Approfondimento - Collegio dei Geometri di Siena

APPROFONDIMENTO
DIRITTO DI PRELAZIONE E DI RISCATTO DEL CONDUTTORE IN CASO DI VENDITA
DELL’IMMOBILE LOCATO DA PARTE DEL PROPRIETARIO LOCATORE
Gli inquilini di immobili destinati ad attività industriali,
commerciali, artigiane, turistico-alberghiere, che comportino
contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori, con
esclusione di tutte le altre categorie di contratti, come
specificato nel paragrafo 3 b), sono titolari di un altro importante
diritto.
Gli artt. 38 e 39 della l.392/1978 prevedono infatti il diritto di
prelazione e di riscatto del conduttore in caso di vendita dell’immobile locato da parte del proprietario
locatore.
Questo avviene soltanto dell’ipotesi in cui sia il proprietario a volere volontariamente mettere in vendita
l’immobile locato. Non è applicabile, infatti, l’istituto della prelazione nell’ipotesi di vendita forzata, in caso di
fallimento, o esecuzione forzata.
Trattasi di prelazione legale: la legge prevede cioè che, in caso di vendita dell’immobile locato, il conduttore
interessato, debba essere preferito a parità di condizioni, rispetto agli altri possibili acquirenti.
Ciò impone al locatore che abbia deciso di vendere l’immobile oggetto di locazione, di offrirlo in prelazione
al suo conduttore, comunicandolo con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
La disciplina è dettata dall’art.38 L.392/1978.
Nella citata comunicazione il proprietario dovrà specificatamente indicare il prezzo, le condizioni di vendita
e ogni altra circostanza ad essa inerente, con lo specifico invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Ciò consente al conduttore di valutare l’opportunità di esercitare il diritto che la legge gli attribuisce.
Resta inteso che le condizioni palesate dal locatore nella comunicazione devono essere in tutto e per tutto
corrispondenti a quelle concesse o offerte da o a terzi. Diversamente, o anche nel caso di mutamento delle
condizioni, s’impone per il locatore la necessità di una nuova comunicazione al conduttore.
Tale comunicazione riveste, com’è evidente, un’importanza fondamentale: il diritto alla prelazione diviene
concreto solo nel momento in cui il proprietario comunica al conduttore la sua volontà di alienare l’immobile
locato.
Ne consegue pertanto, secondo la giurisprudenza, la nullità della preventiva rinuncia da parte del conduttore
a ricevere la descritta comunicazione ai fini dell’esercizio della prelazione.
L’art. 79 l.392/1978 sanziona con la nullità le preventive rinunzie del conduttore riguardanti diritti non ancora
sorti o che non possano essere fatti valere. Ciò produrrebbe infatti da un alto un effetto sfavorevole per il
conduttore che si priverebbe del diritto di prelazione, e dall’altro un vantaggio per il locatore che verrebbe
esonerato dalla’osservanza dell’obbligo legale della comunicazione.
Il conduttore, a sua volta, è tenuto ad esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dall’avvenuta notifica
della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo dell’ufficiale giudiziario.
Se il conduttore esercita il diritto di prelazione, è il IV c. della norma citata a stabilire che il versamento del
prezzo d’acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del proprietario venditore, debba
avvenire “entro 30 giorni che decorrono dal 60.esimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione
della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di
compravendita o del contratto preliminare”.
Nel caso in cui l’inquilino non eserciti nei tempi previsti dalla legge il diritto di prelazione, il locatore resta
ovviamente libero di vendere l’immobile a terzi.
La tutela accordata al conduttore titolare del diritto di
prelazione viene rafforzata dal legislatore attraverso la
previsione di cui all’art. 39 L.392/1978 che prevede il
diritto di riscatto dello stesso conduttore.
La norma citata prevede infatti che, nel caso in cui il
proprietario non provveda alla notificazione della
comunicazione, o se il corrispettivo indicato sia
superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a
titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla
prelazione può riscattare l’immobile dall’acquirente e da
ogni successivo avente causa.
Il diritto di riscatto deve essere esercitato dal conduttore
entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto.
In tale ipotesi il versamento del prezzo d’acquisto da parte del conduttore, se non vi sono opposizioni al
riscatto, deve avvenire entro il termine di 3 mesi decorrenti dalla prima udienza del relativo giudizio o dalla
ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza
di non opporsi al riscatto.
Nell’ipotesi di opposizione da parte del retrattato invece, i 3 mesi decorrono dal passaggio in giudicato della
sentenza che definisce il giudizio.
Problema particolarmente dibattuto in dottrina e giurisprudenza è quello dell’operatività della prelazione nel
caso di c.d. vendite in blocco, in cui cioè il bene oggetto di locazione costituisce parte di un più vasto
compendio immobiliare posto in vendita. In tale ipotesi, la giurisprudenza ha negato l’esercizio del diritto di
prelazione. Si è in particolare esclusa la prelazione sia sulla porzione immobiliare oggetto di locazione sia
sull’intero complesso. Il presupposto per il sorgere del diritto di prelazione è che la vendita riguardi infatti il
medesimo bene oggetto di locazione.
Diversamente la giurisprudenza ha riconosciuto il diritto di prelazione all’inquilino nel caso di vendita
cumulativa di più unità immobiliari che conservino la loro individualità,contenente tanti atti di disposizione
quanto sono gli immobili.
Gli inquilini come sopra individuati possono avvalersi altresì di un altro diritto, ovvero quello di prelazione in
caso di nuova locazione (art.40 l.392/1978).
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Il locatore nell’imminenza della scadenza del rapporto contrattuale,
effettuata la disdetta come per legge tale da impedire la
rinnovazione del contratto, può decidere di concedere ancora in
locazione l’immobile.
In tale circostanza sarà tenuto a comunicare al conduttore, almeno
60 giorni prima della scadenza del contratto, le offerte ricevute da
terzi, mediante raccomandata con avviso di ricevimento.
Il conduttore avrà diritto di prelazione rispetto agli altri offerenti,
qualora comunichi con le stesse forme al locatore di accettare le
condizioni dallo stesso indicate, entro 30 giorni dal ricevimento della sua comunicazione.
Il IV comma dell’art.40 prevede che il conduttore conservi tale diritto di prelazione altresì:
- nell’ipotesi in cui nuovo contratto venga stipulato fra il locatore ed un altro inquilino, ma venga sciolto entro
1 anno;
- nell’ipotesi in cui il locatore al momento della cessazione del contratto abbia ottenuto il rilascio
dell’immobile, non intendendo concederlo in locazione nuovamente a terzi ed invece lo abbia concesso in
locazione entro i 6 mesi successivi.
Nell’ipotesi di cui all’art.40 il legislatore non prevede strumenti di tutela per il conduttore paragonabili al
riscatto di cui sopra: pertanto nel caso in cui il locatore violi il diritto di prelazione dell’originario conduttore,
secondo la giurisprudenza prevalente, potrà richiedere un risarcimento del danno.
SI precisa che il diritto di prelazione non sussiste quando ( art.40 II c. l.392/1978):
-il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione;
- nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del
conduttore o una delle procedure ex R.D. n.267 /1942 e successive modificazioni.
(avv. Barbara Verlicchi)
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