Mercato immobiliare italiano e Roma - Tecnocasa

MERCATO IMMOBILIARE LAZIO
Il secondo semestre del 2009 ha evidenziato cali contenuti delle quotazioni a Roma, dove i prezzi
sono scesi dello 0,8% rispetto al semestre precedente. Valori in ribasso anche a Latina, dove nella
seconda parte dell’anno si è registrata una contrazione dell’1,2%. Leggermente positivo il trend dei
prezzi a Rieti, con un aumento dei valori dello 0,8%, così come a Viterbo dove il rialzo è stato del
3,3%. A Frosinone i prezzi sono saliti del 9% e gli aumenti si sono concentrati nella parte alta della
città.
MERCATO IMMOBILIARE ROMA
In diminuzione dello 0.8% le quotazioni degli immobili a Roma nel secondo semestre del 2009;
l’anno si chiude con una contrazione complessiva del 3,6%.
2000
2001
+12.5% +15.8%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
+11.6%
+13.5%
+12%
+9%
+6.5%
-0.9%
-5.8%
-3.6%
Le abitazioni del centro di Roma hanno segnalato un calo dell’1,2% nella seconda parte del 2009.
In queste zone si registra stabilità della domanda abitativa, comunque dinamica. Gli acquirenti sono
equamente divisi tra chi cerca casa per uso diretto e per uso investimento. Le tipologie più richieste
sono i monolocali e i bilocali. Tra le zone più ambite piazza di Spagna, piazza Navona, la zona
intorno al Pantheon, il Ghetto Ebraico, via del Babuino, via Margutta e le zone a ridosso del Teatro
Marcello. Sempre molto apprezzate le abitazioni situate nel quartiere Prati-Cavour, nei pressi del
Palazzo di Giustizia, dove spesso cercano professionisti che lavorano presso gli studi presenti nella
zona. Le abitazioni risalgono ai primi anni del 1900. I prezzi possono andare da 6000 a 8000 € al
mq con punte di 10 mila € al mq. Un calo delle quotazioni ha interessato la zona di Campo dei
Fiori. La motivazione è da ricercarsi nella qualità delle abitazioni vendute nel periodo considerato, a
volte situati in stabili senza ascensore o con una cattiva divisione degli spazi. Di conseguenza, i
potenziali acquirenti hanno chiesto riduzioni sul prezzo più sensibili. Le soluzioni con terrazzo,
luminose e con affaccio esterno sono sempre quelle più richieste. Le quotazioni più elevate si
raggiungono in piazza di Spagna dove si possono registrare top price di 12-13 mila € al mq. Nella
zona di Gregorio VII, via di Porta Cavalleggeri e via delle Fornaci si è registrato un mercato
dinamico nella seconda parte dell’anno. Hanno comprato soprattutto famiglie per migliorare la
propria condizione abitativa oppure genitori per un investimento da destinare ai figli. Molto
richieste le abitazioni, più prestigiose, situate in via Piccolomini e dotate di posto auto o box. Le
soluzione usate da ristrutturare si vendono a prezzi medi di 5000-6000 € al mq. Si possono toccare
punte di 7500 € al mq per le soluzioni con vista sulla Basilica di San Pietro. La domanda per gli
immobili di prestigio proviene prevalentemente da professionisti, in genere dirigenti, notai,
avvocati, architetti. In genere la ricerca si focalizza su tagli da 160-170 mq preferibilmente da
ristrutturare, con doppio salone, terrazzi o giardini, box auto ed inseriti in comprensori con piscina e
portineria. Queste tipologie si concentrano nelle aree di via Piccolomini e di via San Damaso.
