Turistico MARE NORD

TURISTICO MARE - Estate 2013
Prezzi in calo
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni nelle località turistiche di mare hanno
registrato un calo del 6,2%.
Continua dunque il ribasso dei valori sul mercato della casa vacanza che ha segnalato una contrazione della
domanda ed un aumento dell’offerta, quest’ultima in parte determinata anche dall’Imu. Infatti tra coloro
che possiedono una casa vacanza, poco utilizzata durante l’anno, si sono registrate diverse dismissioni
causate dall’aggravio delle spese.
Gli acquirenti si orientano verso il bilocale, dotato di spazio esterno (terrazzo o giardino), in buono stato. Si
scelgono soluzioni preferibilmente a pochi passi dalla spiaggia oppure in zone ben servite e con vista mare.
Il fronte mare è quello più richiesto ma non sempre la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è tale
da consentirne l’acquisto.
Si preferiscono le regioni più vicine al luogo di residenza, al fine di poter utilizzare l’immobile non solo
durante il periodo estivo ma anche in inverno e durante i week end.
Gli stranieri prediligono le soluzioni indipendenti, meglio se posizionate in zone tranquille, a volte anche
più distanti dal mare ma con vista panoramica. Tra coloro che acquistano nelle località di mare italiane si
segnalano russi, tedeschi, inglesi ed olandesi.
Nell’Italia del Nord si registra un ribasso del 6% dei valori delle località turistiche. Sostanziale stabilità per
le località marittime del Veneto,mentre le altre regioni danno segnali di ribasso. Tra queste l’Emilia
Romagna con una diminuzione dei valori del 10,5% che ha interessato anche località rinomate come
Rimini, Cervia e Milano Marittima. A quest’ultima località si sono interessati anche acquirenti provenienti
dall’Europa dell’Est. Si segnala poi la continuazione dei lavori di riqualificazione del tratto compreso tra
Gatteo Mare e Cesenatico dove sorgeranno strutture alberghiere e sportive.
In Liguria la diminuzione dei valori delle località di mare è stata del 6,2%. La provincia di Imperia è quella
che ha avuto la migliore performance con un ribasso dei valori del 4,4%. A seguire la provincia di Savona
con una contrazione dei valori del 7,3% ed infine la provincia di Genova con un ribasso dell’8,1%.
Le località più costose si concentrano tutte in Liguria: Alassio al top con 14000 € al mq, a seguire Varigotti
con 9900 € al mq, Sestri Levante con 8000 € al mq, Finale Ligure con 7650 € al mq.
Sul mercato delle locazioni estive si registra un aumento delle richieste per i mesi di giugno e settembre,
meno costosi. In generale c’è una contrazione dei canoni estivi.
Mare Nord
Liguria
Le località turistiche della Liguria hanno registrato una diminuzione del 6,2%. La provincia di Genova è
quella che ha segnalato il ribasso di prezzi più forte con -8,1% e tra le località si segnalano Sestri Levante
con -12,1%, Lavagna con -10,1% e Chiavari con -9,6% . La provincia di Imperia invece ha avuto un
comportamento migliore perdendo solo il 4,4%. Sanremo e Bordighera sono le località che hanno
registrato i ribassi di prezzo più contenuti. Nelle località della provincia di Imperia si registrano acquisti di
immobili nell’entroterra da parte di stranieri. Nella provincia di Savona ci sono due delle località più
costose Alassio e Varigotti.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
PROVINCIA DI IMPERIA
Nel secondo semestre del 2012 le località turistiche della provincia di Imperia hanno segnalato una
diminuzione del 4,4% delle quotazioni immobiliari.
Arma di Taggia ha perso l’8,6%, in parte perché il potere d’acquisto si è ridotto, in parte perché i potenziali
clienti chiedono un ribasso delle quotazioni. Il numero di richieste è consistente, in quanto gli investitori
sono propensi a impiegare i propri capitali sul mattone e a cogliere nuove opportunità di investimento.
Sono attivi i turisti, provenienti soprattutto da Cuneo, Torino e Milano, mentre gli stranieri sono in
diminuzione: i primi cercano bilocali e trilocali nei pressi del mare, i secondi prediligono le zone più interne
e collinari, dove è possibile godere di ampi spazi circostanti e di tranquillità. Chi ricerca ad Arma di Taggia
deve mettere in conto un budget di 150-190 mila €, mentre a Pompeiana si devono considerare 100-120
mila €.
La domanda abitativa si concentra nella zona fronte mare, dove gli immobili risalgono agli anni ’60-’70:
mediamente sono valutati 6000 € al mq, ma una soluzione nuova, di qualità elevata e realizzata in classe A
può costare fino al doppio. Le zone più interne spesso offrono appartamenti più grandi, talvolta anche a
parità di prezzo (circa 4000 € al mq). A Pompeiana i valori sono più bassi e bisogna mettere in conto 30003500 € al mq per un buon usato. In generale, sul prezzo finale incide notevolmente la presenza del posto
auto che, se venduto separatamente, può raggiungere valori di 20 mila €.
Nella parte più interna, nell’area tra la nuova pista ciclabile e l’isola pedonale, si sta provvedendo alla
demolizione di un vecchio cinema al cui posto saranno realizzati appartamenti: i lavori sono in procinto di
partire, attualmente si parla di valori abbastanza accessibili.
A Bordighera si registra un mercato rallentato, con prezzi e compravendite in calo, nonostante non vi siano
stati problemi riguardanti l’introduzione dell’IMU. Il ribasso delle quotazioni ha favorito il ritorno in città di
chi desidera acquistare l’abitazione principale, tipicamente un quadrilocale con cantina e posto auto per il
quale si mettono in conto 280-290 mila €. Il mercato delle case vacanze è sempre attivo: i turisti italiani
prediligono tagli medio-piccoli il più possibile vicini al mare e con terrazzo, gli stranieri si dirigono
nell’entroterra, dove spesso acquistano terreni su cui edificheranno villette.
Sul mercato delle locazioni si registrano richieste da parte di coloro i quali non possono accedere al
mercato del credito: dopo la sottoscrizione di un contratto concordato 3+2, un monolocale viene concesso
a 300-350 € al mese, un bilocale a 400 € e un trilocale a 500 €. Non mancano gli affitti durante il periodo
turistico: un bilocale di quattro posti letto costa 800 € a Giugno, 1000 € a Luglio e 1200 € ad Agosto.
Poiché a Bordighera le costruzioni hanno altezze molto simili, per avere la vista sul mare è necessario
dirigersi in prima fila o nel primo entroterra, in posizione più elevata. In entrambi i casi si devono
considerare 4000-4500 € al mq: i prezzi si sono pressoché allineati in quanto nella zona “inglese” molti degli
ex alberghi riconvertiti in appartamenti prestigiosi sono rimasti invenduti, determinando un calo dei prezzi
che li ha resi più accessibili. La zona compresa tra la chiesa di Sant’Ampelio e l’Ospedale è stata edificata
negli anni ’60-’70 e presenta quotazioni che oscillano tra 3000 e 4000 € al mq, ad eccezione di corso Italia
dove si possono toccare 5000 € al mq per abitazioni ricavate in ex alberghi ormai ristrutturati. Il
collegamento ciclopedonale tra Bordighera e Vallecrosia ha fatto rivalutare le abitazioni di quest’ultimo
comune anche dai turisti: a titolo di esempio, un appartamento di 70 mq degli anni ’70 situato sulla
passeggiata pedonale e dotato di vista mare laterale è valutato 200 mila €, mentre un quadrilocale con
posto auto e cantina a 600-700 metri dal mare si compra a 180-185 mila €.
A Diano Marina è stato osservato un andamento al ribasso a causa dell’incertezza legata alla situazione
socio-economica generale. Nonostante ciò, diversi risparmiatori hanno preferito impiegare i propri capitali
nel mattone. Il mercato di questa zona è quasi esclusivamente legato al turismo: piemontesi e lombardi
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
ricercano bilocali e trilocali situate in aree da cui è possibile raggiungere il mare a piedi e che non costino
più di 200-300 mila €, si finanziano in parte con risparmi propri e in parte con l’ausilio del mutuo.
L’offerta immobiliare di Diano Marina consiste in piccole palazzine che non superano i due piani: accanto al
centro storico dei primi del ‘900, le altre abitazioni sono più recenti e risalgono agli anni ’60-’70. La zona
delle Quattro Strade è un’area verde, pianeggiante e commerciale e, pertanto, molto richiesta: una
soluzione in buono stato di conservazione costa 4000-5000 € al mq, praticamente la stessa cifra necessaria
per comprare nella zona delle Giaiette. Sant’Anna si sviluppa a ponente in direzione di Imperia ed è
composta da diverse soluzioni ricavate da alberghi ormai in disuso, il cui valore si attesta intorno a 5000 € al
mq. Vicino all’Aurelia, nei pressi del mare, sono presenti alberghi riconvertiti in abitazioni residenziali e
immessi sul mercato a 6000 € al mq, ma il prezzo è ancora troppo alto e, pertanto, molte rimangono
invendute. Proseguono i lavori di spostamento della linea ferroviaria nella zona interna, al cui posto sarà
realizzata la nuova pista ciclopedonale.
Nelle zone più interne di Diano Marina, dalle frazioni ai comuni limitrofi, il mercato è stato maggiormente
riflessivo, in quanto la maggiore offerta immobiliare consente una scelta più ampia e consapevole ai clienti.
In queste zone le compravendite sono quasi esclusivamente ad opera di turisti, che devono mettere in
conto 200-250 mila € nelle aree più vicine al mare e 180-190 mila € per quelle più interne. Milanesi, cuneesi
e torinesi ricercano soluzioni di piccole-medie dimensioni, possibilmente già ristrutturate e il più possibile
vicine al mare, mentre gli stranieri (tedeschi e svizzeri su tutti) optano più per la vista mare, spostandosi
all’interno e orientandosi anche su tipologie da rimettere a nuovo. I pochi investitori presenti comprano
intere palazzine o alberghi dismessi su cui investire 800 mila – 1 milione di euro e poi rivendere.
Il quartiere più turistico è Sant’Anna, che presenta un’offerta variegata caratterizzata da palazzine, alberghi
riconvertiti e soluzioni indipendenti: i prezzi di un buon usato oscillano tra 3500 € al mq (per appartamenti
in condominio) e 4000 € al mq (per soluzioni più signorili e caratteristiche), ma si raggiungono punte di
5000 € al mq per le tipologie fronte mare. Tra le frazioni più apprezzate c’è Calderina, dove è possibile
acquistare soluzioni di ottima qualità: a titolo di esempio, un bilocale di 45-50 mq costa 150-180 mila €.
Piacciono anche le frazioni Serreta e Gorleri, dove sono state costruite palazzine e casette indipendenti dal
valore di 250-300 mila €.
Dei comuni limitrofi il più richiesto è Diano Castello, in particolare la frazione Varcavello. Qui sono presenti
palazzine di non oltre due piani, alcune delle quali con piscina, dove il nuovo è quotato 5000 € al mq (si
tratta di abitazioni dotate di posto auto e cantina); il centro storico del comune è di origine medievale e
ospita abitazioni che, già ristrutturate, si scambiano a 3000 € al mq. Non mancano le soluzioni indipendenti,
realizzate recentemente e richieste perlopiù come prima casa: in base all’esposizione e alla vista, il prezzo
oscilla tra 400 e 500 mila €. Di Diano San Pietro piace molto l’area di Moltedo, dove la maggior parte delle
abitazioni è stata realizzata alla fine degli anni ’90 e presenta quotazioni intorno a 3000 € al mq. Diano
Arentino è situato in posizione più alta e permette un’ottima vista sul mare: nonostante ciò, le quotazioni si
attestano su livelli accessibili e pari a 2000-2500 € al mq.
Vi è stato un rallentamento del mercato di Ospedaletti: i potenziali acquirenti si sono dimostrati più
riflessivi e, conseguentemente, i prezzi hanno subito una flessione. Nel secondo semestre del 2012 la
presenza di investitori è calata, ma il mercato è comunque composto da turisti (esclusivamente piemontesi
e lombardi) alla ricerca di bilocali dotati di spazio esterno e ubicati in zone prossime al mare, per una spesa
che non supera 150-160 mila €.
Più dinamico è il mercato delle locazioni ad uso residenziale, per cui un monolocale prevede un canone non
superiore a 300-350 € al mese, un bilocale350-450 € e un trilocale 500-550 €. Nei mesi estivi un bilocale di 4
posti letto si affitta a 400 € a Giugno, 450-500 € a Luglio e 500-550 € ad Agosto, ma questo mercato è più
limitato.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
La parte bassa di Ospedaletti, il borgo antico compreso tra corso Regina Margherita e via XX Settembre, è
l’area più richiesta. Qui ci sono case storiche posizionate in prima fila sul mare: nonostante spesso
manchino dei servizi principali (tra cui l’ascensore) o di quelli più richiesti (il terrazzo), la posizione
strategica fronte mare e il loro fascino storico determinano quotazioni di 4000 € al mq se in buono stato e
3300-3500 € al mq se da ristrutturare. La zona collinare di Coldirodi, frazione di Sanremo al confine con
Ospedaletti è sempre apprezzata per la tranquillità: una soluzione in buono stato presenta quotazioni
medie di 1500-2000 € al mq.
I lavori di costruzione del nuovo porto turistico nella Marina di Baiaverde sono ancora fermi, mentre sta per
essere completato il collegamento della pista ciclabile e della passeggiata pedonale.
San Bartolomeo al Mare ha evidenziato un mercato al ribasso nel secondo semestre del 2012. Attualmente
i prezzi richiesti dai proprietari sono ancora alti rispetto alla reale disponibilità economica dei clienti, i quali
hanno manifestato problematiche di liquidità a seguito delle difficoltà incontrate nel mondo del lavoro.
Inoltre, ci sono stati timori e preoccupazioni legati alle nuove normative in materia tributaria e fiscale, che
hanno reso più riflessivi i potenziali acquirenti. Chi acquista generalmente dispone di liquidità ereditata o
derivante da una precedente trattativa, utilizzando raramente il mutuo: si tratta comunque di
compravendite di seconde case da parte di piemontesi e lombardi, che ricercano la soluzione adatta al
proprio budget.
Piacciono le soluzioni fronte mare, dove un’abitazione di 50-55 mq in buone condizioni e ben esposta si
valuta circa 300 mila €. Nella parte collinare del paese, a circa un chilometro dal mare, la domanda si
concentra su bilocali quotati 3800-4800 € al mq, spesso dotati di ampi spazi esterni e da cui si può godere di
una buona vista sul mare. Sul prezzo finale incidono notevolmente la vista e la distanza dal mare: a titolo di
esempio, un bilocale di 40-45 mq nel primo entroterra, dotato di terrazzo e posto auto costa 160 mila €.
I lavori di spostamento della ferrovia procedono lentamente, mentre alla fine del 2012 sono iniziati i lavori
di riqualificazione di via Roma e di miglioramento della viabilità nel tratto che collega il casello autostradale
con il lungomare.
A San Lorenzo al Mare si è registrata un’offerta superiore alla domanda, soprattutto nella seconda metà
del 2012, quando diversi proprietari hanno deciso di mettere in vendita le proprie abitazioni. Questo
fattore ha portato maggiore riflessività da parte dei potenziali clienti, a cui hanno contribuito l’incertezza
politica e il varo delle nuove imposte.
Il mercato è movimentato da turisti provenienti da Cuneo, Alba, Asti e Torino: costoro dispongono di 170
mila € da impiegare su bilocali con terrazzo, situati in zone tranquille e verdi, con comodo accesso alla
spiaggia e alla nuova pista ciclabile. Gli stranieri (svedesi, norvegesi e qualche tedesco) prediligono i rustici
in pietra con soffitto a volta ubicati nell’entroterra, per i quali sono disposti a spendere 250 mila €.
Per rientrare delle spese derivanti dall’introduzione dell’IMU, per la prossima stagione turistica si prevede
un maggior numero di immobili in locazione. Il canone è sceso e attualmente un bilocale di quattro posti
letto si affitta a 400 € a settimana nel mese di Luglio e 450-650 € a settimana ad Agosto.
Gli immobili sono stati costruiti mediamente negli anni ’60-’70, ma nel centro storico le abitazioni risalgono
anche al ‘500-‘600. Per una soluzione di 40 mq in buono stato di conservazione, dotata di terrazzo e vista
mare, le cifre richieste partono da 160 mila € fino a raggiungere 300 mila € nel caso di immobili posti in
prima fila sul mare. La costruzione e l’allungamento della nuova pista ciclabile ha consentito la tenuta dei
prezzi e sta lentamente rivalutando queste zone. Negli ultimi tempi si sta rivalutando il comune di Cipressa,
paesino arroccato su una collina da cui è possibile godere della vista panoramica di tutti i capi della Liguria
sino alla Costa Azzurra: qui si sta procedendo alla dismissione, e alla contestuale ristrutturazione, di alcuni
immobili (tipicamente rustici in pietra) che presentano quotazioni di poco inferiori a San Lorenzo al Mare.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Si sono registrate lievi variazioni al ribasso nelle quotazioni immobiliari di Sanremo, mercato caratterizzato
dalla difficoltà di accesso al credito che ha reso più difficoltosa la compravendita di prima casa. Tale
domanda proviene soprattutto da sanremesi che ricercano la soluzione migliorativa, possibilmente
luminosa, dotata di sfogo esterno, munito di box o posto auto. Anche il mercato delle seconde case ad uso
turistico ha incontrato delle difficoltà, principalmente dovute all’aliquota IMU, che il Comune di Sanremo
ha deciso di alzare al livello massimo, determinando una maggiore riflessività. I turisti sono quasi
esclusivamente torinesi, cuneesi e milanesi, che ricercano bilocali ubicati in prossimità del centro e del
mare e dotati di box e terrazzo.
Attivo è il mercato delle locazioni, che vede la presenza di giovani e famiglie che non riescono ad accedere
al mutuo. Il contratto più stipulato è quello a canone libero 4+4: per un monolocale si spendono circa 350 €
al mese, che salgono a 500 € per un bilocale, 650 € per un trilocale, fino a toccare 800 € per un
quadrilocale. Sempre richieste le case vacanze per i periodi turistici: un bilocale di 4 posti letti costa 800 € a
Giugno e Settembre, 1000 € a Luglio e 1300 € ad Agosto, mentre nei mesi invernali servono circa 500 €.
Fra le zone più richieste vi è l’area centro-mare, che da via Matteotti e corso Garibaldi scende verso il mare.
Via Matteotti, rinomata via dello shopping della “Città dei Fiori”, è stata oggetto di vari interventi per la sua
totale pedonalizzazione (pressoché completati). Anche piazza Colombo ha ampliato la propria
pedonalizzazione riducendo la parte transitabile dalle auto. Nelle palazzine signorili costruite tra gli anni ’40
e ’70 un appartamento in buono stato può costare circa 4000 € al mq. Nell’area orientale di San Martino,
valorizzata dalla presenza di due parchi botanici e dalla nuova stazione ferroviaria, ci sono bilocali costruiti
negli anni ’60-’70 a prezzi inferiori di 500-600 € al mq rispetto all’area centrale. Nella zona occidentale a
ridosso del torrente Foce, caratterizzata da spiagge ampie e sabbiose, si possono trovare alloggi in palazzine
signorili costruite negli anni ’70 ad un prezzo di circa 4000 € al mq. La zona del Casinò è composta da
abitazioni storiche e prestigiose, affiancate da soluzioni economiche: per un appartamento di prestigio si
spendono intorno a 4000 € al mq, mentre un alloggio economico costa circa 2500-3000 € al mq. Coloro i
quali hanno una minore disponibilità economica si spostano verso l’interno, nella zona del Borgo, in cui ci
sono soluzioni anche di buona fattura: un buon usato può essere acquistato a circa 1900 € al mq. Nelle
frazioni collinari di San Bartolomeo e San Giacomo ci sono ville indipendenti costruite negli anni ’90: una
soluzione di circa 100 mq con giardino ed autorimessa è valutata intorno a 400 mila €.
Il mercato di Santo Stefano al Mare è stato caratterizzato da un’offerta superiore alla domanda, pertanto i
potenziali acquirenti si sono mostrati più riflessivi e le trattative si sono protratte a 8 mesi. Grazie al basso
valore delle rendite catastali, l’IMU non ha creato particolari problemi. Ad influire, positivamente,
sull’andamento del mercato è stata la nuova pista ciclabile, che ha attirato diversi turisti.
Si vendono esclusivamente case vacanze, unicamente a turisti italiani, provenienti in maggioranza da Cuneo
ma anche da Milano e Torino. Il budget è calato rispetto all’anno scorso, attestandosi tra 140 e 200 mila €,
e viene impiegato su bilocali con vista mare, comodi al centro del paese e alla spiaggia.
In zona ci sono palazzine negli anni ’70-’80, che presentano quotazioni differenti a seconda dell’ubicazione
rispetto alla via Aurelia. Quando è possibile trovare la soluzione con spazio esterno ottimale e accesso alla
spiaggia, il prezzo di vendita si attesta a 3000-4000 € al mq, fino ad arrivare a 5000 € al mq se si ha la vista
mare. Gli edifici situati in prima fila possono raggiungere anche punte di 8-10 mila € al mq. Il comune di
Riva Ligure è più pianeggiante e costituito da palazzine molto vicine tra loro che difficilmente godono della
vista mare: nonostante siano meno richiesti dai turisti, le quotazioni non sono troppo dissimili da quelle di
Santo Stefano al Mare.
A causa delle problematiche di accesso al credito (soprattutto da parte dei frontalieri che da sempre sono
attivi qui), il mercato immobiliare di Ventimiglia ha subito un forte rallentamento. Si ricercano in
maggioranza le prime case, per le quali i clienti sono disposti a spendere non oltre 200 mila €, che
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
generalmente desiderano impiegare su soluzioni di 60-90 mq ubicate in zone centrali e comode ai servizi. I
turisti che si affacciano su Ventimiglia sono prevalentemente milanesi, torinesi e cuneesi (ci sono pochi
stranieri): per una spesa di 150-160 mila € si ricercano bilocali luminosi, dotati possibilmente di terrazzo e
ubicati in zone vicine al mare.
Nella zona centrale di Ventimiglia per una tipologia fronte mare con terrazzo si possono spendere fino a
4000 € al mq, mentre il prezzo medio si attesta intorno a 3000 € al mq. Tipologie simili per ubicazione e
stato conservativo possono costare 3000-4000 € al mq in zona Latte, dove i prezzi scendono a 1200-2200 €
al mq nelle zone immediatamente più interne. Della frazione Latte si segnala il centro storico, composto da
case del ‘600-‘700 in parte già ristrutturate, che si scambiano tra 1500 e 2000 € al mq a seconda dello stato
(originario o ammodernato). Apprezzata è anche l’area del borgo medievale, dove per le abitazioni del
‘400-‘500 si possono spendere 1500-2500 € al mq se in buone condizioni. Chi ha una maggiore disponibilità
economica si sposta a Mortola, dove le quotazioni possono raggiungere 4000 € al mq. Nell’entroterra è
possibile acquistare piccole palazzine, con alloggi accorpati o frazionati, in cui un buon usato si valuta 20003000 € al mq. Il commissariamento del Comune ha fermato i lavori di riqualificazione delle facciate del
centro storico e di rifacimento del porto, lo sblocco è previsto tra almeno 18 mesi.
PROVINCIA DI SAVONA
Nella seconda parte del 2012 si è registrata una buona richiesta di abitazioni di seconda casa ad Alassio;
l’offerta sul mercato è cospicua anche in seguito ad alcune vendite effettuate da eredi che ritengono
gravoso il carico fiscale. Si riscontrano anche alcune difficoltà per i costruttori che hanno realizzato dei piani
di recupero nel budello.
A cercare la seconda casa sono prevalentemente acquirenti che arrivano dalla Lombardia e dal Piemonte
alla ricerca di bilocali e di trilocali. Piacciono le soluzioni vicino al mare e che abbiano uno spazio esterno, in
particolare un balcone. In diminuzione le richieste di seconda casa nelle zone dell’entroterra, come Moglio
e Solva: il calo dei prezzi degli immobili più vicini al mare ha reso più appetibili queste ultime tipologie.
La zona più richiesta è quella di Levante e di conseguenza anche le quotazioni sono più elevate. Sulla
passeggiata Cadorna ad esempio ci sono abitazioni signorili costruite negli anni ’70 e valutate mediamente
intorno a 9 mila - 11 mila € al mq se in buono stato e posizionate fronte mare.
Le quotazioni scendono spostandosi all’interno verso l’Aurelia Levante : 6000 € al mq per toccare minimi di
5000 € al mq per le abitazioni degli anni ’70, di taglio medio grande e prive di spazi esterni.
Nel budello dove le abitazioni risalgono al secolo scorso molti immobili sono stati ristrutturati ex novo e le
quotazioni in questo caso arrivano a 9 – 10 mila € al mq (fronte mare). In assenza di fronte mare i valori
vanno da 6500 a 7000 € al mq.
Nella zona di Ponente sul lungomare i valori degli immobili hanno comunque tenuto e pur essendo meno
recenti come epoca di costruzione, sul fronte mare, raggiungono valori di 7.500 - 8 mila € al mq (via Roma).
Anche nella zona di Ponente spostandosi verso l’interno le quotazioni scendono a 5000-4500 € al mq
Oltre la via Aurelia i valori possono scendere a 3700-4000 € al mq soprattutto se l’abitazione affaccia sull’
Aurelia stessa, strada molto trafficata.
Più residenziale la zona di via Neghelli dove ci sono condomini degli anni ’60-’70 , con ascensore e
acquistabili a valori medi da 3500 - 4000 € al mq.
Sul versante delle locazioni estive si segnalano i seguenti canoni di locazione mensile per un bilocale di 4
posti letto : Giugno e Settembre 1500 € al mese, Luglio 1800 € al mese, Agosto 2200 € al mese. Si registra
un aumento di offerta di abitazioni in affitto anche per compensare il maggior carico fiscale dell’IMU.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni di Vado Ligure sono rimaste stabili ma i primi mesi del 2013
segnalano valori a ribasso. Il mercato delle seconde case a Vado Ligure non è molto sviluppato ma si
realizzano comunque compravendite con coloro che non riescono ad acquistare nei vicini comuni di
Bergeggi e Spotorno dove le quotazioni sono decisamente più elevate. La ricerca di casa vacanza è
realizzata prevalentemente da persone residenti in Basso Piemonte e in Lombardia che cercano tagli da 6065 mq su cui investire non più di 300 mila €. Chi cerca casa a Vado Ligure si concentra prevalentemente
sulle abitazioni situate lungo la via Aurelia , ovvero condomini costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60 valutati
mediamente da 2500 a 2800 € al mq. Allontanandosi dall’Aurelia le quotazioni scendono a 1500-1800 € al
mq ma le abitazioni in questa zona sono acquistate per lo più come prima casa.
Bergeggi sorge su un promontorio e, di conseguenza, molte abitazioni godono di una bella vista mare. Lo
sviluppo edilizio della zona è avvenuto negli anni ’60 ma ci sono anche palazzine dei primi anni del XIX
secolo e delle soluzioni indipendenti alcune delle quali sono state frazionate nel tempo.
Le abitazioni posizionate sulla via Aurelia sono richieste per la vicinanza al mare sebbene abbiano il limite di
essere in una zona più trafficata. I prezzi sono comunque elevati e toccano punte di 6000 € al mq. Si parla di
valori intorno a 4500 € al mq per le abitazioni situate sul promontorio che pur avendo il vantaggio di offrire
una vista panoramica pagano la distanza dal mare. Sul promontorio sono stati fatti anche degli interventi di
nuova costruzione che hanno portato alla nascita di un resort e di un villaggio di appartamenti (residence).
A Bergeggi si registra una contrazione della domanda e dell’offerta: molti proprietari che non hanno
necessità di vendere e non vogliono ribassare le richieste hanno pensato di rimandare la vendita
dell’immobile optando per l’affitto dello stesso.
Sul mercato degli affitti estivi si registrano i seguenti canoni mensili per un bilocale di 4 posti letto: a giugno
1200 € al mese, a luglio 2500 € al mese, ad agosto 3000 € al mese e a settembre 1200 € al mese.
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni a Final Pia e Varigotti sono in diminuzione.
Si registra un aumento dell’offerta immobiliare: coloro che possiedono la seconda casa e la utilizzano poco
hanno preferito venderla oppure affittarla. Infatti si registra un’aumentata offerta di immobili anche in
affitto. A cercare la casa vacanza a Varigotti sono prevalentemente persone residenti in Piemonte e, in
parte, in Lombardia.
La domanda di seconda casa è in leggero calo e la richiesta si è spostata dal bilocale al trilocale. Le
caratteristiche più apprezzate dell’abitazione sono il posizionamento al piano medio alto, la vista aperta e la
presenza della vista mare. Non sempre queste caratteristiche si riscontrano nelle abitazioni presenti sul
mercato .Il budget medio di chi desidera investire in zona si aggira intorno a 300 mila €, ma ci sono anche
acquirenti disposti ad impiegare un capitale maggiore per ottenere l’immobile desiderato.
A Final Pia lo sviluppo edilizio è avvenuto tra gli anni ’60 e gli anni ’70 e le abitazioni più richieste sono
posizionate tra la ferrovia ed il mare. Le quotazioni più elevate arrivano a 8000-10000 € al mq.
Nella zona di Calvisio posizionato nel primo entroterra e a pochi chilometri dal mare si sono
compravendute soluzioni semindipendenti e indipendenti le qui quotazioni possono andare da 300 mila € a
500 mila €. Mercato completamente diverso quello di Varigotti. Le abitazioni più richieste sono quelle
posizionate nel Borgo Saraceno dove ci sono case d’epoca con affaccio sul mare che possono arrivare anche
a 15 mila € al mq. Le quotazioni medie sono di 7000-8000 € al mq.
Sul mercato delle locazioni estive c’è un’offerta in aumento. A Finale Ligure i canoni di locazione per un
bilocale di quattro posti letto sono di 1000 € al mese a giugno e settembre, 1500 € al mese a luglio, 2000 €
al mese ad agosto. A Varigotti i valori sono di 1800 € al mese a Giugno e settembre, 2500 € al mese a luglio,
3000 € al mese ad agosto.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
PROVINCIA DI GENOVA
Nel secondo semestre del 2012 le quotazioni delle abitazioni nelle zone centrali di Chiavari hanno
registrato un calo del 14,6%. La domanda è in diminuzione e sul mercato c’è un aumento di offerta. Infatti
tra chi aveva acquistato una seconda casa negli anni scorsi c’è chi ora ha deciso di vendere perché non
riesce più a fare fronte alle aumentate spese o perché non sfrutta spesso l’abitazione durante l’anno.
Coloro che ricercano la seconda casa arrivano prevalentemente dall’Emilia Romagna e dalla Lombardia.
Hanno una disponibilità di spesa compresa tra 200 e 300 mila € per l’acquisto di un immobile dal taglio
compreso tra 40 e 80 mq possibilmente dotato di balcone, un affaccio, posizionato ad un piano alto, dotato
di ascensore e in buono stato.
Il centro storico di Chiavari risale all’epoca medioevale e quasi tutti gli immobili sono stati ristrutturati nel
tempo e alcune volte dotati anche di ascensore. Le quotazioni medie si aggirano intorno a 4000-5000 € al
mq. Le stesse quotazioni si registrano per le abitazioni posizionate sul fronte mare di corso Colombo, via
Tito Groppo: si tratta per la maggior parte di condomini degli anni ’60-’70, con riscaldamento spesso
centralizzato. Nelle vie interne alla zona del mare le quotazioni scendono a 3000-4000 € al mq.
Le zone centrali che si sviluppano tra corso Dante, via Veneto, corso Garibaldi e piazza Matteotti sono
quelle ad alta densità commerciale dove si concentra la maggioranza dei locali commerciali (la via dei
locali/negozi più alla moda è via Martiri della Liberazione, più conosciuta come “caruggio dritto”). Le
abitazioni sono sorte tra gli anni ’60-’70 ed alcune risalgono agli inizi del ‘900. Le quotazioni medie si
aggirano intorno a 3000-4000€ al mq.
Sul mercato delle locazioni estive si registra una buona domanda. Per un bilocale di 4 posti letto si
registrano i seguenti valori. A Luglio 1500 € al mese, ad Agosto 2000 € al mese, a Giugno e Settembre 1000
€ al mese.
In diminuzione la domanda di seconda casa nella zona di Ponente di Chiavari. Le aree maggiormente
apprezzate da chi cerca la casa vacanza in questa parte della città è quella compresa tra corso Italia, corso
Valparasio, corso Genova, corso Buenos Aires e corso Montevideo. Le abitazioni risalgono agli anni ’60-’70,
per lo più condomini di grandi dimensioni. Le quotazioni per un’abitazione che goda della vista mare sono
di 4500-5000 € al mq mentre nelle vie più interne i prezzi scendono a 3000-3500 € al mq.
Quotazioni più basse si registrano per le case posizionate nelle zone più periferiche, verso l’autostrada:
2500-3000 € al mq.
Le soluzioni indipendenti e semindipendenti sono disponibili nella zona collinare dove si trovano ville
indipendenti e bifamiliari, molte delle quali costruite a partire dagli anni ’80 e che hanno valori medi di
2500-3000 € al mq.
Il mercato della seconda casa a Recco registra una contrazione dei prezzi e delle richieste. Queste ultime si
orientano su bilocali di 40-60 mq dotati di spazi esterni vivibili, con basse spese condominiali, riscaldamento
autonomo. Le zone più ambite sono quelle comode per raggiungere il centro, vicine al mare.
Gli acquirenti di seconda casa arrivano dalla Lombardia e dal Piemonte, spesso sono famiglie di parenti che
poi si alternano nell’utilizzo dell’abitazione. Le vie più vicine al mare sono corso Giuseppe Garibaldi dove la
maggioranza degli immobili sono ville singole e via Marinai d’Italia dove si trovano pochi condomini
costruiti nei primi anni ’60. I valori sul lungomare oscillano da 4000 a 5000 € al mq, punta per soluzioni
ristrutturate con vista mare o fronte mare. Quotazioni simili anche nel centro di Recco dove si trovano
appartamenti in condomini degli anni ’60-’70.
La maggior parte degli immobili di Recco risalgono agli anni ’60-’70 e spesso necessitano di lavori di
ristrutturazione e per questo i valori scendono sotto i 4000 € al mq. Le altre zone apprezzate da chi cerca la
seconda casa sono quelle che sorgono lungo il collegamento tra Recco e Camogli e tra Recco e Sori . Si
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
tratta di zone più collinari, con tratti di scogliera dove è possibile trovare villette bifamiliari e trifamiliari
oppure condomini di poche unità immobiliari le cui quotazioni oscillano da 4000 a 5000 € al mq. Valori
sotto i 4000 € al mq si registrano per le abitazioni che necessitano di interventi di ristrutturazione.
Non ci sono nuove costruzioni sul Comune di Recco. Si parla di un possibile recupero di un’ ex bulloneria
dove sorgeranno strutture sportive insieme ad un mix di strutture commerciali e residenziali.
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni immobiliari ad Albisola Superiore sono diminuite del 10%. Sul
mercato immobiliare si registra una discreta domanda di casa vacanza alimenta da abitanti residenti nel
Basso Piemonte ed in Lombardia, che spesso hanno già il capitale a disposizione per realizzare l’acquisto.
L’introduzione dell’IMU non ha scoraggiato questo tipo di acquisti e quasi sempre l’abitazione è sfruttata
durante tutto l’anno oltre che nel periodo estivo. La tipologia più richiesta è il bilocale situato quanto più
possibile vicino al mare e comunque nella fascia compresa tra il mare e l’Aurelia dove i prezzi si sono
contratti poco. Più forte è stata la diminuzione dei valori per le abitazioni situate oltre l’Aurelia.
La zona più ambita è naturalmente quella del lungomare (via C. Colombo) dove si concentrano palazzine
d’epoca risalenti ai primi anni del 1900, prive di ascensore e ristrutturate nelle facciate esterne.
Segnaliamo anche che si sta procedendo anche al rifacimento della passeggiata di via C. Colombo.
Le quotazioni per le soluzioni in buono stato fronte mare oscillano da 6500 a 7000 € al mq. In seconda fila i
valori scendono intorno a 6000 € al mq per arrivare a 5000 € al mq per le abitazioni posizionate oltre
l’Aurelia. Queste ultime sono ricercate maggiormente come prima casa dagli abitanti del posto.
Le abitazioni che sorgono ad Albisola Capo (oltre corso Mazzini verso Albisola Marina: via del Levantino, via
del Gervasio) sono state edificate tra la fine degli anni ’70 ed hanno quotazioni medie di 4000-5000 € al mq.
Nella zona di Albisola Vico la domanda si divide equamente tra coloro che cercano la prima casa, nei pressi
della stazione, e coloro che cercano la seconda casa nella zona di Santa Caterina e di S. Giorgio. Nella zona
Vico le abitazioni sono state costruite tra gli anni ’70 e gli anni ’80 e costano tra 4000 e 5000 € al mq.
Al momento non ci sono interventi di nuova costruzione in città ma sono previste due importanti
lottizzazioni che porteranno alla nascita di circa 400 appartamenti.
Le locazioni estive registrano i seguenti canoni mensili per un bilocale di 4 posti letto : 700-1000 € al mese a
giugno e settembre, 1000-1300 € al mese a luglio, 1300-1600 € al mese ad Agosto.
Il mercato della seconda casa ad Albissola Marina si concentra soprattutto nella zona del centro e del
lungomare. Su viale Liguria e via del Forte ci sono condomini con ascensore costruiti tra gli anni ’60 e gli
anni ’70, richiesti per essere in una zona servita e centrale. Le quotazioni per un’abitazione di piccolo taglio
in buono stato arrivano a 4500 € al mq. Una soluzione da ristrutturare oscilla da 2800 a 3000 € al mq.
Apprezzate anche le abitazioni che sorgono in corso Bigliate dove è possibile trovare immobili fronte mare
anche se l’offerta è molto bassa. Difficilmente i proprietari vendono e spesso chiedono prezzi elevati. Si
trovano appartamenti in palazzi costruiti negli anni ’50 e valutati mediamente intorno a 5500 € al mq.
Quotazioni simili si registrano per le soluzioni situate in via Matteotti.
Il centro storico di Albissola si sviluppa intorno a piazza della concordia e zone limitrofe: ci sono sia immobili
dei primi anni del 1900 sia immobili degli anni ’60-’70 e i valori medi sono di 5000 € al mq per le soluzioni in
ottimo stato. Chi desiderasse delle ville singole o delle bifamiliari si orienta verso la zona Bruciati e quella di
Alba Mare, zone pre collinari dove si devono mettere in conto almeno 600 mila €.
Ad acquistare ad Albissola sono persone residenti in Piemonte (Alessandria ed Asti in particolare) che
cercano bilocali e trilocali per i quali si mette in conto una disponibilità di spesa che non supera i 250 mila €.
Le persone più avanti con l’età prediligono le abitazioni più grandi perché poi decidono di trasferirsi
definitivamente.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Veneto
PROVINCIA DI VENEZIA
Le quotazioni delle abitazioni a Jesolo, nella seconda parte del 2012, sono rimaste stabili anche se, la
tendenza nei primi mesi del 2013, è al ribasso.
La domanda di seconda casa è in leggero ribasso e la richiesta si orienta su trilocali e quattro locali
(metratura da 55 a 70 mq) sui cui si investono valori medi di 150-200 mila €.
Tra le caratteristiche dell’immobile maggiormente apprezzate ci sono la presenza del terrazzo e il
posizionamento fronte mare. Si preferiscono le soluzioni in buono stato. L’introduzione dell’Imu non ha
determinato impatti importanti sul mercato anche perché le rendite catastali non sono molto elevate.
Le richieste di chi cerca la seconda casa arrivano da residenti nelle province del Veneto e del Friuli Venezia
Giulia e della Lombardia.
Il litorale di Jesolo si estende per circa 17 chilometri dalla Pineta al Faro. La zona più richiesta è quella
compresa tra Piazza Marconi e piazza Aurora, nel centro storico della città. Quest’ultimo offre immobili
costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60 le cui quotazioni sono mediamente di 4000 € al mq.
Gli immobili situati sulla prima fila fronte mare hanno quotazioni medie di 5000 € al mq che possono
toccare punte di 6000-7000 € al mq per tipologie particolarmente signorili e di piccolo taglio.
Allontanandosi 400-500 metri dal mare sono in corso delle nuove costruzioni (appartamenti e villette a
schiera) che hanno valori medi di 3600-4000 € al mq.
Altra zona apprezzata è quella della Pineta dove si trovano condomini e villette singole e a schiera. Le
soluzioni usate hanno valori medi di 2200-2500 € al mq.
Tra coloro che acquistano la seconda casa anche investitori che utilizzano l’abitazione un mese e poi la
mettono a reddito negli latri mesi estivi.
Emilia Romagna
Le località turistiche dell’Emilia Romagna hanno registrato una contrazione dei valori del 10,5%. A
soffrire maggiormente sono state le località turistiche della provincia di Ravenna, in particolare Milano
Marittima dove la diminuzione dei valori sta richiamando acquirenti dell’Europa dell’est. La provincia di
Rimini ha registrato una contrazione dei valori dell’8%. A Bellaria si sono avute richieste anche di
acquirenti svizzeri, a Misano Adriatico la flessione dei valori è stata determinata in parte dalla crisi del
settore nautico e dal fatto che una buona parte della domanda proviene da acquirenti residenti nelle
zone colpite dal terremoto. Numerosi progetti di riqualificazione vanno avanti sul territorio di Cesenatico.
RIMINI CITTA’
Nella seconda parte del 2012 il quartiere Rivazzurra ha evidenziato un calo dei valori del 13,6%. Gli
acquirenti di seconde case (turisti o investitori) preferiscono aspettare che la situazione socio-economica si
stabilizzi, ma non di rado sono state messe in vendita abitazioni sfitte o non sfruttate appieno. Pertanto, il
mercato è alimentato dagli acquisti di prime case, sia a scopo migliorativo sia per passaggio dall’affitto: si
ricercano trilocali per una spesa non superiore a 180 mila €. Sul fronte delle locazioni si registrano richieste
in aumento e canoni in diminuzione, che attualmente ammontano a 450-500 € al mese per i bilocali e 600 €
al mese per i trilocali; si stipulano contratti a canone libero, a cui fa seguito l’applicazione della cedolare
secca in diversi casi.
Grazie alla tranquillità e ai buoni servizi, la zona più richiesta è quella che si sviluppa tra la ferrovia e la
statale, dove per l’usato degli anni ’80-’90 si devono mettere in conto tra 1700 e 2500 € al mq. Sempre in
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
quest’area sono in fase di completamento le piccole palazzine di 10-12 unità in classe che stanno nascendo
in via Rosmini e in via Tommaseo (valutate 2800-3000 € al mq). La zona mare (Miramare, Marebello,
Bellariva) offre solo soluzioni usate, che attualmente sono valutate fino a 5000 € al mq se dotati di vista e di
comodo accesso alla passeggiata. In zona monte i prezzi scendono fino a 2500 € al mq.
Si segnala che è in corso di approvazione il progetto di realizzazione della nuova metropolitana leggera che
collegherà tutta la riviera romagnola.
PROVINCIA DI RIMINI
Sul mercato di Bellaria si assiste ad un buon movimento turistico, che vede la maggior parte delle trattative
ad opera di milanesi e bolognesi, ma una discreta parte è costituita da svizzeri: chi si orienta nelle vicinanze
del mare ricerca bilocali a non più di 120-130 mila €, chi invece opta per i trilocali ha un budget fino a 200
mila €.
La zona più apprezzata è quella centrale, che ha in via Roma e via dei Platani le strade più prestigiose e
importanti. L’offerta risale agli anni ’70-’80 nell’ultima, mentre in via Roma ci sono anche soluzioni nuove,
in particolare si tratta di palazzine di quattro piani al cui interno ci sono trilocali di 60-65 mq che sono
proposti a 2300-2500 € al mq. L’usato in buone condizioni, invece, costa tra 1700 e 2000 € al mq. La zona
del Porto è molto turistica e molto richiesta per chi desidera la casa vacanza, chi vuole la prima casa
raramente si rivolge qui in quanto gli spostamenti sono difficoltosi. Infatti, le strade sono strette e le
abitazioni sono tipicamente case di pescatori degli anni ’30-’40, spesso senza riscaldamento: allo stato
originario i prezzi si attestano a 2000-2300 € al mq, se già ristrutturate toccano 2600-2700 € al mq. Sia in
zona Porto che in Centro box e posti auto sono molto richiesti: i primi costano 30-40 mila €, i secondi 15-18
mila €. Da segnalare anche le zone Cagnona e Stadio, più defilate e richieste da chi opta per la prima casa:
le abitazioni sono mediamente più recenti e si valutano 2100-2200 € al mq, mentre un posto auto costa 810 mila €.
La seconda metà del 2012 ha visto un mercato all’insegna della difficoltà a Cattolica e caratterizzato da un
netto rallentamento delle compravendite di case vacanze a fronte di una maggiore dinamicità per quanto
riguarda l’abitazione principale. Le transazioni sono soprattutto di tipo interno, ma non mancano
trasferimenti dai comuni limitrofi, si ricercano soprattutto trilocali per una spesa complessiva di 200-230
mila €. Sul fronte delle locazioni si assiste ad un mercato di tipo misto, con famiglie che non riescono ad
acquistare, giovani coppie e single alla prima esperienza fuori casa e lavoratori stagionali: dopo la
sottoscrizione di un contratto a canone libero, gli appartamenti si concedono a 550-650 € al mese.
La zona più ricercata è quella che si sviluppa intorno al Parco, area interessata da lavori di riqualificazione
urbanistica e dove le quotazioni si attestano tra 2500 e 2800 € al mq. Importante anche l’area del
Municipio, che si sviluppa fino al confine con Gabicce Mare: l’usato si compravende a 2500 € al mq, il nuovo
costa 3000-3500 € a seconda della vista, dell’esposizione, della strada di accesso e della possibilità di
parcheggio. Il centro di Cattolica, invece, si attesta su 2000-2500 € al mq per l’usato e punte di 3800 € al mq
per il nuovo.
Il mercato immobiliare di Igea Marina ha risentito delle recenti problematiche socio-economiche che
hanno portato le tempistiche medie di vendita a 6 mesi. Seppur rallentate dall’introduzione dell’IMU, le
compravendite si sono orientate sulle case vacanze: milanesi, bolognesi e torinesi ricercano bilocali e
trilocali possibilmente dotati di vista mare e posto auto, per i quali impiegano 90-130 mila €. Attivo il
mercato degli affitti turistici, dove un bilocale di quattro posti letto costa 1100 € a Giugno, 1400-1500 € a
Luglio e 1800-2000 € ad Agosto.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
La zona maggiormente richiesta si sviluppa tra il mare e la ferrovia, che ha in viale Pinzon la strada
principale: gli appartamenti risalgono agli anni ’60-’70 e si scambiano a 2000 € al mq, quelli di nuova
costruzione costano fino a 2600-2700 € al mq. In seconda fila rispetto al mare si distinguono viale Virgilio e
via Italico, caratterizzate da un’offerta sostanzialmente simile alla precedente ma prezzi di 2000-2100 € al
mq. Da un vecchio stabile in via Virgilio sono stati ricavati tre negozi e tre appartamenti, immessi sul
mercato a 2600 € al mq.
Nel secondo semestre 2012 le abitazioni di Misano Adriatico hanno subito una flessione di oltre 4%. A
Porto Verde, invece, si è assistito ad un calo del 7,4% in quanto l’offerta è ancora superiore alla domanda; a
ciò si aggiungono la crisi del settore nautico, che ha spinto alcuni proprietari a spostarsi altrove, e l’esigua
presenza di abitazioni nuove. In generale, Misano Adriatico ha risentito del terremoto che ha colpito
l’Emilia-Romagna un anno fa: infatti la maggior parte degli acquirenti proviene dall’Alta Emilia (Bologna,
Modena, Reggio Emilia), ma alcuni anche da Milano e ci sono sporadici stranieri.
La zona da sempre più apprezzata è la fascia che si estende tra la Strada Statale e il mare. Oltre a numerose
strutture alberghiere, l’edilizia consiste in appartamenti inseriti in piccoli contesti condominiali degli anni
’70-’80 (le quotazioni ammontano a 2300-2500 € al mq), accanto a cui ci sono anche soluzioni di nuova e
recente realizzazione (proposte a 2850-3000 € al mq). Porto Verde è la zona più prestigiosa del comune, in
quanto le abitazioni possono godere di un’ottima vista sul mare, di affaccio diretto sul porto e della
comodità di accesso alla darsena. Per le abitazioni degli anni ’60-’70 si parla di 2200-2300 € al mq, ma si
possono raggiungere anche 5000 € al mq per piccole soluzioni o di particolare pregio. Si stanno sviluppando
le frazioni limitrofe, tra cui Santa Monica, La Cella e Villaggio Argentina: l’usato si vende all’incirca da 1600 €
al mq, il nuovo costa 2200-2500 € al mq ma sale fino a 2500-2800 € al mq in alcune frazioni e se c’è la vista
sul mare.
PROVINCIA DI RAVENNA
Nel secondo semestre del 2012 a Cervia si è registrata una netta variazione al ribasso dei prezzi: l’area di
Pinarella e Tagliata ha ceduto il 6,4%, quella di Milano Marittima e dei Lidi ha ceduto fino al 20%. Avendo
compreso che non è più possibile sostenere le cifre degli ultimi anni, i proprietari stanno abbassando le
proprie richieste, allineandosi a quelle di mercato. La domanda su Milano Marittima proveniva da clientela
di ceto alto che disponeva di elevata liquidità, ma ora è in netto calo. Attualmente si stanno affacciando
diversi stranieri (russi ed est-europei in generale), che ricercano abitazioni con due camere da letto dotate
di sfogo esterno e il più possibile vicine al mare. Su Pinarella si sta sviluppando un mercato più limitrofo,
con turisti residenti nel forlivese, cesenate e ravennate, che si orientano su trilocali su cui impiegare 200250 mila €.
Di Pinarella è sempre apprezzata l’area che si sviluppa nelle prime due file dal mare e che ha in viale Italia la
strada principale. Qui ci sono condomini degli anni ’60-’70, al cui interno trovano posto appartamenti di 60
mq che si scambiano a 200-250 mila €. Offerta simile per Tagliata (via Sicilia e strade limitrofe), dove i prezzi
sono inferiori e si attestano a 180-200 mila €. Sia a Pinarella sia a Tagliata il nuovo è proposto a 2800-3000
€ al mq, ma attualmente c’è molto invenduto.
Per la presenza dei locali notturni, una delle zone più ricercate di Milano Marittima è quella che si estende
attorno a piazzale Primo Maggio, dove i condomini degli anni ’60-’70 ospitano appartamenti di grandi
dimensioni (100-150 mq), alcuni dei quali completamente ristrutturati. I prezzi oscillano da 400 a 800 mila
€. Vicino al mare si sviluppa la zona “Mare Pineta”, nei pressi dell’omonimo hotel, dove l’offerta è
rappresentata da ville singole in stile liberty e appartamenti che possono toccare top prices di 8-10 mila € al
mq. Piace molto anche la zona “Amati”, che da viale Milano si estende verso Milano Marittima: la parte più
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
interna è più residenziale e ospita soluzioni indipendenti, case singole e villette a schiera che presentano
quotazioni di 3600-3800 € al mq in buono stato e 4500-4700 € al mq se di nuova o recente costruzione.
Offerta simile anche su viale Roma e viale dei Mille, dove le soluzioni singole e le palazzine (di non più di 6-8
unità) si valutano al massimo 4000 € al mq. Oltre la ferrovia si segnala la zona Malva, la cui parte Nord è più
richiesta: qui acquistano coloro i quali non riescono ad accedere al mercato di Milano Marittima, l’usato
costa 1800-2000 € al mq, il nuovo 2800-3000 € al mq (anche se c’è parecchio invenduto).
Su Cervia ci sono due progetti importanti. Il primo consiste nella ristrutturazione di vecchie colonie, che
porterà alla nascita di un quartiere di dimensioni considerevoli, attualmente fermo; il secondo (per ora solo
su carta in attesa dell’approvazione delle Istituzioni locali) riguarda la costruzione di un grattacielo nell’area
parallela agli stabilimenti balneari, dove sorgeranno anche una pista ciclopedonale, parcheggi e parchi
attrezzati.
Sul fronte degli affitti estivi, si registrano canoni medi di 500-600 € a settimana nei periodi di maggior
interesse turistico: generalmente si spendono 2000 € nei mesi di Giugno e Settembre, 2500 € a Luglio e si
toccano punte di 3000 € ad Agosto.
PROVINCIA DI FORLI’ - CESENA
Nella seconda parte del 2012 si è assistito ad un netto calo delle quotazioni immobiliari di Cesenatico. La
diminuzione ha interessato soprattutto le tipologie più distanti dal mare, mentre quelle ubicate fronte
mare o con un’ottima vista non hanno subito particolari variazioni. In generale, i potenziali acquirenti
preferiscono attendere e spuntare prezzi favorevoli, ma i proprietari difficilmente abbassano le proprie
richieste. Chi acquista la seconda casa proviene in genere dal bolognese, dal modenese e anche dal
cesenate, mentre la presenza di stranieri è sporadica. Sul fronte delle locazioni si assiste ad un
adeguamento dei canoni da parte dei proprietari, che ora hanno abbassato le proprie richieste a 550-600 €
per i bilocali e 650-700 € per i trilocali. Per quanto riguarda il periodo turistico, una soluzione di quattro
posti letto costa 1700-1800 € a Giugno, 2200 € a Luglio e 2500 € ad Agosto (se fronte mare si possono
toccare 3000 €).
L’area più apprezzata si estende lungo viale Carducci, il lungomare di Cesenatico, che attualmente piace più
della zona del Porto Canale. Lo sviluppo edilizio e urbanistico risale agli anni ’60-’70, con la costruzione di
grandi condomini e alberghi: le abitazioni signorili sono valutate 6000 € al mq, quelle in edilizia civile
costano 5000 € al mq se recenti, 4300-4500 € al mq se datate, mentre sul nuovo raggiungono valori più alti,
senza però trovare riscontro sul mercato (di fatto restano invenduti). In generale, se l’abitazione è dotata di
un’ottima vista mare, le quotazioni possono raggiungere 6000 € al mq, anche se più distante dalla spiaggia
e da ristrutturare. Il Porto Canale è la via d’accesso per le barche che devono raggiungere la Darsena e il
mare, ai cui lati si sviluppano due percorsi pedonali con strutture ricettive e di somministrazione. Nella
parte storica le tipologie usate costano 4000-4500 € al mq, quelle nuove circa 1000 € in più; se dotate di
affaccio diretto sul Porto Canale, gli alloggi usati si possono scambiare a 5600-5700 € al mq, quelli nuovi
hanno cifre di richiesta più alte (6500-7000 € al mq) ma, per essere venduti, subiscono nella trattativa un
calo consistente. Altre zone importanti sono quelle di viale Roma e viale Trento, strade commerciali dove si
concentrano banche e negozi: nella prima i valori si attestano a circa 4000 € al mq, nella seconda a 3800 €
al mq.
Il progetto relativo all’ex Colonia Veronese è stato approvato ma i lavori non sono ancora partiti: si prevede
la nascita di un Hotel a 5 stelle di prestigio con sala congressi, beauty farm e spiaggia privata che andrà a
completare la riqualificazione del lungomare partita nel 2006 e compresa nel progetto denominato
“Giardini a Mare”. Vanno poi ricordati i lavori per la sistemazione della Vena Mazzarini, il canale artificiale
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
che attraversa il quartiere di Levante, dove sorgeranno posti barca, bar e chioschi. Verrà inoltre realizzata
una importante struttura termale nella zona compresa tra Valverde e Cesenatico e un albergo a 5 stelle con
megastore e parcheggi nell’area dell’ex discoteca “Nuit”. Anche sulla sponda di Ponente c’è fermento.
Dopo la costruzione del cavalcavia, opera cruciale per la viabilità a nord del Paese, stanno per partire i
lavori per la realizzazione del “masterplan della Città delle Colonie”: quasi 2 chilometri di fascia fronte mare
verranno non solo riqualificati ma completamente ridisegnati anche dal punto di vista viario. Al posto di
fatiscenti strutture turistiche degli anni ’50 sorgeranno alberghi di nuova generazione, strutture sportive,
stabilimenti balneari nonché soluzioni residenziali, il tutto all’insegna del rispetto e salvaguardia della
natura: gran parte dell’area oggetto della riqualificazione verrà destinata a verde e giardini pubblici
attrezzati.
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni a Gatteo Mare hanno registrato una contrazione
del 10,1%. La domanda di seconda casa è sempre sostenuta ma il budget da destinare a questo tipo di
acquisto si è ridotto decisamente. Per un bilocale non si superano 100 mila €. La domanda arriva da
acquirenti che vivono in provincia di Forlì ma anche nell’alta Emilia e in Lombardia. La presenza del posto
auto incide molto nella valutazione dell’acquisto dell’abitazione.
La zona più richiesta per la ricerca della seconda casa è il tratto che comprende il lungomare Carducci a
Cesenatico e il lungomare Giulio Cesare a Gatteo Mare. Sulla prima fila la maggior parte delle abitazioni
sono alberghi ma ci sono anche condomini costruiti tra la fine gli anni ’60 e la fine degli anni ’70. Per una
soluzione usata in buone condizioni e posizionata fronte mare si spendono 3000-3200 € al mq con punte
più alte se si parla di monolocali. Allontanandosi dalla prima fila in direzione della ferrovia le quotazioni
scendono e si portano intorno a 2000 € al mq. Al di là della ferrovia ci sono nuove costruzioni sorte nella
prima parte degli anni 2000 (ci sono ancora delle soluzioni invendute). Su tutta la zona si trovano anche
soluzioni indipendenti, ville singole costruite negli anni ’70, che hanno valori minimi di 400-450 mila €. Sul
mercato degli affitti si registra una buona richiesta e per un bilocale di quattro posti letto si chiedono a
giugno e settembre 700 € al mese, 1200 € a luglio, 1500 € ad Agosto.
A San Mauro al Mare la maggioranza delle compravendite riguarda la seconda casa che è acquistata
soprattutto da persone residenti in Emilia Romagna. La domanda si orienta su bilocali e trilocali per i quali si
è disposti a spendere intorno a 100-110 mila € e 150-160 mila €. La zona più apprezzata è quella del
Lungomare (via Pascoli) caratterizzato dalla presenza di abitazioni sorte negli anni ’70. Le quotazioni medie
sono di 2200-2500 € al mq con punte più alte per i tagli più piccoli. Chi cerca la casa vacanza punta
soprattutto nei 400 metri che separano la ferrovia dal mare, dove le quotazioni sono di 2200 € al mq.
Allontanandosi oltre la ferrovia ci sono condomini costruiti negli anni ’70 e delle soluzioni singole che sono
vendute come prima casa. Le quotazioni sono di 2100 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa