2. Procedura competitiva per la cessione/locazione stagionale dei

2. Procedura competitiva per la cessione/locazione stagionale dei beni
immobili in Sant’Andrea Apostolo dello Jonio.
Gli immobili sono alienati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano e
come meglio descritti nella relazione di stima dell’arch. Vittorio Vignoli – che
sarà pubblicata sul sito internet www.astegiudiziarie.it -, alla quale si fa
rinvio per quant’altro qui non riportato.
La vendita concerne un unico lotto, così formato:
LOTTO UNICO) n. 114 appartamenti ubicati nel “Villaggio Santandrea”,
Comune di Sant’Andrea Apostolo dello Jonio (CZ), località Taverna, censiti
al N.C.E.U. di Catanzaro al foglio 23 particella 225, subalterni 1, 3-5, 4-6, 8-9,
11-13, 12-14, 16-20, 17-21, 18-22, 19-23, 25-27, 26-28, 30- 31, 33-35, 34-36, 38-40,
39-41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, particella 226,
subalterni 54, 56-57, 3-7, 4-8, 5-9, 6-10, 12-14, 13-15, 20-22, 21-23, 25-27, 26-28,
30-32, 31-33, 35-37, 36-38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53,
particelle 227, sub 57 e 228 sub 61, derivante dalla fusione delle unità
immobiliari precedentemente individuate con particella 227, subalterni 1, 3,
4, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 29, 30, 32, 33, 34,
35, 36, 37, 38, 39, 41, 42 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56 e con
particella 228 subalterni 5, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25,
26, 27, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 55, 56, 57, 58,
59, 60.
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In merito alla situazione urbanistica dei beni compresi nel lotto 1) il perito
arch. Vignoli ha segnalato:
“Da accertamenti e informazioni assunte presso l’ufficio tecnico comunale e sulla
base della documentazione reperita come: convenzioni, progetti, concessioni edilizie e
certificati di abitabilità, risulta che i fabbricati di cui sono parte gli immobili sono
stati edificati a seguito di una prima convenzione del 11/09/1998 repertorio n. 871 ed
una seconda convenzione integrativa del 01/08/2001 repertorio n. 964.
Successivamente per il complesso edilizio furono rilasciate le seguenti concessioni
edilizie:
- Concessione edilizia n. 1930 rilasciata in data il 01/02/2001 (Allegato n. 11) pratica
edilizia 2747/1998;
- Concessione edilizia n. 2000 rilasciata in data il 05/07/2002 (Allegato n. 12) pratica
edilizia 3082/2001;
- Concessione edilizia n. 2001 rilasciata in data il 05/07/2002 (Allegato n. 13) pratica
edilizia 3034/2001;
- Concessione edilizia n. 2018 rilasciata in data il 23/10/2002 (Allegato n. 14) pratica
edilizia 3131/2002;
- Concessione edilizia n. 2464 rilasciata in data il 06/05/2008 (Allegato n. 15) pratica
edilizia 3226/2003 relativa alla costruzione di una cabina elettrica (Enel);
- In data 27/11/2002 protocollo n. 7968 veniva richiesta autorizzazione di abitabilità,
che ad oggi non risulta ancora rilasciata.
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Dal confronto dei progetti a suo tempo approvati e lo stato dei luoghi si sono
riscontrate alcune difformità concernenti in:
a) Quasi tutte le unità immobiliari hanno subito delle modifiche nelle tramezzature
interne senza aumento di superficie utile e/o di volume. Come riferito da responsabili
del settore tecnico del comune di Badesi tali difformità non rientrano tra quelle
sanzionabili.
b) Nell’appartamento interno 303 è stata chiusa la finestra del bagno con relativa
modifica prospettica;
c) L’appartamento int. 325/326 risulta ampliato di circa mq. 2,20 circa;
d) Agli appartamenti interni 901, 902, 903, 904, 905, 906 è stata cambiata
l’originaria destinazione d’uso da ufficio/studio, in abitazione;
e) Il locale negozio è stato frazionato da quello attiguo e cambiata la destinazione
d’uso da locale deposito a negozio.
Considerato che:
- detti immobili non ricadono in un’area urbanisticamente vincolata,
- che gli abusi accertati sono stati eseguiti in data antecedente a quella prevista (31
marzo 2003) dall’ultima legge sul condono edilizio n. 326/2003; visto che essi, per
consistenza e destinazione d’uso, risultano già presenti nelle planimetrie catastali
depositate in data 22/10/2002;
- che alcuni dei crediti per cui interviene la procedura fallimentare sono anch’essi
antecedenti all’entrata in vigore della legge 326/2003, come ad esempio ipoteca a
favore del Banco di Sardegna trascritta presso la Conservatoria dei Registri
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Immobiliari di Tempio Pausania in data 07/08/2001 in forza del contratto di mutuo a
rogito notaio F. Papaccio del 06/08/2001 rep. 43205;
l’aggiudicatario può ai sensi dell’art. 40 legge 47/85 e successive modificazioni
presentare, entro 120 dalla data del decreto di trasferimento, domanda di concessione
in sanatoria.
Il costo presunto della sanatoria, comprensivo delle spese tecniche, verrà indicato
nelle schede riguardanti ogni singola unità immobiliare”.
In ordine alla situazione urbanistica dei beni compresi nel lotto 2) l’arch.
Vignoli ha precisato:
“Da accertamenti e informazioni assunte presso l’ufficio tecnico comunale e sulla
base della documentazione reperita come: convenzioni, progetti, concessioni edilizie e
certificati di abitabilità, risulta che i fabbricati di cui sono parte gli immobili sono
stati edificati a seguito di una prima convenzione del 21/09/1978 sottoscritta tra il
comune di Sant’Andrea Apostolo dello Jonio e la società CO.ME.TA. S.p.a. ed una
seconda più recente convenzione del 23/10/2001, registrata a Soverato il 09/11/2001
n. 3659 serie I (Allegato n. 14a), sottoscritta tra lo stesso comune e la società IMIS a
r.l. riguardante appunto l’edificazione delle isole (lotti) 4, 5, 6, 7, 8, 9 a destinazione
residenziale e le isole 13 e 14, già inserite nella precedente convenzione ma non
realizzate, a destinazione turistico alberghiera.
Successivamente per ogni singola isola furono rilasciate rispettive concessioni edilizie
a cui fecero seguito altrettanti certificati di abitabilità che qui si riportano:
- ISOLA 4: Concessione edilizia n. 674 rilasciata in data il 09/01/2002 (Allegato 15)
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Certificato di abitabilità n. 01 del 03/07/2003 (Allegato 16)
- ISOLA 5: Concessione edilizia n. 675 rilasciata in data il 09/01/2002 (Allegato 17)
Certificato di abitabilità n. 02 del 03/07/2003 (Allegato 18)
- ISOLA 7: Concessione edilizia n.676 rilasciata in data il 09/01/2002 (Allegato 19)
Certificato di abitabilità n. 03 del 03/07/2003 (Allegato 20)
- ISOLA 8: Concessione edilizia n.677 rilasciata in data il 21/01/2002 (Allegato 21)
Certificato di abitabilità n. 03 del 04/06/2008 (Allegato 22)
La concessione edilizia n. 677/2002 riguarda anche alla costruzione dei fabbricati
ricadenti sull’isola 9.
Dal confronto dei progetti a suo tempo approvati e lo stato dei luoghi si sono
riscontrate alcune difformità che possono essere così riassunte:
a) le altezze interne dei piani terra sono di mt. 2,70 circa, inferiori a quella indicate
negli elaborati progettuali pari a mt. 3,00 mentre, ai piani superiori le altezze al
colmo dei tetti risultano essere di mt. 3,50, superiori a quelle indicate negli elaborati
pari a mt. 3,10;
b) quasi tutte le finestre dei bagni risultano avere una posizione traslata rispetto a
quella indicata nei progetti;
c) in molti appartamenti alcune tramezzature interne sono state realizzate e/o
costruite difformemente a quanto approvato.
Per le difformità indicate ai punti a) e b), considerato che per tutti i fabbricati sono
stati rilasciati i rispettivi certificati di abitabilità, si deve ritenere che dette difformità
siano state ritenute, dalle competenti autorità comunali, comunque conformi alle
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norme tecniche d’attuazione ed al regolamento edilizio vigente. Pertanto tutti i
fabbricati possono essere considerati urbanisticamente regolari.
Per quanto riguarda invece le difformità al punto c) esse possono essere regolarizzate
dal futuro aggiudicatario mediante presentazione di D.I.A. in sanatoria il cui costo
presunto sarà indicato nel dettaglio delle singole unità immobiliari”.
Il prezzo base ribassato della procedura competitiva è di € 3.225.600 (ribasso
del 20% calcolato sulla stima iniziale dell’arch. Vignoli); gli stessi immobili
saranno, al contempo, concessi in locazione stagionale, secondo quanto
previsto al punto 12. sotto illustrato.
2.
Ciascun interessato, personalmente o a mezzo di avvocato, entro le ore
19 del giorno 7.4.2016 dovrà presentare presso lo studio del curatore in
Roma, Via Pietro Paolo Rubens n. 31, un’offerta di acquisto in busta chiusa
con annotazione sull’esterno “fallimento n. 715/13”, dichiarando A) la
propria residenza o sede, B) il domicilio eletto nel comune di Roma, C) il
proprio codice fiscale o partita IVA e, se società, allegando la visura camerale
aggiornata alla stessa data, se persona fisica un valido documento di
riconoscimento, D) l’indirizzo pec al quale ricevere ogni comunicazione, E) il
prezzo offerto, che non potrà essere inferiore a quello base sopra indicato.
A pena d’inefficacia l’offerta dovrà essere accompagnata dal versamento,
mediante assegni circolari non trasferibili intestati al fallimento n. 715/13 di
una somma non inferiore al decimo del prezzo proposto, a titolo di cauzione
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e di un ulteriore 10% dello stesso prezzo a titolo di spese presuntive di
vendita.
Il curatore non dà informazioni circa le eventuali offerte presentate.
3.
Il giorno successivo 8.4.2016 alle ore 17 presso lo studio del curatore
saranno delibate le offerte pervenute, provvedendo all’apertura delle buste.
Della seduta verrà redatto apposito verbale alla presenza di testimone scelto
dal curatore e del comitato dei creditori.
In caso di un’unica offerta, la stessa sarà senz’altro accolta se pari o superiore
al prezzo base della vendita; se l’offerta è inferiore di non oltre un decimo
rispetto al prezzo base, il comitato dei creditori - presente all’esperimento,
anche per delega - potrà autorizzare il curatore a far luogo alla vendita se
ritiene che non vi sia migliore possibilità di cessione dei beni.
In caso di più offerte il curatore inviterà gli offerenti comparsi ad una gara
sull’offerta più alta, all’esito della quale sarà designato l’aggiudicatario.
Nel corso della gara ciascuna offerta in aumento non potrà essere inferiore ad
€ 10.000,00.
Se nessun offerente sarà comparso prevarrà l’offerta più alta, sempre se pari
o superiore al prezzo base della vendita.
4.
L’aggiudicatario dovrà pagare l’intero prezzo di acquisto, dedotto
l’importo della cauzione già prestata, entro 60 giorni dall’aggiudicazione a
pena di decadenza, mediante assegni circolari non trasferibili intestati al
fallimento n. 715/13. Entro lo stesso termine l’aggiudicatario dovrà
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improrogabilmente documentare il possesso di requisiti per fruire di
agevolazioni fiscali.
Potrà anche ricorrere alla concessione di un mutuo fondiario senza alcun
impegno della curatela.
Il versamento del prezzo potrà anche avvenire ratealmente, nel caso in cui
l’aggiudicatario ne abbia fatto richiesta nell’offerta e dimostri la sussistenza
di giustificati motivi oggettivi, comunque non oltre 12 mesi dall’avvenuta
aggiudicazione.
Le rate dovranno essere corrisposte entro il giorno 5 di ogni mese.
In tal caso l’aggiudicatario, sempre che ne faccia richiesta, potrà essere
immesso nel possesso dell’immobile venduto, a condizione che sia prestata
una fideiussione, autonoma, irrevocabile e a prima richiesta, rilasciata da un
istituto di credito, per un importo pari ad almeno il trenta per cento del
prezzo di vendita.
5.
In difetto di integrale pagamento nei termini di cui al punto 4. la
cauzione
resterà
incamerata
dal
fallimento
e
l’offerente
decadrà
dall’aggiudicazione ai sensi dell’art. 587 cpc.
La predetta decadenza si verificherà altresì, nell’ipotesi di versamento rateale
del saldo-prezzo, ove l’aggiudicatario ometta il pagamento anche di una sola
rata di prezzo entro dieci giorni dalla relativa scadenza; in tal caso perderà a
titolo di multa anche le rate già corrisposte.
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Ove sia stato immesso anticipatamente nel possesso, dovrà immediatamente
rilasciare il bene in favore della procedura concorsuale.
6.
Fino a quando non sarà avvenuto l’integrale pagamento qualunque
interessato potrà presentare offerta migliorativa di un quinto rispetto a quella
dell’aggiudicatario, versando a titolo di cauzione - suscettibile di
incameramento - il 100% del nuovo prezzo offerto a mezzo assegni circolari
non trasferibili intestati al fallimento n. 715/13; in tal caso il curatore inviterà
con comunicazione via pec il precedente aggiudicatario e il nuovo offerente
ad una gara sull’offerta migliorativa, alla quale potrà partecipare qualunque
interessato senza necessità di avviso ed all’esito della quale sarà designato il
nuovo aggiudicatario.
Nella nuova gara ciascuna offerta in aumento non potrà essere inferiore ad €
15.000,00.
7.
Una volta riscosso integralmente il prezzo, il Curatore, quale soggetto
delegato alla vendita, anche ai sensi dell’art. 591-bis cpc, chiederà al G.D. di
emettere il decreto di trasferimento ai sensi dell’art. 586 cpc, applicabile alla
vendita fallimentare in forza del richiamo operato dall’art. 107, secondo
comma, l.f., con l’ordine, ai sensi dell’art. 108, ultimo comma, l.f., di
cancellazione delle formalità pregiudizievoli insistenti sui cespiti.
8.
La vendita non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o
mancanza di qualità e, per quanto non disposto nel presente bando, si fa
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espresso rinvio alle norme del codice di procedura civile in tema di vendite
forzate (art. 570 ss. cpc), giusta il richiamo dell’art. 107, secondo comma, l.f.
9.
Dopo l’aggiudicazione definitiva il Curatore provvederà ad emettere
regolare fattura, ad incassare il prezzo e a versarlo entro cinque giorni sul c/c
intestato al fallimento.
10.
Le spese di vendita e di cancellazione delle formalità pregiudizievoli,
nonché le imposte e le tasse saranno a totale carico e cura dell’acquirente
(IVA, se dovuta, imposte di registro e per la trascrizione, nonché imposte
ipotecarie e catastali). L’acquirente dovrà altresì rilasciare apposita
dichiarazione di “manleva” o accollo liberatorio in favore della curatela per
le spese e tasse di cancellazione.
11.
Nei trenta giorni antecedenti la scadenza del termine per la
presentazione delle offerte il curatore provvederà all’inserzione di un idoneo
annuncio, con tutti i dati che possano interessare il pubblico, sul quotidiano
Il
Messaggero
(edizione
domenicale)
e
sul
sito
internet
www.astegiudiziarie.it ove sarà inserita anche la relazione di stima dell’arch.
Vignoli.
12.
Entro il termine del 24.3.2016 ore 17 il Fallimento valuterà, inoltre,
proposte vincolanti irrevocabili per la locazione stagionale/gestione
provvisoria, durante la prossima stagione estiva (1° aprile/30 settembre),
degli appartamenti (in numero di 114) ubicati all’interno del “Villaggio
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Santandrea”, Comune di Sant’Andrea Apostolo dello Jonio (CZ), località
Taverna.
Gli offerenti dovranno espressamente farsi carico di tutti costi dipendenti
dall’esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria e degli
oneri condominiali maturati nel periodo.
Non saranno prese in considerazione proposte che prevedano corrispettivi
inferiori ad € 70.000.
Le proposte dovranno pervenire al curatore (allo studio in Roma, Via P. P.
Rubens n. 31 o via pec [email protected]) non oltre il suddetto
termine del 24.3.2016 ore 17, corredate di idonea cauzione; viene pubblicato il
bando sul sito www.astegiudiziarie.it.
In caso di un’unica offerta si potrà procedere all’aggiudicazione se il curatore
e il comitato dei creditori ritengono non vi sia migliore possibilità di
allocazione dei beni.
In caso di pluralità di offerte il curatore inviterà i proponenti, lo stesso giorno
24.3.2016 alle ore 17,30, ad una gara sull’offerta più alta, all’esito della quale
si designerà l’aggiudicatario.
Il contratto sarà poi stipulato, previa autorizzazione del comitato dei
creditori e del Giudice delegato, con previsione delle clausole essenziali di
cui all’art. 104-bis legge fall.
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