Relazione Tecnica Illustrativa

LOTTIZZAZIONE TURISTICA “CRERO” - Progetto di Variante al P.D.C. n.188/07
RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA
Relazione Tecnica Illustrativa
Introduzione
La presente relazione tecnica illustra il progetto di variante alla conformazione
planivolumetrica degli edifici previsti all'interno della Lottizzazione turistico-alberghiera in
località Crero individuata con i seguenti riferimenti catastali: Comune di Torri del Benaco,
Sezione Unica, Foglio 4 mappale 57 (parte), mappale 61 (parte), 62 (parte), mappale 64,
mappale 434, mappale 435, mappale 436, mappale 534, mappale 535, mappale 536
(parte), mappale 1130 (parte).
La lottizzazione in oggetto è stata autorizzata con Permesso di Costruire n.181/06 del
13.10.2006 e successiva variante n.188/07 del 20.11.2007.
L'inizio dei lavori relativo alle opere di urbanizzazione è avvenuto in data 2 novembre 2006
come da Denuncia Inizio Lavori pervenuta al Comune di Torri del Benaco in data 27
ottobre 2006.
Cartografia 1: Estratto di planimetria catastale
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Inquadramento urbanistico
L'intervento è situato in comune di Torri del Benaco alla fine della salita che dalla strada
Gardesana Orientale conduce all'abitato di Crero e più precisamente in prossimità del
torrente Scarattole.
Il P.R.G. vigente indica l'area oggetto di Piano di lottizzazione come “Zona di espansione
turistico-alberghiera”.
Nell'ambito del P.d.L. stesso troviamo inoltre un'ampia zona “F – Servizi per attrezzature
pubbliche e di pubbliche interesse” oggetto di progetto esecutivo per la realizzazione delle
opere di urbanizzazione previste dalla Convenzione stipulata in data 25.10.2005 tra cui
un'area a verde attrezzato a campo giochi.
Adiacente alla zona turistico alberghiera troviamo una “area soggetta a prescrizioni
geologiche” impartite dall'Ufficio Regionale del Genio Civile mentre più al margine verso
nord troviamo un'area definita di interesse per la presenza di incisioni rupestri.
Nella parte bassa del comparto oggetto di di lottizzazione troviamo lungo la strada
comunale una “Fascia attrezzata”.
Completamente esterno all'ambito del P.d.L. troviamo il borgo di Crero che rientra nella
classificazione di “Zona A-Centro Storico”
Cartografia 2: Estratto di Piano Regolatore Generale
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Il progetto approvato
Il Piano di Lottizzazione approvato prevedeva un planivolumetrico composto
sostanzialmente da due grandi corpi di fabbrica. Entrambi prevedevano porzioni di altezza
variabile, a due e tre piani, con tetti a falde inclinate (si vedano gli schemi seguenti).
I profili previsti, pur ricalcando i tipi architettonici tradizionali, compongono volumi di
rilevante impatto visivo sia per chi sale la strada verso il borgo del Crero, sia per chi
osserva in lontananza o dal lago.
Disegno 1: Schema planimetrico del progetto approvato
Disegno 2: Sezione tipo del progetto approvato
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Il nuovo progetto di variante
Con la presente variante progettuale al planivolumetrico si propone una diversa
impostazione progettuale volta alla massima integrazione tra il progetto architettonico ed il
sito.
L'andamento planimetrico del fabbricato è modellato secondo un profilo “a terrazze” che
segue sostanzialmente il pendio del terreno esistente. Questa scelta progettuale e lo
sviluppo di corpi di fabbrica su un solo piano permette di rendere molto meno impattante
l'aspetto complessivo dei fabbricati.
Disegno 3: Schema planivolumetrico del nuovo progetto
Una parte del progetto, come si vede dalla sezione schematica, rimane a due piani, ma il
nuovo profilo rimane comunque al di sotto delle quote raggiunte dal vecchio progetto
approvato.
Le coperture saranno piane e di tipo a giardino. Questo nella previsione di mascherare
ulteriormente i nuovi volumi realizzati nel verde del pendio e nella vegetazione.
Disegno 4: Sezione tipo del nuovo progetto
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Caratteristiche urbanistiche del nuovo intervento
La presente variante riguarda esclusivamente i limiti e la conformazione planovolumetrica
del nuovo edificato.
Il dimensionamento dell'intervento così come risultato dall'attuazione delle previsioni del
Piano Regolatore Generale rimangono inalterate e si richiamano per comodità:
– Superficie terr. ai fini del volume
mq
10.512,00
– Indice territoriale
mc/mq
0,80
– Capacità volumetrica
mc
8.409,60
– Superficie di pavimento lorda teorica
mq
2.804,00
– Superficie a verde e campo giochi
mq
1.794,00
– Superficie a parcheggio
mq
1.408,00
Le opere di urbanizzazione già realizzate rispettano quanto previsto dal piano:
– Superficie a verde pubblico
mq
1.794,15
– Superficie a posti auto
mq
845,26
– Superficie per area di manovra
mq
563,02
Il volume massimo edificabile rimane quello previsto da PRG ossia 8.409,60 mc che verrà
ridistribuito secondo la nuova distribuzione plano-altimetrica.
Rimanendo inalterate le caratteristiche quantitative delle opere di urbanizzazione non si
procederà a modificare la convenzione urbanistica già sottoscritta il 25 ottobre 2010.
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Aspetti architettonici del nuovo progetto
A questa variante urbanistica farà seguito un nuovo progetto edilizio ispirato ai caratteri
della sostenibilità ambientale, del basso impatto paesaggistico e dell'alta qualità costruttiva
ed architettonica.
L'intervento è volto a realizzare una struttura turistico alberghiera di alto livello che possa
essere valore aggiunto e di riferimento per la capacità ricettiva del Lago di Garda.
L'architettura che si vuole proporre, e che in questa sede si illustra esclusivamente per
migliorare la comprensione della richiesta di variante, prevede l'utilizzo delle più moderne
tecnologie volte al risparmio energetico e l'uso di materiali compatibili con il sito, il
paesaggio e l'ambiente. Rivestimenti lignei, tetti verdi, grandi vetrate per sfruttare con
intelligenza il calore del sole e offrire agli utenti punti di vista straordinari sul paesaggio.
Illustrazione 1: Immagine esemplificativa del tipo di architettura prevista
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