Stabili le quotazioni nel quartiere di Testaccio, in rialzo quelle del quartiere Piramide che sono state
sempre mediamente più basse rispetto a quelle dei quartieri vicini e, di conseguenza, gli acquirenti
hanno preferito acquistare in questa zona. Nella seconda parte dell’anno si sono mossi soprattutto
investitori alla ricerca di bilocali di 60 mq, in assoluto il taglio più richiesto in queste due zone. A
Piramide si sono comprati maggiormente bilocali in stabili costruiti tra gli anni ’30 e gli anni ’40. Il
quartiere Testaccio è caratterizzato da soluzioni sorte tra i primi anni del ‘900 e la fine degli anni
’60. Si tratta in gran parte di soluzioni ex Iacp poi diventate Ater, in buona parte ormai riscattate dai
proprietari. Negli ultimi 10 anni quasi tutti i palazzi sono stati restaurati. I prezzi immobiliari del
quartiere oscillano tra 5000 e 6500 € al mq per soluzioni medio usate, con punte di 6800-7000 € al
mq per tagli compresi tra 35 e 40 mq. Tra le zone maggiormente richieste da segnalare piazza Santa
Maria Liberatrice dove si possono acquistare soluzioni luminose con affaccio sul verde e sulla
piazza, ad un prezzo di 5700 € al mq, in buone condizioni. Sono sempre numerose le richieste su
piazzale dell’Emporio dove ci sono appartamenti in palazzi storici con finiture di pregio,
ristrutturati e valutati a 7000 €al mq. Da segnalare che il mercato di piazza Testaccio sarà trasferito
in via Nicola Zabaglia angolo via Galvani, dove sono in costruzione il nuovo Mercato e dei box
auto. Sempre in via Galvani sono in fase di realizzazione alcuni alloggi universitari.
La macroarea di Policlinico-Pietralata è l’unica ad aver messo a segno un leggero aumento
(+0,9%) in seguito alle performance dei quartieri di Colli Aniene-Verderocca e Tiburtina. Nella
seconda parte del 2009 nel quartiere di Colli Aniene-Verderocca si è registrato un incremento della
domanda di abitazioni che ha interessato sia famiglie che investitori. Le prime, quasi sempre, hanno
realizzato acquisti migliorativi, trasferendosi anche da quartieri limitrofi. I secondi hanno acquistato
per i figli, affittando nel frattempo soprattutto a famiglie che non riescono ad acquistare. Le
tipologie maggiormente apprezzate sono state il bilocale ed il trilocale anche se in zona questi tagli
sono piccoli. Chi ha acquistato in questa seconda parte dell’anno ha prestato attenzione al rapporto
prezzo/qualità con la possibilità di spendere di più per l’immobile con le caratteristiche ricercate.
Anche le tipologie totalmente da ristrutturare hanno incontrato il favore degli investitori. Il
quartiere, verde e servito, offre soprattutto appartamenti in contesti condominiali e alcune soluzioni
a schiera. Sempre molto richieste via Massini, via Galati, il complesso di Villa Fassini e viale Sacco
e Vanzetti, strade dove per un appartamento ristrutturato si spende da 4000 a 4500 € al mq. Nel
quartiere Tiburtina, nella seconda parte dell’anno, le quotazioni sono in lieve aumento in seguito
alla buona richiesta di tagli piccoli, monolocali e bilocali che sono acquistati da investitori per
utilizzarli come bed&breakfast oppure per affittarli a studenti universitari. Tra le zone più
apprezzate c’è S. Giuseppe Artigiano dove si concentrano soluzioni costruite tra la fine degli anni
’70 e la fine degli anni ’80, scambiati a prezzi medi di 5000 €al mq se usati ed in buone condizioni.
Il quartiere è interessato al momento dai lavori per la costruzione della “Nuova Stazione Tiburtina”.
In diminuzione anche i prezzi dei quartieri di Settecamini e piazza Bologna. Tutti gli altri hanno
conservato valori abbastanza invariati.
La macroarea di Monteverde-Aurelio ha registrato una contrazione del 3,1%. Tra i quartieri che
hanno segnalato una contrazione maggiore ci sono Pisana e Portuense-Affogalasino. Nel quartiere
di Portuense-Affogalasino, nel secondo semestre del 2009, si è registrata una contrazione dei prezzi
del 6,7%. Si è avuta infatti una ripresa della domanda stimolata dal fatto che i proprietari hanno
deciso di ribassare i prezzi della richiesta iniziale. A cercare casa in questa zona della città sono
prevalentemente coppie giovani al primo acquisto che cercano bilocali e trilocali. Buona la richiesta
anche per i monolocali di cui però c’è bassa offerta sul mercato. Il budget medio di chi cerca in
zona oscilla da 250 a 300 mila €. L’offerta del quartiere, decentrato ma verde e servito, vede una
presenza di immobili costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70 con spazi esterni abitabili. Ci sono
anche delle soluzioni singole, ville indipendenti, concentrate soprattutto a Casetta Mattei che
avendo prezzi superiori a 500 mila € sono più difficili da collocare sul mercato. Poche le nuove
costruzioni presenti sul mercato della zona essendoci dei vincoli ambientali e paesaggistici. Sul
nuovo si registrano prezzi medi di 4400-4500 €al mq.
La macroarea di San Giovanni-Roma est ha segnalato una contrazione delle quotazioni dello 0,9%
con alcune realtà in lieve aumento ed altre in diminuzione. Tra queste ultime si segnalano i quartieri
di Tor Bella Monaca e di Tor Pignattara Tempesta che hanno registrato rispettivamente -13,3% e
-12,5%. In rialzo, seppur contenuto, le quotazioni di Appio Alberone, Appio Latino, Colle
Prenestino e Colli Albani. I restanti quartieri segnalano stabilità. A Tor Bella Monaca la
contrazione dei prezzi è stata determinata dalla maggiore offerta di immobili di nuova costruzione,
preferite rispetto alle soluzioni usate che, di conseguenza, per diventare appetibili sul mercato
hanno subito ribassi di prezzo. La domanda della zona si orienta sui trilocali, dotati di box, cantina,
doppi servizi e con l’ascensore, caratteristiche presenti soprattutto sulle nuove costruzioni. Al
momento l’usato costa 2000 € al mq mentre il nuovo oscilla da 2100 a 2900 € al mq. Sul mercato
delle locazioni cresce il numero degli immigrati che cercano casa in affitto.
Nel 2011 dovrebbe essere operativa una fermata della metropolitana della linea “C”.
A Torpignattara-Tempesta le quotazioni sono in ulteriore diminuzione. La zona registra un’elevata
concentrazione di immigrati che negli anni scorsi acquistavano e che ora non riescono più ad
accedere al credito. La diminuzione dei prezzi ha interessato soprattutto i tagli più grandi, trilocali e
quattro locali. Stabili i monolocali ed i bilocali per i quali la domanda è sempre sostenuta. Infatti
nella seconda parte dell’anno 2009 hanno comprato persone residenti nel quartiere per migliorare la
condizione abitativa comprando tagli più grandi oppure acquistare la prima casa indirizzandosi sui
tagli più piccoli avendo budget più bassi. Le abitazioni degli anni ’30-’40 senza ascensore e spesso
in cattivo stato di manutenzione hanno registrato un calo significativo dei prezzi, mentre si sono
compravenduti più facilmente gli appartamenti in palazzi degli anni ’50-’60 in migliori condizioni
sia interne che esterne. Sul mercato degli affitti si muovono quasi esclusivamente immigrati che non
riescono a comprare. In lieve aumento la domanda delle abitazioni nel quartiere di Appio Alberone,
e di conseguenza, anche le quotazioni immobiliari. Numerosi coloro che hanno deciso di investire i
loro capitali nel mattone, acquistando spesso senza ricorrere a finanziamenti. Il taglio più richiesto
in zona è il trilocale, seguito dal bilocale. In questi ultimi mesi si è notata una maggiore attenzione
alla qualità dell’immobile e questo giustifica anche l’aumento delle quotazioni. Tra le zone più
apprezzate e servite ci sono piazza dell’Alberone e via Veturia dove soluzioni dei primi anni ’20 si
alternano a soluzioni degli anni ’50-’60-‘70. Per un buon usato si possono spendere anche 40005000 €al mq.
La macroarea di Roma Sud ha subito una contrazione dello 0,7%. Si segnalano una diminuzione
delle quotazioni al quartiere della Garbatella ed un lieve aumento delle quotazioni a Poggio AmenoCroce, Ardeatino e Ostia. Nel quartiere dell’Ardeatino, a ridosso delle Fosse Ardeatine e del Parco
dell’Appia Antica, nella seconda parte dell’anno l’aumento delle quotazioni ha interessato, in
particolare, le tipologie signorili, presenti in alcune strade del quartiere. Ad acquistare,
prevalentemente famiglie che hanno ampliato la metratura dell’immobile oppure che si sono
spostate dai quartieri limitrofi. La zona offre palazzi signorili degli anni ’70 ma anche soluzioni
popolari ex Inps ed ex Ipost. Nel primo caso parliamo di palazzine, in cortina, con servizio di
portineria e a volte parchi condominiali. Le quotazioni in questo caso sono di 5300-5500 € al mq.
La maggioranza degli immobili in zona sono però condomini costruiti negli anni ’50, dalla
metratura media di 100-130 mq che si valutano a prezzi medi di 4000 €al mq.
