L`affitto senza “brutte sorprese”

L’affitto senza “brutte sorprese”
Siamo nel 2009 e parlare di appartamenti da affittare , ci colloca sicuramente in una fascia
di grande privilegio.
Comunque, proprio perché il momento economico non è dei migliori, dobbiamo
assolutamente valutare con ancora maggiore attenzione quello che stiamo facendo.
I contratti di locazione prevedono durate di 4anni + 4 !! Vuol dire che legheremo ad una
persona il nostro “investimento” per almeno 8 anni.
Domanda: E a chi affidiamo i nostri soldi/appartamento?
Parlo per esperienza personale e vi dico che, il più delle volte, non lo sappiamo! Se tutto
va bene, l’inquilino che occuperà il nostro alloggio ci è stato presentato e questo…è
garanzia sufficiente?
Proprio perché mi sono ritrovato in questa fortunata condizione, mi sono chiesto come era
possibile cercare di prevenire possibili brutte sorprese (insolvenze, danneggiamenti, ecc).
La persona che entra nel nostro appartamento, abbiamo detto che si legherà con noi per
diversi anni e dovendo versare mensilmente somme importanti (da qualche centinaio a
qualche migliaio di euro al mese) possibilmente al momento dell’uscita, dovrebbe renderci
l’appartamento in buone condizioni.
Quanto sarebbe gradito conoscerlo in anticipo? Quanto sarebbe gradito conoscerlo
veramente, sapere se è un buon o un cattivo pagatore, verificare il reale stato sociale, ecc.
Ma tutto questo, che sembra un sogno, è possibile?
La risposta è: SI.
Era ed è possibile avere queste informazioni. E’ possibile sapere in anticipo a chi
affitteremo parte dei nostri averi.
Certo è un’informazione pregressa, ci mostra una fotografia del passato, non possiamo
sapere cosa succederà da li in avanti. Possiamo però essere sicuri di una cosa, se il
nostro inquilino era una brava persona, buon pagatore, buon ed onesto cittadino, potrà
incorrere in qualche guaio finanziario momentaneo ma, da questo ne uscirà.
Dobbiamo avere la certezza di affittare il nostro appartamento ad una persona “perbene”.
Per avere questo tipo di informazioni, esistono società specializzate, tra cui quella che io
rappresento (AT Risk S.p.A.), che con regolari licenze e permessi, sono in grado di
scandagliare, nel pieno rispetto della privacy, le esperienze di pagamento di privati ed
aziende.
Pensate, io che guido una delle più importanti realtà nazionali del settore, mi ero posto
questi quesiti, non voglio immaginare la maggioranza delle persone che non operano
sicuramente nel “mondo delle informazioni”.
Prevenire è meglio che curare.
Questo è sicuramente uno slogan pubblicitario che molti ricordano, però è assolutamente
veritiero.
Tralasciamo l’aspetto quasi sentimentale che ci unisce al nostro appartamento e pensiamo
invece in termini economici all’enorme danno che può procurare un inquilino moroso.
Si comincia con i primi segnali, che normalmente consistono in qualche ritardo nel
versamento del canone, per poi sentirsi chiedere (nella migliore delle ipotesi) se è
possibile saltare un mese per saldarlo il successivo…ci siamo, purtroppo è il primo
segnale di quello che sarà un vero calvario.
AT Risk S.p.A. Via G.Manzù, 25 - 24122 Bergamo - P.IVA 03421960968
tel +39 035.4161010 – email: [email protected]
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Arrivato il secondo mese, non succede nulla e quindi il nostro livello di stress aumenta,
cominciamo allora a contattare il nostro Avvocato (chi non ne conosce uno bravo), che
inizia immediatamente con un tentativo di riconciliazione bonaria, scrivendo una lettera
raccomandata a.r., in cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro una certa
data(15gg.).
Nel caso la morosità persista, oltre ai canoni non pagati, dobbiamo iniziare le procedure di
sfratto (ammesso che questo sia possibile).
1. Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida
presso il tribunale competente. Si tratta di un atto in cui si cita l'inquilino moroso di
almeno 3 mensilità, a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data
dell'udienza (da uno a due o tre mesi a seconda dei tribunali).
2. Il termine per sanare. Se l'inquilino si presenta all'udienza può chiedere un
termine entro cui poter sanare la morosità; il Giudice può concedergli fino a tre o
quattro mesi per pagare (in genere si tratta di una bella regalia che viene concessa
legalmente all'inquilino che può così restare in casa d'altri un po' più a lungo a
spese della proprietà). Solo nel caso in cui, al termine stabilito dal Giudice, la
morosità persista il Giudice convalida lo sfratto e fissa la data per il rilascio
dell’immobile.
3. Convalida. Se l’inquilino non si presenta o non si oppone, allora lo sfratto è
convalidato ed il Giudice fissa la data di esecuzione per il rilascio dell'immobile,
normalmente circa un mese dopo la data dell'udienza e manda l'atto alla
Cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva, in cui si comanda a tutti gli
Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto se richiesto, dando
l'assistenza della forza pubblica.
4. L'atto di precetto. Se l'inquilino moroso non libera l’immobile da cose e persone
entro la data fissata dal Giudice, occorre che il proprietario a mezzo del suo
avvocato gli notifichi l'atto di precetto in cui gli si intima di rilasciare l'unità
immobiliare entro 10 gg. dalla notifica e che in difetto si procederà con l'esecuzione
coatta (la notifica di solito avviene a mezzo posta, o a mezzo assistenti del
tribunale, per cui se l'inquilino non si trova a casa, ritorna all'ufficio postale e lì
resta, se non la vuole andare a ritirare, fino al termine della compiuta giacenza ed i
tempi si prolungano ulteriormente).
5. Ordinanza di sgombero. Se non basta ancora e l'inquilino persiste nell'immobile,
allora occorre procedere con ulteriore atto, consistente in una notifica all’inquilino
moroso, con comunicazione di data certa ove l’ufficiale giudiziario si recherà presso
l'immobile che occupa per liberare l’immobile nelle forme e nei modi di legge ed
eventualmente con l'assistenza della forza pubblica. (Qui siamo praticamente nelle
mani dell'Ufficiale Giudiziario che a sua discrezione, in base alla mole di lavoro e
alle pratiche che ha da svolgere, può fissare una data vicina a uno o due mesi o
lontana... sei o sette mesi...).
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6. Ufficiale giudiziario. Se ancora l’inquilino non ha lasciato l’alloggio, ecco arrivare
dopo circa un anno e forse anche più dall'avvio della pratica, il sospirato Ufficiale
Giudiziario che eseguirà materialmente lo sfratto, avvalendosi se necessario della
forza pubblica, facendo anche cambiare la serratura della porta di casa al fabbro, il
quale dovrà essere stato preventivamente chiamato dal proprietario che lo dovrà
poi pagare.
7. Verbale di rilascio. A conclusione di tutta la trafila segue il "verbale di rilascio
immobile" un atto in cui l'Ufficiale Giudiziario verbalizza l'avvenuto sfratto.
Ma non è finita qui !
Inventario. Se nell'immobile sono rimasti i mobili dell'inquilino moroso, l'Ufficiale
Giudiziario stilerà una dettagliata distinta di tutto quello che c'è e nominerà il proprietario
custode e responsabile degli averi che l'inquilino non è riuscito a portare via. Se il
proprietario vuole liberare il suo appartamento, sarà obbligato a trovare a proprie spese un
luogo idoneo al deposito.
Il padrone di casa perde l'affitto, paga le spese legali e le tasse. Non si tiene conto dei
danneggiamenti o eventuali atti di sabotaggio che certi inquilini insofferenti alla
proprietà compiono ai danni dei servizi, dei serramenti, delle maniglie, delle serrature,
delle prese elettriche, e degli scarichi che otturano con il solo fine di vendicarsi perchè il
padrone di casa gli ha dato lo sfratto, tanto non hanno nulla da perdere.
Forse conveniva informarsi prima.
Maurizio Trinca
AT Risk S.p.a.
Amministratore Delegato
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