MERCATO IMMOBILIARE - BARI

MERCATO IMMOBILIARE - BARI
Nel corso del 2007 le quotazioni immobiliari di Bari sono diminuite del 3.3%, con una particolare
flessione nella seconda parte dell’anno (-2.9%).
2000
+8.6%
2001
+8.5%
2002
+14.3%
2003
+12.4%
2004
+17%
2005
+12.6%
2006
+7%
2007
-3.3%
Nelle zone del Centro si registra una contrazione dei prezzi del 2.6% con comportamenti difformi
tra le diverse aree. Infatti si registra un aumento a Borgo Antico e Murat, nel cuore storico di Bari,
nonostante ci siano state difficoltà nelle compravendite, in particolare nella fascia di spesa compresa
tra 160 e 230 mila €. Infatti, la stretta creditizia in atto, ha penalizzato soprattutto coloro che
facevano ampio ricorso al mutuo, in questo caso le coppie giovani e chi aveva deciso di
abbandonare una situazione di affitto per acquistare casa. La conseguenza è stata che una parte di
questi acquirenti ha indirizzato le sue richieste verso altre zone della città, più economiche. Non
sembrano invece esserci difficoltà tra coloro che hanno una disponibilità di spesa superiore a 250
mila € soprattutto quando, parte della somma a disposizione è ricavata da operazioni di permute.
Ancora positivo il mercato nelle zone più signorili del centro come via Sparano, corso Vittorio
Emanuele e piazza Umberto dove per una soluzione ristrutturata di ottima qualità si arriva anche a
5000 € al mq. Tra gli acquirenti del Centro ci sono anche investitori che mettono a reddito
l’immobile ed amanti dei Centri storici che nel Borgo Antico possono trovare case e palazzine
indipendenti in edilizia popolare costruite nei primi anni del 1900 e nel quartiere murattiano
soluzioni più recenti della fine degli anni ’70. Da segnalare negli ultimi tempi un incremento delle
richieste di attici, la cui offerta sul mercato è molto bassa. In lieve rialzo anche i canoni di
locazione, in particolare quelli stipulati con contratto transitorio (molti preferiscono aspettare prima
di acquistare).
In diminuzione le quotazioni immobiliari nella zona di Centro-C.so Cavour dove si cercano
soprattutto tagli grandi, intorno ai 120 mq, possibilmente già in buono stato. Infatti uno dei timori
degli acquirenti è di non riuscire a preventivare le spese di ristrutturazione. In corso Cavour sono
disponibili soluzioni d’epoca di un certo valore (soprattutto nell’area adiacente al teatro Petruzzelli),
gli immobili più richiesti sono quelli posizionati sul lungomare, risalenti ai primi anni del 1900 e
che registrano quotazioni medie di 5000 € al mq. In diminuzione, ormai da mesi, la domanda
abitativa per investimento. Tra coloro che vendono numerosi non residenti che hanno ricevuto
l’immobile per successione.
Quotazioni in contrazione anche nella zona di Manzoni-piazza Garibaldi dove si assiste ad un
sensibile rallentamento delle compravendite. La tipologia più richiesta è il trilocale e buona parte
delle compravendite coinvolge soprattutto le coppie giovani e le famiglie che cercano come prima
casa. Il piccolo taglio, fino a 40 mq, interessa ancora l’investitore. Il quartiere presenta delle aree
eterogenee e gli immobili di migliore qualità si concentrano in piazza Garibaldi dove sorgono
soluzioni degli anni ’70, dotate di ascensore, elemento sempre più importante per la valorizzazione
dell’immobile. Inoltre le abitazioni della zona sono apprezzate perché hanno il duplice affaccio. Per
un buon usato si spendono mediamente 3000 € al mq. Il resto dell’offerta abitativa include soluzioni
degli anni ’20-‘30. Per quanto riguarda il mercato della locazioni si stipulano soprattutto locazione
con canale concordato. Per un bilocale si spendono cifre medie di 300 € al mese, per un trilocale
500 € al mese.
