TRIBUNALE DI SANTA MARIA C.V.

Transcript

Dott. Ing. Angela Di Petrillo
Via San Pietro n°108 - 81044 Tora e Piccilli (Ce) - Tel/fax 0823.924593
TRIBUNALE DI SANTA MARIA C.V.
Sezione Espropriazioni Immobiliari
* * *
Giudice Dott.ssa Mercurio
* * *
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
Riferimenti:
Debitore: OMMISSIS
Creditore procedente: OMMISSIS
R.G.E.: n. 824/2013
Tora e Piccilli, 26 gennaio 2016
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
Via San Pietro n°108 - 81044 Tora e Piccilli (Ce) - Tel/fax 0823.924593
INDICE
PREMESSA....................................................................................
RISPOSTA AL MANDATO...................................................................
aVERIFICA PRELIMINARE..........................................................
bIDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO...............
cINDICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO (LOTTO
UNICO)..............................................................................
dINDIVIDUAZIONE DEL BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO...............
eACCERTAMENTO CATASTALE...................................................
fACCERTAMENTO SULLA PROPRIETÀ...........................................
gVERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA...............
hSTATO DI POSSESSO............................................................
iVINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTE SUL BENE......................
lVERIFICA DELLA DEMANIALITÀ...............................................
mVERIFICA DELL’ESISTENZA DI CENSO, LIVELLO O USO CIVICO.........
nALTRE INFORMAZIONI..........................................................
oVALUTAZIONE IMMOBILIARE..................................................
o.1.
CRITERIO DI STIMA.............................................................
o.2.
RICERCA DEL VALORE DI MERCATO...........................................
o.3.
VALUTAZIONE....................................................................
pQUOTA INDIVISA................................................................
qCOMPLETAMENTO BOZZE DOCUMENTAZIONI...............................
CONCLUSIONI.............................................................................
- Allegati
n°1: Verbali di accesso
n°2: Comunicazioni
n°3: Elaborati grafici
n°4: Rilievo fotografico
n°5: Documentazione catastale
n°6 : Documentazione rilasciata dall’Ufficio Tecnico
n°7: Ricerca di mercato
n°8: Ispezioni ipotecarie
n°9: Contratto d’affitto e locazione ad uso commerciale
n°10: Stato di famiglia, Certificato di matrimonio,
Certificato storico di residenza
n°11: CD contenente rapporto di stima (in formato Word e
PDF per pubblicazione su internet), verifica
documenti stesura definitiva, decreto di
trasferimento ex art. 586 cpc e prima ordinanza di
vendita ex art. 569 cpc con delega
n°12: Ricevute di invio copia perizia
RELAZIONE
Ill.mo Sig. G.E. Dott. ssa Mercurio della Sezione Esecuzioni
Immobiliari del Tribunale di Santa Xxx C.V.
PREMESSA
Per mezzo della Cancelleria della Sezione Esecuzioni
Immobiliari, Ella invitava me sottoscritta Dott. Ing. Angela Di
Petrillo, con studio professionale in Tora e Piccilli (Ce) alla via San
Pietro n°108, a comparire all’udienza del 21 gennaio 2015 alla
causa promossa da OMMISSISdi xxx contro Xxx Xxx Xxx, in
qualità di consulente tecnico d’ufficio, per il giuramento di rito e
per l’affidamento dell’incarico di cui al MANDATO in atti.
Facendo seguito al mandato conferitomi, la sottoscritta
effettuava, le seguenti operazioni ed attività peritali:
1.
N°1 Sopralluoghi nei luoghi oggetto di causa in Parete
(CE), Via Francesco Saverio Nitti, per effettuare i dettagliati
rilievi metrici (anche mediante strumentazione elettronica di
precisione - Disto Classic PD25 della Hilti) e fotografici (allegati
n° 3 e 4). Si precisa che, l’inizio delle operazioni peritali avveniva
in data 23 maggio 2015 alle ore 09:00.
2.
Ricerche
presso
l’Agenzia
del
Territorio
Ufficio
Provinciale di Caserta (catasto urbano), l’Ufficio Tecnico del
Comune di Parete (Ce), altri pp. uu. (allegati 5, 6, 8 e 10)
3.
Indagini di mercato (allegato 7)
2
Redatta dall’ing. Angela Di Petrillo
4.
Invio della copia della perizia alle parti (ricevute di invio in
allegato 12)
3
RISPOSTA AL MANDATO
a- VERIFICA PRELIMINARE
Preliminarmente, nei trenta giorni successivi all’affidamento
dell’incarico, è stata eseguita la verifica della documentazione di
cui in atti. In particolare, con riferimento alla documentazione di
cui all’ex art. 567 c.p.c., è stato verificato che risultano in atti i
certificati delle iscrizioni e delle trascrizioni relative all’immobile
pignorato (a nome del debitore esecutato), certificazione notarile
sostitutiva.
Pertanto,
è
stata
verificata
la
completezza
della
documentazione depositata.
In allegato alla presente relazione, ma separatamente da
essa, si deposita il modulo per il controllo della completezza
della documentazione depositata in versione DEFINITIVA.
b- IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO
Il cespite oggetto di pignoramento, così come descritto nell’atto
di pignoramento immobiliare, è “immobile sito nel Comune di
Parete alla via Francesco Saverio Nitti snc, riportato nel Catasto
Fabbricati, Foglio 3, Particella 5377, Categoria D/6, Rendita Euro
6.342,09 - L 12.280.000, Via Francesco Nitti snc piano T-1-S1;
Variazione nel classamento del 29/01/2001 n.1110.1/2001 in atti
dal 29/01/2001 (protocollo n.25705)”.
Il tutto confina a Nord con proprietà Xxx, ad est con un
terreno inedificato, ad ovest con via Nitti.
4
La planimetria catastale associata al foglio 3, p.lla 5377
non è conforme sostanzialmente allo stato dei luoghi, le
difformità, consistono in una diversa distribuzione degli spazi
interni, come meglio riferito nello schema sub d).
Si è effettuata una sovrapposizione della foto satellitare con la
mappa catastale, al fine dell’ esatta individuazione del bene
oggetto di pignoramento e di seguito si riporta la foto satellitare
con indicazione del bene oggetto di causa:
Foto satellitare
Per le sue caratteristiche edilizie e architettoniche, nonché per
motivi
di
maggiore
opportunità
di
vendita,
l’oggetto
del
pignoramento è da considerarsi indivisibile e, pertanto, costituirà
un LOTTO UNICO di vendita.
c- INDICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO
(LOTTO UNICO)
Il bene per cui è avvenuta la notifica del pignoramento è un
“immobile sito nel Comune di Parete alla via Francesco Saverio
Nitti snc, riportato nel Catasto Fabbricati, Foglio 3, Particella
5377, Categoria D/6, Rendita Euro 6.342,09 L 12.280.000, Via
Francesco Nitti snc piano T-1-S1; Variazione nel classamento del
29/01/2001 n.1110.1/2001 in atti dal 29/01/2001 (protocollo
n.25705)”.
5
Si sono effettuate visure ipotecarie (allegato n.8) e visure
catastali attuali e storiche (allegato n.5), in modo da verificare la
provenienza del bene pignorato e l’eventuale esistenza di altri
pignoramenti.
Il terreno su cui sorge il fabbricato oggetto di pignoramento,
riportato in catasto terreni al foglio 3 particella 5377 (ENTE
URBANO), deriva da vari frazionamenti e più precisamente dalla
particella 942 risultata dal frazionamento della particella
originaria 28. Tale terreno (foglio 3 particella 28 di are 46,56)
risulta pervenuto alla sig.ra OMMISSIS nata a xxxx il xxxx e
alle sorelle: OMMISSIS nata a xxxx il xxxxx, OMMISSIS nata a
xxxx il xxxx, per acquisto a mezzo di atto del Notaio F. Musto
del 16/12/1978 (trascritto ai nn.1134/1003 il 12/01/1979) da xxx
nata a xxxx il xxxxx e xxx nata a xxxxi il xxxxx. Le costituite
Xxx avevano acquistato detto terreno in comune ed indiviso fra
loro
nelle
seguenti
proporzioni:
OMMISSIS(in
regime
di
comunione legale) per mq 1963; OMMISSIS(in regime di
comunione legale) per mq 1346 e OMMISSIS(non coniugata) per
mq 1347. Successivamente, a mezzo di atto di divisione e
frazionamento, atto del Notaio G. Lupoli del 31/07/1998
(trascritto il 07/08/1998 ai nn. 18681/15265),
alla sig.ra
OMMISSIS venne attribuito in divisione l’intera quota del
terreno in Parete denominato Costagliola e riportato in Catasto
Terreni al foglio 3 particella 942 di are 13,47, dalla cui variazione
è derivata la particella 5377 del bene oggetto di pignoramento.
6
Dall’ispezione ipotecaria (allegato 8) è scaturito che non
esistono altri pignoramenti immobiliari trascritti ma risulta un
unico pignoramento: TRASCRIZIONE del 01/10/2013 – Registro
Particolare 23785 – Registro Generale 32166 – Pubblico ufficiale
UFFICIALE
TRIBUNALE
DI
SANTA
XXX
C.V.
SEZ.
DISTACCATA DI AVERSA, Repertorio 2504 del 06/09/2013 –
ATTO
ESECUTIVO
O
CAUTELARE
–
VERBALE
DI
PIGNORAMENTO IMMOBILI.
Da ricerche catastali è stata verificata la corrispondenza
dei dati riportati nell’atto di pignoramento con le risultanze
catastali.
La visura catastale attuale al Catasto Fabbricato (vedasi
allegato 5), riporta unità immobiliare, identificata al foglio 3, p.lla
5377, dati derivanti da COSTITUZIONE del 27/01/2000 in atti
dal 27/01/2000 - intestato: OMMISSIS nata xxxxx il xxxxxx.
d- INDIVIDUAZIONE DEL BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO
LOTTO UNICO: piena ed intera proprietà di immobile adibito a
centro sportivo con piscina ubicato in PARETE (CE), alla via
Francesco Saverio Nitti snc; che si sviluppa su quattro livelli ed è
composto al livello seminterrato da spogliatoi per uomini e per
donne, docce e vari wc; al piano terra da docce, wc, ingresso ai
tornelli, un’infermeria, un locale pompe antincendio, un bar, la
reception e la vasca della piscina; al primo livello da un deposito,
uno studio per la direzione, wc e spogliatoi per gli istruttori; al
secondo livello da docce, wc, due sale benessere ed una palestra;
7
confina a Nord con proprietà Xxx, ad Est con un terreno
inedificato, ad Ovest con via Nitti, a Sud con proprietà aliena; è
riportata nel N.C.E.U. del Comune di Parete (Ce) , al foglio 3,
particella 5377, cat. D/6, rendita Euro 6.342,09; il descritto
stato dei luoghi non corrisponde alla consistenza catastale in
merito ad una differente disposizione interna; vi è Permesso di
Costruire n.2115 del 05/05/2011 a cui è conforme lo stato dei
luoghi; PREZZO BASE euro € 1.335.000,00.
Per una più ampia e completa descrizione di quanto finora detto, si
riporta quanto segue:
Il cespite oggetto di valutazione è un immobile di quattro
livelli adibito a centro sportivo con piscina, ubicato in PARETE
(CE), alla via Francesco Saverio Nitti snc.
L’immobile si sviluppa su quattro livelli ed è composto al livello
seminterrato da spogliatoi per uomini e per donne, docce e vari
wc; al piano terra da docce, wc, ingresso ai tornelli, un’infermeria,
un locale pompe antincendio, un bar, la reception e la vasca della
piscina;
al primo livello da un deposito, uno studio per la
direzione, wc e spogliatoi per gli istruttori; al secondo livello da
docce, wc, due sale benessere ed una palestra; confina a Nord
con proprietà Xxx, ad Est con un terreno inedificato, ad Ovest
con via Nitti, a Sud con proprietà aliena.
Il fabbricato è realizzato con struttura portante in cemento
armato, con solai latero-cementizi.
Il centro sportivo si sviluppa su di un’area utile complessiva di
circa 1903 mq. Il livello seminterrato si sviluppa su di un’area
8
utile complessiva di circa 368 mq. Il piano terra si sviluppa su di
un’area utile complessiva di circa 991 mq, di cui 695 destinati ai
servizi per gli sportivi ed i restanti 296 mq sono occupati dalla
vasca della piscina olimpionica. Il primo livello si sviluppa su di
un’area utile complessiva di circa 205 mq ed il secondo livello si
sviluppa su un’area utile complessiva di circa 339 mq.
Gli ambienti hanno un’altezza netta interna che varia dai circa
2.80 ml ai 4.50 ml.
L’immobile è dotato di affacci sui tutti i lati, tutte le stanze sono
illuminate ed arieggiate.
Lo stato attuale dei luoghi (stato di fatto, planimetrie quotate e
valutazione delle aree) è restituito nei grafici n° 2, 3, 4, 5, 6, 7,
8, 9, 10, 11, 12, 13 in allegato 3.
Catastalmente, l’immobile è individuato nel comune di Parete (Ce)
al foglio 3, particella 5377 (vedasi visura in allegato n.5).
L’immobile
si
trova
in
condizioni
manutentive
ottime,
internamente ed esternamente, sia per quanto riguarda la totalità
degli impianti (impianto elettrico, idraulico, antincendio), sia per
quanto riguarda le finiture.
L’immobile in oggetto è situato in una zona centrale del Comune a
destinazione residenziale, dove le costruzioni adiacenti sono per
la maggior parte ville di recente costruzione a due livelli o più
livelli; in prossimità della zona in esame sono presenti negozi ed
alcuni servizi vari (uffici pubblici e privati, etc.); sono presenti
linee di trasporto urbano.
Per una più ampia e completa descrizione di quanto finora detto, si
rimanda al rilievo fotografico, effettuato in sito dalla sottoscritta.
9
e- ACCERTAMENTO CATASTALE
Nell’atto di pignoramento è indicato come immobile da sottoporre
ad esecuzione un “immobile sito nel Comune di Parete alla via
Francesco Saverio Nitti snc, riportato nel Catasto Fabbricati,
Foglio 3, Particella 5377, Categoria D/6, Rendita Euro 6.342,09 L
12.280.000, Via Francesco Nitti snc piano T-1-S1”.
Da ricerche catastali è stata verificata la corrispondenza
dei dati riportati nell’atto di pignoramento con le risultanze
catastali. Inoltre è stato verificata la corrispondenza dei dati
catastali con quelli riportati nella nota di trascrizione.
La visura catastale attuale al Catasto Fabbricato (vedasi
allegato 5), riporta unità immobiliare, identificata al foglio 3, p.lla
5377, dati derivanti da VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO DEL
29/01/2001 n. 1110.1/2001 in atti dal 29/01/2001; intestato:
OMMISSIS nata a xxxxxxx) il xxxxxx.
Le planimetrie catastali associate al foglio 3, p.lla 5377
(riportate in allegato 5) non sono conformi allo stato dei luoghi.
Si è inoltre verificato che nella nota di trascrizione del
pignoramento
sono
stati
indicati
correttamente
i
dati
identificativi dell’ esecutata.
10
f- ACCERTAMENTO SULLA PROPRIETÀ
Il terreno su cui sorge il fabbricato oggetto di pignoramento,
riportato in catasto terreni al foglio 3 particella 5377 (ENTE
URBANO), deriva da vari frazionamenti e più precisamente dalla
particella 942 risultata dal frazionamento della particella
originaria 28. Tale terreno (foglio 3 particella 28 di are 46,56)
risulta pervenuto alla sig.ra OMMISSIS nata a xxxx il xxxxx e
alle sorelle: OMMISSIS nata a xxxx il xxxxx, OMMISSIS nata a
xxxx il xxxxx, per acquisto a mezzo di atto del Notaio F. Musto
del 16/12/1978 (trascritto ai nn.1134/1003 il 12/01/1979) da xxx
nata a xxxx il xxxxx e xxx nata a xxxx il xxxx. Le costituite Xxx
avevano acquistato detto terreno in comune ed indiviso fra loro
nelle seguenti proporzioni: OMMISSIS(in regime di comunione
legale) per mq 1963; OMMISSIS(in regime di comunione legale)
per mq 1346 e OMMISSIS non coniugata) per mq 1347.
Successivamente, a mezzo di atto di divisione e frazionamento,
atto del Notaio G. Lupoli
del 31/07/1998
(trascritto il
07/08/1998 ai nn. 18681/15265), alla sig.ra OMMISSIS venne
attribuito in divisione l’intera quota del terreno in Parete
denominato Costagliola e riportato in Catasto Terreni al foglio 3
particella 942 di are 13,47, dalla cui variazione è derivata la
particella 5377 del bene oggetto di pignoramento.
Dall’estratto per riassunto di matrimonio con annotazioni
rilasciato dal Comune di Parete, risulta che la sig.ra OMMISSIS
hacontratto matrimonio col sig. xxx il XXXXXX e che con
provvedimento del Tribunale di Santa Xxx Capua Vetere il
11
16/09/2010 è stata omologata la separazione consensuale tra i
due coniugi (vedasi allegato n.10).
La situazione di famiglia della sig.ra Xxx Xxx Xxx, certificata
dall’Ufficio anagrafe del Comune di Parete (allegato 10) è la
seguente:
1. OMMISSIS nata a xxxxx) il xxxxx;
2. xxx nata a xxxxxxxx) il xxxxxxxx;
3. xxx nato a xxxxxxxxx) il xxxxxxxxx.
La scrivente ha acquisito il certificato di residenza storico
anagrafico dell’esecutata, riportato in allegato n.10, da cui
risulta che attualmente ed alla data del pignoramento, la
sig.ra Xxx Xxx Xxx, è residente nel Comune di Parete (Ce)
alla Via Francesco Saverio Nitti.
Dalle ricerche catastali e, in particolare, dalla lettura delle visure
catastali storiche (riportate in allegato n°5), risulta che dalla
COSTITUZIONE del bene pignorato l’intestataria risulta essere
la sig.ra Xxx Xxx Xxx. Il bene pignorato è di piena proprietà
della sig.a XXX XXX XXX. Tale situazione di proprietà è la
medesima al momento della trascrizione del pignoramento.
g- VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA
A seguito di richiesta inoltrata all’ Ufficio Tecnico del
Comune di Parete (CE) (copia della richiesta protocollata in
allegato 2), il responsabile dell’Ufficio Tecnico ha rilasciato
certificazione in cui attesta “ che la sig.ra OMMISSIS nata a
xxxxxxxx il xxxxxxxxx, è titolare delle seguenti concessioni e/o
12
permessi di costruire sul lotto di terreno in catasto fg 3 p.lla
5377:

187/a del 28.04.1989 – Costruzione di una piscina;

405/b del 11.11.1998 – Ristrutturazione piscina;

2168 del 6.4.2006 - Nuovo permesso costruzione piscina;

2115 del 5.5.2011 – Diversa sistemazione interna;
Che su detta struttura sportiva è stata rilasciata certificazione
di agibilità in data 24.1.2012;
Che tale costruzione non ricade su suolo demaniale”.
Ad istanza della sottoscritta è stata fornita copia dei
grafici inerenti il Provvedimento autorizzativo n.2115, rispetto ad
essi non sono state riscontrate difformità e modifiche, pertanto
si può dichiarare che il cespite in oggetto risulta regolare dal
punto di vista tecnico ed urbanistico.
h- STATO DI POSSESSO
In sede di sopralluogo la sottoscritta è venuta a
conoscenza che la struttura è occupata dalla sig.ra xxx in base ad
un contratto di locazione per esclusivo uso di attività ed eventi
sportivi, contratto della durata di cinque anni a decorrere dal
05.03.2015 e fino al 04.02.2020 con rinnovo automatico,
registrato il 30 marzo 2015 al n. 2848 - Serie 3T.
Si precisa che il canone annuo della locazione è stabilito in
euro 14'400,00 in rate mensili anticipate di euro 1’200,00 ognuna.
Alla scrivente la signora OMMISSIS hafornito anche la copia del
13
contratto d’affitto d’azienda, da cui risulta che, per l’affitto
dell’esercizio commerciale in esso indicato, il canone annuo è
determinato in euro 12'000,00 oltre iva da versarsi in rate
mensili anticipate di euro 1'000,00 oltre iva allo scadere del
giorno cinque di ogni mese.
Non risultano informazioni circa gli intestatari dei
contratti della somministrazione di acqua, luce e gas e circa le
rate pagate di ICI e IMU nel corso degli anni.
i- VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTE SUL BENE
Dalle indagini espletate risulta che non ci sono vincoli ed oneri
che resteranno a carico dell’acquirente.
Saranno, cancellati, al momento della vendita:
 Trascrizione del 01/10/2013, Registro Particolare 23785
Registro Generale 32166, pubblico ufficiale: TRIBUNALE
DI SANTA MARIA C.V. SEZ. DISTACCATA DI AVERSA,
Repertorio 2504 del 06/09/2013 – ATTO ESECUTIVO O
CAUTELARE - VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI
(Vedasi ispezione ipotecaria sul bene identificato al
CATASTO FABBRICATI del Comune di Parete FG 3, p.lla
5377 in allegato 8).
l- VERIFICA DELLA DEMANIALITÀ
Con richiesta inoltrata dalla sottoscritta al Comune di
Parete (allegato 2), si richiedeva l’appartenenza o meno del suolo,
14
su cui ricade il bene oggetto di pignoramento, al demanio
comunale, la presenza o meno di canone enfiteutico o uso civico ed
eventuale
richiesta
di
declassamento.
Ad
istanza
della
sottoscritta è stata fornita un’ attestazione scritta in cui si
evidenzia che il bene pignorato non ricade su suolo demaniale o
appartenente al patrimonio indisponibile ex art. 826 c.c. di un
ente pubblico.
m- VERIFICA DELL’ESISTENZA DI CENSO, LIVELLO O USO
CIVICO
L’immobile oggetto di pignoramento non risulta essere
gravato da censo, livello o uso civico. Il diritto che il debitore
pignorato ha sul bene oggetto di pignoramento è di piena
proprietà, ovvero non è di natura concessoria in virtù di alcuno
degli istituti sopra menzionati.
n- ALTRE INFORMAZIONI
Non risultano informazioni circa:
 spese
fisse
di
gestione
o
manutenzione,
o
spese
straordinarie già deliberate, non scadute etc.;
 cause in corso;
 spese condominiali.
15
o- VALUTAZIONE IMMOBILIARE
o.1.
CRITERIO DI STIMA
L'unico strumento metodologico dell'economia applicata alla
stima è, come unanimemente riconosciuto, l'osservazione delle
esperienze concrete di mercato; la comparazione tra circostanze
storiche già verificatesi e quelle attuali, rappresenta, quindi, la
base della metodologia estimativa, e tra i vari procedimenti
possono distinguersi nei metodi "di comparazione diretta":
- il procedimento per valori tipici;
- il procedimento sintetico di stima del valore di mercato;
Sulla base di dati catastali ed informazioni presso un consistente
numero
di
agenzie
di
vendite
immobiliari
della
zona
di
riferimento e dintorni, (varie agenzie Tecnocasa, Tempocasa,
ecc…) si è, in sostanza, cercato di procedere alla radiografia
economica dei prezzi noti dei beni maggiormente analoghi, previa
individuazione delle caratteristiche che li hanno determinati.
Si sono esaminate le caratteristiche condizionanti il valore dei
cespiti, per questi:
Tra quelle "posizionali" si è considerato:
a) la collocazione geografica;
b) l'ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano;
c) la vicinanza sia di attrezzature collettive (scuole, ospedali, mercati,
edifici pubblici) che di pubblici servizi a distanza pedonale;
d) il livello dei collegamenti e dei pubblici trasporti;
e) la qualificazione dell'ambiente esterno;
f) il livello di inquinamento ambientale e la presenza di verde pubblico o
privato;
g) la disponibilità di spazi utilizzabili a parcheggi;
h) la prospicienza e la luminosità;
i) la panoramicità;
16
l) la quota rispetto al piano stradale.
Tra quelle "tecnologiche" si è tenuto conto di:
m) il grado di rifinitura interno ed esterno sia del fabbricato che della
singola unita immobiliare;
n) la sicurezza della situazione strutturale;
o) l'ampiezza media dei vani e la loro forma;
p) l'efficienza dei servizi;
q) l'età dell'edificio;
r) il deprezzamento in atto.
Tra quelle "produttive"
s) l'inesigibilità
t) la richiesta sul mercato dei fitti
u) gli oneri di manutenzione straordinaria e condominiali.
Si è anche, come ulteriore operazione di stima, proceduto
a qualificare le singole parti del cespite secondo la seguente
tabella dei "coefficienti riduttori di destinazione d'uso":
Tabella dei "coefficienti riduttori di destinazione d'uso":
locale
1)
2)
3)
4)
coefficiente
Vani utili fuori terra
Balconi e/o terrazzi a livello
Deposito
Spazio esterno
1,00
0,25
0,50
0,10
che, moltiplicati per le specifiche superfici, hanno fatto
pervenire alla superficie virtuale (o convenzionale).
Si è considerato che, lo stato locativo dell’unità immobiliari in
oggetto, allo stato attuale è da ritenersi OCCUPATO.
Tutto quanto innanzi detto ha portato agli schemi qui di seguito
illustrati:
STIMA SINTETICA
Consistenza
superficie
coeff. Di
superficie
17
mq
reale
vani utili
Balconi
-------
destinazione
X
X
convenzionale
-----
X
X
------totale mq.
- valore reale a mq del cespite = quotazione immobiliare
media (della zona in cui è sito il cespite) x parametri.
- superficie convenzionale totale x il valore reale a mq del
nostro cespite = stima del cespite;
ELENCO PARAMETRI
CESPITE
1) Tipologia
Lussuoso
Medio/Signorile
Economico
1,15
1,00
0,90
Libero
occupato di fatto
occupato
1,00
0,90
0,80
panoramico
luminoso
poco luminoso
1,15
1,00
0,95
2) Unità Immobiliare
3) Esposizione
4) Manutenzione
ottima 1,15
buona 1,00
sufficiente 0,97
da rinnovare 0,90
da completare 0,85
da ristrutturare 0,75
5) Piano
attico
intermedio
ultimo
primo
terra rialzato
villa monofamiliare
1,05
1,00
0,97
0,90
0,85
1,00
6) Riscaldamento
riscald. Autonomo
riscald. Centralizz.
senza riscald.
1,025
1,00
0,95
tripli o doppi servizi
monoservizio
servizi esterni comuni
1,05
1,00
0,75
doppi e più balconi (o balcone grande)
1,10
7) Servizi
8) Balconi
18
un balcone
nessun balcone
1,05
0,90
FABBRICATO
9) Ascensore
con ascensore
piano terra 0,85
primo piano 0,90
piani intermedi 1,00
piani superiori 1,10
senza ascensore
piano terra 1,10
primo piano 1,00
piani secondo 0,90
piani superiori 0,85
10) Servizi est.
Senza giardino 1,00
con cortile-porticato- giardino 1,10
senza cortile 0,95
11) Portierato
con custode
senza custode
1,03
0,97
12) Ubicazione
vicino collegamenti 1,10
no collegamenti 0,95
13) Rifiniture
di pregio
buone
mediocri
scarse
1,10
1,00
0,95
0,85
14) Estetica
buona 1,10
media 1,00
pessima 0,90
15) Vetustà
meno di 10 anni 1,20
tra 10 e 40 anni 1,00
oltre 40 anni 0,95
I valori che si otterranno col suddetto procedimento sintetico di
stima, sono stati confrontati con quelli rinvenenti dal procedimento
per valori tipici o punti di merito
PROCEDIMENTO “PER VALORI TIPICI O PUNTI DI MERITO”
(Orefice-estimo da pag. 302 e Forte – De Rossi da pag. 139)
Il
suddetto
procedimento
prende
a
sua
volta
in
esame
le
caratteristiche presenti nel prodotto edilizio di migliore qualificazione,
19
caratteristiche che ne determinano il valore a mq, esprimendole con
dei coefficienti la cui sommatoria è uguale all’unità. Dal confronto di
dette caratteristiche, con quelle che si riscontrano nell’immobile
oggetto di stima, ovvero dell’applicazione di coefficienti minori o eguali
ai precedenti, deriva il prezzo unitario di applicazione. In accordo con
la letteratura esistente (Orefice e Forte – De Rossi) si sono
considerate negli specifici mercati omogenei di aree, le seguenti
caratteristiche generali già descritte innanzi, le rispettive influenze
percentuali ed il loro campo di variabilità:
Caratteristiche
di localizzazione
(o posizionali
estrinseche)
di posizione
(o posizionali
intrinseche)
Tecnologiche
Produttive
Totali %
1.
% min
10
% max
20
scarto % max
10
10
25
15
15
15
-------50 %
30
25
-------100 %
15
10
-------50 %
Caratteristiche posizionali estrinseche:
la caratteristica posizionale è quella che determina maggiormente il
diverso apprezzamento del
mercato. Da essa in effetti consegue il
fenomeno della rendita edilizia, e cioè del diverso apprezzamento delle
aree centrali rispetto a quelle periferiche;
2.
Caratteristiche posizionali intrinseche:
tali caratteristiche sono la panoramicità (o visualità), l’orientamento, la
prospicienza e la luminosità e quindi, indirettamente, la quota del piano
stradale
che
conferiscono
una
qualificazione
ed
un
maggiore
apprezzamento conseguente;
3.
Caratteristiche tecnologiche:
20
l’influenza sul prezzo di mercato delle caratteristiche tecnologiche e
del grado di finimento può analizzarsi attraverso la determinazione del
costo necessario per conferire ad una unità di abitazione il miglior
grado di finimento;
4.
Caratteristiche produttive:
il diverso apprezzamento del mercato può essere determinato anche
da specifiche caratteristiche produttive dell’unità di abitazione, quali il
regime di esenzione fiscale, gli sfitti, l’inesigibilità, le situazioni
connesse al regime vincolistico dei fitti, gli oneri di manutenzione
straordinaria ecc.
In base a tale metodo, si ha il valore per mq., come su indicato,
ricavato dalla valutazione delle “caratteristiche” (riportate nella
tabella, secondo le definizioni riportate nel testo “ Principi di economia
ed estimo” – Forte – de Rossi), dei cespiti, ed in seguito moltiplicando
tale valore per la superficie convenzionale, si ottiene il seguente valore
del cespite :
prezzo unitario di applicazione x la superficie convenzionale =
valore cespite.
o.2. RICERCA DEL VALORE DI MERCATO
Al fine di determinare il più probabile valore di mercato dell'unità
immobiliare pignorata si è proceduto ad un’indagine di mercato intesa a
reperire gli elementi necessari per il confronto della situazione reale
dell'unità stessa con quelle immesse sul mercato in tempi recenti. Si
precisa che, la possibilità di reperire dati storici obiettivi nei cui
confronti operare la comparazione può risultare talvolta non facile
soprattutto per la costante abitudine dei soggetti economici a falsare,
negli atti di compravendita, (sovente a fini fiscali) i prezzi
21
effettivamente concordati. Utili elementi di riferimento vengono anche
forniti dalle offerte di vendita delle agenzie immobiliari che appaiono
sulle pagine dei quotidiani, dei periodici e del web; l'informazione
appare talvolta generica e, per ovvie motivazioni commerciali, tende a
rimarcare i soli aspetti positivi degli immobili offerti. Nonostante tali
limitazioni, va riconosciuto, comunque, che la ricerca di informazioni di
questo tipo conduce sovente ad avere un quadro sufficientemente
ampio di ciascun particolare mercato urbano anche perché può
facilmente constatarsi che le cifre offerte dalle agenzie immobiliari
spesso corrispondono sostanzialmente agli effettivi prezzi che si
determinano nello scambio (cfr. Estimo civile, Prof. M. Orefice ed.
UTET Libreria).
Sono state interpellate varie agenzie immobiliari, operatori e tecnici
attivi nella zona in oggetto; è stata eseguita una ricerca nella rete
informatica e sui quotidiani di settore; inoltre, come ulteriori elementi
di indagine, sono stati acquisiti i dati rinvenuti nella "Banca dati delle
quotazioni immobiliari” dell'Agenzia del Territorio riferiti al primo
semestre dell'anno 2015 (un estratto dei risultati ottenuti sono
raccolti nell'allegato 7).
Da questa ricerca è scaturito che i valori ottenuti oscillano da un
minimo di 800 €/mq ad un massimo di 1600 €/mq di superficie netta.
Questi valori sono stati orientati e serenamente esaminati, alla luce
dall'esperienza della sottoscritta e sono stati opportunamente
adattati alla situazione reale dell'immobile da valutare per cui si
ritiene congruo il prezzo di 800,00 €/mq.
o.3. VALUTAZIONE
STIMA dell’immobile (LOTTO UNICO)
22
Occupato (grafici stato di fatto n°2-3-4-5 in allegato n°3)
STIMA SINTETICA
Quotazione : € 800,00/mq
x
Parametri considerati
APPARTAMENTO
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
1,00 medio/signorile
0,90 occupato
1,00 luminoso
1,00 buona
1,00 intermedio
1,025 riscaldamento autonomo
1,05 più servizi
0,90 no balconi
FABBRICATO
9) 0,85 no ascensore
10) 0,95 (senza cortile-giardino)
11) 0,97 (senza custode)
12) 1,10 (vicino collegamenti)
13) 1,00 (rifiniture buone)
14) 1,00 (media estetica)
15) 1,20 (meno di 10 anni)
totale 0,90 (prodotto dei coefficienti)
€ 800,00 x 0,90 = € 720,00/mq
consistenza
mq
Vani utili
Balconi e terrazzo
Deposito
Spazio esterno
superficie
reale
1903,00
0
0
0
coefficiente
destinazione
1,00
0,25
0,50
0,10
superficie
convenz.
1903,00
0
0
0
Totali
1903,00 mq
Sup. convenzionale mq. 1903,00
€ 720,00/mq x 1903,00 mq = 1'370’160 ,00 euro
--------------------------------------------------------------------------------------------------STIMA per
"VALORI TIPICI" o "PUNTI di MERITO"
23
Va precisato che il valore a mq per il miglior prodotto edilizio
disponibile per la zona prima indicata è di € 1.600,00/mq, per cui:
1.
2.
3.
4.
Caratteristiche di
20,00 localizzazione
(posizionali estrinseche)
Caratteristiche di posizione 25,00 (o posizionali intrinseche)
Caratteristiche
30,00 tecnologiche
Caratteristiche produttive 25,00 ----------100 %
11,00 =
9,00
20,00 =
5,00
13,00 =
17,00
13,00 =
---------57%
12,00
----------43%
valore ridotto = € 1600,00 x 0,43 = € 688,00/mq
Sup. convenzionale - valore/mq di tabella - valore estimativo
1903,00 mq
x
€ 688,00 /mq
= 1'309'264,00 euro
VALORE FINALE DELL’IMMOBILE (LOTTO UNICO)
OTTENUTO CON
MEDIA DEI VALORI DEI DUE METODI
Valore 1° metodo € 1'370’160,00 euro
Valore 2° metodo € 1'309'264,00 euro
Valore medio € 1'339'712,00
Valore che si arrotonda a € 1.339.000,00//00
(unmilionetrecentotrentanovemila//00 euro)
A questo valore vanno sottratte:
- le spese di regolarizzazione catastale (€ 4.000);
Pertanto, il valore finale dell’immobile è di € 1.335.000,00//00
Valore finale Immobile: € 1.335.000,00
(unmilionetrecentotrentacinquemila//00 euro)
24
p- QUOTA INDIVISA
Non si tratta di quota indivisa.
q- COMPLETAMENTO BOZZE DOCUMENTAZIONI
Sono State predisposte e completate le bozze di
ordinanza di vendita, di decreto di trasferimento, e del modulo
per il controllo della documentazione (riportate in allegato 11 e
su supporto digitale).
CONCLUSIONI.
Il cespite oggetto di valutazione è un immobile di quattro
livelli adibito a centro sportivo con piscina, ubicato in PARETE
(CE), alla via Francesco Saverio Nitti snc.
L’immobile si sviluppa su quattro livelli ed è composto al livello
seminterrato da spogliatoi per uomini e per donne, docce e vari
wc; al piano terra da docce, wc, ingresso ai tornelli, un’infermeria,
un locale pompe antincendio, un bar, la reception e la vasca della
piscina;
al primo livello da un deposito, uno studio per la
direzione, wc e spogliatoi per gli istruttori; al secondo livello da
docce, wc, due sale benessere ed una palestra; confina a Nord
con proprietà Xxx, ad Est con un terreno inedificato, ad Ovest
con via Nitti, a Sud con proprietà aliena.
Il fabbricato è realizzato con struttura portante in cemento
armato, con solai latero-cementizi.
25
Il centro sportivo si sviluppa su di un’area utile complessiva di
circa 1903 mq. Gli ambienti hanno un’altezza netta interna che
varia dai 2.80 ml ai 4.50 ml.
L’immobile è dotato di affacci sui tutti i lati, tutte le stanze sono
illuminate ed arieggiate.
Catastalmente, l’immobile è individuato nel comune di Parete (Ce)
al foglio 3, particella 5377.
L’immobile
si
trova
in
condizioni
manutentive
ottime,
internamente ed esternamente, sia per quanto riguarda la totalità
degli impianti, sia per quanto riguarda le finiture.
L’immobile in oggetto è situato in una zona centrale del Comune a
destinazione residenziale, dove le costruzioni adiacenti sono per
la maggior parte ville di recente costruzione a due livelli o più
livelli; in prossimità della zona in esame sono presenti negozi ed
alcuni servizi vari; sono presenti linee di trasporto urbano.
Facendo seguito ad indagini di mercato e ad alcune elaborazioni
preliminari, è stata eseguita la valutazione del cespite con due
distinti metodi di stima (procedimento per valori tipici e
procedimento sintetico di stima del valore di mercato).
Pertanto, tenuto conto degli opportuni adeguamenti,
si valuta quale LOTTO UNICO un immobile di quattro
livelli adibito a centro sportivo con piscina, sito in
PARETE (CE), alla via Francesco Saverio Nitti snc,
in € 1.335.000,00//00
(unmilionetrecentotrentacinquemila//00 euro).
26
Ritenendo di aver svolto completamente il mandato ricevuto,
ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami e resto a
disposizione per qualsiasi ulteriore delucidazione dovesse
necessitare.
Tora e Piccilli, 26 gennaio 2016
IL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO
(Dott. Ing. Angela Di Petrillo)
27

TRIBUNALE DI SANTA MARIA C.V.

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