Piano di Lottizzazione del comparto 16-17

ALLEGATO 1
COMUNE DI TEMÙ
PROVINCIA DI BRESCIA
Piano di Lottizzazione del comparto 16-17
RELAZIONE ILLUSTRATIVA
modificata in seguito all’accoglimento alle osservazioni presentate
Darfo Boario Terme, luglio 2012
Dott. Ing. Marco Barbieri
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LA LOCALIZZAZIONE
L’area interessata dal progetto di lottizzazione occupa una superficie di mq. 53.561, ed è
ubicata sul versante a prato pascolo che con debole pendenza degrada verso il fiume
Oglio, sul lato a valle della strada statale n. 42 nel tratto in cui attraversa l’abitato di Temù.
Essa si estende su un fronte di 700 m. circa, delimitato a valle dalla nuova strada di
accesso in corso di costruzione mentre a monte si integra con il tessuto urbano esistente
costruito, completandolo.
LO STATO DI FATTO
Il comparto edificatorio 16-17, denominato anche “PL sotto Temù”, era previsto già nella
prima formulazione del Piano Regolatore Generale con due distinti comparti, il n. 16 ed il
n. 17, ciascuno con assegnata volumetrie definita.
Con la variante urbanistica n. 50, approvata, i due comparti sono stati uniti e sottoposti a
progetto unitario di lottizzazione, sia per l’omogeneità territoriale della zona che suggeriva
di attuare i comparti in modo unitario, sia anche per realizzare la viabilità di accesso
all’area edificabile ed alla porta del demanio sciabile.
Le esigenze tecniche emerse nella progettazione preliminare della strada di accesso
hanno indotto ad ampliare il perimetro dei comparti verso il fondovalle, condizione che si è
realizzata con la variante n. 50 approvata.
Allo stato attuale il comparto, unitario, include aree per complessivi mq. 53.561,03 reali
con assegnata volumetria di mc. 27.220; la ripartizione volumetrica viene tuttavia
effettuata su mq. 52.675,37, ottenuti decurtando dal totale della superficie, l’area occupata
dalle sedi stradali pubbliche esistenti, prive di capacità edificatoria come previsto dall’art.
18.1 delle NTA del PRG.
I DATI CATASTALI
L’elaborato grafico tav. n. 2 riporta con diversa colorazione le 60 ditte catastali proprietarie
delle aree interne al piano di lottizzazione, frammentate in proprietà medio piccole.
In molti casi la medesima ditta catastali è formata da più proprietari che ai fini del piano di
lottizzazione vengono trattati come unico soggetto; la ripartizione delle spettanze
volumetriche e delle spese della lottizzazione è demandata ai proprietari della medesima
ditta catastale in relazione ai millesimi di proprietà da ciascuno posseduti.
SITUAZIONI PARTICOLARI
Per alcuni lotti si manifestano delle situazioni particolari che vengono specificate per
facilitare la lettura delle tabelle di ripartizione millesimale:
• lotto 3: l’assegnazione della superficie spettante e del volume edificabile di competenza,
è ottenuto considerando che con la sottoscrizione del bonario accordo tra il Comune ed
i signori Maculotti Aldo, Lino, Silvano, la loro quota di proprietà del mappale n. 26 sul fg.
24 è stata cedua al Comune; la quota volumetrica corrispondente ai soggetti indicati è
quindi posta in capo ed a favore del Comune sul lotto n. 24.
• lotti n. 5 e 10: il volume attribuito comprende oltre alla quota spettante alle aree di
proprietà interne al PL, anche la capacità edificatoria acquisita dal Comune con atto
notarile e spettante ai mappali n. 510 e 511 del fg. 25.
• lotto n. 19: a seguito di acquisto dal Comune della nuda proprietà dell’area di cui ai
mappali n. 510 e 511, il lotto risultante è privo di capacità edificatoria. Esso, pur
ricompreso nel perimetro del PL non partecipa alla stipula della convenzione e non
entra nel riparto delle spese di urbanizzazione. Per tale lotto non è tuttavia preclusa in
futuro la possibilità di edificare acquistando la capacità edificatoria da altri lotti della
lottizzazione, mediante atto registrato e trascritto.
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• lotto n. 24: su questo lotto è localizzato il volume di competenza del mappale n. 81 del
fg. 25 di proprietà della parrocchia, la capacità edificatoria delle aree demaniali interne
al PL posta in capo al Comune, i diritti edificatori trasferiti al Comune con i bonari
accordi sottoscritti dai signori Maculotti Aldo, Lino, Silvano e dalla soc. Euromoto di
Maculotti Aldo & Lino s.n.c. e in accoglimento alle osservazioni presentate il volume
attribuito alle signore Menici Ivonne Gelmina, Menici Lina, Menici Rosella, Menici Sonia.
• Nel caso di più lotti della medesima proprietà il volume complessivo attribuito ed
indicato nelle tabelle di ripartizione millesimale, deve intendersi suddiviso sui lotti di
proprietà in misura proporzionale alla superficie di ciascuno.
• Lotto n. 12: in accoglimento all’osservazione presentata, il lotto n. 12, assegnato per
intero ai proprietari del condominio “Francesca”, partecipa al progetto di lottizzazione
per la sola cessione a titolo gratuito delle aree individuate per standard e viabilità; il
volume spettante è trasferito a titolo gratuito in capo al Comune; ai proprietari non è
richiesto di partecipare alla ripartizione delle spese della lottizzazione.
• Considerato l’elevato numero di lottizzanti ricompresi nella lottizzazione e la
frammentazione delle proprietà, la sottoscrizione della convenzione potrà avvenire
anche per gruppi di lottizzanti al punto che, contestualmente, ciascun lottizzante con la
stipula della convenzione e dell’atto di zonizzazione assuma i relativi impegni, ceda le
aree necessarie per i servizi e divenga titolare della superficie e volume a lui spettante.
• Coloro che hanno già sottoscritto il bonario accordo per la cessione delle aree per la
viabilità, conservano il diritto alla attribuzione volumetrica e l’assegnazione del lotto. Le
modalità per ottenere l’adesione al progetto da parte dei lottizzanti sono quelle
disciplinate da leggi statali e regionali.
I DATI URBANISTICI
In seguito alla variante urbanistica n. 50 approvata, che ha ampliato il perimetro del PL per
adeguarlo alle esigenze tecniche e costruttive del tracciato della strada di accesso, ed in
base alle reali dimensioni dell’area soggetta a lottizzazione come misurata con rilievo
strumentale, i dati dimensionali del PL 16-17 sono quelli di seguito indicati:
• superficie complessiva del comparto compresa nel perimetro: mq. 53.561,03
• superficie interna al perimetro cui compete l’attribuzione volumetrica: mq. 52.675,37
• superficie dei lotti edificabili di progetto mq. 23.040,88
• Superficie delle aree standard calcolate in misura di 26,50 mq/ab: mq. 7.213,30
• superficie a standard per aree a parcheggio mq. 1.476,48
• superficie per viabilità interna al PL mq. 2.097,84
• superficie per standard a verde mq. 8.116,76
• totale delle superficie individuate a standard nel PL: mq. 9.593,24
• superfici a standard cedute in eccesso rispetto al parametro 26,50mq./ab.=mq.
2.379,94
• superficie delle sedi stradali esistenti mq. 885,66
• superficie della nuova strada di accesso al PL ed al demanio sciabile e pertinenze mq.
18.681,23
• volume urbanistico assegnato = mc. 27.220
• indice di attribuzione volumetrica o indice di edificabilità territoriale it= mc. 27.220 / mq.
52.675,37 = 0,51675
• indice medio di edificabilità fondiaria sui lotti di progetto if= mc. 27.220 mc. / mq.
23.040,88 = 1,181
• lotti di progetto: n. 27
IL VINCOLO PAESAGGISTICO
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L’area della lottizzazione è sottoposta al vincolo paesaggistico di cui al D.lgs. n. 42/2004,
determinato dalla fasce di 150 m. dalle sponde dei corsi d’acqua Oglio e Fiumeclo, oltre al
vincolo specifico di bellezza d’insieme istituito con D.M. 1 aprile 1963, finalizzato questo a
valorizzare la veduta sulla Val D’avio dagli spazi pubblici circostanti la strada statale n. 42,
nel tratto che attraversa la parte abitata.
Oltre alle valutazioni paesaggistiche già effettuate sul progetto della nuova strada di
accesso, è da rilevare che una volta realizzata l’infrastruttura stradale si riproporrà
percorrendo la nuova strada, la visione sulla val D’Avio, scorcio oggi poco percepito da chi
percorre la strada statale n. 42, causa la cortina di fabbricati esistenti in lato destro della
strada, nella direzione di chi sale.
Nella stesura del progetto si sono assunte alcune scelte di dislocazione delle aree
pubbliche, scelte finalizzate ad aumentare la fruizione paesistica, migliorare la percezione
e mascherare il nuovo fronte degli edifici:
In particolare:
1. è stata mantenuta un’ampia area con destinazione a Verde, in parte già piantumata e
da attrezzare a parco, posta sulla sponda orografica SX del torrente Fiumeclo; questa
area è fondamentale poiché essendo collocata centralmente nello sviluppo longitudinale
della lottizzazione, spezza in due il fronte urbanizzato.
2. su tutto il fronte strada, nella parte a monte, è previsto che le aree edificabili private
debbano essere piantumate con essenze autoctone, anche arbustive, per realizzare
una cortina di verde di separazione e frammentazione della strada e dei nuovi edifici;
tale indicazione a carattere prescrittivo nelle norme del PLU, consentirà di creare una
fascia verde con funzione di filtro tra gli edifici e la nuova strada, e ciò su tutto il fronte a
valle; La possibilità di deroga all’edificazione verso la strada principale di accesso è
stata limitata indicando sulla planimetria la linea di arretramento; per creare una cortina
di verde che interrompe in modo significativo il fronte edificato, la deroga è compensata
ponendo a carico dei lottizzanti l’onere di sistemare e piantumare l’area pubblica
compresa tra il marciapiedi e la proprietà privata.
3. le aree a parcheggio sono dislocate internamente rispetto alla strada principale,
separate da essa da una cortina di verde con profondità di 5,0 metri;
4. sono stati creati due percorsi pedonali che dalla centrale via Roma permettono
l’accesso alla lottizzazione, l’uno adiacente il torrente Fiumeclo e l’altro lungo la strada
via val D’Avio. Essi consentiranno sia di creare un passaggio per la lottizzazione verso il
paese dove sono collocati i servizi pubblici e gli esercizi commerciali, sia di creare due
affacci pedonali per il paese verso il fondovalle ed il fiume Oglio.
I CONDIZIONAMENTI DI NATURA GEOLOGICA ED IDRAULICA
Importanti sono i condizionamenti presenti sull’area, caratterizzati dalle fasce inedificabili
classificate in zona 4 dal piano geologico comunale e dai 10 metri di rispetto di cui al R.D.
523 del 1904, misurati dal ciglio di ciascun argine del corso d’acqua.
Essi sono concentrati principalmente attorno all’alveo attualmente percorso dalla corrente
liquida del torrente Fiumeclo e dagli alvei interessati in passato da esondazioni. La
regimazione delle sponde del torrente secondo gli interventi previsti nel progetto della
nuova strada, consentirà di ridurre il rischio di tracimazione e conseguentemente di
riperimetrare l’ampiezza e la posizione delle fasce di esondazione, attualmente indicate in
classe 4 di fattibilità.
Su queste aree sono state localizzate principalmente le attrezzature pubbliche (standard a
verde e viabilità) e solo marginalmente porzioni di lotti che non potranno tuttavia essere
occupate dagli edifici fino al permanere della classificazione 4.
LA PRESENZA DELLA LINEA ELETTRICA IN ALTA TENSIONE
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L’ampiezza dell’area della lottizzazione e l’assenza in passato di edificazione, oltre
all’utilizzo a prato pascolo dei terreni, hanno determinato la posa di numerose linee sia
elettriche che della telefonia, realizzate in cavo o a conduttore nudo.
Fra queste, quelle di importanza minore saranno rimosse ed interrate sulle sedi stradali
già nei lavori di realizzazione della strada o nell’ambito delle opere di urbanizzazione del
piano di lottizzazione; quella a 15 Kv sarà invece parzialmente interrata mentre per
l’elettrodotto da 220 kv Cedegolo – Taio sono già stati approvati i progetti di spostamento
ed interramento della linea; i lavori sono già stati avviati per alcuni tratti della linea nel
territorio dei comuni contermini.
Fino alla completa dismissione dell’elettrodotto restano tuttavia vigenti le limitazioni
all’edificabilità di cui al DPCM 23 aprile 1992 e le eventuali servitù, secondo le indicazioni
fornite dall’ente gestore della linea, in relazione all’intensità del campo magnetico misurato
al suolo ed ai possibili effetti sulla salute.
IL PROGETTO DI LOTTIZZAZIONE
Nel dimensionare il piano di lottizzazione si è fatto riferimento oltre che alle indicazioni e
vincoli riportati sulla tavola n. 5 di azzonamento del PRG, alle norme tecniche di
attuazione del PRG stesso.
In particolare.
• Art. 11 – dispone che le aree assoggettate a formazione di strumento esecutivo sono
perimetrale sulle tavole grafiche di azzonamento e che le aree pubbliche comprese
all’interno del perimetro debbano essere cedute all’Ente pubblico;
• Art. 14 – fornisce prescrizioni sull’entità delle superfici da mantenere a verde e sulla
tipologia di essenze da utilizzare;
• Art. 15 – riporta le caratteristiche che devono possedere i percorsi pedonali pubblici;
• Art. 18 – fa riferimento alle modalità di attuazione del PRG; dispone all’art. 18.1 che
qualora nelle tavole grafiche risultino individuate aree interne ai perimetri dei piani di
lottizzazione destinate ad attrezzature pubbliche per le quali è prevista la cessione,
esse sono da intendersi vincolanti nella quantità ma indicative nella localizzazione, e
pertanto suscettibili di perfezionamento in sede di redazione dello strumento urbanistico
esecutivo.
• Art. 23 e 24 – indicano le quantità minime di aree da destinare ad urbanizzazioni,
specificatamente gli spazi di sosta pari a 5 mq ogni 100 mc di volume costruibile e degli
spazi a verde in misura minima di 3 mq ogni 100 mc. di volume costruibili.
• Art. 30 – è la parte che riguarda l’edificazione nelle zone C1 e nel dettaglio anche del
comparto 16 – 17; in particolare riporta oltre ai parametri edilizi da rispettare nelle
costruzioni, anche l’entità della volumetria ammessa e le quantità e destinazioni delle
aree pubbliche.
Nel caso specifico del PL 16-17 il PRG prevede:
o volumetria massima: mc. 27.220
o aree per parcheggio di tipo secondario. mq. 1.360
o area verde pubblico attrezzato mq. 680
o area verde pubblico attrezzato di tipo secondario mq. 7.280
per un totale di aree standard pari a mq. 9.320
Il progetto della lottizzazione prevede:
o volumetria massima: mc. 27.220
o aree per parcheggio. mq. 1.476,48
o area verde pubblico attrezzato mq. 8.116,76
o per un totale di aree standard pari a mq. 9.593,24, oltre a mq. 2.097,84 di aree per sedi
stradali interne al PL
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La dotazione e ripartizione delle aree pubbliche a standard come previste dal PRG deve
ritenersi soddisfatta con le superfici e destinazioni indicate.
• Art. 44 – fornisce indicazioni sull’utilizzo delle essenze vegetali da utilizzarsi nella
formazione di aree destinate a verde pubblico attrezzato;
• Art. 47 – da indicazioni generali sulla modalità di realizzazione delle aree a parcheggio
pubblico;
• Art. 52 – detta prescrizioni per la tutela geologica del territorio
La planimetria dei lotti di progetto e l’attribuzione volumetrica, parametro questo di
riferimento sia per la compravendita delle aree che per la ripartizione delle spese tra i
lottizzanti, è stata redatta sulla base dei seguenti criteri:
• il volume complessivo attribuito dal PRG è stato ripartito tra tutte le aree interne al
perimetro della lottizzazione, con esclusione di quelle destinate a sedi stradali esistenti;
• i diritti edificatori delle aree demaniali interne al perimetro del PL sono stati attribuiti al
Comune di Temù e traslati sul 24 lotto assegnato.
• i volume di ciascun lotto discende dalla superficie reale delle diverse proprietà interne al
perimetro della lottizzazione; la superficie misurata potrà in alcuni casi discostarsi da
quella risultante dalle visure catastali;
• l’elenco dei proprietari indicati nella tabella è ricavato dalle visure catastali effettuate;
• nell’assegnazione dei lotti di progetto si è seguito per quanto possibile, il criterio di
mantenere la posizione originaria delle proprietà, in relazione ai vincoli imposti dalla
dislocazione ed occupazione di aree per attrezzature pubbliche.
• la notevole frammentazione e le modeste dimensioni di alcune proprietà immobiliari non
hanno consentito di assegnare a ciascun proprietario un lotto singolo e in molti casi si
sono fatti raggruppamenti tra i proprietari di aree;
IL PROGRAMMA ECONOMICO
La tabella di ripartizione millesimale suddivisa per lotti e proprietà, riporta oltre ai dati
volumetrici dei lotti di progetto, anche il riparto delle spese per oneri di urbanizzazione
primaria, secondaria, compensazione delle aree tra i lottizzanti e rimborso delle aree
standard cedute in eccesso rispetto a quanto calcolato con il parametro di 26,50 mq/ab.
Gli oneri di urbanizzazione primaria sono calcolati in ragione di 90,00 €/mc., importo che
copre per intero il costo delle opere necessarie per urbanizzare la lottizzazione (€./mc.
45,55), strade, marciapiedi, parcheggi, le aree verdi, i sottoservizi di energia elettrica,
illuminazione pubblica, rete telefonica, acquedotto, reti delle fognature per acque bianche
e nere, teleriscaldamento, oltre alle somme a disposizione indicate nel quadro economico.
e la quota fissa di €./mc 44,45 richiesta ai lottizzanti quale partecipazione alla spesa di
realizzazione strada di accesso; detta opera infatti oltre ad essere infrastruttura di accesso
al demanio sciabile ed alla zona artigianale esistente, rappresenta anche la viabilità della
lottizzazione.
La restante quota del costo di realizzazione della viabilità principale viene assunta in capo
al Comune.
La colonna che indica la monetizzazione delle aree tra i lotti è basata sul principio secondo
cui, l’assegnazione ad un lotto di una superficie diversa di quella teorica spettante, viene
compensata economicamente tra i lottizzanti
Nella redazione del progetto, per quanto possibile si sono limitati i valori delle aree da
compensare, e l’importo della compensazione è stato calcolato utilizzando il valore unitario
di €./mq. 120,00.
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In attuazione agli articoli n. 23, 24, 30 delle NTA del PRG vigente, le maggiori superfici a
standard cedute oltre il parametro di 26,50 mq/ab. previsto dal PRG, vengono riconosciute
all’importo unitario di €./mq. 60,00.
Tutti i riparti di spesa sono eseguiti fra i lottizzanti in misura proporzionale al volume
attribuito a ciascun lotto ed ai singoli proprietari.
L’ulteriore riparto tra i comproprietari della medesima particella catastale viene omesso
essendo legato alle quote millesimali dei singoli comproprietari.
QUADRO ECONOMICO SINTETICO DELLA LOTTIZZAZIONE
Le spese poste a carico dei lottizzanti sono quelle di seguito indicate:
• Oneri di urbanizzazione primaria richiesti ai lottizzanti in ragione di €./mc. 90,00:
comprendono la quota di €./mc. 45,55 per le opere necessarie ad urbanizzare l’area,
come risultante dal quadro economico del progetto delle opere di urbanizzazione e di
€./mc. 44,45, come compartecipazione alle spese di realizzazione della strada di
accesso.
• Oneri di urbanizzazione secondaria: non essendo prevista la realizzazione di opere
secondarie, sono da versare e stabiliti in misura fissa di €./mc. 60,00;
• Compensazione delle aree tra lottizzanti: rappresenta l’importo a debito o a credito,
calcolato sul valore unitario di €./mq. 120,00, a compensazione delle minori/maggiori
aree cedute dai singoli lottizzanti rispetto al valore teorico calcolato;
• Compensazione per le maggiori aree standard cedute: importo a credito dei
lottizzanti, calcolato con il valore unitario di €. /mq. 60,00, per le maggiori cessioni di
aree standard rispetto al parametro di 26,50 mq/ab. previsto dal PRG; la ripartizione è
effettuata in misura proporzionale al volume assegnato;
MODALITA’ DI PAGAMENTO DEGLI IMPORTI PREVISTI DALLA LOTTIZZAZIONE
Gli importi indicati nelle colonne n. 33, 34 di ripartizione millesimale, rispettivamente per
singolo proprietario o per l'intero lotto, sono da versare per intero alla stipula della
convenzione urbanistica.
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