Guida alle richieste di mutui destinati a privati – clientela retail

Guida alle richieste di mutui destinati a privati – clientela retail
Il presente documento ha lo scopo di fornire alcune indicazioni circa le operazioni gradite dal nostro
Gruppo al fine di migliorare la collaborazione in essere consentendo una maggiore comprensione dei
sistemi valutativi della Banca.
1. Indicatori Generali
Il processo di valutazione dell’erogabilità delle operazioni di mutuo ipotecario residenziale prevede
l’utilizzo di scoring basati su rating interni e informazioni provenienti da SIC.
L’istruttoria mutui avviene con l’ausilio dello strumento PEF (Pratica elettronica di Fido) che per ogni
pratica di fido definisce, attraverso l’interrogazione delle banche dati (SIA, CRIF e CR) e le credit rules
della Banca, il livello di rating e il livello di autonomia deliberativa.
Per le forme tecniche di mutuo ipotecario sono stati individuati alcuni parametri, non esaustivi, che se
rispettati tutti contemporaneamente, pur non garantendo l’esito positivo della valutazione, consentono la
delibera automatica tramite PEF.
Tali parametri sono:
 finalità: acquisto e/o ristrutturazione immobile residenziale/ non residenziale;
 importo massimo: € 200.000,00;
 rapporto rata/reddito: inferiore o uguale al 40%;
 percentuale di finanziamento:
Â
ƒ
Immobili residenziali: 80%
ƒ
Immobili non residenziali: 60%
durata del mutuo sommata all’età del richiedente: non superiore ai 75 anni
 clientela standard1: cittadini italiani residenti con lavoro autonomo o a tempo indeterminato
Tutto ciò che esula dai parametri sopra riportati è da ritenersi non conforme alle regole generali e dunque
gestito come eccezione dalla Banca che ne valuterà l’opportunità con i tempi necessari.
1
In caso di cointestazione, la richiesta si considera “standard” se la condizione sul rapporto “rata/reddito” risulta soddisfatta
considerando i soli redditi dei soggetti “standard”.
2. Modalità di determinazione dei valori di concedibilità
2.1. Modalità di calcolo rapporto rata/ reddito
Somma degli impegni mensilizzati (rata del mutuo + altri impegni già in essere) divisa per la somma
dei redditi netti da lavoro o pensione del richiedente. In caso di contestazione si considerano gli
impegni e i redditi da lavoro o pensione di ogni cointestatario.
2.2. Reddito netto da pensione o lavoro
Il valore può essere ricavato:
ƒ Dalla dichiarazione dei redditi: detrarre dalla somma dei redditi annuali lordi da lavoro e
assimilati l’importo dell’imposta netta e dividere per 12 mensilità
ƒ Dal CUD, parte B – dati fiscali: detrarre dall’importo dei redditi annui lordi gli importi delle
ritenute effettuate e dividere per 12 mensilità
ƒ Dalla busta paga: confrontare gli importi netti in busta paga di due o più mensilità utilizzare il
minore, moltiplicando per il numero di mensilità previste dal contratto di lavoro diviso epr 12
2.3. Impegni finanziari
I dati su eventuali impegni finanziari (affitti, mutui casa, altri prestiti) sono sempre da inserire, a
meno che l’estinzione sia direttamente collegata alla finalità dell’operazione in esame:
-
Finanziamenti in corso la cui estinzione avvenga prima della erogazione del finanziamento
richiesto (es. mutuo su abitazione in contestuale vendita che viene estinto con i flussi
derivanti dalla vendita stessa o trasferito al compratore con accollo liberatorio). In questa
fattispecie in sede di erogazione del finanziamento deve essere verificata l’avvenuta
estinzione dell’impegno precedente acquisendo idonea documentazione.
-
Finanziamenti in corso la cui estinzione avvenga a cura della banca mediante il retratto del
finanziamento richiesto (es. operazioni di surroga, consolidamento debito)
-
Nostri finanziamenti che vengono revocati nell’ambito della stessa istruttoria (es.
operazioni di rinegoziazione per riscadenzamento)
L’importo degli affitti non viene conteggiato nella determinazione del rapporto rata/reddito per
operazioni di mutuo con finalità “acquisto prima casa”
2.4. Scelta del cointestatario prevalente
Il cointestatario che assume il ruolo di “cointestatario prevalente” , di regola, coincide con il soggetto
che ha capacità reddituale migliore in termini di importo e stabilità (gli altri cointestatari assumo il
ruolo di coobbligati).
2.5. Valore dell’immobile oggetto della garanzia
Il valore effettivo dell’immobile è dato dal minore fra il prezzo pagato dall’acquirente (risultante dal
contratto preliminare di compravendita – compromesso – o dalla proposta di acquisto firmata da
entrambe le parti) e il valore riportato nella perizia, obbligatoria per tutte le operazioni di mutuo.
3. Documentazione necessaria per la valutazione di una richiesta di finanziamento – mutuo
ipotecario retail
Documento
Da richiedere
Copia di un documento di identità in corso di
validità
A tutti i soggetti coinvolti nell’istruttoria
Ultima dichiarazione dei redditi (mod. Unico,
mod. 730 o mod. CUD);
A tutti i soggetti coinvolti nell’istruttoria, se
lavoratori dipendenti
Ultime 2 buste paga
A tutti i soggetti coinvolti nell’istruttoria, se
lavoratori dipendenti
Certificazione del datore di lavoro dell’anzianità
di servizio
Al richiedente e a tutti i cointestatari, se
lavoratori dipendenti
Estratto della C.C.I.A.A.
Al richiedente e a tutti i cointestatari, se
iscritti CCIAA (titolari di ditta individuale,
artigiani,coltivatori diretti ecc.)
Attestato di iscrizione all’Albo
Al richiedente e a tutti i cointestatari, se
professionisti
Utenza recente intestata e regolarmente pagata
Al richiedente o cointestatario principale, se
lavoratore dipendente con contratto a tempo
determinato o stagionale, oppure cittadino
non italiano o non residente
Copia permesso di soggiorno (o permesso di
soggiorno CE di lungo periodo) in corso di
validità
A tutti i soggetti coinvolti nell’istruttoria, se
non cittadini italiani.
Originale del certificato contestuale residenza e
stato di famiglia
A tutti i soggetti coinvolti nell’istruttoria
Copia della “promessa di vendita” o
“compromesso”
Planimetria catastale con l’indicazione delle
proprietà confinanti sia dell’immobile che delle
pertinenze (cantina, solaio, box, etc.)
Copia del certificato NCEU o “visura per
immobile”
Copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile
Mod. 240 o Mod. 4 dell’Ufficio Successioni per
immobili pervenuti da successioni
Al richiedente o al cointestatario prevalente