mercato immobiliare torino - ASPESI

Speciale Grandi Città
MERCATO IMMOBILIARE TORINO
Le quotazioni degli immobili di Torino, nella seconda parte del 2009, sono diminuite dell’1,2% e
questo ha contribuito a realizzare una contrazione su base annua del 4,5%.
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
+9.7%
+8.3%
+7.9%
+14.5%
+5.3%
+7.4%
+2.7%
-5.6%
-4.5%
Le zone centrali hanno segnalato una contrazione dei prezzi dello 0,1%, con un lieve aumento nel
quartiere di Crocetta-zona Mercato ed una diminuzione nel cuore della città, dove si è registrata
però una ripresa della domanda di immobili ad uso investimento, monolocali e bilocali. In questa
seconda parte dell’anno si sono mossi per lo più investitori che hanno acquistato per mettere a
reddito. I tempi di vendita sono in aumento e si sono portati intorno a 6 mesi. La domanda si orienta
su abitazioni di qualità e cioè appartamenti in stabili signorili e in buone condizioni. Fermo il
mercato, caratterizzato da acquisti di appartamenti da ristrutturare e poi collocare nuovamente sul
mercato. Tra le zone più dinamiche si segnalano via Mazzini e via Carlo Alberto dove per una
soluzione in buone condizioni si spendono 3500-3800 € al mq. Queste quotazioni si superano per le
tipologie di particolare prestigio situate in via della Rocca e corso Cairoli dove si possono toccare
punte di 4500 € al mq. Particolarmente dinamico il mercato degli affitti che ha visto un deciso
aumento della domanda: oltre ai lavoratori fuori sede e agli studenti si è registrata una discreta
domanda da parte di giovani coppie che decidono di convivere. Si orientano per lo più verso i
bilocali arredati e semiarredati e che ora si affittano a prezzi medi di 550-600 € al mese. Nel
quartiere Crocetta-zona Mercato si registra un lieve aumento delle quotazioni. Si sono
compravenduti immobili di qualità e spesso senza fare ricorso al finanziamento. Si acquista casa per
migliorare la qualità abitativa oppure per i figli (anche studenti di altre città). In diminuzione gli
acquisti per investimento. I tagli più richiesti sono il bilocale e i tagli più grandi di 120-130 mq.
Elevata la richiesta di attici, di cui c’è poca offerta sul mercato. Le abitazioni d’epoca, costruite tra
gli anni ’30 e gli anni ’60 sono quelle più ambite, meno ricercate quelle popolari degli anni ’40. La
zona preferita è quella compresa tra via corso Duca d’Abruzzi e via Galileo Ferraris dove per le
soluzioni in buono stato si raggiungono quotazioni di 3700-4000 € al mq. Simili valori si toccano
per tipologie da ristrutturare presenti su corso Stati Uniti, ai margini dell’isola pedonale dove ci
sono ville singole ma anche edifici signorili degli anni ’60-’70.
La macroarea che ha segnalato la contrazione dei prezzi più sensibile è stata quella di Santa RitaMirafiori Nord (-2,9%) dove segnaliamo in particolare la diminuzione dei prezzi nel quartiere di
Santa Rita-Corso Siracusa. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che la zona è abbastanza
eterogenea per cui la diminuzione più forte è stata avvertita sugli immobili più vetusti degli anni
’50-’60 e situati nella parte più periferica del quartiere. Per essere maggiormente appetibili hanno
subito ritocchi di prezzo. Al momento per un’abitazione in buone condizioni si spendono
mediamente 1800-2000 € al mq. In queste zone si ricercano maggiormente bilocali e ad acquistarli
sono per lo più giovani coppie o lavoratori presso le vicine caserme. Le abitazioni situate su corso
Siracusa e su via Barletta hanno metrature più grandi e per questo sono spesso ricercate da famiglie
che decidono di effettuare un acquisto migliorativo, orientandosi su trilocali e quattro locali.
Nella macroarea di Borgo Vittoria-Barriera di Milano si registra una diminuzione delle quotazioni
del 2,3%. In diminuzione la domanda di immobili nella zona di Barriera di Milano-piazza Sofia,
quartiere periferico che ha risentito in modo sensibile della minore disponibilità di spesa legata alla
stretta creditizia. La conseguenza è stata una diminuzione dei prezzi richiesti dai venditori, che
erano anche mediamente più alti rispetto a quelli dei quartieri limitrofi, dove poi i potenziali
acquirenti indirizzavano le loro richieste. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1500-1600 €
al mq. Ad acquistare sono state soprattutto famiglie residenti in zona che hanno finanziato solo una
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parte dell’acquisto. Eccetto qualche caso, si sono preferite le abitazioni che non necessitano di
interventi di ristrutturazione importanti. Numerose richieste si sono indirizzate verso l'asse Piazza
Derna/piazza Sofia interessata da una serie di interventi futuri tra i quali il passaggio della seconda
linea della metropolitana, lo spostamento di parte del polo universitario su corso Regio Parco (ex
Manifattura Tabacchi) e la conseguente nascita di soluzioni terziarie.
La macroarea Nizza-Lingotto ha segnalato una diminuzione dei prezzi pari a -0,9% con un lieve
aumento nel quartiere di Nizza-Millefonti-Lingotto-Fiere che nel secondo semestre del 2009 ha
registrato una maggiore vivacità nelle compravendite immobiliari dovuta ad una nuova fiducia
nell’acquisto immobiliare, alimentata in parte anche da investitori che hanno acquistato per i figli
che studiano in zona (esistono una sezione distaccata del Politecnico di Torino e l’Ospedale delle
Molinette). La restante clientela è rappresentata da famiglie che vogliono migliorare la qualità
dell’immobile. Forte è la selezione dovuta all'abbondante offerta e alla presenza di acquirenti più
attenti e più informati. I bilocali ed i trilocali, inseriti in contesti degli anni ’60 dotati di ascensore o
degli anni '50 se dotati di posto auto (vedi stabili ex FIAT) sono le tipologie più compravendute.
Fermo il mercato degli immobili con ballatoio e gli stabili di ringhiera. Numerose richieste si
concentrano sugli stabili posizionati nei pressi della Metropolitana 8 Gallery-Lingotto che sarà
operativa nel prossimo futuro su via Ventimiglia dove sono presenti contesti più recenti (anni '70)
alcuni dei quali di tipo signorile con vista sulla Collina. Per un buon usato si spendono cifre medie
di 2000 - 2100 € al mq.
Infine la macroarea di Francia-San Paolo ha segnalato una contrazione dei prezzi dello 0,4% con
una diminuzione dei prezzi nel quartiere di Parella-Telesio ed un aumento nella zona di Pozzo
Strada-Massaua, dovuto soprattutto ad una maggiore domanda e fiducia nel mercato immobiliare.
La zona di Pozzo Strada è eterogenea ed è caratterizzata dalla presenza di una buona offerta di
appartamenti medio-piccoli (50-80 mq) a cui si alternano appartamenti di tipo signorile, di
dimensioni medio-grandi (oltre 150 mq) che sono stati acquistati soprattutto da famiglie. Nella zona
di Massaua si concentrano prevalentemente acquisti di prima casa, su bilocali e trilocali, in stabili
costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’80. In questo semestre hanno comprato numerose famiglie e
coppie ritenute affidabili dalle banche. La zona vanta la presenza di tre fermate della metropolitana.
Sul mercato delle locazioni si registra invece una maggiore offerta, mentre la domanda è rimasta
invariata con potenziali conduttori che hanno minori garanzie di solvibilità per difficoltà legate alla
situazione lavorativa. Nel quartiere di Parella-Telesio la contrazione delle quotazioni è dovuta al
fatto che gli immobili, collocati a prezzi più elevati, non hanno trovato riscontro presso gli
acquirenti e di conseguenza i venditori hanno dovuto rivedere le richieste iniziali. Questo perché la
maggioranza dei potenziali acquirenti della zona acquista con ricorso al mutuo. La tipologia più
domandata è il trilocale per il quale, la disponibilità di spesa media, si aggira intorno a 180 mila €.
Infatti le difficoltà maggiori le hanno incontrate proprio le famiglie che hanno dovuto cambiare
abitazione e che per questo motivo necessitavano di capitali maggiori. Le tipologie più richieste
sono quelle situate in corso Telesio, corso Francia, via Valgioie dove ci sono condomini dotati di
portineria valutati a prezzi medi di 2000-2100 € al mq. Da segnalare che la zona è interessata ai
lavori per l’arrivo del teleriscaldamento. Si segnala anche un lieve incremento delle quotazioni nel
quartiere di Cenisia-Frejus in seguito ad una ripresa di fiducia da parte dei potenziali acquirenti che
hanno deciso di acquistare l’abitazione dopo mesi di incertezza. Una buona parte dei compratori
avevano il capitale a disposizione per acquistare l’immobile; si sono compravenduti soprattutto
bilocali e trilocali. La zona offre diverse tipologie di immobili tra cui stabili di media costruzione su
corso Peschiera, abitazioni più popolari su viale Racconigi e soluzioni più signorili, con tagli medio
grandi ed inseriti in stabili con portineria su corso Vittorio Emanuele. In zona per una soluzione
usata si spendono cifre medie di 2000 al mq.
L’andamento del mercato delle locazioni beneficia della presenza del Politecnico e di altre facoltà
universitarie che portano una buona domanda di studenti. Per un bilocale si spendono in media
intorno a 400 € al mese. Sono invece rimasti stabili i prezzi dei quartieri nella macroarea della
Collina.
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Tra gli interventi in corso sul territorio di Torino si segnalano il Grattacielo della Regione
Piemonte nell'area ex-Avio nel quartiere di Nizza-Millefonti a Torino. Tra i progetti più
significativi il triangolo compreso tra Corso Mediterraneo, corso Rosselli e corso Lione, un tempo
occupato dagli stabilimenti industriali della Materferro, che è stato convertito in zona residenziale.
Tale progetto sarà completato dalla costruzione di due edifici, uno a destinazione terziario e l'altro
residenziale. Nel quartiere di Cit Turin, tra corso Inghilterra, corso Vittorio Emanuele II, via Cavalli
e via Falcone sorgerà il grattacielo di Intesa San Paolo che dovrebbe fare coppia con il previsto
grattacielo del complesso della Stazione di Torino Porta Susa. Quest’ultima è ad oggi soggetta a
lavori per permettere l'avanzamento dei cantieri del passante ferroviario di Torino. La stazione
attuale verrà poi dismessa. Anche in questo caso si realizzerà una galleria superficiale in vetro ed
acciaio, lunga 300 metri e alta 19, destinata a divenire il nodo principale del traffico ferroviario
torinese (urbano, regionale e internazionale). Si parla poi di un Business District a Porta Susa
nell’area dove sorgerà la nuova stazione ferroviaria dell’Alta Velocità; sono previsti circa 100 mila
mq per centri direzionali ed alberghi in due nuovi grattacieli e si un complesso edilizio di 34.500
mq per attività ricettive, terziarie e commerciali. In corso i lavori per il completamento della linea
metropolitana: attualmente è in corso il tratto da Porta Nuova e Lingotto.
A Mirafiori sorgeranno il Centro del Design del Politecnico, “La cittadella Politecnica” con 170
mila mq da destinare alla formazione e alla ricerca e il Mobility Village, un distretto di attività
innovative di ricerca, formazione e produzione.
Altri lavori interesseranno l’area dell’ex Fiat Grandi Motori, intorno a via Cuneo dove sorgeranno
residenze, attività artigianali, commerciali e di servizio. Nell’hinterland di Torino a Settimo
Torinese nell’area industriale si prevede un intervento di edilizia residenziale e terziaria. L'area sarà
rinominata Laguna Verde e prevede la costruzione di 600.000 metri quadri di edifici sopraelevati su
un parco di 810.000 metri quadri. Ci saranno 320 mila mq di verde pubblico, 5 mila posti auto,
un’isola per la ricerca, un palazzetto dello sport, una piscina, una scuola ed un museo.
Domanda
Gennaio 2010
Luglio2009
Monolocali
3.3%
3.3%
2 locali 3 locali
32.5% 32.9%
31.3% 33.6%
4 locali
23.6%
24.1%
5 locali
7.7%
7.7%
Sul mercato immobiliare di Torino si registra una percentuale di concentrazione molto vicina per la
domanda di bilocali (32.5%) e trilocali (32.9%). In aumento da Luglio la concentrazione della
domanda di bilocali (+1.2%). Stabile quella di monolocali e cinque locali.
Offerta
Gennaio 2010
Luglio 2009
Monolocali
4.6%
5%
2 locali
33.0%
34.8%
3 locali
34.6%
34.8%
4 locali
19.0%
17.5%
5 locali
8.8%
7.9%
L’offerta immobiliare sul mercato di Torino vede una concentrazione maggiore sui trilocali (34.6%)
e a seguire i bilocali (33.0%). In aumento la presenza sul mercato di quattro locali (+1.5%) e cinque
locali (+0.9%).
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa