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Considerazione sulle tracce somministrate negli ultimi anni
La gran parte delle tracce presentate agli esami di Stato nell’ultimo decennio
è del tipo “Stime sintetiche o analitiche i cui dati devono essere scelti dallo studente
avvalendosi o meno di un manuale tecnico”.
Inoltre più della metà delle stesse tracce interessa la stima dei frutteti.
Spesso non è consentito l’uso di nessun prontuario o manuale tecnico ,anche quando
a mio parere il suo uso sarebbe necessario,come nella traccia del 2014 o in quella del
2012.
E’ evidente che in questo caso gli esperti del Ministero della Pubblica Istruzione si
affidano alla memoria e alla fantasia dei candidati.
Per questo gli studenti dell’ultimo anno dovranno :
1. Avere un ottima conoscenza delle coltivazioni arboree
2. Memorizzare i dati tecnico-economici di almeno due coltivazioni
erbacee(grano,mais):ambiente pedoclimatico, tecnica colturale ,momento
semina e momento raccolta,produzione unitaria,prezzo di vendita dei prodotti.
3. Memorizzare i dati tecnico-economici di almeno due coltivazioni
arboree(es.vite e melo) : ambiente pedoclimatico,varietà e portainnesti, sistema
di allevamento,durata economica,produzione unitaria durante il ciclo,prezzo di
vendita dei prodotti.
Prof Gianfranco Maggini
Email:[email protected]
Allo scopo di cui sopra allego due tabelle tipo
DATI TECNICI COLTURE ERBACEE
COLTURA
GRANO
MAIS
GRANELLA
SILOMAIS
ERBA
MEDICA
ORZO
PATATA
PERIODO
SEMINA
AUTUNNO
PERIODO
RACCOLTA
FINE
GIUGNO
PRODUZIONEAD PREZZO A
ETTARO QLI
QLE
60-70
15
MARZOAPRILE
MARZOAPRILE
MARZO
APRILE
FINE
SETTEMRE
FINE
AGOSTO
DA APRILE
A FINE
SETTEMBRE
INIZIO
GIUGNO
SETTEMBRE
100-120
17
300-400
3
120 DI FIENO
14
40-50
14
400
20
AUTUNNO
MARZO
1
DATI TECNICI COLTURE ARBOREE
COLTURA CULTIVAR
PORTINNESTI
DURA
TA
VITE
Sangiovese
Trebbiano
Malvasia
Kober 5bb
420 A
25-30
anni
OLIVO
Frantoio
Leccino
Red
Delicious
Golden
Annurca
Spadona
Coscia
Percoca
Redhaven
Piante
autoradicate
M9 terreni
fertili
M26 terreni
poco fertili
Cotogno
40-50
anni
15-18
anni
40 q.li
250-300
q.li
0,60 euro/Kg
Cordone
speronato
Guyot
Tendone per
uva da tavola
Monocono
Vaso
Palmetta
15-18
anni
12-15
anni
200-250
q.li
200-250
Q.li
0,70euro/Kg
Palmetta
MELO
PERO
PESCO
Pesco
mandorlo
PRODU
ZIONE
UNITA
RIA
120 qli
uva
84 hl di
vino
PREZZO
SISTEMI DI
ALLEVAMENTO
Vino 1,5euro/
litro
Uva
0,90euro/ al
Kg
150euro/qle
0,60 euro /Kg Palmetta
TRACCE MINISTERIALI
ESAME 2014
E’ richiesta ,a scopo di compravendita,la stima analitica di un fondo costituito
da terreni di buona fertilità e condotto da un proprietario coltivatore diretto.
Il candidato ,facendo riferimento ad una zona di propria conoscenza e dopo
aver illustrato opportunamente la combinazione produttiva in atto ,assumendo
i dati mancanti con criteri di congruità ,determini quanto richiesto in premessa
considerando che sul fondo grava un mutuo ipotecario di € 50000 estinguibile
in 10 anni.
Durata massima 6 ore. E’ consentito l’uso del dizionario di italiano e di
calcolatrici non programmabili.
Soluzione
E’ un compito lineare e molto semplice :si tratta della stima di un’azienda agraria
gravata da un mutuo.
2
Per cui la soluzione è Vreale del fondo= V normale-debito residuo del mutuo
Tenendo presente che non si possono usare manuali di agricoltura si dovrà
procedere nel seguente modo:
1. Indicazione della soluzione :vedi sopra
2. Descrizione dell’ azienda: scegliere due colture cerealicole e la superficie
( es . 12 ettari di cui 10 ettari a seminativo: 5 ha grano e 5 ettari mais)
3. Calcolo del valore normale.
Per il calcolo del valore normale si possono seguire due metodi
a) Stima analitica
-calcolo della PLV
- calcolo del Bf (10% PLV) oppure Plv - spese
- individuazione saggio di capitalizzazione :1-2%
- Calcolo valore normale Vn = Bf /r
b) Stima sintetica comparativa ipotizzando una recente compravendita di
aziende simili
- ∑ V aziende simili : Vx = ∑Superfici aziende simili : 12 ha
Vx = ∑ V aziende simili x 12
∑Superfici aziende simili
Per la scelta della stima analitica si dovranno sapere le produzioni e i prezzi dei due
cereali,per la stima sintetica bisogna avere un’idea di massima del valore dei
terreni,che però può essere molto variabile .
4. Debito residuo del mutuo
Il testo non spiega quando è stato stipulato il mutuo, per cui possiamo scegliere la
strada più semplice e ipotizzare che siamo al momento zero ,così dovremo
sottrarre al valore normale l’intera somma di € 50000.
Se vogliamo dimostrare di sapere un po’ di matematica finanziaria( o magari
indovinare i desiderata degli esperti ministeriali) Possiamo ipotizzare quato
segue:
- il mutuo deve essere pagato mediante rate annuali posticipate
- al momento di stima è stata pagata la 4° rata
- il saggio di interesse è del 3%
In questo caso dovremo prima calcolare l’importo della rata e poi il debito
residuo .Così avremo:
rata= 50000 x rq10
q10-1
Debito residuo del mutuo
= rata x q6-1
rq6
3
4. V reale= V normale –Debito residuo del mutuo
ESAME 2012
Una azienda agricola,estesa su 15ha in zona pedecollinare,realizza un
ordinamento produttivo misto ,con 5 ha di frutteto(pesco e susino) e ha 10 di
colture erbacee (mais,patata,grano).Disponendo di acqua estratta da due
pozzi,riesce ad irrigare circa l’80%della superficie,con esclusione di quella
coltivata a grano.
A seguito di lavori per la realizzazione di una galleria sotterranea le
disponibilità idriche vengono a mancare in maniera definitiva.
Si definisca,con dimostrazione analitica,l’entità del danno che l’azienda
subisce,ipotizzando anche una eventuale modifica dell’ordinamento colturale.
Durata massima della prova 6 ore. E’ consentito solo l’uso del dizionario.
Soluzione
Siamo in presenza di una stima per danni, che consiste nel declassamento di
un’azienda agricola, da azienda irrigua ad azienda asciutta.
In base al testo tale entità si dovrà così determinare:
Ind= V azienda irrigua- V azienda asciutta+eventuali spese
All’attenzione dei docenti!!
Il testo è a mio parere piuttosto contraddittorio nel passaggio finale, quando
parla di dimostrazione analitica, salvo poi vietare l’uso dei prontuari .
Secondo gli esperti ministeriali i candidati dovrebbero memorizzare tutti i
dati tecnici e economici necessari, cosa che per lunga esperienza dello
scrivente è poco probabile che avvenga .Come ovviare a questa difficoltà?
Solo fornendo a voce i dati necessari e stimolando i candidati a un
procedimento semianalitico,come quello di seguito proposto.
Per risolvere il quesito di stima seguiremo i seguenti passaggi:
1. Descrizione azienda: deve essere il più possibile dettagliata
In particolare specificare che il frutteto al momento di stima si trova in piena
produzione.
2.Ripartizione della superficie e calcolo PLV
Specie
ProdQli/ha
ha
Prod totale
Pesche
Susine
Grano
Mais
Patate
300
200
60
100
300
2,5
2,5
5
2,5
2,5
800
500
300
250
800
Prezzo
60
50
15
17
30
Plv
48000
25000
4500
4250
24000
4
Totale
105750
3. Calcolo del Bf
Da indagini condotte nell’azienda e in aziende simili si è potuto evidenziare che
il Bf incide nella misura del 10% sulla Plv. Pertanto nel nostro caso avremo:
Bf = 105750x10%= 10.575
4. Ricerca del saggio di capitalizzazione
Dalle indagini fatte su aziende simili e su investimenti alternativi in beni immobili ,si
è visto ce il rapporto tra i redditi fondiari e i rispettivi valori è del 3%.
Assumiamo questo saggio di investimento come saggio di capitalizzazione.
5. Ricerca del valore dell’azienda irrigua
V1= Bf/r = 10575/0,03= 352.500 euro
6. Modificazioni in seguito al danno:azienda asciutta
Osservazioni per il candidato
Si possono ipotizzare diverse modificazioni nel passaggio da azienda irrigua
ad azienda asciutta:
-sostituzione del frutteto con oliveto oppure mantenere coltivazioni in
asciutto
- sostituzioni della patata e del mais con sorgo o trifoglio pratense
7.Ripartizione della superficie e calcolo della Plv
Viene spiantato il frutteto e sostituito da un oliveto ,pianta che resiste bene alla
siccità. Poi al posto delle colture da rinnovo viene coltivato il trifoglio pratense in
asciutto.
colture
oliveto
frumento
Trifoglio
pratense
Prod qli/ha
25
60
50(fieno)
superficie
5
5
5
Prod.totale
125
300
250
prezzo
150
15
20
Plv
18750
4500
5000
Totale
28250
8) Ricerca del Bf dell’azienda asciutta
5
Bf = 28250X10%= 2825
9) Saggio di capitalizzazione
Dalle indagini fatte su aziende simili e su investimenti alternativi in beni immobili ,si
è visto che il rapporto tra i redditi fondiari e i rispettivi valori è del 2%.
Assumiamo questo saggio di investimento come saggio di capitalizzazione
10) Calcolo Valore azienda asciutta
V2= Bf/r = 2825 x 0,02= 141250
11) Spese Impianto oliveto 13000/Ha x 5= 65000
12) Diminuzione di valore dell’azienda: 352.500 -141250=211250
Risposta al quesito estimativo
L’entità del danno subito dall’azienda a seguito dei lavori è risultata la seguente:
211.250 +65000= 276.250
6
ESAME 2010
Il candidato determini il più probabile valore di mercato,con procedimento
sintetico,di un’azienda agraria,con caratteristiche tecnico-economiche
verosimiglianti,situata nelle immediate adiacenze di un centro abitato.
Durata massima 6 ore. E’ consentito l’uso del dizionario.
Osservazioni al testo!
Non viene specificata la ragion pratica della stima,che a questo punto deve
essere indicata dai candidati o ad essi suggerita dall’insegnante. (esempio
compravendita o eredità)
Il tema proposto è semplice,quasi banale, per cui si suggerisce ai candidati di
corredare lo svolgimento di un’approfondita descrizione aziendale.
Punti salienti della soluzione
1. Descrizione aziendale completa -Ragion pratica compravendita.
2. Indagine di mercato: di recente sono state oggetto di compravendita tre aziende
simile a quella oggetto di stima con un valore crescente in funzione della superficie.
I dati riscontrati sono i seguenti:
valori
∑V
ettari
320000
480000
660000
1.460000
Vazienda= ∑V
∑p
x
Px
∑p
3
5
7
15
= 1460000 x superficie azienda in esame
15
7
ESAME 2009
Un’azienda sita in zona pianeggiante,estesa per 9,00ettari,ad ordinamento
frutticolo specializzato,viene assoggettata ad esproprio parziale per
l’allargamento di un tratto autostradale. La superficie interessata a tale azione
ammonta a mq 3500.
Il candidato descriva analiticamente gli aspetti tecnico-colturali che possano
caratterizzare la struttura produttiva,scegliendo specie e cultivar costituenti
l’impianto che trovasi al sesto anno del ciclo.
Proceda successivamente alla determinazione,su richiesta del proprietario
coltivatore diretto,della relativa indennità.
Durata massima di 6 ore.E’ consentito l’uso di prontuari e del dizionario di
italiano.
Soluzione
Indennità di esproprio in base alla normativa vigente ( DPR 327del 2001) è
uguale al valore complementare al quale si aggiunge un valore pari al Vam
della zona in quanto il proprietario è coltivatore diretto.
Procedimento
1. Descrizione dell’azienda con particolare riferimento alla scelta della specie,
delle cultivar, del portainnesto, del sistema di allevamento,della durata
economica del frutteto.
2. Calcolo del Vo: metodo sintetico o analitico
6
6
6
3. Calcolo del Vm1.
V6= Vo qm+∑Sp-∑Pr
o
o
o
4. Calcolo del Vm2 (ha9-0,35)
5. Valore complementare = Vm1-Vm2
6. V agricolo medio : il valore agricolo medio nella zona calcolato dai tecnici
UTE è pari a 30000 /ha .Quindi avremo :30000x 0,35
7. Indennità proprietario coltivatore diretto = Valore complementare +
Valore agricolo medio
8
ESAME 2008
A seguito di sentenza emessa dalla sezione agraria di una Corte di Appello,
munita di clausola di provvisoria esecuzione,il fittuario di un fondo ad
ordinamento frutticolo deve cederne la detenzione,dichiarata illegittima a
partire dal precedente undici novembre,entro il 30 aprile. Il candidato descriva
le caratteristiche tecniche di un impianto frutticolo coetaneo,esteso su cinque
ettari pianeggianti,costituito da specie e cultivar da lui prescelte, illustrandone
gli aspetti colturali più significativi.
Proceda poi a determinare il valore dei frutti pendenti.
Durata massima 6 ore. E’ consentito solo l’uso del dizionario
Osservazioni sul testo
La traccia proposta è composta da due parti: la prima parte quasi
esclusivamente agronomica,la seconda parte estimativa.
Ma mentre la prima parte vuole saggiare la preparazione del candidato nelle
coltivazioni arboree, risulta poco credibile che gli studenti possano svolgere
da soli correttamente la parte riguardante i frutti pendenti senza l’uso del
prontuario.
Immagino che gli studenti per la ricerca dei dati economici abbiano fatto
ricorso alla bontà del commissario d’esame!
Soluzione
1) Descrizione del frutteto
Specie scelta : pesco
Ambiente pedoclimatico: clima temperato caldo,terreno franco-sabbioso
Portainnesto : franco (persica silvestris)
Cultivar: Cardinal ( precoce),Redhaven ( media) e Elberta ( tardive): con queste tre
varietà, che hanno epoche di maturazione differenziate, si può coprire un calendario
di commercializzazione che interessa tutta l’estate con risultati economici
soddisfacenti
Sistema di allevamento:palmetta libera con sesti impianto di4 mx3 m
Durata economica : l’impianto ha una durata economica di anni 15
Irrigazione : a goccia
Commercializzazione: il prodotto viene venduto sul campo a grosse ditte che operano
sul mercato nazionale e internazionale.
2) Calcolo dei frutti pendenti
Alla fine di aprile potremo seguire il metodo dei redditi futuri
n
n
Fp= ∑ Pr- ∑ Spese
m
m
9
Prodotti = Qli 250x ha 5x 60 euro=€ 75000
Spese:
- difesa fitosanitaria
euro 700x5 =
- irrigazione
euro 200x5=
- Potatura verde
ore 30 x5x10euro=
- Raccolta
ore 220x5 ettari x 8 euro =
Totale spese
3500
1000
1500
8800
€ 14.800
Quindi importo frutti pendenti = €75000-€14800=€ 60.200
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ESAME 2007
Il proprietario di un fondo esteso per ha 4,50 , pianeggiante,con ordinamento
a colture erbacee in rotazione triennale,ha ceduto in usufrutto,definito con
specifico contratto, tale bene a un suo collaboratore,dell’età di anni 39,quale
compenso per la prestata collaborazione.
L’usufruttuario,dopo due anni,cede detto diritto ad altro coltivatore suo
coetaneo,non essendo dal precedente contratto vietata la cessione.
Il candidato,ipotizzando tutti i dati necessari,determini il valore del diritto dello
usufruttuario e della nuda proprietà al momento della sua cessione.
Durata massima della prova 6 ore. E’ consentito solo l’uso del dizionario.
N.B. Per svolgere questo compito è indispensabile una buona calcolatrice
o meglio una calcolatrice qualsiasi e le tavole finanziarie
Soluzione
V diritto usufruttuario = Bfu x qn-1
rqn
n = durata in anni del contratto -due
V diritto Proprietario = Bf x 1
r
qn
Procedimento
1) Descrizione dell’azienda e rotazione
Dopo aver proceduto a un’attenta descrizione dell’azienda(ubicazione,caratteri
pedoclimatici,
dati catastali) si individua una rotazione triennale.
Rotazione:ha 1,50 a frumento; ha 1,50 a mais;ha 1,50 patate.
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2) Calcolo del Bf
Calcolo della Plv
Prod.unit.Qli
Prod.tot
Frumento
Mais
Patate
90
150
600
60
100
400
Totale
Prezzo
15
17
20
Plv
1350
2550
12000
15900
Da indagini fatte si è riscontrato che il Bf incide sulla Plv nella misura dell’8%
Pertanto avremo 15900x 8%=1272
3) Calcolo del reddito dell’usufruttuario
Il reddito dell’usufruttuario è leggermente superiore al Bf perché non comprende al
cune spese che sono a carico del proprietario come le spese di reintegrazione dei
capitali fissi e quelle di assicurazione degli stessi.
Tali spese incidono nella misura del 10% sul Bf per cui avremo:
Ru= 1272x 110% = 1399
4) Contratto di usufrutto
Il contratto di usufrutto ha la durata di anni 10,per cui il momento di cessione ricade
all’8° anno.
5) Calcolo del diritto dell’usufruttuario e del nudo proprietario al momento della
cessione.
a) Calcolo del diritto dell’usufruttuario
Du = 1399 x q8-1
rq8
r= 5%
b) Calcolo del diritto del proprietario
Dnp = 1272/r x
1
12
q8
r=2%
ESAME 2004
Un fondo ad ordinamento frutticolo, con impianto al 7° anno, esteso per 5 ha,
subisce danni provocati dall'incendio di un confinante bosco appartenente a
diverso proprietario.
Vengono distrutte essenze da frutto poste sul lato di confine con sesti di metri
4 x 4.
Il candidato, dopo aver definito una specie ed una cultivar di sua scelta ed
ogni altro aspetto tecnico strutturale utile alla caratterizzazione aziendale,
proceda alla determinazione del danno, fornendo spiegazioni agronomiche
ed economiche di ogni elemento preso in considerazione per la
determinazione del suindicato ammontare.
