Il processo di istruttoria dei finanziamenti fondiari: i soggetti richiedenti

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SOMMARIO
Il processo di istruttoria dei finanziamenti fondiari:
i soggetti richiedenti
1. La funzione e i rischi del processo creditizio. – 2. L’istruttoria amministrativa. –
2.1. La richiesta del finanziamento. – 2.2. La documentazione richiesta. – 2.3. L’identificazione e la capacità dei soggetti richiedenti. – 2.3.a. La persona fisica. – 2.3.a.1.
L’accertamento della capacità di agire. – 2.3.a.2. L’accertamento del regime patrimoniale familiare. – 2.3.a.3. L’accertamento delle condizioni di fallibilità. – 2.3.b.
La persona giuridica e l’ente sfornito di personalità giuridica. – 2.3.b.1. L’accertamento dei poteri di rappresentanza e di amministrazione. – 2.3.b.2. La verifica del
conflitto di interessi. – 2.4. La valutazione del soggetto richiedente. – 2.4.a. La valutazione del soggetto privato. – 2.4.b. La valutazione dell’impresa.
1. La funzione e i rischi del processo creditizio
L’attività di erogazione del credito a favore delle imprese e delle famiglie
per il soddisfacimento del loro fabbisogno finanziario costituisce la funzione
tipica degli operatori bancari.
I principali obiettivi che la banca intende conseguire tramite la politica dei
prestiti hanno natura reddituale, atteso che l’attività si caratterizza in funzione
del rapporto rischio-rendimento, per la cui gestione la banca costituisce una
apposita organizzazione con qualificate e differenziate competenze professionali.
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Il credito fondiario: profili legali e operativi
La gestione del credito, per la rilevanza nell’attività bancaria, viene considerato un processo primario, condizionato dalla strategia della banca in ordine alle quote di mercato da conseguire ed alla specificazione dei relativi segmenti di clientela, nonché alla predefinizione dei livelli di redditività e di rischio desiderati.
I prestiti, infatti, rappresentano aree critiche della concorrenza bancaria
per la specifica valenza strategica, in quanto da un lato le customer relationships si sviluppano proprio intorno al rapporto creditizio e dall’altro lato le
determinazioni di affidamento influenzano la propensione al rischio e la conseguente esposizione della banca nel suo complesso.
Tale considerazione richiama, al fine di perimetrare i rischi, anche l’esigenza di sistemi informativi e di supporti decisionali adeguati per assicurare assunzioni di rischio coerenti con le strategie primarie della banca, nonché la
necessità di sviluppare idonei profili professionali.
In tale contesto lo strumento per favorire una logica di allocazione dei fondi finalizzata a coniugare la qualità del rischio con la redditività di relazione è
la corretta impostazione del processo del credito, che deve consentire l’assunzione di rischi attraverso regole che assicurino la possibilità di conoscere il ri1
schio, valutarne la qualità e seguirne l’andamento nel tempo .
Le concessioni di credito conseguono all’attivazione di percorsi estimativi
attraverso un procedimento istruttorio generalmente compiuto dalle funzioni
della banca che intrattengono la relazione con il cliente secondo modalità operative proprie di ogni banca.
Il procedimento si snoda attraverso una indagine conoscitiva a fini valutativi, nella quale le notizie assunte sono opportunamente selezionate e vagliate
nonché approfondite in relazione al grado di rischio da assumere con un sistema logico e spersonalizzato (circostanza rilevante soprattutto per l’esame
delle pratiche di fido istruite dai punti operativi periferici nell’ambito delle
organizzazioni, che affidano le delibere ad organi centrali).
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Prima di ripercorrere le singole fasi dello specifico processo creditizio, per completezza, è utile ricordare le precipue disposizioni dettate dalle Istruzioni di Vigilanza (Controlli interni) ai fini della gestione dei relativi rischi, in quanto individuano requisiti qualitativi minimali che devono caratterizzare le diverse fasi del ciclo del credito. In particolare,
per quanto qui maggiormente interessa, le suddette istruzioni, in sintesi, dispongono testualmente che l’intero processo del credito (istruttoria, erogazione, monitoraggio, revisione delle linee di credito e interventi in caso di anomalia) deve risultare dal regolamento
interno della banca e che nella fase istruttoria la banca acquisisce tutta la documentazione
necessaria per effettuare una adeguata valutazione del merito creditizio del prenditore sotto il profilo patrimoniale e reddituale anche al fine di determinare una corretta remunerazione del rischio assunto, ed idonea per consentire di valutare la coerenza tra importo, forma
tecnica e progetto finanziato e permettere l’individuazione delle caratteristiche e della qualità del prenditore anche alla luce del complesso delle relazioni intrattenute con lo stesso.
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Essa contempla in linea di massima la raccolta della necessaria documentazione di natura giuridica, amministrativa e contabile, l’esperimento delle indagini e degli accertamenti di natura esterna ed interna, la individuazione ed analisi del rischio da assumere, la rilevazione delle caratteristiche andamentali dei
rapporti eventualmente in essere e la determinazione dell’entità del fabbisogno finanziario.
La banca, al fine di concedere credito, attiva una specifica istruttoria, che
ha lo scopo di consentire un giudizio del merito creditizio del richiedente attraverso l’individuazione corretta del richiedente credito, l’utilizzo delle fonti
informative esterne ed interne, l’analisi della capacità di produrre reddito, di
indebitamento e di rimborso.
Il processo istruttorio, finalizzato, dunque, alla ricerca ed alla sistematizzazione delle informazioni ritenute necessarie ai fini del conseguente apprezzamento del merito di credito della controparte, sotto l’aspetto operativo, si sviluppa usualmente attraverso l’esame e gli accertamenti innanzi richiamati, le
cui risultanze sono sistematizzate organicamente in un modulario di fido, redatto secondo le procedure interne specifiche della banca.
Nell’ambito della tipologia del finanziamento fondiario, l’analisi bancaria
prevede specifici approfondimenti, oltre all’indagine sull’affidabilità del richiedente, in ordine alla verifica dell’idoneità dell’immobile offerto in garanzia ed
all’esistenza dei necessari requisiti giuridici relativi all’immobile cauzionale.
Il suddetto processo si svolge secondo linee procedurali che assicurino, all’interno della banca, l’uniformità operativa, pur nella differenziazione dei percorsi istruttori in relazione alla tipologia della clientela, ovvero a seconda che
si tratti di persona fisica (clientela privata) oppure di operatori economici, in
forma individuale o societaria, e con una intensità di approfondimenti istruttori legata alla tipologia del finanziamento e spesso all’entità dello stesso, se2
condo gli indirizzi strategici di ciascuna banca .
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Riguardo alle modalità seguite dalla banca per compiere l’istruttoria delle domande di
finanziamento, è, altresì, opportuno ricordare anche le direttive emanate dall’ABI con il
Codice di comportamento del settore bancario e finanziario, alle quali le banche aderenti
devono attenersi (circolare 22 gennaio 1996, n. 6, serie legale). Si tratta di un complesso di
regole comportamentali volte a tutelare la clientela attraverso l’impostazione di un rapporto estremamente trasparente in modo che il cliente sia informato adeguatamente in ordine
alla acquisizione delle notizie necessarie ai fini della valutazione della domanda di credito
ed ai tempi medi di risposta nonché in ordine alle modalità di rimborso dell’operazione, di
revoca da parte della banca o di recesso da parte del cliente. Si riporta, in particolare, il
seguente passo: «Nell’attività di concessione del credito … l’aderente (banca) si atterrà alle
specifiche regole di comportamento di seguito indicate, poste nello interesse generale dei
clienti e a tutela degli stessi. In particolare, esso si impegna a ridurre il più possibile i tempi
per le decisioni sulle richieste di affidamento, tenendo conto della propria struttura organizzativa, delle procedure interne e della tipologia del fido richiesto, a seguire criteri di tra-
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Il credito fondiario: profili legali e operativi
All’interno dello specifico processo si identificano le fasi della istruttoria
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amministrativa, della istruttoria tecnica e della istruttoria legale .
Ciascuna di questa fase – come si vedrà nel prosieguo della trattazione –
presenta, oggi, specifiche complessità, che incidono sulle prassi istruttorie sinora seguite dalla banca: basti pensare ai riflessi della riforma del diritto societario ad esempio in tema di poteri di rappresentanza ed amministrazione, di
oggetto sociale, di conflitto di interessi o basti riflettere sull’incidenza del corpus normativo relativo all’urbanistica alla luce delle più recenti disposizioni in
materia edilizia, di condoni o di beni culturali.
Il flusso operativo del processo può sostanzialmente delinearsi in linea generale secondo il prospetto di seguito riportato
sparenza nelle procedure per la valutazione delle richieste di affidamento al fine di consentire la conoscenza dello stato di avanzamento della pratica di fido …».
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Si veda in proposito, TARDIVO-VENTOLA, Il credito fondiario ed edilizio, Roma, 1988,
p. 19 ss.
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Il flusso operativo
Nomina del tecnico
per perizia
Esame della documentazione
Verifica della fattibilità
dell’operazione
Addebito al cliente del
costo dell’istruttoria
Relazione tecnica
Da notaio
Da tecnico
Relazione preliminare
Verifica della corrispondenza dei dati
sull’immobile cauzionale con risultanze
della relazione preliminare
e della perizia tecnica
Delibera di concessione del mutuo
Preparazione dei dati finanziari
Predisposizione della minuta di contratto
Verifica, prima
della stipula del contratto,
della conformità
con i dati di delibera
Da Mutuatario
Contratto
Polizza assicurativa
con vincolo
Quietanza premio
Nota di
iscrizione
ipotecaria
Copia esecutiva
Erogazione
Notaio
Verifica della
polizza assicurativa
e del vincolo
Da notaio
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2. L’istruttoria amministrativa
L’istruttoria amministrativa è prettamente di competenza della banca ed ha
lo scopo di identificare il soggetto richiedente, di esaminare la fattibilità della
operazione e di valutare il merito creditizio del cliente sulla base della documentazione prodotta e degli accertamenti attivati nonché in base alle risultanze delle istruttorie tecnica e legale.
2.1. La richiesta del finanziamento
La domanda di finanziamento apre la procedura di istruttoria bancaria per
la concessione dello stesso.
La richiesta di credito, sotto qualsiasi forma, è da intendersi, in linea di principio, un atto di straordinaria amministrazione e, come tale, deve essere sottoscritta da un soggetto pienamente capace di agire e, ove previsto, abilitato in
virtù dei poteri allo stesso conferiti.
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Autorevole dottrina definisce la richiesta di finanziamento come un documento composito, comprensivo di una dichiarazione di volontà, relativa alla richiesta in quanto tale in ordine all’ammontare ed alla durata del finanziamento
e una dichiarazione di scienza, relativa agli elementi necessari all’indagine istrut5
toria della banca in ordine alle garanzie offerte ed alle informazioni contabili .
In materia, le Istruzioni di Vigilanza non prevedono, come per il passato,
l’utilizzo di specifici formulari, ma prescrivono che la banca è tenuta ad acquisire ogni utile elemento di informazione o ad assumere ogni iniziativa idonea a
rendere il livello di approfondimento della istruttoria dei fidi adeguato all’ammontare ed al grado di rischio del credito da concedere.
Generalmente, nella prassi, la modulistica utilizzata per la richiesta di fido
viene differenziata in funzione del segmento della clientela richiedente, ovvero
se trattasi di un soggetto privato o di un’impresa, per evidenti motivi di omogeneizzazione, all’interno della banca, del processo di acquisizione delle informazioni ritenute necessarie per procedere alla istruttoria di una richiesta di
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finanziamento .
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In tali termini, U. MORERA, Il fido bancario. Profili giuridici, Milano, 1998, p. 136 ss.
Per un’analisi degli aspetti tecnico-operativi relativi alla richiesta di credito bancario
si veda anche G. DE MARCHI, I fidi bancari, Milano, 1992, p. 13 ss.
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A mero esempio, in appendice, si riporta uno schema di richiesta di finanziamento fondiario per un soggetto privato.
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2.2. La documentazione richiesta
La documentazione necessaria per richiedere un mutuo è solitamente riportata nella specifica domanda di finanziamento, predisposta da ciascuna banca.
Detta documentazione generalmente si riferisce alle informazioni relative ai
richiedenti, ai fini della corretta identificazione e qualificazione dei soggetti
mutuatari, alle informazioni di carattere reddituale, ai fini della valutazione
del merito creditizio, ed infine alle informazioni relative all’immobile cauzionale, ai fini della concreta fattività dell’operazione fondiaria.
Di seguito, quindi, si accenna alla documentazione richiesta, a livello minimale, con l’avvertenza che trattasi di materia rimessa alla discrezionalità di
ogni singola banca:
• Documenti per identificazione
In generale, i documenti relativi al richiedente, ai fini della identificazione,
consistono:
à per la persona fisica: nel documento di identità in corso di validità (e codice fiscale), nel certificato o estratto di nascita, nel certificato di stato civile o,
se coniugata, estratto dell’atto di matrimonio completo delle annotazioni a
margine relative al regime patrimoniale, nel certificato di residenza (eventualmente storico), nel certificato di iscrizione al Registro delle imprese (se trattasi
di una impresa individuale) e nell’eventuale documentazione di iscrizione ad
albi professionali;
à per la persona giuridica o per enti in genere: nel certificato storico del
Registro delle imprese, nella copia autentica dell’atto costitutivo e dello statuto vigente o degli eventuali patti sociali, nell’estratto libro dei soci, nella certificazione attestante la regolarità della costituzione, la rappresentanza della società e il pieno godimento dei diritti e nella documentazione specifica in funzione del tipo di società o di ente (ad esempio, la certificazione di iscrizione in
Sezioni speciali del Registro delle Imprese, come per le società tra avvocati).
• Documentazione per valutazione
La documentazione di carattere reddituale, usualmente richiesta per la valutazione del merito creditizio è costituita:
à per la persona fisica, dalla documentazione normalmente riferita ad un
biennio attestante il reddito del richiedente (ad esempio, modello CUD, o modello 730 o Unico), dalle ultime buste paga, dall’attestato di anzianità di servizio;
à per le società od enti in genere, dai bilanci ufficiali relativi almeno agli ultimi due anni, da uno stato dei conti a data corrente e dal piano finanziario e
relativo prospetto costi-ricavi (per finanziamenti di natura edilizia).
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• Documenti relativi all’immobile o all’iniziativa edilizia
La documentazione relativa all’immobile, ai fini della verifica della fattibilità della operazione, consiste:
à per i finanziamenti destinati all’acquisto dell’immobile: nel titolo di pro7
prietà con relativa nota di trascrizione o copia del compromesso , nelle pla8
nimetrie e nei certificati catastali e nel certificato di agibilità ;
à per i finanziamenti destinati alla costruzione dell’immobile: nell’atto di provenienza del suolo con nota di trascrizione, completo del certificato di destinazione urbanistica, nell’autorizzazione a costruire ed eventuali relative varianti,
nella copia del progetto conforme a quello approvato, nella planimetria del terreno, nel foglio di mappa o nell’estratto autentico di mappa del catasto terreni,
nel certificato storico catastale, nel preventivo del costo di costruzione;
à per i finanziamenti destinati alla ristrutturazione: nel titolo di proprietà
con relativa nota di trascrizione, nella planimetria catastale dell’immobile, nel
certificato storico del NCEU, nel certificato catastale di attualità per gli immobili già censiti all’urbano, nelle eventuali autorizzazioni amministrative e nel
preventivo dei costi di ristrutturazione, per finanziamenti destinati ad altre esigenze: nel titolo di proprietà con relativa nota di trascrizione, nella planimetria ed annessi certificati catastali e nella copia del certificato di agibilità.
2.3. L’identificazione e la capacità dei soggetti richiedenti
Tanto premesso in linea generale, occorre innanzitutto procedere alla identi9
ficazione del soggetto richiedente , all’accertamento della relativa capacità di
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L’esame del titolo di provenienza è importante sin dall’avvio della istruttoria per verificare la fattibilità della operazione, potendosi, ad esempio, rilevare subito la provenienza
dell’immobile da donazione od ancora il regime patrimoniale al quale è soggetto il cespite.
