mercato immobiliare bologna

MERCATO IMMOBILIARE BOLOGNA
Vivace il mercato delle locazioni
A Bologna nella seconda parte del 2013 le quotazioni immobiliari sono diminuite del 5,9% rispetto al
semestre precedente.
Prezzi in calo nell’area centrale della città, in particolare in zona Marconi-Lame. La disponibilità di spesa
diminuisce e chi vuole vendere è costretto a rivedere al ribasso le quotazioni. Da segnalare la notevole
diminuzione degli acquisti per investimento. Le soluzioni più costose si trovano in via Marconi, all’altezza
di via Ugo Bassi e alcune di esse sono anche vincolate dalle Belle Arti. Nel Centro storico è possibile
acquistare tipologie storiche realizzate tra la fine dell’800 ed i primi del ‘900.
Tiene la zona di Murri-San Mamolo, ma si ha un calo generalizzato dei valori anche nelle altre macroaree
della città, condizionate da una bassa disponibilità di spesa, dalle difficoltà di accesso al credito e dalle
problematiche legate all’occupazione.
Si segnala una buona domanda di immobili in affitto.
2007
-4,4%
Andamento dei prezzi di Bologna dal 2007 al 2013
2008
2009
2010
2011
2012
-7,6 %
-7,0%
-3,3%
-3,4%
-13,9%
2013
-11,6%
La macroarea del Centro ha segnalato una contrazione dei valori pari al 9,1%.
Prezzi ancora in calo nell’area centrale della città, in particolare in zona Marconi – Lame; la disponibilità di
spesa diminuisce, gli investitori sono in calo. Le abitazioni più richieste sono quelle posizionate in via
Marconi ed in via Lame. Apprezzate le abitazioni che hanno affaccio sul parco dell’ex Manifattura Tabacchi,
per un buon usato si spendono mediamente 2200-2300 € al mq. Le soluzioni più costose si trovano in via
Marconi, all’altezza di via Ugo Bassi, dove condomini degli anni ’60 si alternano a palazzi dei primi anni del
1900 in stile vecchia Bologna, alcuni dei quali vincolati dalle Belle Arti. Queste ultime tipologie in particolare
si trovano in via Nazario Sauro alle spalle di via Ugo Bassi, qui una soluzione ristrutturata si scambia a prezzi
medi di 3200 € al mq, mentre un buon usato ha valori medi di 2600 € al mq. Nella zona a ridosso della
Stazione, in via Polese presso piazza dei Martiri, ci sono soluzioni degli anni ’30-‘40 dove si registrano valori
medi di 2200-2300 € al mq.Le quotazioni salgono nel Centro storico, in particolare nell’area di via D’Azeglio
e di piazza San Francesco, dove è possibile acquistare tipologie storiche. Qui un buon usato si compra con
una spesa media di 2400-2500 € al mq. Da segnalare che il Comune di Bologna ha previsto di modificare la
viabilità di via Lame, via Calori e piazza Azzarito che diventeranno zone a traffico limitato.
Cospicua l’offerta di box e posti auto: ne sono stati costruiti molti negli ultimi tempi, la domanda in zona
non è ancora molto elevata essendoci buone possibilità di parcheggio, situazione che potrebbe cambiare
in seguito all’ampliamento della ZTL.
Sul mercato delle locazioni la domanda è molto vivace ed è alimentata da studenti, lavoratori fuori sede
ma soprattutto da famiglie che attualmente non riescono ad acquistare.
La macroarea di Mazzini - Savena ha evidenziato un ribasso dei prezzi del 3,8%.
Nell’area di San Ruffillo nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni si sono ribassate del
7,5%. I valori per l’usato oscillano tra i 1400 € al mq per le tipologie più economiche fino ad arrivare a 2200
€ al mq per le soluzioni signorili. Tra le zone maggiormente richieste dagli acquirenti da segnalare via Cilea e
via Scarlatti, dove si possono acquistare tipologie degli anni ’60 realizzate con criteri innovativi per l’epoca
ed esteticamente pregevoli. Per l’acquisto di un buon usato si spendono circa 2000 € al mq. Prezzi
leggermente più alti si registrano nell’area collinare come ad esempio via Pacinotti e via Novaro: qui per un
buon usato si arrivano a spendere 2400-2500 € al mq.
Da segnalare che nell’ex area artigianale compresa tra San Ruffillo e Rastignano sono in corso operazioni
di dismissione di capannoni per la conversione in area residenziale; alcuni lavori sono stati completati,
altri sono fermi in attesa che il mercato immobiliare si stabilizzi. Il nuovo attualmente viene valutato tra
3200 e 3300 € al mq. Inoltre si prevede la realizzazione di una bretella che congiungerà la tangenziale
all’area di Rastignano, alleggerendo tutta l’area di via Toscana da buona parte del traffico pesante che
attualmente opprime l’intera zona. Questa opera, una volta completata, apporterà un notevole beneficio
all’intera area di San Ruffillo.
La macroarea di San Donato – San Vitale, nella seconda parte del 2013, ha segnalato un ribasso dei prezzi
dell’8,5%.
Prezzi ancora in calo in zona Massarenti. Nella seconda parte dell’anno a comprare casa sono state
prevalentemente famiglie. L’assenza di investitori ha determinato un forte calo di richieste di monolocali e
bilocali, un tempo apprezzati da chi voleva mettere a reddito. La zona compresa tra via Mazzini e l’Ospedale
Sant’Orsola è caratterizzata da aree verdi e numerosi servizi. Le soluzioni ristrutturate hanno valori medi di
2200-2300 € al mq. In via Massarenti stanno per partire i lavori di ristrutturazione di un intero palazzo i cui
prezzi di vendita sono di 3500 € al mq.
Buono il mercato degli affitti per la vicinanza dell’Ospedale Sant’Orsola e di numerose facoltà
universitarie, bilocali e trilocali si affittano rispettivamente a 450 e a 600 € al mese.
Nella macroarea di Bolognina - Corticella i prezzi sono diminuiti dell’8,3%.
Nella seconda parte del 2013 si registrano quotazioni in calo in zona Bolognina - Piazza Unità. L’area di
Bolognina - Piazza Unità è popolare ed è composta prevalentemente da palazzi costruiti tra gli anni ’50 e
’60 i cui valori oscillano tra 1200 e 1600 € al mq. Quotazioni più alte rispetto alla media si registrano nella
zona di via Matteotti e piazza d’Italia, dove i valori dell’usato si attestano su 2100 € al mq. Da segnalare che
proseguono i lavori per la realizzazione di abitazioni ed uffici nell’area dell’ex Mercato Ortofrutticolo, nella
zona compresa tra via Fioravanti e via Gobetti, con la richiesta dei costruttori che si aggira sui 4000 € al mq.
Proseguono inoltre i lavori per il completamento dell’alta velocità.
Il mercato delle locazioni è vivace e il canone di locazione di un bilocale è di 430 € al mese, mentre quello
di un trilocale è di 500 € al mese. Il contratto utilizzato è sempre quello a canone concordato.
La macroarea Saffi ha segnalato una contrazione dei valori immobiliari pari al 7,9%.
Nella seconda parte del 2013 in zona Battindarno si evidenzia un mercato dinamico. Da segnalare la
ricomparsa di qualche investitore che attualmente cerca di approfittare del calo delle quotazioni. Una delle
zone maggiormente richieste è quella a ridosso del Parco della Certosa, area verde e ben collegata al centro
della città grazie alla presenza di vie pedonali e piste ciclabili. Un usato in buone condizioni costa 2000 € al
mq, le tipologie degli anni ’90 3000 € al mq. Chi volesse optare per un appartamento di nuova costruzione
può indirizzarsi nell’area di via Borghese dove il nuovo costa 2600 e 2800 € al mq. Da segnalare il
proseguimento dei lavori per il completamento del parco fluviale del Lungo Reno, con la realizzazione di
aree verdi e piste ciclabili.
Attivo il mercato delle locazioni, alimentato prevalentemente da famiglie: bilocali e trilocali si affittano con
una spesa mensile di 450-500 €.
Prezzi in netto calo in zona Saffi: a causare il ribasso delle quotazioni sono stati una serie di fattori quali le
difficoltà di accesso al credito, l’offerta molto ampia e l’instabilità lavorativa. In forte diminuzione la
domanda ad uso investimento. Il quartiere Saffi è sorto a ridosso degli anni ’30, ’40 e ’50 nei pressi della
stazione ferroviaria. Tra le strade maggiormente richieste da segnalare via Montello, traversa di via Saffi,
dove si possono acquistare appartamenti in piccoli contesti residenziali degli anni ’30 a valori compresi tra
1800 e 2000 € al mq.
La richiesta di immobili in locazione proviene soprattutto da studenti universitari e da lavoratori
trasfertisti, attualmente il canone di un bilocale si attesta su 450 € al mese.
La macroarea di Murri - San Mamolo nella seconda parte dell’anno ha segnalato un lieve calo dei prezzi
pari al -1,0%.
Sostanzialmente stabili le quotazioni nella zona di Murri e di San Mamolo, mentre si registrano prezzi in
leggera contrazione in zona Castiglione Alta. Il semestre ha evidenziato segnali positivi perché gli
acquirenti spesso acquistano grazie al supporto di un mutuo bancario, sottolineando un atteggiamento
meno rigido da parte degli istituti di credito. Numerose le richieste di acquisto in zona Murri, si tratta infatti
di una zona più economica rispetto a Murri Alta ed a San Mamolo e per questo più ricercata. Qui un buon
usato costa 2000 € al mq. Sempre in zona Murri si segnalano alcuni interventi di recupero e il nuovo costa
3000 € al mq. Le zone di Murri Alta, Castiglione Alta e San Mamolo sono tranquille e poco trafficate,
soprattutto nelle traverse interne. L’offerta immobiliare di queste zone spazia dalle soluzioni in stile liberty,
concentrate soprattutto in San Mamolo dove si toccano valori massimi di 3750 € al mq, a quelle costruite
tra gli anni ’30 e gli anni ’60 in Castiglione Alta e che raggiungono anche queste valori massimi di 3750 € al
mq. A ridosso dei Giardini Margherita si sviluppa una zona esclusiva con poca offerta: i proprietari
difficilmente vendono questi immobili.
Attivo il mercato delle locazioni, la richiesta è alta ed anche l’offerta è abbondante, per quanto riguarda i
canoni di locazione si spendono cifre comprese tra 500-550 € al mese per i bilocali e circa 600 € al mese per
i trilocali.