La Cassazione fa luce sul concetto della c.d. vendita in blocco dei

8/5/2015
La Cassazione fa luce sul concetto della c.d. vendita in blocco dei beni commerciali locati
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La Cassazione fa luce sul concetto della c.d. vendita in
blocco dei beni commerciali locati
Avv. Gabriele Mercanti
La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza
della sesta sezione n.3713 depositata in data
24 febbraio 2015, ribadisce due consolidati
concetti in tema di diritto di prelazione del
conduttore di immobile urbano adibito ad uso
diverso da quello abitativo. (1)
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Il primo è che il diritto di prelazione non
sorge nel caso della c.d. vendita in blocco i
cui estremi ricorrono quando la vendita ha ad
oggetto l’intero fabbricato nel quale
l’immobile locato a terzi è compreso.
Il secondo è che il diritto di prelazione non scatta nell’ipotesi della c.d. vendita cumulativa, intesa come
vendita di una mera pluralità di beni accidentalmente comprensiva del cespite locato.
Fin qui trattasi di dicotomia concettuale tanto consolidata nelle Aule di Giustizia quanto foriera di
attanaglianti difficoltà per locatori, conduttori e – di riflesso – per i rispettivi consulenti Legali. (2)
Gli Ermellini, tuttavia, accendono una flebile luce per meglio illuminare i contorni della figura della c.d.
vendita in blocco, affermando come “non è indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l'intero edificio in
cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un
unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti
ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di
essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità
immobiliari”.
I Giudici del Palazzaccio, così statuendo, danno maggior peso all’elemento sostanziale costituito dalla
valutazione giuridico – economica unitaria del complesso immobiliare rispetto all’elemento formale, peraltro
facilmente manipolabile dal venditore astuto, dato dall’intierezza materiale del compendio edilizio –
catastale. (3)
Applicando quanto sopra detto, i Giudici del S.C. – confermando il duplice verdetto di merito (4) –
respingevano il ricorso del conduttore deluso.
Avv. Gabriele Mercanti ­ Foro di Brescia ­ [email protected]
www.avvocatogabrielemercanti.it
» Vai al testo dell'Ordinanza della sesta sezione n.3713 depositata in data 24 febbraio 2015
(1) Cfr. art. 40 Legge n. 392/1978 che così recita:“Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo
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oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale
giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in
denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o
meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale
giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il
versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno
successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a piu' persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata
a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione puo' essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori,
ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta
giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua
intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a
favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.”
(2) La mole delle pronunce al riguardo è elefantiaca, per cui ci si limita a riportare Cass. n. 15.897/2011
menzionata nella Sentenza in commento.
(3) Il rischio della simulazione è paventato da Cass. n. 13.223/2010 la quale, in base al noto brocardo latino
onus probandi incumbit ei cui dicit, rimette al conduttore l’arduo compito di dimostrare che si tratti di vendita
di “unità distinte, prive di qualsiasi elemento unificatore” e quindi di operazione “simulatamente come vendita
in blocco al solo scopo di pregiudicare le aspettative di esso conduttore”.
(4) Cfr. Sentenze Tribunale di Lecce – sez. Distaccata di Gallipoli del 21.04.2010 e C.d.A. Lecce n.
615/2012.
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