L’esame del compromesso è altrettanto importante, potendosi, ad esempio, rilevare se lo
stesso sia stato registrato e più in generale quale sia il prezzo effettivo della compravendita.
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Il certificato in esame è il documento con il quale si attesta che l’immobile ha le caratteristiche legali per assolvere alla sua funzione: era chiamato certificato di abitabilità se
aveva ad oggetto immobili a destinazione abitativa e certificato di agibilità se aveva ad oggetto immobili a destinazione diversa. Oggi il Testo Unico in materia edilizia (d.lgs. 6 giugno 2001, n. 378) usa solo l’espressione «certificato di agibilità» per qualsiasi categoria di
immobili. Un immobile sfornito del certificato di agibilità è sempre commerciabile ed il
relativo negozio giuridico è perfettamente valido; il requisito della agibilità sia sostanziale
che formale è circostanza lasciata all’autonomia delle parti che possono considerare tale
aspetto come qualità essenziale dell’oggetto della prestazione, sempre che l’immobile non
sia abusivo.
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Per l’importanza della identificazione del soggetto finanziato, si veda, tra gli altri, F.
MAIMERI, L’identificazione della clientela bancaria, in Dir. banc., 1991, I, p. 85 ss.
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agire (capacità di essere titolare di situazioni giuridiche e di compiere atti giuridicamente rilevanti), e, nel caso di organismi collettivi, all’accertamento del potere di impegnare validamente l’organismo medesimo, ed ancora nel caso si persona fisica coniugata, all’accertamento del regime patrimoniale familiare ed, infine, alla verifica della eventuale condizione di fallibilità della persona fisica.
2.3.a. La persona fisica
L’identificazione del soggetto è il primo momento importante della istruttoria bancaria e viene effettuata con l’assunzione degli estremi anagrafici rilevabili dai consueti documenti di riconoscimento in corso di validità (rappresentati dalla certificazione rilasciata dalla Pubblica Amministrazione recante la
fotografia e la firma dell’interessato, quali, ad esempio, patente di guida, carta
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d’identità, porto d’armi, passaporto) e del codice fiscale .
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Alla persona fisica può anche fare capo una impresa individuale , che, come è noto, non assume alcuna autonomia giuridica e patrimoniale rispetto al
titolare che la esercita dal momento che i rapporti attivi e passivi hanno effetto
nella sfera giuridica e patrimoniale del relativo titolare.
In tale ipotesi, viene, naturalmente, assunto il certificato d’iscrizione al Registro delle imprese (o l’eventuale certificazione di iscrizione all’Albo artigiani)
anche per l’esatta identificazione della ditta (c.d. nome commerciale dell’impresa), al quale intestare (insieme con i dati del titolare) il futuro rapporto.
2.3.a.1. L’accertamento della capacità di agire
L’accertamento della capacità di agire è un momento altresì importante in
considerazione del fatto che la banca, ovviamente, deve avere la certezza di
concludere rapporti validi ed efficaci.
La capacità di agire si acquista, di regola, al compimento del diciottesimo
anno di età e si mantiene sino al decesso, salvo l’insorgenza di eventi limitativi
della stessa (interdizione o inabilitazione): il soggetto deve, cioè, avere raggiunto la necessaria maturità psichica e le sue condizioni mentali non dovranno essere alterate da cause patologiche (capacità di intendere e di volere).
Le eventuali anomalie di condizione e di comportamento delle persone de10
Si ritiene opportuno rammentare, per quanto ovvio, che la banca deve prestare la necessaria attenzione in ordine alla verifica della validità formale e sostanziale dei documenti
medesimi (mancanza di abrasioni, cancellazioni, termini di validità non scaduti).
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Vale la pena di ricordare che comunemente l’impresa individuale viene anche impropriamente denominata ditta individuale, che, in effetti, identifica il nome commerciale
identificativo dell’impresa esercitata: sicché, la ditta, in quanto tale, può essere oggetto di
trasferimento insieme con l’azienda per atto tra vivi (previo consenso dell’alienante) o per
causa di morte (generalmente automaticamente).