Imputazione delle spese tra Usufruttuario e Nudo Proprietario

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Imputazione delle spese
tra Usufruttuario e Nudo Proprietario
Vittorio Sardini. Avvocato.
Con la recente sentenza 06/1/2015 n. 22703 la Corte di Cassazione è intervenuta sul controverso tema della corretta ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario,
facendo chiarezza sull’interpretazione degli artt. 1004 e 1005 cod. civ. che, in linea di diritto generale, pongono a carico dell’usufruttuario le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria ed a carico del nudo proprietario le spese di straordinaria manutenzione.
La pronuncia sopra richiamata si preoccupa di specificare che l’elencazione delle “riparazioni” straordinarie indicata nell’art. 1105 c.c. ovverossia quelle opere “necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, …” non ha carattere tassativo
bensì meramente esemplificativo, dovendosi ritenere ricomprese tra le spese poste ex lege
a carico del nudo proprietario anche tutte quelle spese che non siano prevedibili col normale uso e godimento dell’immobile e siano volte al ripristino degli elementi strutturali
essenziali a mantenere l’originaria destinazione d’uso dell’immobile (necessarie ad esempio per garantire la destinazione a “civile abitazione” secondo le prescrizioni normative in
materia edilizio-urbanistica) o di sue pertinenze (ad esempio qualora occorra eseguire interventi all’ascensore necessari per adeguarlo alle normative e di sicurezza o intervenire
nell’area autorimesse per il rilascio e/o il mantenimento del c.d. “certificato di prevenzione incendi”).
Al riguardo, la Cassazione chiarisce che nonostante il Legislatore abbia utilizzato termini diversi nei vari articoli di legge (a volte utilizzando il termine “manutenzione” e a volte
il termine “riparazione”) da ciò non può equivocarsi il principio che l’usufruttuario è tenuto esclusivamente ad una attività di mera diligente custodia dell’immobile da attuarsi mediante l’esecuzione dei (soli) interventi ordinari, siano essi tecnicamente qualificabili come
di “manutenzione” o di “riparazione”.
Si deve pertanto prescindere dall’entità economica o materiale dell’intervento, rilevando
unicamente la specifica essenza e funzionalità dell’opera.
Tale disciplina ripartitiva delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario trova applicazione anche per le spese condominiali e per entrambe opera il principio della c.d. “obbligatio propter rem” ovverossia l’automatico obbligo contributivo per la sola conseguenza giuridica di essere rispettivamente proprietario e usuario del bene posto nel Condominio.
Da tale disciplina legale non può discostarsi l’assemblea condominiale, la quale è tenuta a
ripartire correttamente le spese suddividendole tra quelle di competenza ex lege dell’usufruttuario e quelle di competenza del nudo proprietario e qualora avesse a differentemente
deliberare, incorrerebbe in “eccesso di potere” per contrarietà alla legge e illegittima interferenza nei diritti individuali, e sarebbe esposta a impugnazione per nullità assoluta senza limiti di tempo.
Febbraio 2016