Durata della prova 6 ore. E’ consentito solo l’uso del prontuario.
Soluzione
La soluzione è semplice: si tratta di una stima per danni dovuti ad un
incendio,quindi dovremo ricercare il Vsoprassuolo.
Vs= V7-Vo
Procedimento
Iniziamo indicando il percorso da seguire : ripetere quanto sopra.
Poi seguiremo il seguente percorso:
a) Descrizione del frutteto
Descrizione della zona,del terreno , scelta della specie, delle cultivar, del
portainnesto, del sistema di allevamento,della durata economica del frutteto.
Indicazione della superficie interessa all’incendio .esempio un ettaro.
b) Individuazione delle Plv e dei costi durante il ciclo
b1 Plv
Indica le produzioni nella fase crescente ,dal 3° al 5° anno; poi la produzione
nella fase stazionaria
b2 Costi di impianto
Ricorda che il costo di impianto riguarda i primi due anni e oscilla tra i 12000 e
i 22000 euro/ha.
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b3 Costi di produzione
Puoi usare la nota formula” Da indagini fatte e dalla misura dei libri contabili si è potuto constatare che le spese di produzione incidono nella misura
del 50% della PLV%. Per cui avremo Plvx50%=………..”
c) Calcolo del Vo
n
n
Vo = ∑ Pr- ∑ Spese
o
o
d) Calcolo del V7:metodo dei redditi passati.
m
m
V7 = Voq7+= ∑Spese-= ∑ Prodotti
o
o
e) Valore del soprassuolo: entità del danno subito.
Vs= V7-Vo
ESAME 2003
Scaduto un contratto, a seguito di sentenza definitiva di una Sezione
agraria specializzata, viene stabilito che il fittuario ha diritto ai miglioramenti
realizzati consistenti nell’impianto di un frutteto e nella costruzione di un
pozzo capace di sostenere i fabbisogni irrigui dell’intera azienda, estesa su 5
ha.
Al momento del rilascio, il frutteto, di 3 ha, si trova a metà del suo ciclo
produttivo.
Completando con dati credibili la descrizione del fondo migliorato ed
illustrando analiticamente il tipo di impianto, il candidato proceda a
valutazione dell’indennizzo.
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Durata della prova 7 ore .E’ consentito solo il dizionario di italiano
Soluzione
L’affittuario,in base alla normativa di legge ha diritto al migliorato,cioè
alla differenza tra il valore dell’azienda migliorata e il valore dell’azienda prima dei
miglioramenti.
1) Azienda ant-miglioramenti
Si ipotizza un indirizzo produttivo cerealicolo :mais-grano
2) Calcolo Plv
3) Calcolo Bf = Plv x 8%
4) Calcolo Va = Bf/r
5) Descrizione del frutteto e dell’impianto di irrigazione( per aspersione o a
goccia)
6) Vm frutteto con il metodo i redditi passati o con quello dei redditi futuri
7) Bf dei due ettari che resta a seminativo:mais irriguo
8) Valore azienda migliorata (Vp) = Vm fruttero+Bf/r seminativo
9) INDENNITA’ = Vp-Va
ESAME 2002
Per decidere in merito ad una divisione di una eredità un giudice chiede ad
un consulente tecnico la valutazione di un’azienda ad ordinamento
frutticolo,estesa per ha 11 in zona di pianura irrigua.Il soprassuolo
È costituito da un pescheto impiantato da un anno su 4ha e da una pomacea
di 10 anni estesa ha 7.
Ipotizzando altri dati necessari alla risoluzione del quesito,il candidato
proceda a redigere una stima analitica giustificando ogni dato che prende in
considerazione agli effetti della valutazione.
Durata della prova 7 ore .E’ consentito l’uso dei manuali.
Soluzione
Arrivati a questo punto , se avete letto attentamente le indicazioni
fornite nelle altre tracce, la soluzione e il procedimento di questo
compito è un gioco da ragazzi!!
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