Contratti ad uso transitorio

Contratti ad uso transitorio
Il contratto di locazione a uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa utilizzato per
esigenze temporanee non turistiche. Con questo tipo di contratto, un soggetto (detto locatore,
solitamente il proprietario o, meno di frequente, l’usufruttuario) concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad
abitazione a un altro soggetto (conduttore, comunemente detto “inquilino”), dietro pagamento, da
parte del conduttore, di un corrispettivo. Una sottocategoria particolare dei contratti ad uso
transitorio sono i contratti per esigenze abitative di studenti universitari.
La legge determina il periodo minimo e massimo di durata del contratto:
• periodo minimo: 1 mese;
• periodo massimo: 18 mesi.
Se le parti pattuiscono un periodo inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica
automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese. Similmente, se le parti pattuiscono un
periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata
massima prevista dalla legge.
Il modulo di questo contratto è stato predisposto per particolari esigenze transitorie degli Inquilini e
dei Proprietari e va compilato nel seguente modo:
Dati sull'immobile: vanno specificate tutte le indicazioni sulla classificazione catastale, i millesimi,
lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche, anche in relazione alle normative di
sicurezza, e quanto altro utile e necessario. Se l'appartamento è ammobiliato è opportuno allegare
una descrizione dettagliata del mobilio.
Durata: non può essere inferiore ad 1 mese e al massimo può raggiungere i 18 mesi.
Esigenze transitorie: la Legge prende in considerazione sia le esigenze dell'inquilino che ha
bisogno di un alloggio solo per pochi mesi, sia quelle del proprietario che può avere necessità
dell'appartamento a breve. Il verificarsi dell'esigenza transitoria invocata nel contratto deve essere
confermato tramite Raccomandata A/R da inviarsi prima della scadenza, comunque prima del
termine stabilito nello stesso contratto. L'esigenza transitoria dell'inquilino deve essere provata con
apposita documentazione da allegare al contratto.
Mancata conferma delle esigenze transitorie: qualora i motivi della transitorietà non siano
verificati, la durata del contratto potrà essere ricondotta a 4 + 4 anni e il canone resterà quello
stabilito. Se, dopo aver riottenuto la casa, il locatore non la adibirà agli scopi dichiarati per la
transitorietà, può scattare un risarcimento all'inquilino pari a 36 mensilità.
Disdetta: alla scadenza del contratto l'inquilino dovrà lasciare l'abitazione senza necessità di
disdetta da parte del locatore. Non è previsto il rinnovo automatico del contratto.
Recesso del conduttore: l’affittuario potrà lasciare l’immobile in qualsiasi momento per gravi
motivi documentati ma deve comunque fornire un preavviso di almeno 3 mesi.
Sublocazione: è vietata salvo casi eccezionali
Canone: il costo della locazione è contrattato tra le parti sulla base dei valori massimi e minimi
calmierati della zona secondo gli Accordi territoriali oppure si decide liberamente. Sul contratto si
riporta l’importo annuo che, diviso per 12, fornisce il canone mensile.
Consegna e Riconsegna: il conduttore, cioè l'inquilino, visiona l’immobile e dichiara nel contratto
di averlo riscontrato in perfette condizioni d’uso (se così non è non deve firmare il contratto o deve
verbalizzare quanto di non perfetto riscontrato, effettuare anche delle foto che sono sempre una
prova indiscutibile) e si impegna a riconsegnarlo in identiche condizioni. Analoga verifica va fatta
a finita locazione alla riconsegna delle chiavi.
Deposito cauzionale: da 2 a 3 mensilità sono versate dall’inquilino al proprietario a garanzia di
eventuali danni. La cauzione dovrà essere restituita, salvo conguagli, al termine della locazione
dopo aver verificato lo stato dell’immobile.
Oneri accessori: all'inquilino competono le spese condominiali ordinarie e al proprietario quelle
straordinarie come da Codice Civile. All’inquilino compete la piccola manutenzione
dell’abitazione.
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Privacy: l’uso dei dati personali è consentito solo per gli adempimenti connessi al rapporto di
locazione.
Imposta di Registro: L’imposta di registro si paga ogni anno entro i primi 30 giorni successivi alla
scadenza del contratto per un ammontare pari al 2% del canone annuo (salvo agevolazioni). In
genere tale imposta viene pagata dal proprietario, ma è obbligo dell’inquilino rimborsarne al
proprietario il 50%.
Vantaggi e Svantaggi per il Contratto “transitorio” della Legge n. 431/98.
Vantaggi e Svantaggi per l’inquilino
Il costo dell’affitto è più basso del prezzo di mercato e si colloca tra il minimo e il massimo
concertati per la zona omogenea in questione oppure si sceglie il canone liberamente.
Vantaggi e Svantaggi per il proprietario
Non sono previste agevolazioni fiscali per i proprietari che sottoscrivono questo tipo di contratto.
Tra i contratti “transitori” rientrano quelli riservati agli STUDENTI UNIVERSITARI fuori sede.
Diritti e doveri durante la locazione
• La Legge vigente che regola i contratti d’affitto è la n. 431/98.
• Le rate del canone sono di norma mensili e si pagano anticipatamente. L’inquilino ha diritto ad
una ricevuta se la forma di pagamento è diversa dal c/c postale, dal bonifico bancario e simili che,
automaticamente, costituiscono una ricevuta di pagamento.
• Il canone annuo d’affitto è di norma soggetto ogni anno all’adeguamento ISTAT secondo la
variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi
rispetto all'anno precedente. Tale adeguamento può essere pari al 100% della variazione
dell'indice ISTAT (contratti a canone libero) o limitato al 75% della variazione (contratti a canone
concordato).
• L’inquilino ha l’obbligo di usare la massima cura e diligenza nella conduzione dell’immobile
locato, comprese le parti comuni. La piccola manutenzione (come la riparazione di una perdita
idrica, la sostituzione di un vetro rotto, ecc.) è a carico dell’inquilino. Spetta invece al proprietario
la manutenzione straordinaria dell’immobile (rifacimento facciate, tetto, scale ecc.);
• L’imposta di registro si paga ogni anno entro i primi 30 giorni successivi alla scadenza del
contratto per un ammontare pari al 2% del canone annuo (salvo agevolazioni). In genere tale
imposta viene pagata dal proprietario, ma è obbligo dell’inquilino rimborsarne al proprietario il
50%.
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