IL RIPARTO DELLE SPESE TRA INQUILINO E CONDOMINO: CHI

IL RIPARTO DELLE SPESE TRA INQUILINO E CONDOMINO:
CHI PAGA DI PIU’?
Viene a volte da chiedersi se, ai fini del carico delle spese condominiali, conviene essere
inquilini oppure condomini. Entrambi usufruiscono dei servizi comuni, ma il contributo che
devono versare per le spese condominiali è differente. Vanno infatti distinte le spese di
proprietà da quelle riguardanti l’uso e i consumi. Le prime riguardano l’installazione di un
bene oppure, più in generale, tutto quanto è necessario per mantenere la struttura e la
funzionalità del bene nel tempo; le seconde sono invece finalizzate a garantire il normale uso
del bene o la regolare erogazione del servizio all’utente. Vediamo allora, tra inquilino e
condomino, chi sopporta i maggiori esborsi.
Le spese dell’inquilino. Salvi eventuali diversi accordi con il proprio locatore, sono
interamente a carico dell’inquilino le spese riguardanti l’utilizzo, il funzionamento e
l’ordinaria manutenzione dei beni e dei servizi comuni, oltre a quelle per la fornitura
dell’acqua, dell’energia elettrica e del riscaldamento, per il cui servizio gli viene fatto carico
delle spese di ordinaria manutenzione dell’impianto, dei consumi del combustibile, delle
ispezioni e dei collaudi. Anche il servizio di portierato è per la maggior parte a suo carico:
dalle spese relative al trattamento economico del portiere, compresi i contributi previdenziali
e assicurativi, tredicesima, premi e ferie, alle indennità sostitutive dell’alloggio e alla
manutenzione ordinaria della guardiola. Il tutto nella misura del 90 %, perché l’ulteriore 10%
resta a carico del condomino-locatore. Per il servizio di pulizia, deve contribuire alla
retribuzione dell’addetto alle pulizie, alla manutenzione dei macchinari da lui usati, alla
disinfestazione dei locali, alla raccolta dei rifiuti e all’acquisto dei bidoni o dei contenitori,
nonché alla relativa tassa comunale, che ormai in molti Comuni viene direttamente richiesta
all’utente e non più all’amministratore del condominio. Quanto infine all’ascensore, restano a
suo carico la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni, i consumi di energia elettrica
per forza motrice e illuminazione, oltre alle ispezioni e ai collaudi.
Le spese del condomino. Le ipotesi sono differenti, a seconda che il condomino sia colui
che ha concesso in locazione l’immobile oppure lo occupi quale abitazione principale. Nel
primo caso, restano a suo carico le sole spese non ripetibili nei confronti dell’inquilino, vale a
dire quelle riguardanti gli interventi di manutenzione straordinaria sui beni e sugli impianti
comuni, l’assicurazione dell’edificio, l’amministratore e, in genere, quelle relative a
installazioni o sostituzioni di impianti e di adeguamento degli stessi alla normativa vigente.
Sotto il profilo fiscale, l’abitazione concessa in locazione a canone libero è soggetta a
tassazione sulla base di un reddito di fabbricato pari al maggiore importo tra il canone
contrattuale ridotto del 15% ed il reddito catastale, indipendentemente dal fatto che i canoni
siano effettivamente percepiti, se non altro sino alla conclusione del procedimento di
convalida dello sfratto per morosità intimato all’inquilino. Se invece l’appartamento
rappresenta l’abituale residenza del condomino, sono interamente a suo carico tutte le spese
condominiali, ma l’immobile non è soggetto a tassazione in quanto il bene, pur producendo
reddito pari alla rendita catastale rivalutata del 5%, è soggetto ad una uguale deduzione. Il
fabbricato va comunque dichiarato ed inserito nel quadro RB della dichiarazione dei redditi
per le persone fisiche e la deduzione invece nel quadro RN. Oltre all’Irpef il condomino deve
provvedere al versamento dell’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI), di importo variabile
a seconda del Comune ove è sito l’immobile.
A conti fatti, sembra proprio che il condomino sia quello più gravato di spese, ma per
l’inquilino è la misura del canone di locazione a fare la differenza.