LOTTIZZAZIONE

LOTTIZZAZIONE
LOTTIZZAZIONE : N.M
Costituiscono una lottizzazione
l'operazione
e
il
risultato
dell'operazione che ha per oggetto, o
che ha avuto per effetto, la divisione
volontaria in lotti di una o più proprietà fondiarie... per la realizzazione
di abitazioni, di giardini o di stabilimenti industriali o commerciali.
Decreto n°58.1466 del 31
dicembre 1958.
Al di là della sua definizione
giuridica, questo termine che
non presuppone nessuna forma urbana specifica, per il
pubblico designa comunemente un quartiere di case
individuali realizzate da
diversi costruttori su terreni
da edificare. Il termine può
qualificare, in modo peggiorativo, un insieme di case individuali
costruite senza architetto, ma in
base a un piano di assetto con
formazione di lotti identici ripartiti in modo meccanico da un
lato e dall'altro di una strada e
situato lontano dal borgo. I termini residenze e villaggi saranno
usati per valorizzare tale o
tal'altra lottizzazione.
Il termine lottizzazione può
anche impropriamente designare
altri tipi di operazioni immobiliari rispondenti ad altre procedure
di urbanistica (permesso di costruire, zona di sistemazione concertata ecc...) ove il proprietario
costruisce per conto proprio con
la prospettiva di affittare o
rivendere a privati, come fanno i
precursori-costruttori. Per esempio le città operaie, realizzate
nell'epoca industriale dalle
società minerarie per alloggiare il
loro personale, la città operaia
dell'architetto Emile Justin
Menier a Noisiel (1838), la città
Frugès a Pessac, concepita da Le
Corbusier nel 1925, o anche la
Città-giardino di Henri Sellier a
Suresnes concepita da Maistrasse
(1925).
La storia della lottizzazione si
perde nel tempo, essa è legata a
quella dell'isolato geometrico. R.
Unwin, nel testo "Town Planning
in Practice An Introduction to the
Art of Designing Cities and Suburbs
(1910)", menziona la città egiziana di Kahum (1) (3000 a.C.)
"Il modello della lottizzazione non fa che riprendere il sistema più
tradizionale di sviluppo delle città".
G. Bauer, Un urbanisme pour les maisons.
"Dare a ciascun proprietario la possibilità di fruizione di un parco
pubblico, con la sua animazione, le sue vedute incantevoli, le sue acque,
i suoi prati, assieme alla calma della vita privata, questo è il
programma che si tratta di attuare..."
Publicité pour la promotion du lotissement du Vésinet.
come la prima città costruita in
base a un piano prestabilito. La
stessa procedura si ritrova in
Mesopotamia, nelle città greche,
nelle città fondate da Alessandro
Magno.
Il campo romano (2) che prevede una squadratura ortonormale, "dava luogo a un disegno originale e quindi a una città più adatta al
contesto fisico e locale ".
Le "bastide" del Medioevo (tra
il XIII e il XIV secolo) usano
questa peculiare suddivisione in
Aquitania, come nella città fortificata di Monpazier (circa 1284)
(3); là, un mercato coperto collocato nella piazza del mercato e
una chiesa con attiguo cimitero
rappresentano la principale
caratteristica.
Nel XVII secolo, una nuova forma di lottizzazione fa la sua
comparsa nella realizzazione delle Places Royales, dette "a programma", come la place des
Vosges o la place Vendôme (4). I
terreni situati dietro le facciate
che compongono la cornice di
quest'ultima piazza, realizzata
dall'architetto J.H. Mansart,
sono stati venduti a lotti.
Nel 1785, negli Stati-Uniti, Th.
Jefferson predispone per la città
di Washington, in collaborazione
con il Maggiore L'Enfant, una
trama geometrica, che porterà il
proprio nome, costituita da un
sistema di blocchi, lotti della
stessa dimensione "suscettibile di
evoluzione e di estensioni progressive".
La più gigantesca lottizzazione
realizzata in questo periodo
come del resto mai, né prima né
dopo, è quella della penisola di
Manhattan. (7)
All'inizio del XIX secolo, la lottizzazione nella sua forma urbana sarà fortemente influenzata
da un "ritorno alla natura" e un
gusto per un quadro di vita
romantico molto apprezzato dalle famiglie borghesi: si tratta della realizzazione delle ville (1824)
il cui accesso sulla pubblica via è
spesso sottolineato da un cancello e un padiglione per il guardiano. A Parigi oggi queste ville
sono protette e restano d'uso
privato, come la Villa d'Auteuil o
la Villa di Montmorency nel 16°
arrondissement. Le "hameaux"
(frazioni, gruppi di case compresi nel territorio della città) come
la frazione Boileau (1839), pure
nascono a Parigi. La lottizzazione della Plaine de Passy (1825) ha
lasciato un forte segno
sull'attuale composizione urbana
di Parigi (6). La città-giardino del
Vésinet (1856) alla quale fa riferimento Lavedan (cf. le schede
avenue e cité-jardin), per il regolamento e il piano di assetto, costituisce uno dei più rimarchevoli
esempi di lottizzazione paesaggistica.
Alla fine del XIX secolo il prefetto Haussmann utilizza questa
procedura a Parigi introducendo
una peculiare forma urbana,
l'isolato Haussmaniano, composto da lotti di edifici per abitazioni con i prospetti ben ordinati
sulla strada e che affacciano su
cortili interni (5).
L'inizio del XX secolo e il dopoguerra, con la crisi degli alloggi,
vedranno svilupparsi la costruzione anarchica di abitazioni nelle lottizzazioni delle periferie. Lo
scandalo scoppia, e "la melma delle lottizzazioni "consentirà alla
legge Sarrault, nel 1928, di sistemare le lottizzazioni difettose.
In questo periodo il movimento
moderno accelera il processi delle lottizzazioni su scala internazionale, ma anche quella delle
costruzioni di insiemi di case
affiancate come le Siedlungen
Planche provisoire du " Vocabulaire illustré de l'Art urbain ".R-M. A./P. B. novembre 2000
tedesche. Le Corbusier dichiarerà: "Le lottizzazioni urbane e suburbane saranno vaste e ortogonali e
non più disperatamente sbilenche; esse
permetteranno l'impiego dell'elemento
di serie e l'industrializzazione del cantiere ". Gli Inglesi e gli Americani
realizzano lottizzazioni-parco
aventi la caratteristica di non
avere recinti sulle strade, ciò che
favorisce la creazione di un paesaggio più libero (8).
La seconda metà del secolo
vedrà svilupparsi in Francia forme di lottizzazione di abitazioni
individuali, la mediocrità degli
spazi pubblici delle quali contrassegnerà il paesaggio urbano
degli anni 1960/1970, allo stesso
titolo del gigantismo dei grandi
insiemi.
La procedura delle Associazioni
fondiarie urbane ha favorito il
dibattito e la concertazione con i
proprietari di particelle inedificabili per creare lottizzazioni ben
integrate nei comuni.
Ma la qualità della lottizzazione
rimane la preoccupazione immanente, malgrado gli sforzi realizzati dai professionisti. Nel 1985,
per esempio, nel Dipartimento
di Essone è stata messa a punto
una Carta della lottizzazione, stabilendo tra i sindacati professionali
del quadro di vita, un insieme di
prescrizioni che prevedono
l'intervento dell'architetto e del
paesaggista, il trasferimento delle
parti comuni della viabilità e
degli spazi verdi al comune, la
soppressione dell'associazione
dei "co-lotis" fattore di segregazione sociale..., un regolamento
e un piano di assetto rispettoso
dell'ambiente e del paesaggio.
Il premio dell'azione d'art urbain
1997 (9) è stato attribuito a
un'operazione realizzata secondo
la procedura di zona di assetto concertata (ZAC) che include lottizzazioni esemplari.
V. AVENUE, BASTIDE, BLOC,
CLOS, CITE-JARDIN, FORME
URBAINE, HAMEAU, ILÔT,
PARCELLAIRE, PARC URBAIN,
PLACE ROYALE, VILLA.