento in residence degli anni ’80-’90 (tutti con terrazzo e giardino privato al
pianterreno) si valuta 1500 € al mq. Borgo Wuhrer costituisce la parte nuova di Bornata. Nella parte
pedecollinare di Sant’Eufemia si possono acquistare sia villette singole sia soluzioni indipendenti e
semindipendenti costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70, che si valutano mediamente 450 mila €.
San Polo e Buffalora sono zone eterogenee, dove sono presenti condomini, palazzine e villette in edilizia
convenzionata. La parte nuova di San Polo è stata edificata tra gli anni ’80 e gli anni ’90 con condomini che
si valutano 1200-1350 € al mq e villette in edilizia convenzionata che costano 190-200 mila €. San Polo
Vecchio, invece, risale agli anni ’60 e i prezzi dell’usato in buone condizioni sono compresi tra 1000 e 1100 €
al mq. Da segnalare una certa difficoltà nelle compravendite a San Polino, dove le ultime costruzioni sono
sorte nel 2007-2008 (anche in edilizia convenzionata) e sono valutate circa 1500 € al mq. Anche il Villaggio
Buffalora risale alla stessa epoca e si divide in due parti: quella nuova è composta da villette a schiera
(valore massimo 220-230 mila €) e appartamenti tutti dotati di box auto (1600-1700 € al mq), mentre quella
vecchia è composta da villette a schiera “Padre Marcolini”, che si aggirano intorno a 1400-1500 € al mq, e
soluzioni bifamiliari tra 200 e 220 mila €. La zona della Poliambulanza si sviluppa intorno a via Duca degli
Abruzzi e si sta rivalutando grazie alla nuova metropolitana: l’edilizia risale agli anni ’60-’70 e consiste di
condomini di 3 piani con almeno 12 unità abitative, che costano mediamente 1100 € al mq.
Sul mercato delle locazioni c’è difficoltà di incontro tra domanda e offerta perché i proprietari spesso non
vogliono ridurre i canoni e chiedono solide garanzie ai futuri inquilini. I monolocali si affittano a 250 €, i
bilocali a 380-400 € e i trilocali a 450 €; si stipulano contratti a canone libero e transitori per i lavoratori
fuori sede. Attualmente sta prendendo piede la formula dell’affitto con riscatto, a beneficiarne sono
soprattutto le giovani coppie che non hanno sufficiente liquidità o le famiglie che hanno precedentemente
venduto e sono in attesa di effettuare un nuovo acquisto.
San Bartolomeo, Casazza e Collebeato hanno evidenziato un mercato altalenante, con prezzi relativamente
stabili, nonostante numerosi venditori siano restii ad abbassare le proprie richieste. C’è più dinamismo, ma
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
l’elevata offerta immobiliare determina tempistiche lunghe. Le compravendite provengono da famiglie
che realizzano acquisti migliorativi nell’ordine di 150 mila €, con cui si orientano su trilocali inseriti in piccoli
contesti condominiali, dotati di box, giardino/terrazzo abitabile e riscaldamento autonomo. Attualmente
stanno soffrendo le tipologie inserite in palazzi prefabbricati di natura popolare. San Bartolomeo è un
quartiere popolare nato a cavallo degli anni ’50-’60 e sviluppatosi negli anni ’80, le cui strade più richieste
sono via Stretta e via Tirandi: qui ci sono contesti medio-signorili degli anni ’80, dove le quotazioni medie
possono oscillare da 1600 € al mq a 2000 € al mq. Casazza si divide in due zone lungo l’asse nordovestsudest: la prima è una zona degli anni ’70 dove ci sono tipologie signorili valutate 1500 € al mq, nella
seconda sono presenti soluzioni popolari che non superano 1000 € al mq. Collebeato costituisce una realtà
a se stante, in quanto il mercato è quasi esclusivamente interno e presenta un’offerta edilizia variegata,
anche di nuova costruzione. Nella zona centrale sono stati ultimati due palazzi di due piani fuori terra,
realizzati in classe B e dotati di cucina abitabile e ampi sfoghi esterni: i prezzi si aggirano intorno a 24002500 € al mq, sono competitivi e, pertanto, si sta riscontrando un buon interesse. A Collebeato ci sono
anche soluzioni bifamiliari di tipo “Padre Marcolini”, che hanno valori medi di 130-180 mila €.
Villaggio Sereno, Chiesanuova, La Noce e Folzano hanno visto un mercato più dinamico, i prezzi sono
ancora un po’ in ribasso ma c’è più volontà e possibilità di acquisto. Le compravendite sono spesso di
natura migliorativa, chi ricerca la prima casa nel Villaggio Sereno si orienta su soluzioni indipendenti,
mentre a Chiesanuova si prediligono trilocali in appartamenti: per la prima tipologia si deve mettere in
conto un budget di 140-150 mila €, per la seconda 70-80 mila €.
Il quartiere più richiesto è il Villaggio Sereno perché residenziale, verde e ben servito. La quasi totalità
dell’edilizia riguarda villette di tipo “Padre Marcolini” realizzate tra gli anni ’60 e ’70, accanto a cui ci sono
sporadiche palazzine di piccole dimensioni: una porzione di bifamiliare già in buono stato, di 130 mq e con
giardino su tre lati, costa 230 mila €, mentre un appartamento in buone condizioni si valuta tra 1100 e 1200
€ al mq. Chiesanuova si sviluppa nelle vicinanze del Villaggio Sereno e offre anche appartamenti di tipo
popolare ex Ina Casa ed ex Ferrovie, le cui quotazioni sono comprese tra 900 e 1000 € al mq. Il quartiere La
Noce è prettamente residenziale e vede la presenza di casali di fine ‘800-inizi ‘900, quasi sempre
ristrutturati e riqualificati nel tempo che si valutano tra 280 e 300 mila € in buono stato. Folzano è una zona
leggermente distaccata e più decentrata, dove prevale un’edilizia di tipo economico-popolare e villette
(alcune di esse libere sui quattro lati) realizzata a partire dalla metà degli anni ’80.
La domanda di appartamenti in affitto è molto elevata, ma l’offerta è molto bassa perché i proprietari
ricercano solide garanzie. I bilocali costano 350 € al mese, i trilocali 450 € e i quadrilocali 500 €; si stipulano
soprattutto contratti a canone libero 4+4 e sta prendendo piede la cedolare secca.
In zona Lamarmora-Corsica-Porta Cremona si registra un rinnovato interesse per il mattone. Chi ricerca la
prima casa ha un budget medio di 90 mila € e si orienta su trilocali, preferibilmente già in buono stato e
dotati di spazi esterni. Sul mercato si registra una buona presenza di investitori, che cercano bilocali
nell’ordine di 50-70 mila € lungo l’asse della metropolitana, che favorisce i collegamenti verso il Polo
Ospedaliero e le zone direzionali. Infatti, la domanda di appartamenti in affitto proviene anche da
lavoratori fuori sede, oltre che da coloro che non riescono a comprare. I canoni sono scesi e si attestano a
non oltre 400 € al mese per i bilocali e 500 € per i trilocali, i contratti maggiormente sottoscritti sono quelli
a canone concordato e la cedolare secca è stata molto applicata. Tutta l’area si sviluppa nella prima
periferia di Brescia, lungo l’asse della metropolitana, che in zona ha due fermate (Lamarmora e Brescia 2).
L’edilizia risale al secondo dopoguerra e un appartamento in buone condizioni costa tra 1200 e 1300 € al
mq, mentre una soluzione da ristrutturare si valuta intorno a 1000 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa