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Liberalizzazione del mercato delle “grandi locazioni” ad uso non
abitativo
Avv. Christian Mocellin
28 ottobre 2015
Il D.L. Sblocca Italia
(D.L. 12 settembre 2014, n. 133)
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Il D.L. Sblocca Italia
Decreto “Sblocca Italia”
(D.L. 12 settembre 2014, n. 133), convertito con
Legge 11 novembre 2014, n. 164
“misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle
opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione
burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa
delle attività' produttive”
serie di interventi funzionali ad incentivare un rilancio
del tessuto economico del Paese
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Il D.L. Sblocca Italia
Il D.L Sblocca Italia ha apportato modifiche rilevanti in tema di
locazione immobiliare, in particolare:
L'art. 18, rubricato "Grandi locazioni”:
"nell’articolo 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, dopo il secondo
comma, è aggiunto il seguente: In deroga alle disposizioni del comma
primo, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da
quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i
quali sia pattuito un canone annuo superiore ad Euro 250 mila è
facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni
in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al
periodo precedente devono essere provati per iscritto”.
Liberalizzazione del mercato delle locazioni immobiliari ad uso
diverso dall’abitativo, ferma la pattuizione di un canone annuo di
locazione superiore a Euro 250 mila
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Risvolti applicativi
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Risvolti applicativi 1/4
Il contratto di locazione stipulato (necessariamente in forma
scritta) in deroga alla L. 27 luglio 1978, n. 392 può, dunque,
prevedere:
una durata inferiore a quella minima (esennale)
prevista dall'art. 27 della L. 392/1978;
l'esclusione della facoltà di recesso in favore del
conduttore, anche in presenza di gravi motivi, in
precedenza sempre esercitabile con un preavviso
scritto di 6 mesi ai sensi dell’art. 27 comma 6 della
L. 392/1978;
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Risvolti applicativi 2/4
un ampliamento dei casi diniego al rinnovo del
contratto alla prima scadenza, a dispetto dell’elenco
di ipotesi tassativamente previste dall’art. 29 della
L. 392/1978;
un'indicizzazione
del
canone
slegata
dall'andamento dell'indice dei prezzi al consumo,
come accertato annualmente dall'ISTAT, in deroga
all'art. 32 della L. 392/1978;
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Risvolti applicativi 3/4
l'esclusione di ogni indennità, riconosciuta al
conduttore, per la perdita dell'avviamento, fino ad
oggi dovuta - ai sensi dell'art. 34 della L. 392/1978 ai conduttori di immobili adibiti all'esercizio di
attività che comportano un contatto diretto con il
pubblico;
una deroga alla disciplina prevista dall'art. 36 della
L. 392/1978 in tema di sublocazione e cessione del
contratto di locazione nell’ambito di una cessione o
di un affitto di ramo di azienda;
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Risvolti applicativi 4/4
Il regime derogatorio sopra descritto non si applica a:
 contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di
conversione;
 contratti concernenti locali qualificati come di interesse storico
a seguito di un provvedimento regionale ovvero comunale;
Le “grandi locazioni” continuano, tuttavia, ad essere
soggette alla disciplina codicistica (artt. 1571-1614)
Resta ferma, in ultima analisi, l'inderogabilità del limite massimo di durata
trentennale della locazione immobiliare sancito dall'articolo 1573 c.c. .
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Questioni interpretative
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Questioni interpretative
canone iniziale (ridotto)
Canone di
riferimento
canone “a regime”
canone medio praticato
durata minima annuale
Durata
minima
“un canone annuo superiore
ad Euro 250 mila”
verificare sussistenza del
requisito sulla base di una
proiezione
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Questioni interpretative
Valenza
sussidiaria
“è facoltà delle parti concordare
contrattualmente termini e
condizioni in deroga alle disposizioni
della presente legge”
Se ne può ragionevolmente dedurre che, ove non espressamente
derogate, le disposizioni della L. 392/1978 sarebbero applicabili.
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L’impatto concreto della
nuova disciplina
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L’impatto concreto della nuova disciplina
Un tentativo di analisi dell’impatto della nuova disciplina risulta
incerto, a causa di:
Esiguità dati numerici collezionati, a quasi un anno
dalla sua entrata in vigore
Odierna assenza di pronunce giurisprudenziali
aventi ad oggetto la disciplina derogatoria della
Legge 392/ 1978 in merito alle grandi locazioni
immobiliari ad uso non abitativo
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