Nella macroarea di Lungomare Perotti-Polivalente si registra una diminuzione delle quotazioni
del 3.4%. Tra i quartieri che hanno segnalato una diminuzione c’è Madonnella pur essendo tra i più
richiesti della città, soprattutto dalle famiglie e dalle giovani coppie, e negli ultimi anni sia stato
sottoposto ad interventi di ristrutturazione. Non si registra domanda per investimento. Si cercano
prevalentemente trilocali e il parco immobiliare della zona presenta un’edilizia molto eterogenea
che spazia dalle soluzioni più signorili a quelle più popolari. Le prime si concentrano soprattutto sul
lungomare ed infatti alcune (situate in zona Rai e Pane e Pomodoro) godono anche della vista mare.
Le quotazioni medie per questa zona sono di 2400 € al mq. Si scende a 1600 € al mq per le tipologie
più popolari, degli anni ’30-’40. Il quartiere è interessato dai lavori per il rifacimento del
lungomare.
In diminuzione del 3.9% le quotazioni degli immobili nell’area di San Pasquale-Carrassi dove si è
registrato un sensibile calo nel quartiere di Carrassi-Chiesa Russa. La presenza di prezzi bassi ha
determinato che ci fosse comunque una tenuta della domanda abitativa in questi ultimi sei mesi
dell’anno. Il mercato è decisamente eterogeneo e si va dalle tipologie degli anni ’50-’60,
posizionate più vicine al centro e alla ferrovia con prezzi fino a 3500 € al mq, che scendono a 2500
€ al mq nella zona più vicina a Carrassi Alta. Le soluzioni di qualità medio-alta sorgono nell’area a
ridosso della ferrovia, dove hanno sede anche gli uffici della Regione. Il cuore dell’area è corso
Benedetto Croce dove si concentrano molte attività commerciali.
In diminuzione del 2.6% le quotazioni degli immobili nella macroarea Aeroporto dove si registra
una performance al ribasso nel quartiere di San Girolamo. Le abitazioni, prevalentemente
condomini, sono sorte tutte dopo gli anni ’90. Sono poche le tipologie costruite negli anni ’70,
prevalentemente soluzioni a schiera che in parte sono state abbattute per lasciar posto alle nuove
edificazioni. A cercare casa nel quartiere non sono solo persone del luogo ma anche acquirenti che
provengono da altri quartieri , dove i prezzi sono più alti e che apprezzano la vicinanza al mare. Tra
questi numerose famiglie che acquistano tagli medio-grandi, facilmente reperibili in zona. Inoltre il
quartiere sorge sul lungomare di Bari che, in futuro, dovrebbe essere oggetto di un programma di
riqualificazione. Le quotazioni più basse si registrano per le tipologie popolari, spesso senza
ascensore, situate a ridosso della zona dove si svolge un mercato che dovrebbe però essere trasferito
in un’area più periferica. I prezzi medi sono di 1000-1200 € al mq.
In diminuzione anche la macroarea di Libertà (-4.6%), trascinata soprattutto dall’omonimo
quartiere dove la quasi totalità delle compravendite avviene con l’accensione di un mutuo e questo
ha comportato una riduzione della capacità di spesa e di conseguenza dei prezzi. Negli ultimi mesi
si registrano più che altro permute perchè chi possiede già un immobile riesce ad acquistare. Si
preferiscono bilocali e trilocali e il target medio della zona è costituito da famiglie. Il quartiere è
caratterizzato da palazzi costruiti negli anni ’30-’40, il prezzo medio di un appartamento è
compreso tra 1000 e 1800 € al mq. Molto richiesta l’area di via Brigata Regina, corso Mazzini,
corso Della Carboneria e via Napoli, caratterizzate da strade ampie e da un’edilizia più recente
risalente agli anni ’60-’65. I prezzi oscillano da 2200 a 3000 € al mq per tipologie mediamente
ristrutturate. Dal 2000 in poi il quartiere è stato riqualificato con numerosi interventi di
abbattimento di vecchie palazzine e costruzione di nuove. Il nuovo oscilla da 3000 a 3500 € al mq.
Attualmente non ci sono interventi in corso. Si registra un lieve rialzo nella domanda di locazione.
Per un bilocale si chiedono 350-400 € al mese, per un trilocale di 500-550 € al mese. Nei pressi del
complesso edilizio City Center, in via Brigata Regina, nel 2007 è stata ultimata la costruzione di un
nuovo parcheggio. L’acquisto di un posto auto scoperto costa circa 8000 €, il prezzo di un posto
auto coperto oscilla tra i 13.500 € ed i 14.500 €. Queste tipologie sono acquistate anche per
investimento dal momento che la zona è adiacente al centro storico che in futuro dovrebbe essere
chiuso al traffico.
Nel capoluogo pugliese si prevedono una serie di lavori volti a rivisitare l’intera struttura dei
trasporti con interventi su porto (si prevede in particolare un intervento sul water front della città,
che interesserà un parco acquatico, strutture per il tempo libero, un porticciolo turistico ed edilizia
residenziale diffusa) e sulla ferrovia. Non ancora operativa la metropolitana di superficie che
dovrebbe collegare Bari Centrale a San Paolo. Nel quartiere Japigia, dove ci saranno interventi su
appartamenti in edilizia popolare, saranno ripristinati gli spazi verdi e riordinati i parcheggi.
Domanda
Monolocali
2 locali
3 locali
4 locali
5 locali
Gennaio ‘08
6.3%
32.0%
37.0%
18.7%
6.0%
Luglio ‘07
6.3%
33.0%
37.7%
17.8%
5.2%
Su Bari si registra una stabilità della domanda di monolocali, una diminuzione di quella relativa ai
bilocali (-1%) e ai trilocali (-0.7%). In aumento la domanda sui quattro locali (+0.9%) e sui cinque
locali (+0.8%).
Offerta
Monolocali
2 locali
3 locali
4 locali
5 locali
Gennaio ‘08
7.5%
28.2%
34.1%
20.3%
9.9%
Luglio ‘07
7.3%
28.5%
30.6%
19.8%
13.8%
In aumento l’offerta di monolocali (+0.2%), di trilocali (+3.5%) e quattro locali (+0.5%), in
diminuzione su tutte le altre tipologie in particolare sui cinque locali (-3.9%).
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
VARIAZIONI PERCENTUALI PREZZI MACROAREE nel II sem 2007
BARI
Centro
Libertà
Aeroporto
San Pasquale - Carrassi
Poggiofranco - Policlinico
Lungomare Perotti
-2,6%
-4,6%
-2,6%
-3,9%
0,8%
-3,4%
BARI CITTA'
Centro
BORGO ANTICO
CENTRO - CORSO CAVOUR
MANZONI - PIAZZA GARIBALDI
MURAT
Lungomare Perotti - Polivalente
JAPIGIA
MADONNELLA
TORRE A MARE
Poggiofranco - Policlinico
CARRASSI - POGGIOFRANCO
PICONE
POGGIOFRANCO
San Pasquale - Carrassi
CARRASSI - CHIESA RUSSA
OSPEDALE MILITARE - MATERDEI
PARCO 2 GIUGNO
POLIVALENTE - PARCO SAN MARCO
SAN PASQUALE
Aeroporto
PALESE
SAN GIROLAMO
SAN PAOLO
SANTO SPIRITO
Libertà
LIBERTA'
REDENTORE
Legenda
C=Centro
S=Semicentro
P=Periferia
Nd=Non disponibile
I valori sono espressi in € al mq
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo
2500
2000
1700
3000
2500
2300
3000
2700
Nd
4000
3700
Nd
2500
2200
1600
3300
2800
2400
3300
3000
2800
4100
3400
3000
2400
1900
2500
1900
1800
2400
1800
1600
Nd
Nd
2400
2700
Nd
2200
2600
Nd
2000
Nd
2700
3700
3800
2500
3200
3100
1850
2700
2700
3150
5000
4400
2900
4200
3700
2100
Nd
3300
1500
4000
3200
3500
2100
1300
3100
2600
3000
2000
1100
Nd
2400
Nd
1700
2200
4500
4500
Nd
3900
2000
3700
Nd
Nd
2375
1700
Nd
Nd
Nd
2200
2250
2100
2000
2250
2200
1600
1900
2150
2000
1300
1700
1900
2700
2400
2100
2700
2400
2000
2000
2350
2200
1700
1900
2200
2400
2200
2000
1700
1700
1400
3200
2600
2600
2300
2400
2000