indicatori mercato immobiliare - italia

INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE - ITALIA
(sintesi con i punti salienti del mercato immobiliare nazionale)
PREZZI: -3,0% nei primi sei mesi del 2014
2008
-6,3%
2009
-4,2%
2010
-1,1%
2011
-4,7%
2012
-10,5%
2013
-8,9%
I sem 2014
-3,0%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle
grandi città del 3,0%, nell’hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di
provincia del 3,1%. Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-5,7%). Firenze
con -0,7% e Bari con -1,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L’analisi per
aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 2,3% nel Nord Italia, del 3,3% nel
Sud Italia e del 4,3% nell’Italia centrale.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle
richieste sul trilocale (36,2%), seguita dal bilocale (29,4%). In aumento la richiesta dei tagli
grandi. L’analisi della disponibilità di spesa continua a dare segnali di contrazione.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2014 i tempi di vendita si attestano intorno a 172 gg nelle grandi città, 196 gg
nell’hinterland delle grandi città e 187 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni
dell’1,8% per i monolocali, dell’1,5% per i bilocali e dell’1,7 % per i trilocali. Il contratto più
praticato è quello a canone libero ma aumenta l’interesse per il contratto a canone
concordato.
COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa
evidenzia che il 78,3% ha interessato l’abitazione principale, il 16,3% la casa ad uso
investimento ed il 5,4% la casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2014 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 420 e 430 mila
compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori
compreso tra -5% e -3%, nelle altre realtà territoriali tra -6% e -4%.
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CAGLIARI: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
2008
PREZZI: -2,6 nel I semestre 2014
2009
2010
2011
2012
2013
-1,2%
-3,0%
+0,3%
-5,4%
-7,9%
-9,7%
I sem 2014
-2,6%
Variazione percentuale dei prezzi.
Nella prima parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Cagliari hanno fatto segnare
un calo del 2,6% rispetto al semestre precedente. Le zone centrali hanno perso il 3,2%.
Tiene meglio la periferia (-2,4%), mentre le tipologie ubicate nelle zone semicentrali hanno
avuto la performance migliore, seppur in calo dell’1,1%.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede la prevalenza del trilocale che rappresenta il 43,6% del
campione. I bilocali sono richiesti nel 30,9% del casi, i quadrilocali incidono per il 17,8%.
Nel 31,9% dei casi i potenziali clienti esprimono budget compresi tra 120 e 169 mila €; il
29,3%, invece, ha una disponibilità di spesa compresa tra 170 e 249 mila €.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
OFFERTA: il trilocale è il più presente
L’analisi dell’offerta vede una maggiore presenza di trilocali (39,2%), seguiti dai bilocali
con il 26,1% e dai quadrilocali con il 21,4%.
COMPRAVENDITE
Andamento diametralmente opposto, quello delle compravendite: in città sono state
effettuate 512 transazioni, pari al 6,7% in più rispetto al I semestre 2013, la provincia chiude
il semestre con una calo del 7,8% (1.437 compravendite).
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Testo integrale
IMMOBILIARE CAGLIARI: Maggiore fiducia da parte degli acquirenti
A Cagliari nella prima parte del 2014 le quotazioni immobiliari sono diminuite del 2,6% rispetto al semestre
precedente.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
+0,7%
-1,2%
-3,0%
+0,3%
-5,4%
-7,9%
-9,7%
I sem 2014
-2,6%
Mercato vivace nell’area di piazza della Repubblica, Bonaria, zona Fiera e Quartiere del Sole, dove il numero di
compravendite è aumentato grazie ad una maggior fiducia da parte degli acquirenti, sia per investimento sia per
utilizzo personale. Chi acquista per poi mettere a reddito spende mediamente tra 150 e 170 mila €, mentre chi compra
la prima casa dispone di cifre comprese tra 170 e 210 mila €; infine chi effettua acquisti migliorativi spende da 250
mila € in su. Il mercato delle locazioni è attivo, a cercare casa in affitto sono in genere giovani coppie oppure
lavoratori trasfertisti. Il canone per un trilocale ex Ina Casa si attesta su 400-450 € al mese. Da segnalare un aumento
dei contratti a canone concordato con cedolare secca al 10%, si sottoscrivono inoltre contratti a carattere transitorio
da 18 mesi, oppure a canone libero da 4 anni più 4 con cedolare secca. Piazza della Repubblica è molto richiesta da
parte di professionisti per l’avviamento di studi associati grazie alla presenza del Tribunale. Si tratta di un’area ben
servita, grazie alla presenza del capolinea della metropolitana leggera e di numerose attività commerciali; qui si
possono acquistare soluzioni ex Ina Casa degli anni ’50 oppure abitazioni civili degli anni ‘70, quasi sempre
riqualificate, a 2300 € al mq se ristrutturate a nuovo. Molto richiesta anche l’area di Bonaria, nei pressi di via Milano,
dove si possono acquistare appartamenti da 4 e 5 locali a 300 mila € (medio usato). La zona è residenziale e verde,
anche grazie alla vicinanza con il parco naturale di Monte Urpino, ben servita e tranquilla. Nuovi appartamenti in
classe energetica A e dotati di posto auto si possono acquistare in zona via Milano a 2900-3000 € la mq. In zona Fiera
si trovano appartamenti economici degli anni ’50 da 80 mq a 175 mila €, ma anche soluzioni degli anni ’70 con uguali
metrature a 240 mila €, se dotate di vista panoramica sul mare e ascensore. Il Quartiere del Sole si trova a pochi
minuti dal Poetto ed è caratterizzato dalla presenza di scuole, banche, servizi e trasporti pubblici. L’area si è sviluppata
negli anni ’70, ma si trovano anche soluzioni di nuova costruzione a prezzi non superiori a 3000 € al mq. Più economica
zona La Palma sorta negli anni ’50 e ’60. In zona Poetto, a ridosso del mare, si registra una buona richiesta di
appartamenti e ville in affitto per i periodi estivi.
Mercato abbastanza dinamico nell’area di Stampace e di Sant’Avendrace. Il ribasso dei prezzi degli ultimi anni ha
incentivato l’acquisto anche da parte di persone in arrivo da aree più periferiche della città. In zona Stampace si
segnala un’importante presenza di investitori incoraggiati dalla presenza di facoltà universitarie, uffici regionali, uffici
comunali ed uffici anagrafici che attirano studenti e lavoratori trasfertisti. Si segnala infatti buona domanda di
immobili in affitto, il canone di un bilocale è di 450 € al mese ed il contratto più utilizzato è quello a carattere
transitorio. Per quanto riguarda le richieste di abitazioni principali si registra un maggior apprezzamento per i trilocali,
che si possono acquistare con una spesa compresa tra 160 e 200 mila €. L’area di Stampace Alta è storica ed è
caratterizzata da abitazioni realizzate tra la fine dell’800 ed i primi anni del ‘900. Qui il medio usato si vende a 1500 €
al mq. Più signorile la zona di Stampace Bassa, in particolare nell’area di via Mameli e viale Trieste, dove si possono
acquistare soluzioni costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’80; si tratta di abitazioni luminose, dotate di verande e balconi
che, se in buone condizioni, si vendono a 2200-2300 € al mq. Sant’Avendrace è sorta come zona popolare a partire
dagli anni ’20 per poi svilupparsi tra gli anni ’50 e ’60. Si tratta di un'area ben posizionata, comoda per raggiungere il
centro e per uscire dalla città, inoltre da circa dieci anni si registra una buona richiesta da parte di professionisti, grazie
alla vicinanza con le strutture della Regione e del Comune di Cagliari. Tra il 2000 ed il 2005 sono stati realizzati
numerosi nuovi palazzi. Da segnalare inoltre che in zona Santa Gilla sono state completate 4 Torri caratterizzate dalla
presenza di uffici ai piani bassi e da abitazioni ai piani alti. In questo complesso un appartamento costa 3000 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
La costruzione delle 4 Torri ha determinato una riqualificazione della zona grazie alla realizzazione di una nuova
circonvallazione, di un cinema multisala, di un centro commerciale, di una nuova piazza ed in futuro nascerà un parco
verde.
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni immobiliari di Barracca Manna, Is Argiolas e Tamburino Sardo sono in
calo. Gli acquirenti infatti rimangono prudenti e comprano solamente se il prezzo è congruo alla loro disponibilità di
spesa. Per questo motivo molti proprietari stanno rivedendo al ribasso le richieste iniziali. Nella prima parte dell’anno
si registrano comunque timidi segnali di ripresa, aumenta infatti il numero di richieste anche grazie alla diminuzione
dei prezzi degli ultimi anni. In quest’area della città ad acquistare sono soprattutto giovani coppie e famiglie in cerca
della prima casa. La tipologia preferita è il trilocale, possibilmente dotato di cantina e situato in contesti condominiali
con poche unità abitative. La collina su cui sorge Barracca Manna offre vista panoramica sulla città e quindi risulta la
zona più apprezzata. La parte nuova del quartiere è residenziale, verde, signorile ed offre ampio spazio per
parcheggiare; le strade principali sono via De Sica, via Fellini e via delle Felci (queste ultime due costeggiano il nuovo
parco in fase di completamento), dove sono presenti villette indipendenti disposte su tre livelli di 50-60 mq ciascuno,
scambiabili a 190-200 mila €. Nella zona di via delle Agavi si possono acquistare tipologie disposte su due livelli e
dotate di vista panoramica sul Golfo di Cagliari. I prezzi si attestano su 160-170 mila €. Is Argiolas identifica la zona che
costituisce il prolungamento dell’omonima via in direzione di Pirri ed è caratterizzata da tipologie indipendenti e
semindipendenti che hanno un buon riscontro grazie agli ottimi servizi presenti. I valori sono molto simili a quelli di Is
Campus, dove una villetta degli anni ’80 di 140 mq costa circa 180 mila €. La parte alta di via Tamburino Sardo, verso la
collina di Barracca Manna, ospita appartamenti e ville di prestigio, nella zona bassa ci sono villette indipendenti e
porzioni di bifamiliari i cui valori sono di 190-200 mila €. Da segnalare che in zona Parco sono in fase di ultimazione
palazzine da 4-5 unità abitative e composte da bilocali e trilocali. Il nuovo si vende a 2200-2300 € al mq. In zona Su
Pezzu Mannu, inoltre, sono partiti i lavori di urbanizzazione in vista della realizzazione di nuove palazzine. Si tratta di
un’area che nei prossimi anni si svilupperà molto e dove si potranno comprare abitazioni in classe energetica A dotate
di pannelli solari fotovoltaici a 2200-2300 € al mq. Bene il mercato degli affitti con richieste da parte di single e giovani
coppie. In quest'area di Cagliari il canone di un bilocale è di 450 € al mese, mentre per il trilocale la spesa sale a 500 €
al mese. I contratti utilizzati sono a canone libero con cedolare secca.
Sostanzialmente stabili le quotazioni di Genneruxi ed Amsicora. Si tratta di un’area residenziale della città richiesta
quasi esclusivamente da famiglie in cerca dell’abitazione principale. Rimane ancora ampia la distanza tra i prezzi
richiesti dai proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e questo determina tempi medi di vendita
lunghi che si attestano su 5-6 mesi. In questa zona l’offerta vede un’abbondanza di quattro locali, insufficiente offerta
di trilocali rispetto alla domanda e scarsa presenza di bilocali. Il quartiere Amsicora è sorto negli anni ’70 e si
caratterizza per immobili signorili di 5-6 piani inseriti in aree verdi. I valori più alti si registrano in via Darwin, via Freud
e via Malpighi, dove si toccano punte di 3000 € al mq, contro una media del quartiere che si attesta su 2200 € al mq.
L’offerta abitativa di Genneruxi è simile ad Amsicora per tipologie ed età, ed è caratterizzata da appartamenti e
soluzioni indipendenti e semindipendenti. Tra le vie più signorili da segnalare via Bonn, via dell’Abazia e via
Francoforte con valutazioni di 3000 € al mq circa. I prezzi delle villette a schiera oscillano tra 450 e 500 mila € (se allo
stato originario), tipicamente soluzioni di 2-3 livelli di circa 60 mq ciascuno e dotate di piccolo seminterrato. Prezzi
similari si incontrano nel quartiere Bandello, dove ci sono palazzi di 6 piani degli anni ’70-’80, tutti dotati di posto auto
condominiale. Il Quartiere Europeo è nato tra gli anni 70 e gli anni ’90 in un’area verde e tranquilla e offre
esclusivamente villette i cui prezzi si attestano su 450 mila € per una tipologia a schiera, 600 mila € per una bifamiliare
e 700 mila € per una singola. San Giuliano è un quartiere composto da edilizia civile di fine anni ’60 ed inizi anni’70 che
consiste in piccole palazzine valutate 2000 € al mq, in buone condizioni. Di stampo popolare è il quartiere Cep, dove
sono state realizzate palazzine di piccole dimensioni ex Iacp, al cui interno ci sono prevalentemente quadrilocali di
100-110 mq che costano 1000-1200 € al mq. Da segnalare la presenza di un cantiere in zona Genneruxi, in via
Costantinopoli, dove sono in fase di realizzazione appartamenti in classe energetica A venduti a 3500 € al mq. Attivo il
mercato delle locazioni, alimentato da famiglie e coppie. I bilocali si affittano a 400 € al mese, i trilocali a 500 € al mese
ed i quattro locali ad un massimo di 700 € al mese. Si stipulano contratti a canone libero da 4 anni più 4, spesso con
cedolare secca.
Si registra un mercato attivo in zona Monteclaro grazie alla presenza del polo universitario che si trova in piazza
D’Armi (focaltà di ingegneria ed umanistiche) e che attrae le richieste di genitori di studenti e di investitari. Gli acquisti
di abitazioni per studenti si focalizzano su bilocali e trilocali dal valore non superiore a 130 mila € ed i canoni di
locazione sono di 200 € al mese per la camera singola e di 140-150 € al mese per il posto letto. L’area di Monteclaro è
caratterizzata da tipologie economico-popolari realizzate negli anni ’60 ed ormai riscattate, si tratta comunque di una
zona in fase di riqualificazione grazie a lavori di ristrutturazione dell’arredo urbano e alla presenza di un importante
parco verde che prende il nome dal quartiere stesso. Il prezzo di un appartamento in buone condizioni si attesta su
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
1300 € al mq. Quotazioni più elevate si registrano in zona Mulinu Becciu sorta negli anni ’80 e richiesta soprattutto da
persone impiegate nelle strutture ospedaliere. Qui è possibile acquistare appartamenti in buono stato, dotati di
ascensore, riscaldamento e posto auto ad un prezzo 1700 € al mq.
In zona Pirri il mercato si muove ancora a rilento e non si segnalano particolari inversioni di tendenza. In quest'area
della città acquistano soprattutto coppie e famiglie, sia prime case sia soluzioni migliorative. Il trilocale è la tipologia
più richiesta e spesso la presenza o meno dell’ascensore fa la differenza, visto che qui molte abitazioni ne sono
sprovviste. Si tratta di un’area ben servita all’ingresso di Cagliari che grazie all’asse mediano di scorrimento è collegata
con le strade in uscita, con le aree centrali della città e del resto della Regione. La zona di via dei Grilli è una delle più
richieste perché meno distante dal centro e composta di fabbricati signorili; qui si trovano palazzine degli anni ’70 con
appartamenti ampi (metrature a partire da 80-100 mq). Acquistare un buon usato nell’area di via dei Grilli costa circa
2300 € al mq. Prezzi nettamente inferiori si registrano in zona via Santa Maria Chiara e nell’area di via Riva Villasanta,
dove sono presenti anche tipologie ex Ina Casa riscattate e valutate 1400 € al mq ed abitazioni civili degli anni ’80 e ’90
vendute in buone condizioni a 1800 € al mq. Da segnalare l’attività di numerosi cantieri al lavoro in diverse zone del
quartiere Pirri: stanno cominciando a comparire i primi nuovi con ascensore, che fino a poco tempo fa scarseggiavano,
un trilocale da 60 mq si vende a 160 mila €. Buona la richiesta di appartamenti in affitto in zona Pirri, in particolare da
parte di coppie e famiglie che in questo momento non riescono ad acquistare. Il canone di locazione di un trilocale è di
500 € al mese ed i contratti utilizzati sono a carattere transitorio oppure a canone libero con cedolare secca.
Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari in zona Villanova e La Vega nella primo semestre dell’anno. Da
segnalare comunque un mercato in lieve crescita con un aumento del numero di richieste rispetto al 2013. A cercare
casa sono perlopiù persone con una buona disponibilità di spesa. L’area di Villanova e La Vega si sviluppa tra la zona
del Castello e la zona di San Benedetto: si tratta di un’area ben servita dove sono presenti numerose facoltà
universitarie, la biblioteca provinciale e l’ente lirico. Il quartiere La Vega si è sviluppato principalmente negli anni ’60’70, ma vi sono anche stabili ex popolari degli anni ’50 e qualche nuova palazzina: i prezzi vanno da 1700-1800 € al mq
per l’usato più datato a 2000 € al mq per le tipologie in buone condizioni, fino a 2500-3000 € per le soluzioni più
recenti (di ampiezza intorno a 45 mq). Il centro storico di Villanova risale agli inizi del secolo si estende ai piedi di
castello; è caratterizzato da un’edilizia variegata che si compone di piccoli condomini di 2 piani con sporadiche
palazzine di 3-4 piani, soluzioni indipendenti o semindipendenti stile Liberty e condomini più recenti degli anni ’60 e
‘70. I prezzi oscillano da 1000-1100 a 1800 € al mq, ma superano 2400-2500 € al mq per le soluzioni ben ristrutturate,
sino ad arrivare a 3000 € al mq per tipologie ristrutturate e di metratura ridotta. In tutto il territorio esistono pochi
esempi di nuove costruzioni, alcune si trovano nel circondario della facoltà di via Trentino; i tempi di vendita sono in
crescita anche perché i prezzi unitari sono chiaramente più alti rispetto a tipologie similari ma usate. Il mercato della
zona circostante le facoltà è da sempre caratterizzato da compravendite effettuate da acquirenti residenti nelle altre
province sarde che acquistavano per esigenze di studio per i propri figli, oggi questo genere di compravendite
comincia a divenire più raro. Buona la domanda di immobili in locazione, sia da parte di studenti universitari (in calo),
sia da parte di lavoratori trasfertisti. Da segnalare anche la presenza di piccoli imprenditori che acquistano abitazioni
nel centro storico da trasformare in B&B in quanto è sempre crescente la richiesta di tipo turistico che proviene
prevalentemente da tutta Europa ma anche dalla Russia. Il canone di locazione di un bilocale è di 500 € al mese, quello
di un trilocale è di 600 € al mese. Si utilizzano contratti a canone libero ma anche a canone concordato con l’utilizzo
della cedolare secca.
Domanda
Monolocali
2 locali
3 locali
4 locali
5 locali
Luglio 2014
5,0%
30,9%
43,6%
17,8%
2,7%
Offerta
Monolocali
2 locali
3 locali
4 locali
5 locali
Luglio 2014
4,7%
26,1%
39,2%
21,4%
8,6%
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa