mercato immobiliare trieste dinamica la domanda

MERCATO IMMOBILIARE TRIESTE
DINAMICA LA DOMANDA
A Trieste nella seconda parte del 2014 le quotazioni immobiliari sono diminuite del 7,3% rispetto al
semestre precedente.
Ancora in ribasso le quotazioni delle abitazioni nella zona di San Vito - Città Vecchia. La domanda
immobiliare è dinamica e le richieste si sono polarizzate nelle fasce estreme. Chi ha una disponibilità
inferiore a 150 mila € opta prevalentemente per bilocali e trilocali. In difficoltà la vendita di ville singole
posizionate sul colle di San Vito dove si sta procedendo al frazionamento per poterle vendere. Il Colle di
San Vito grazie, alla vista mare, alla presenza di aree verdi e di edifici residenziali dotati di posto auto e
terrazzo è una delle zone maggiormente apprezzate dai potenziali acquirenti. Per un medio usato si
spendono circa 1700-1800 € al mq, con punte di 2100 € al mq per le tipologie con di vista mare. Continua
la rivalutazione del Borgo Teresiano dove, in seguito all’apertura del ponte sul Canal grande che ne ha
migliorato i collegamenti, hanno aperto numerosi locali commerciali e di ristorazione aumentando l’appeal
della zona tra i potenziali acquirenti. L’edilizia è di tipo storico e si valuta 1200-1300 € al mq allo stato
originario e non oltre 2000 € al mq se già ammodernata. In sensibile diminuzione la domanda di abitazioni
da destinare a seconda casa e in particolare a casa vacanza. In passato infatti si cercava la casa vacanza nei
pressi della zona Rive, dove si possono trovare soluzioni del 1800 a prezzi medi di 1100-1200 € al mq, allo
stato originario. Di interesse turistico anche la Città Vecchia, dove è possibile acquistare fronte mare con
una spesa non superiore a 2500 € al mq, mentre nelle file più interne il prezzo scende a 1800 € al mq. Sul
mercato dei box e dei posti auto si segnala un eccesso di offerta che ha saturato il mercato. In diminuzione
anche la domanda e i canoni di box e posti auto. Sul mercato delle locazioni per un bilocale si spendono
mediamente 350-400 € al mese. Si stipulano sia contratti transitori sia contratti a canone concordato.
Sono in diminuzione dell’11,1% le quotazioni degli immobili nella zona Barriera. I prezzi di vendita nella
seconda parte del 2014 sono diminuiti sensibilmente a causa del protrarsi della difficoltà di accesso al
credito da parte delle famiglie giovani e degli extra-comunitari, questi ultimi particolarmente presenti
soprattutto nel quartiere di San Giacomo. A muoversi sul mercato sono prevalentemente coloro che
realizzano un acquisto sostitutivo, in forte diminuzione le giovani coppie al primo acquisto. Comprano
anche gli investitori sia per mettere a reddito l’immobile sia per ristrutturare e poi rivendere. Per un
bilocale si registra una disponibilità di spesa intorno a 50-60 mila €, per un trilocale intorno a 100 mila €.
Piacciono le tipologie già ristrutturate, i piani alti con ascensore, dotati di balcone e posto auto (elementi,
tuttavia, molto difficili da trovare). Il mercato immobiliare della zona è abbastanza eterogeneo e si
caratterizza per la presenza di immobili d’epoca, costruiti tra la fine del 1800 e gli inizi del 1900. Quelli di
qualità medio alta (anche con giardini, terrazzo e finiture signorili) si concentrano prevalentemente nella
zona Barriera, adiacente al centro storico della città, non lontano dalla pedonale viale XX settembre. Per
queste soluzioni le quotazioni sono rimaste abbastanza stabili e i valori immobiliari si attestano intorno a
1300-1400 € al mq. Sono presenti anche edifici costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’70 che si scambiano a
prezzi medi di 1400-1500 € al mq. La parte più popolare si sviluppa adiacente al quartiere di San Giacomo e
offre abitazioni della stessa epoca ma con finiture più economiche e, per questo motivo, i prezzi sono più
contenuti e si attestano intorno a 1000 € al mq. Sempre alta la domanda di box e posti auto, ma la scarsa
offerta determina prezzi elevati: un posto auto costa 15-30 mila €, un box auto 25-40 mila €. Buona la
domanda di immobili in affitto: si chiedono soprattutto bilocali arredati e a ricercarli sono
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
prevalentemente lavoratori e studenti fuori sede (la zona infatti è ben collegata con le diverse sedi
dell’Università). Si stipulano prevalentemente contratti di tipo transitorio.
Per
un
bilocale
si
chiedono
intorno
a
400
€
al
mese.
Continua la discesa delle quotazioni immobiliari nella zona Università. A soffrire sono prevalentemente le
abitazioni qualitativamente di basso livello: quelle senza ascensore, posizionate su strade rumorose, poco
luminose e ai piani bassi. Ciò non toglie che grazie alla ripresa delle erogazioni si siano riavvicinati al
mercato single e coppie giovani. L’offerta è cospicua e i potenziali acquirenti hanno ridotto la disponibilità
di spesa che è attualmente sotto i 100 mila €. La domanda si orienta prevalentemente su bilocali e trilocali.
Vanno anche le tipologie di fascia alta, appartamenti prestigiosi e ville singole oltre i 300-400 mila €. Si
preferiscono le abitazioni con riscaldamento autonomo per ridurre le spese. Le abitazioni più costose sono
quelle che sorgono nella zona adiacente al centro storico, (via Battisti, viale XX settembre, via Carducci)
dove per una soluzione da ristrutturare si spendono mediamente 800-900 € al mq, per scendere a 600-700
€ al mq per quelle di dimensioni più grandi. Una tipologia ristrutturata costa intorno a 2000 € al mq. In
diminuzione le quotazioni e la domanda di case in via Fabio Severo e via Cologna. La prima è stata
penalizzata dalla presenza del traffico, la seconda invece dalla chiusura di gran parte delle attività
commerciali. L’offerta consiste in condomini, sia d’epoca sia degli anni ’70, dove un appartamento in
buone condizioni costa 1200 € al mq. In queste zone si registra una notevole diminuzione della domanda ad
uso investimento: in passato infatti erano numerosi gli investitori che acquistavano per mettere a reddito
oppure per i figli studenti. In via Cologna sono stati ultimati dei box sotterranei (compravenduti a circa
28mila €, cifra non dissimile da quella di un box usato) e degli appartamenti Ater. In via Cantù, vicolo
Castagneto e via Montegrappa immobili degli anni ’70 si alternano a case d’epoca signorili. Per queste
soluzioni le quotazioni sono nell’ordine di 1100-1200 € al mq, mentre se l’appartamento è stato
ristrutturato negli ultimi dieci anni, con finiture di qualità, il prezzo sale fino a 1600-1800 € al mq.
Stabili i prezzi a Settefontane. Coloro che acquistano come prima casa si orientano prevalentemente su
soluzioni di più recente costruzione o comunque in buono stato che non necessitino di importanti lavori di
ristrutturazione. Si riscontrano difficoltà nella vendita delle abitazioni dal valore superiore a 150 mila €.
L’offerta immobiliare della zona è decisamente eterogenea e comprende abitazioni costruite negli anni ’70
che si alternano a costruzioni d’epoca dei primi anni del 1900. Queste ultime hanno valori medi di 500-600
€ al mq se da ristrutturare e 800-900 € al mq se in buono stato, mente le prime hanno quotazioni di 600700 € al mq se da ristrutturare, con punte di 1300 € al mq per soluzioni ristrutturate, ai piani alti e con
terrazzo. Tra le zone che piacciono maggiormente ci sono via Rossetti e le strade limitrofe (Gambini,
Matteotti, Petronio, Ananian): si tratta di un’area signorile con zone verdi e spazio per parcheggiare, dove
sono presenti palazzine degli anni ’60-’70, di 4-5 piani. Un appartamento allo stato originario costa 13001400 € al mq, se ristrutturato qualche anno fa 1500-1600 € al mq. Piacciono anche le traverse di via
Ghirlandaio, strada alberata e tranquilla da cui si può godere di una bella vista sul mare nella parte più alta:
le quotazioni di un buon usato si attestano a 1150-1250 € al mq, mentre per una soluzione già
ammodernata 1350-1450 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da
coloro che non riescono ad acquistare e da immigrati. Per un bilocale si spendono mediamente 360 € al
mese. Molto utilizzato il contratto a canone concordato con ricorso alla cedolare secca.
Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Rozzol sono ancora in
diminuzione (-9,1%): la motivazione è da ricercarsi nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali
acquirenti, quasi sempre persone giovani. Infatti esprimono una disponibilità di spesa media intorno a 100
mila € per l’acquisto di un trilocale di 80-90 mq. Se l’immobile è in ottimo stato possono arrivare anche a
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
120 mila €, se da ristrutturare si scende a 90 mila €. Si preferiscono le abitazioni con riscaldamento
autonomo. I potenziali acquirenti chiedono trilocali di 70-85 mq, preferibilmente in buono stato di
conservazione e con ascensore. La zona di Rozzol sorge alla prima periferia di Trieste e ha un’offerta
immobiliare residenziale decisamente eterogenea che risale principalmente agli anni ‘60 e agli anni ‘70 e
che spazia anche alle soluzioni indipendenti e alle abitazioni a schiera accostate. Le soluzioni da
ristrutturare hanno prezzi medi di 1000 € al mq, per arrivare a 1200-1500 € al mq per le abitazioni con
ascensore e vista panoramica. Più richiesta la zona di San Luigi posizionata nella parte più collinare e, di
conseguenza, offre abitazioni con vista panoramica. Le quotazioni medie sono di 1200-1300 € al mq con
punte fino a 1700-1800 € al mq per soluzioni ristrutturare e in ottima posizione. Sul mercato delle locazioni
si registra una buona domanda alimentata da lavoratori fuori sede e da coloro che non riescono ad
acquistare. Per un monolocale si spendono mediamente 300 € al mese, per un bilocale dai 350 ai 400 € al
mese.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa