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26 September 2014
Practice Group:
Real Estate
DECRETO SBLOCCA – ITALIA: NOVITA’ IN MATERIA
DI LOCAZIONI
By Francesco Sanna, Partner and Anna Amprimo, Associate
Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, lo scorso 13 settembre 2014 è entrato in
vigore il Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133 “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri,
la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del paese, la semplificazione
burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive”,
meglio noto come “Decreto Sblocca Italia”.
Tra le tante novità, il Decreto Sblocca Italia ha introdotto modifiche sostanziali anche in
materia di locazioni.
I.
Liberalizzazione del mercato delle “grandi” locazioni commeciali
La norma di maggiore impatto per gli operatori del settore è certamente l’articolo 18, che
introduce la liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo, per tali
intendendosi - secondo la definizione che di esse ne fornisce l’articolo 27 della Legge 27
luglio 1978 n. 392 - le locazioni ad uso commerciale, industriale ed alberghiero. Il citato
articolo 18 dispone infatti testualmente che “Nell’articolo 79 della legge 27 luglio 1978, n.
392, dopo il secondo comma, è aggiunto il seguente: In deroga alle disposizioni del comma
primo, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione,
anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad
euro 150 mila è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga
alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere
provati per iscritto”.
Detta norma, quindi, non si limita a modificare aspetti specifici della Legge 392/78, ma
consente alle parti di derogarvi integralmente ogniqualvolta sia pattuito un canone anno
superiore ad euro 150 mila. In virtù di tale norma sarà peranto facoltà delle parti prevedere,
in deroga alle disposizioni della Legge 392/78, termini e condizioni che, se previsti prima
dell’entrata in vigore del Decreto Sblocca Italia, sarebbero stati nulli ai sensi del primo
comma dell’art. 79 della Legge 392/78. Per comprendere la portata “rivoluzionaria”
dell’articolo 18 rispetto alla previgente disciplina basti pensare che le parti che intendono
stipulare un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo con canone annuo superiore
ad euro 150 mila potranno (i) pattuire una durata del rapporto anche inferiore a quella
minima prevista dalla Legge 392/78, (ii) stabilire liberamente incrementi di canone non legati
alla rivalutazione monetaria e, comunque (iii) liberamente derogare a tutte quelle previsioni
cardine che la Legge 392/78 - norma pensata e scritta con l’intento di tutelare il conduttore
quale soggetto debole del rapporto - pone a favore di quest’ultimo. Ci si riferisce, in
particolare, alla disciplina di cui agli articoli 27, 34, 36, 38 e 39 della Legge 392/78
rispettivamente in materia di diritto di recesso, indennità per la perdita di avviamento,
sublocazione e cessione del contratto di locazione, diritto di prelazione e riscatto.
Seppur vero che, alla luce dell’entrata in vigore dell’articolo 18, le “grandi” locazioni
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commerciali, per tali intendendosi quelle con canone annuo superiore ad euro 150 mila,
sono quindi potenzialmente sottratte tout court alla disciplina della Legge 392/78, esse non
restano tuttavia prive di qualsiasi disciplina dal momento che ad esse continuano in ogni
caso ad applicarsi le norme del codice civile in materia di locazione (artt. 1571-1614) e,
crediamo - in via residuale e sussidiaria - le stesse norme della Legge 392/78, laddove non
diversamente disposto dalle parti. Con riferimento alla disciplina dettata dal codice civile,
tuttavia, l’inderogabilità è del tutto marginale e limitata - nella sostanza - alla durata massima
trentennale prevista dall’art. 1573, che rimane - di fatto - il solo vero limite a cui l’automia
contrattuale delle parti andrà incontro, unitamente al requisito della forma scritta espressamente previsto dallo stesso articolo 18 del Decreto Sblocca Italia.
II.
“Rent to buy”
Sempre in tema di locazioni, con il Decreto Sblocca Italia hanno trovato disciplina nel nostro
ordinamento i contratti così detti “rent to buy”, ovverosia quei contratti - diversi dalla
locazione finanziaria - che prevedono l’immediata concessione in godimento di un immobile,
con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a
corrispettivo del trasferimento una componente del canone, indicata nel contratto. A norma
dell’articolo 23, infatti, i contratti “rent to buy” dovranno ora essere trascritti ai sensi dell’art.
2645-bis, norma che regola la trascrizione di contratti preliminari. Detta trascrizione, peraltro,
produrrà i medesimi effetti previsti in materia di trascrizione dei contratti di locazione con
durata superiore a nove anni. L’efficacia della trascrizione dei contratti “rent to buy” potrà
avere, secondo quanto pattuito dalle parti nel contratto, durata anche superiore a quella
triennale prevista in relazione alla trascrizione dei contratti preliminari, comunque non
superiore a dieci anni. Il richiamo alla disciplina prevista per la trascrizione del contratto
preliminare si completa peraltro con il rinvio alle disposizioni relative alla cancellazione della
trascrizione, al privilegio speciale sull’immobile a garanzia dei crediti (di restituzione) del
futuro acquirente per l’ipotesi di inadempimento del venditore nonché all’ipoteca iscritta sul
bene oggetto del contratto. Tra le previsioni di maggiore rilievo in materia di “rent to buy” vale
la pena citare: (i) la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento, anche non
consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un
ventesimo del loro numero complessivo, (ii) il diritto del conduttore, in caso di risoluzione per
inadempimento del concedente, alla restituzione della parte dei canoni imputata al
corrispettivo (maggiorata degli interessi legali) ovvero (iii) il diritto del concedente, in caso di
risoluzione per inadempimento del conduttore, alla restituzione dell’immobile ed
all’acquisizione dell’interezza dei canoni a titolo di indennità, salvo che le parti abbiano
pattuito diversamente nel contratto.
Tutto quano precede, la cui portata - come si accennava - è sicuramente in principio
“rivoluzionaria” - soprattutto in tema di liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni deve comunque essere valutato avuto riguardo allo strumento adottato dal legislatore per
dare efficacia a tali nuove norme, ovverosia il Decreto Legge. Al riguardo, infatti, seppure
vero che il Decreto Legge acquista immediatamente efficacia, esso deve essere
necessariamente convertito in legge entro 60 giorni, per evitarne la decadenza. Occorrerà
quindi vedere quali modifiche la legge di conversione apporterà al Decreto Sblocca Italia,
prima di poterne considerare acquisito e stabile l’assetto normativo.
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DECRETO SBLOCCA - ITALIA: NOVITA’ IN MATERIA DI LOCAZIONI
Authors:
Francesco Sanna, Partner
[email protected]
+39.02.3030.2936
Anna Amprimo, Associate
[email protected]
+39.02.3030.2967
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