A seguire la macroarea di Cassia-Torrevecchia (-0,6%) con una contrazione nei quartieri di
Aurelia (-5%) e stabilità in tutti gli altri quartieri. Nella zona che si sviluppa lungo la via Aurelia, da
piazza Irnerio verso il Grande Raccordo Anulare, nella seconda parte dell’anno si è avuto un
mercato più dinamico rispetto alla prima parte del 2009 e che ha visto interessati investitori ma
anche giovani coppie che aiutate dalle famiglie hanno deciso di acquistare. Questo anche perché si è
avuta una contrazione delle quotazioni che ha interessato soprattutto le tipologie medio-grandi. Le
giovani coppie che non hanno un capitale a disposizione tendono a spostarsi nei quartieri vicini,
dove le quotazioni sono più contenute. I tagli più richiesti in assoluto sono il bilocale ed il trilocale.
Importante il piano a cui è posizionato l’immobile. Ci sono difficoltà nella vendita dei piani terra.
L’attico è una delle tipologie più ambite della zona ma l’offerta sul mercato per queste tipologie è
molto bassa. La parte più periferica del quartiere, Colle Aurelio, vede al momento fermi i lavori per
le nuove costruzioni che erano partite negli anni scorsi. La zona è anche meno richiesta perché poco
servita. Al contrario invece si registra interesse per le abitazioni situate tra via Aurelia, via Gregorio
VII e l’Aurelia Antica, meno trafficata, più verde e con costruzioni risalenti agli anni ’70, a volte
comprensori con piscina e portineria. Le quotazioni in zona per tipologie ristrutturate raggiungono
anche 5000 € al mq. Avvicinandosi a piazza Irnerio le abitazioni risalgono agli anni ’50 e hanno
quotazioni intorno a 4000 € al mq (tipologie ristrutturate). Il mercato delle locazioni vede la
prevalenza di contratti transitori stipulati per lo più con professionisti fuori sede.
Infine la macroarea di Prati-Francia con una diminuzione dello 0,2%, dove si segnala una
diminuzione nel quartiere di Balduina Belsito e a Monte Mario Alto. A Balduina-Belsito, dopo un
aumento delle quotazioni che aveva caratterizzato la prima parte del 2009, si registra ora una
contrazione in seguito all’aumentata offerta di immobili sul mercato, mentre la domanda è rimasta
costante. Tra le motivazioni anche un’anzianità demografica della zona che ha visto molte
successioni soprattutto sulle abitazioni degli anni ’50. Questo ha conferito maggiore potere
contrattuale ai potenziali acquirenti che hanno approfittato della situazione per spuntare prezzi più
bassi, soprattutto sui grandi tagli. Sui piccoli tagli l’offerta più contenuta ha contribuito alla stabilità
dei valori. Le abitazioni situate nella zona sono molto diverse a seconda della posizione in cui si
trovano gli immobili lungo la Balduina. Nella parte più collinare sono disponibili delle abitazioni
costruite in edilizia cooperativa che offrono tagli piuttosto grandi, oltre 120 mq. Dopo gli anni ’60
sono sorte abitazioni in edilizia privata. Le abitazioni situate nel tratto che va da piazza della
Balduina fino alla Madonna del Cenacolo registrano quotazioni di 4200-4500 €al mq con punte che
arrivano a 5000 € al mq per le abitazioni che vanno da Madonna del Cenacolo alla zona di via
Massimi che è quella più quotata perché offre soluzioni medio-signorili degli anni ’60 dotate di
terrazzo, box e cantina. Nel quartiere di Monte Mario Alto si registra una lieve contrazione delle
quotazioni e un incremento delle tempistiche di vendita, in quanto chi acquista l’abitazione è più
attento alle caratteristiche dell’immobile (in particolare le condizioni delle parti comuni
dell’edificio) e alla documentazione ad esso allegata. La maggioranza degli acquirenti della zona
sono famiglie, più bassa la percentuale di investitori e di genitori di studenti universitari dal
momento che non lontano sorge il Policlinico “Gemelli”. La diminuzione delle quotazioni si è
registrata in particolare sugli immobili dalle metrature medio-grandi, a partire da 80 mq; tengono
invece i piccoli tagli, monolocali e bilocali, richiesti sia da single che da famiglie. Tra le abitazioni
più apprezzate ci sono quelle della fine degli anni ’70 situate in via delle Benedettine e via Berti,
con affacci sul verde perché più vicine al Parco dell’Insugherata. Per un buon usato si possono
toccare prezzi medi di 4700 € al mq. I genitori dei ragazzi che studiano in zona prestano attenzione
al taglio dell’immobile e alla disposizione degli spazi interni e chiedono prevalentemente bilocali e
trilocali.
Stabilità per la macroarea di Villa Ada-Monte Sacro dove si registra un leggero aumento delle
quotazioni sugli immobili situati nella zona di Castro Pretorio. Nella parte a ridosso della stazione si
registra una discreta domanda di investitori che acquistano per avviare attività ricettive, come bed
&breakfast. Nella seconda parte del 2009 gli acquirenti sono sembrati più decisi nelle scelte
d’acquisto, orientate su tagli medio-piccoli. Hanno tenuto bene le quotazioni per le tipologie più
signorili comprese tra il Policlinico Umberto I , viale Regina Margherita, quartiere Trieste e via
Nomentana dove, per soluzioni della fine del 1800 ed inizi del 1900, anche indipendenti, si
spendono mediamente intorno a 7000-8000 € al mq con punte di 10 mila € al mq per soluzioni
indipendenti di prestigio o per immobili di piccola metratura. Gli acquirenti si sono orientati verso
tipologie da ristrutturare dal momento che preferiscono personalizzare l’immobile. La tipologia già
ristrutturata è stata scelta da chi ha comprato per il figlio studente in zona o da professionisti fuori
sede alla ricerca di un punto d’appoggio in città.
Tra i progetti in corso più importanti citiamo quello relativo all’area occupata dalla ex Fiera di
Roma, ormai a buon punto, dove si prevede la nascita di aree verdi (50% dell’area), un parco
urbano pedonale con la Città dei Bambini. Il progetto inoltre vedrà la realizzazione di complessi
residenziali. Sempre all’Eur segnaliamo il progetto che ridisegna l’area delle Torri che
precedentemente ospitavano gli uffici del Ministero delle Finanze. Le Torri sono destinate a cadere
e al loro posto sorgerà una struttura di dieci piani, riscaldata da pannelli solari che ospiterà un
moderno centro di residenze, uffici, negozi di pregio.
Un altro progetto interesserà la zona della Romanina ed ospiterà uno spazio da destinare ad aree
verdi, a residenziale, servizi ed altre attività terziarie. Avrà anche il prolungamento della
metropolitana.
Importanti interventi saranno messi in atto per la creazioni di residenze universitarie a Tor Vergata,
Pietralata e San Paolo. Vanno avanti i lavori per la Nuova Stazione Tiburtina. Importanti interventi
riguarderanno le linee metropolitane in particolare la Metropolitana C, i cui capolinea saranno
Pantano e Grottarossa. La prima tratta, San Giovanni-Alessandrino, dovrebbe essere attivata a
Marzo 2011. La linea prevede 30 stazioni. Allo studio anche la linea D che si svilupperà da nord, in
zona Ojetti, a sud, all’Eur. In mezzo, Prati Fiscali, i quartieri Nomentano e Salario (fermate
Verbano, Buoenos Aires e Fiume), il centro storico con le fermate Spagna, San Silvestro e Venezia
e Trastevere prima di arrivare in zona Marconi.
Continuano ad Ostiense i lavori per il Campidoglio 2 che ospiterà la sede del Comune di Roma e i
lavori per il recupero dell’area degli ex “Mercati Generali” dove sorgerà anche la “Città dei
Giovani” con 40% degli spazi destinato alla cultura e al tempo libero, il 19% alla ristorazione, il
35% al commercio ed il restante 6% al terziario.
Domanda
Gennaio 2010
Luglio 2009
Monolocali
10%
10,3%
2 locali
37,7%
36,4%
3 locali
36,2%
35,7%
4 locali
12,3%
13,5%
5 locali
3,8%
4,1%
Da Luglio 2009 a Gennaio 2010 si registra un aumento della concentrazione di richieste di bilocali
(da 36,4% a 37,7%). A seguire nelle richieste ci sono i trilocali (36,2%), in aumento da Luglio
2009. In diminuzione la concentrazione per le altre tipologie abitative.
Offerta
Gennaio 2010
Luglio 2009
Monolocali
7%
6,3%
2 locali
26,2%
27,2%
3 locali
37,9%
39%
4 locali
18,1%
17,9%
5 locali
10,8%
9,6%
A gennaio si registra una maggiore concentrazione dell’offerta sui trilocali (37,9%), a seguire i due
locali (26,2%) e i quattro locali (18,1%). In aumento da luglio la concentrazione di monolocali,
quattro locali e cinque locali.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa