Quaderno AIAF n. 137

quaderni
Note informative
e tecniche
dell’Associazione Italiana
degli Analisti Finanziari
®
Supplemento alla
rivista Aiaf N. 66
Aprile 2008
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Quaderno Aiaf n. 137
Supplemento alla Rivista Aiaf n. 66
(Aprile 2008)
Società Immobiliari e Fondi ad Apporto
- due strumenti diversi per valorizzare
il patrimonio immobiliare
Rapporto della Commissione
“Analisi fondamentale”
Consigliere referente
Giorgio Zancan
Gruppo di lavoro:
Maria Isabella Mastrofini
promotrice del Quaderno e
coordinatore del gruppo di lavoro
(Socio Aiaf, Consigliere Referente dei rapporti
con soci e sviluppo attività Roma e Centro Sud)
Poste Italiane - Finance Development,
Dirigente Responsabile Analisi, Roma
Andrea Nattino
promotore del Quaderno
(Socio Aiaf, Consigliere Referente dei rapporti
con soci e sviluppo attività Roma e Centro Sud)
Banca Finnat Euramerica - Responsabile Private
Banking, Roma
Partecipanti
Mirko Annibali
(Socio Aiaf) Avvocato tributarista - Tax Partner
Studio Legale Delli Santi & Partners, Roma
Dominique Giannelli
(Socio Aiaf, Referente dei rapporti con soci e
sviluppo attività Roma e Centro Sud)
Investire Immobiliare SGR S.p.A (Gruppo Banca
Finnat Euramerica) – Responsabile Analisi
Finanziarie e Risk Management, Roma
Quaderni Aiaf
Note informative e tecniche
dell’Associazione Italiana
degli Analisti Finanziari
Direttore Responsabile
Franco Biscaretti di Ruffìa
Progetto Grafico
Armando e Maurizio Milani
Fotocomposizione e stampa
Quadrifolio, Milano
Editore
AIAF Formazione e Cultura Srl
Unipersonale
Reg.Trib. Mi n. 141 - 12/3/1994
© Copyright 2008 AIAF Formazione e Cultura s.r.l.
Unipersonale
Associazione
Italiana degli
Analisti Finanziari
Costituita nel 1971
Consiglio Direttivo
Presidente: Gregorio De Felice
Vice Presidente: Antonio Tognoli
Consiglieri: Sergio Lamonica (tesoriere),
Giovanni Camera, Maria Giovanna Cerini,
Dario Colombo, Luca D’Onofrio,
Maria Isabella Mastrofini, Secondino Natale,
Andrea Nattino,Alfonso Scarano,
Giorgio Zancan
Collegio dei Revisori
Presidente: Marco Fabruzzo
Paolo Citoni, Bianca Laura Volterra
(effettivi);
Laura Vitale e Claudio D’Esposito
(supplenti)
Collegio dei Probiviri
Presidente: Teodoro Loverdos
Daniela Carosio, Angela Monti
(effettivi);
Paolo Balice, Antonio Mansueto
(supplenti)
Sede e Segreteria
Segretario Generale: Franco Biscaretti di Ruffìa
Segreteria: Ivana Bravin, Katia Diani,
Monica Berto, Sabrina Napoli
Via Dante, 9 - 20123 Milano
Tel. +39 0272023500 r.a.
Fax +39 0272023652
sito Internet: www.aiaf.it - e-mail: [email protected]
Sezione Romana
Responsabili: Maria Isabella Mastrofini,
Andrea Nattino
Segreteria: Paola Lavagetti
Banca Finnat Euramerica - Palazzo Altieri
Piazza del Gesù, 49 - 00186 Roma
Tel. +39 0669933317
Fax +39 066784950
AIAF Formazione
e Cultura Srl Unipersonale
Presidente: Gianni Ferrari
Vice Presidente: Gregorio De Felice
Consiglieri: Silvio Ceretti (amministratore
delegato), Giovanni Camera, Sergio Lamonica,
Andrea Nattino, Antonio Tognoli, Marina
Verderajme
Segretario del Consiglio: Franco Biscaretti di
Ruffìa
Organismi internazionali
EFFAS
European Federation
of Financial Analysts Societies
Secretariat: Claudia Stinnes
Einsteinstrasse 5 Postfach 10.10.30
D - 63303 Dreieich - Frankfurt
Tel. 0049 6103 583348
Fax 0049 6103 583335
sito Internet: www.effas.com
e-mail: [email protected]
ACIIA®
Association of Certified
International Investment Analysts
Company Secretary: Fiona Tween
Feldstrasse 80 Buelach CH
8180 Switzerland
Tel. 0041 448723551
Fax 0041 448723532
sito Internet: www.aciia.org
e-mail: [email protected]
Soci Sostenitori: Alleanza Assicurazioni,Astaldi, Banca Aletti, Banca Finnat Euramerica, Banca IMI, Banco Popolare, Beni Stabili, BNL-BNP Paribas, Borsa
Italiana, Enel, Eni, Fondiaria SAI, Intesa Sanpaolo, Italcementi, Mariella Burani Fashion Group, Pirelli, RBS, Sabaf,Telecom Italia, UBI Banca, UniCredit Group
indice
INTRODUZIONE
5
PARTE PRIMA
SOCIETÀ IMMOBILIARI
1.1. Premessa
6
1.2. Imprese di costruzione, rivendita e gestione immobiliare
6
1.2.1. SEPARAZIONE DELLE ATTIVITÀ AI FINI IVA
8
1.2.2. RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
8
1.3. La fiscalità immobiliare nella Finanziaria 2008
10
1.3.1. REGIME DI DEDUCIBILITÀ DEGLI INTERESSI PASSIVI
10
1.3.2. RESPONSABILITÀ SOLIDALE DEL CESSIONARIO
11
1.3.3. REVERSE CHARGE NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI
12
1.3.4.AMMORTAMENTO, LEASING E DEDUZIONI EXTRA-CONTABILI
12
1.3.5. IMMOBILIARI NON OPERATIVE
13
1.4.Aziende speciali, società miste e SIIQ
15
1.4.1. AZIENDE SPECIALI E SOCIETÀ MISTE
15
1.4.2. SOCIETÀ DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE QUOTATE
16
PARTE SECONDA
FONDI COMUNI D’INVESTIMENTO IMMOBILIARE AD APPORTO
2.1. Premessa
21
2.2. Il fondo comune d’investimento immobiliare
21
2.2.1. FOCUS SUI FONDI IMMOBILIARI AD APPORTO PUBBLICO
2.3. Riferimenti normativi
2.3.1. LEGGE 86/1994 “ISTITUZIONE E DISCIPLINA DEI FONDI COMUNI
DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE CHIUSI. FONDI IMMOBILIARI AD
APPORTO PUBBLICO”
23
23
2.3.2. D.LGS. 58/1998 “TESTO UNICO DELLE DISPOSIZIONI IN MATERIA
DI INTERMEDIAZIONE FINANZIARIA”
24
2.3.3. LEGGI 23 NOVEMBRE 2001, N.410 E 24 NOVEMBRE 2003, N.326
24
2.3.4. ALTRE REGOLAMENTAZIONI
24
2.4.Trattamento fiscale
25
2.4.1. TASSAZIONE DEI REDDITI E DELLE ENTRATE
25
2.4.2. LA DISCIPLINA IVA
26
2.4.3. IL FONDO IMMOBILIARE E L’ICI
27
2.4.4.TRASFERIMENTI DI IMMOBILI AL FONDO IMMOBILIARE ITALIANO
27
2.4.5. REGIME FISCALE PER L’INVESTITORE
29
2.5. La SGR
3
22
29
2.6. La banca depositaria
30
2.7. Gli esperti indipendenti
30
2.8. L’iter di quotazione
31
2.8.1. REGOLAMENTO DI BORSA
31
2.8.2. REGOLAMENTO EMITTENTII
32
2.9. Gli organi di vigilanza
33
CONCLUSIONE
34
4